Simulateur Viager

Simulez un achat en viager : bouquet initial, rente viagère selon la valeur du bien et l'espérance de vie, droit d'usage et d'habitation (DUH).

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur calcule le bouquet et la rente viagère d'une vente en viager à partir de la valeur vénale du bien, de l'âge et du sexe du crédirentier, et du caractère occupé ou libre du bien. Il projette le coût total côté acquéreur et le revenu net perçu côté vendeur, en intégrant la fiscalité applicable à la rente.

Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule la rente viagère selon les formules actuarielles : valeur vénale du bien moins le bouquet (capital initial librement négocié), divisée par le coefficient de capitalisation issu des tables de mortalité INSEE selon l'âge du vendeur. Il intègre le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) si le viager est occupé, qui minore la base de calcul de la rente. L'analyse de rentabilité pour l'acheteur compare le coût total (bouquet + rentes actualisées) au prix du marché.

Rente_viagere = (Valeur_venale moins Bouquet moins DUH) / Coef_capitalisation_INSEE(age_vendeur)
DUH = Valeur_venale × taux_usage_habitation (bareme fiscal ou usage)
Rentabilite_acheteur : NPV_acheteur = Bouquet + Σ_t Rente / (1+r)^t, compare a Prix_marche

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Seniors propriétaires — Pour évaluer le complément de revenus possible en vendant en viager
  • Investisseurs immobiliers — Pour analyser la rentabilité potentielle d'un achat en viager
  • Héritiers — Pour comprendre l'impact d'une vente en viager sur la succession
  • Conseillers en gestion de patrimoine — Pour comparer viager et autres solutions de monétisation immobilière

Échéances et seuils

Tables de mortalité
révisées périodiquement par l'INSEE, allongement de l'espérance de vie renchérit les rentes : Le calcul actuariel du viager repose sur les tables de mortalité de l'INSEE, révisées périodiquement pour tenir compte de l'allongement de la durée de vie. Les notaires utilisent les tables en vigueur à la date de l'acte. L'allongement régulier de l'espérance de vie tend à renchérir mécaniquement les rentes viagères.
Valeur du DUH (viager occupé)
généralement 30 % à 50 % de la valeur vénale selon l'âge du vendeur : Dans un viager occupé, le Droit d'Usage et d'Habitation conservé par le vendeur est évalué entre 30 % et 50 % de la valeur vénale selon l'âge et le sexe du crédirentier. Cette valeur est déduite du prix avant calcul de la rente, réduisant d'autant le coût pour l'acheteur et la rente versée au vendeur.

Points de vigilance

  • Le simulateur utilise les tables de mortalité en vigueur — les révisions périodiques de l'INSEE modifient mécaniquement le coefficient de conversion
  • L'aléa viager réel peut s'écarter fortement de l'espérance de vie moyenne : tester plusieurs durées de versement pour encadrer le résultat
  • La décote pour DUH (viager occupé) retenue est une moyenne de marché — la négociation réelle dépend du bien, de la région et du rapport de force
  • Les clauses particulières (réversion au conjoint, indexation, libération anticipée) ne sont pas modélisées : à chiffrer séparément
  • La fiscalité côté vendeur repose sur l'abattement par tranche d'âge (art. 158-6 CGI) à l'entrée en jouissance, non modifiable après : vérifier l'âge de référence retenu avant signature

Références légales

  • Art. 1968 à 1983 Code civil — Contrat de rente viagère
  • Art. 158-6 CGI — Abattement fiscal sur les rentes viagères à titre onéreux
  • Art. 669 CGI — Barème fiscal de l'usufruit et du DUH
  • Art. 1974 Code civil — Nullité si décès dans les 20 jours de la signature
  • Art. 1976 Code civil — Clause résolutoire pour défaut de paiement
  • BOI-RFPI-PVI-10-40-70 — Plus-values immobilières et viager

Glossaire

Crédirentier
Le vendeur du bien en viager, qui perçoit la rente jusqu'à son décès.
Débirentier
L'acquéreur du bien en viager, qui verse la rente au crédirentier.
Bouquet
Capital versé comptant à la signature (généralement 20 à 30% de la valeur du bien).
Rente viagère
Somme versée périodiquement (mensuelle ou trimestrielle) jusqu'au décès du crédirentier.
DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
Droit du vendeur de continuer à occuper le bien en viager occupé. Valeur déduite du prix.
Viager occupé
Vente où le vendeur conserve le DUH. Prix réduit mais bien non disponible.
Viager libre
Vente où le bien est immédiatement disponible pour l'acquéreur. Prix plus élevé.
Point mort
Durée au-delà de laquelle l'acquéreur aura payé plus que la valeur vénale du bien.
Réversion
Clause permettant le transfert de la rente au conjoint survivant du crédirentier.