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🏡 Simulateur Viager

Calculez le bouquet et la rente viagère pour votre projet

🔑 Type de viager

🏡 Le bien

€
€

👤 Le crédirentier (vendeur)

ans

💰 Bouquet

10% 30% (standard) 50%
📅 Espérance de vie retenue : ans
💰 Bouquet
📆 Rente mensuelle

🏦 Point de vue Acquéreur

Bouquet
Rentes estimées*
Coût total estimé
Point mort

💰 Point de vue Vendeur

Bouquet immédiat
Complément revenus
Total perçu estimé*
vs vente classique

*Sur l'espérance de vie statistique

📊 Fiscalité de la rente (vendeur)

Abattement fiscal (vendeur ans)
Rente imposable
⚠️ Avertissement : Cette simulation est indicative. Le viager comporte des risques liés à l'aléa sur la durée de vie. Consultez un notaire pour une évaluation précise.
📖 En savoir plus sur Viager : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Viager

📖 Qu'est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière où l'acquéreur (débirentier) verse un bouquet (capital initial) puis une rente viagère jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). C'est un contrat aléatoire dont le prix total dépend de la durée de vie du vendeur.

Il existe deux formes principales : le viager occupé (le vendeur reste dans le logement) et le viager libre (le bien est immédiatement disponible).

⚙️ Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule la rente viagère selon les formules suivantes :

Viager libre : Capital à convertir = Valeur vénale - Bouquet
Viager occupé : Capital à convertir = Valeur vénale - Bouquet - DUH
DUH = Loyer annuel × Coefficient espérance de vie
Rente mensuelle = Capital à convertir / (12 × Espérance de vie)

Tables de mortalité :

  • Espérance de vie basée sur les tables INSEE (TH/TF)
  • Coefficient DUH selon barème fiscal (environ 40-60% selon l'âge)
  • Rente indexée sur l'indice des prix à la consommation

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Seniors propriétaires — Pour évaluer le complément de revenus possible en vendant en viager
  • Investisseurs immobiliers — Pour analyser la rentabilité potentielle d'un achat en viager
  • Héritiers — Pour comprendre l'impact d'une vente en viager sur la succession
  • Conseillers en gestion de patrimoine — Pour comparer viager et autres solutions de monétisation immobilière

⚠️ Points de vigilance

  • Aléa viager : Le décès peut survenir bien avant ou bien après l'espérance statistique
  • Point mort : Durée au-delà de laquelle l'acquéreur aura payé plus que la valeur du bien
  • Indexation obligatoire : La rente doit être revalorisée (souvent sur l'inflation)
  • Clause résolutoire : Prévoir les conséquences en cas de non-paiement de la rente
  • Réversion : En cas de couple, la rente peut être réversible au conjoint survivant
  • Frais de notaire : Calculés sur la valeur totale (bouquet + rente capitalisée)

⚖️ Avantages et inconvénients

👤 Point de vue✅ Avantages❌ Inconvénients
Vendeur Complément de revenus à vie
Reste dans son logement (occupé)
Fiscalité avantageuse sur la rente		 Perte de la pleine propriété
Transmission réduite aux héritiers
Acquéreur Décote importante (20-50%)
Pas de crédit bancaire
Investissement progressif		 Aléa sur la durée de paiement
Bien indisponible (occupé)
Risque de payer plus que la valeur

📚 Références légales

  • Art. 1968 à 1983 Code civil — Contrat de rente viagère
  • Art. 158-6 CGI — Abattement fiscal sur les rentes viagères à titre onéreux
  • Art. 669 CGI — Barème fiscal de l'usufruit et du DUH
  • Art. 1974 Code civil — Nullité si décès dans les 20 jours de la signature
  • Art. 1976 Code civil — Clause résolutoire pour défaut de paiement
  • BOI-RFPI-PVI-10-40-70 — Plus-values immobilières et viager

⏳ Échéances et seuils

Valeur du bouquet et de la rente : tables de mortalité
Le calcul viager repose sur les tables de mortalité (INSEE) et un taux technique. La répartition bouquet/rente est libre mais impacte la fiscalité (le bouquet est un capital, la rente est un revenu partiellement imposable).

📝 Glossaire

Crédirentier
Le vendeur du bien en viager, qui perçoit la rente jusqu'à son décès.
Débirentier
L'acquéreur du bien en viager, qui verse la rente au crédirentier.
Bouquet
Capital versé comptant à la signature (généralement 20 à 30% de la valeur du bien).
Rente viagère
Somme versée périodiquement (mensuelle ou trimestrielle) jusqu'au décès du crédirentier.
DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)
Droit du vendeur de continuer à occuper le bien en viager occupé. Valeur déduite du prix.
Viager occupé
Vente où le vendeur conserve le DUH. Prix réduit mais bien non disponible.
Viager libre
Vente où le bien est immédiatement disponible pour l'acquéreur. Prix plus élevé.
Point mort
Durée au-delà de laquelle l'acquéreur aura payé plus que la valeur vénale du bien.
Réversion
Clause permettant le transfert de la rente au conjoint survivant du crédirentier.