LMP vs LMNP — Comparateur de Statuts

Comparez les statuts LMP et LMNP : seuil 23 000 €, cotisations SSI, IFI, plus-values, déficits. Déterminez votre statut optimal de loueur meublé.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare les deux statuts de loueur en meublé — LMNP (non professionnel) et LMP (professionnel) — pour un patrimoine locatif donné. Il chiffre les différences sur trois dimensions : fiscalité (IR, cotisations sociales), patrimoine (IFI, plus-value à la revente) et protection sociale, et teste les deux critères de bascule entre les statuts.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit ses recettes locatives meublées, le montant de ses autres revenus d'activité, la valeur du patrimoine locatif, sa tranche marginale d'imposition et son horizon de détention. Le simulateur applique les deux critères de bascule LMP (recettes > 23 000 € ET recettes > autres revenus d'activité du foyer) pour déterminer le statut résultant, puis calcule en parallèle les conséquences fiscales, patrimoniales et sociales dans chacun des deux statuts et affiche l'écart net sur chaque dimension.

Bascule LMP : Recettes locatives > 23 000 € ET Recettes locatives > Revenus d'activité du foyer

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs en location meublée souhaitant connaître leur statut fiscal
Propriétaires approchant le seuil de 23 000 € pour anticiper le passage en LMP
CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur les choix d'investissement
Futurs retraités dont les revenus d'activité vont baisser (risque de basculement LMP)

Échéances et seuils

Basculement LMP: double condition cumulative : Le statut LMP s'applique dès que les recettes meublées excèdent 23 000 €/an ET dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies simultanément.
Exonération de plus-value LMP: 5 ans d'activité : En LMP, l'exonération des plus-values professionnelles (art. 151 septies CGI) suppose au moins 5 ans d'activité et des recettes inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (partielle).

Points de vigilance

Les deux critères de bascule LMP/LMNP s'apprécient chaque année — le statut peut changer d'un exercice à l'autre sans démarche
Les cotisations SSI sont appelées avec un décalage de deux ans et subissent des régularisations : la trésorerie réelle diverge de la simulation stabilisée
Le simulateur ne modélise pas les montages en société (SARL de famille, SCI à l'IS) qui peuvent modifier radicalement l'équation fiscale
La plus-value à la revente fait l'objet de régimes différents selon le statut (professionnel : art. 151 septies CGI avec conditions ; non professionnel : régime des particuliers) — résultat à recalculer à chaque cession envisagée
La dimension protection sociale (indemnités journalières, retraite) est chiffrée sommairement : un audit prévoyance complémentaire est recommandé

Références légales

Art. 155 IV CGI — Définition du LMP (conditions cumulatives)
Art. 151 septies CGI — Exonération des plus-values professionnelles
Art. 964 CGI — Biens professionnels et IFI
BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine sur la location meublée
Art. L131-6 CSS — Assiette des cotisations SSI

Glossaire

LMP (Loueur Meublé Professionnel): Statut fiscal s'appliquant quand les recettes dépassent 23 000 € ET les autres revenus d'activité du foyer.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel): Statut fiscal par défaut pour la location meublée quand les conditions LMP ne sont pas réunies.
SSI (Sécurité Sociale des Indépendants): Régime de protection sociale des travailleurs indépendants, auquel cotisent les LMP.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Catégorie de revenus dont relève la location meublée (régime micro-BIC ou réel).
Art. 151 septies: Dispositif d'exonération des plus-values professionnelles sous conditions de durée et de recettes.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises): Impôt local dû par les entreprises, obligatoire pour les LMP.