LMP vs LMNP — Comparateur de Statuts
Comparez les statuts LMP et LMNP : seuil de recettes, cotisations SSI, IFI, plus-values, déficits. Déterminez votre statut optimal de loueur meublé.
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Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur compare les deux statuts de loueur en meublé — LMNP (non professionnel) et LMP (professionnel) — pour un patrimoine locatif donné. Il chiffre les différences sur trois dimensions : fiscalité (IR, cotisations sociales), patrimoine (IFI, plus-value à la revente) et protection sociale, et teste les deux critères de bascule entre les statuts.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit ses recettes locatives meublées, le montant de ses autres revenus d'activité, la valeur du patrimoine locatif, sa tranche marginale d'imposition et son horizon de détention. Le simulateur applique les deux critères de bascule LMP (recettes > 23 000 € ET recettes > autres revenus d'activité du foyer) pour déterminer le statut résultant, puis calcule en parallèle les conséquences fiscales, patrimoniales et sociales dans chacun des deux statuts et affiche l'écart net sur chaque dimension.
Bascule LMP : Recettes locatives > 23 000 € ET Recettes locatives > Revenus d'activité du foyer
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs en location meublée souhaitant connaître leur statut fiscal
- Propriétaires approchant le seuil de 23 000 € pour anticiper le passage en LMP
- CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur les choix d'investissement
- Futurs retraités dont les revenus d'activité vont baisser (risque de basculement LMP)
Avantages et inconvénients
Avantages
- Chiffrage comparatif LMP / LMNP sur les trois dimensions clés : fiscalité (IR, prélèvements sociaux ou cotisations SSI, CFE), patrimoine (IFI, plus-value à la revente), et protection sociale (droits retraite, indemnités journalières)
- Teste les deux critères de bascule LMP : recettes locatives supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal
- Intègre l'exonération de plus-value après 5 ans d'activité LMP (art. 151 septies CGI) et les plafonds de recettes qui en conditionnent le caractère total ou partiel
- Projette l'impact pluriannuel en tenant compte des amortissements, de leur réintégration à la revente et des cotisations SSI minimales
Inconvénients
- Ne modélise pas les revenus accessoires du foyer fiscal qui peuvent faire basculer le statut LMP/LMNP d'une année à l'autre
- Les cotisations SSI sont estimées sur une base de bénéfice stable : la réalité des appels de cotisations et des régularisations N+2 est plus complexe
- Ne traite pas les montages en société (SCI à l'IS, SARL de famille) qui peuvent modifier radicalement l'équation
- La comparaison s'arrête au niveau du bien loué : les stratégies de portefeuille locatif (plusieurs biens avec des statuts différents) demandent une modélisation complémentaire
Échéances et seuils
- Basculement LMP : double condition cumulative
- Le statut LMP s'applique dès que les recettes meublées excèdent 23 000 €/an ET dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies simultanément.
- Exonération de plus-value LMP : 5 ans d'activité
- En LMP, l'exonération des plus-values professionnelles (art. 151 septies CGI) suppose au moins 5 ans d'activité et des recettes inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (partielle).
Points de vigilance
- Les deux critères de bascule LMP/LMNP s'apprécient chaque année — le statut peut changer d'un exercice à l'autre sans démarche
- Les cotisations SSI sont appelées avec un décalage de deux ans et subissent des régularisations : la trésorerie réelle diverge de la simulation stabilisée
- Le simulateur ne modélise pas les montages en société (SARL de famille, SCI à l'IS) qui peuvent modifier radicalement l'équation fiscale
- La plus-value à la revente fait l'objet de régimes différents selon le statut (professionnel : art. 151 septies CGI avec conditions ; non professionnel : régime des particuliers) — résultat à recalculer à chaque cession envisagée
- La dimension protection sociale (indemnités journalières, retraite) est chiffrée sommairement : un audit prévoyance complémentaire est recommandé
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Abattement pour durée de détention des plus-values immobilières
Abattements annuels par tranche d'années de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Abattement IR, tranche 1 | - première année de détention : 1 années
- dernière année de détention : 5 années
- taux par année de détention : 0 %/an
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| Abattement IR, tranche 2 | - première année de détention : 6 années
- dernière année de détention : 21 années
- taux par année de détention : 6 %/an
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| Abattement IR, tranche 3 | - première année de détention : 22 années
- dernière année de détention : 22 années
- taux par année de détention : 4 %/an
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| Exonération totale IR au-delà de cette durée de détention | 22 ans |
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| Abattement PS, tranche 1 | - première année de détention : 1 années
- dernière année de détention : 5 années
- taux par année de détention : 0 %/an
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| Abattement PS, tranche 2 | - première année de détention : 6 années
- dernière année de détention : 21 années
- taux par année de détention : 1,65 %/an
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| Abattement PS, tranche 3 | - première année de détention : 22 années
- dernière année de détention : 22 années
- taux par année de détention : 1,6 %/an
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| Abattement PS, tranche 4 | - première année de détention : 23 années
- dernière année de détention : 30 années
- taux par année de détention : 9 %/an
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| Exonération totale PS au-delà de cette durée de détention | 30 ans |
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Source : CGI art. 150 VC I ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er septembre 2014 · vérifié le 2 novembre 2026
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Barème progressif de l'impôt sur le revenu
Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.
| Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025) | - 0 €
- Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
- Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
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| Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025) | - 11 600 €
- Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
- Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
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| Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025) | - 29 579 €
- Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
- Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
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| Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025) | - 84 577 €
- Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
- Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
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| Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025) | - 181 917 €
- Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %
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Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Impôt sur la fortune immobilière
Barème progressif, seuil d'assujettissement, décote, abattement sur la résidence principale, plafonnement, exonérations partielles.
Afficher les 13 lignes du barème
| Barème IFI, tranche 1 | - plancher : 0 €
- plafond : 800 000 €
- taux marginal : 0 %
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| Barème IFI, tranche 2 | - plancher : 800 000 €
- plafond : 1 300 000 €
- taux marginal : 0,5 %
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| Barème IFI, tranche 3 | - plancher : 1 300 000 €
- plafond : 2 570 000 €
- taux marginal : 0,7 %
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| Barème IFI, tranche 4 | - plancher : 2 570 000 €
- plafond : 5 000 000 €
- taux marginal : 1 %
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| Barème IFI, tranche 5 | - plancher : 5 000 000 €
- plafond : 10 000 000 €
- taux marginal : 1,25 %
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| Barème IFI, tranche 6 | - plancher : 10 000 000 €
- taux marginal : 1,5 %
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| Seuil d'assujettissement (patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier) | 1 300 000 € |
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| Décote applicable si le patrimoine net taxable est inférieur à ce montant | - 1 400 000 €
- Décote = 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable : 17 500 €
- Taux de la décote (× patrimoine net taxable) : 1,25 %
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| Abattement sur la valeur vénale de la résidence principale | 30 % |
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| Plafonnement IFI + impôts sur les revenus à 75 % des revenus | 75 % revenus |
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| Exonération partielle des bois et forêts et parts de groupements forestiers (trois quarts) | 75 % |
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| Parts d'OPC exclues si les actifs immobiliers imposables y représentent moins de 20 % de l'actif (et détention < 10 % des droits) | 20 % de l'actif |
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| Exclusion des parts d'OPC | détention par le foyer de moins de 10 % des droits : 10 % des droits |
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Source : CGI art. 964 à 983 ; brochure pratique IR 2026, IFI p. 337-340 ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 · en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · vérifié le 2 novembre 2026
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Plus-values immobilières des particuliers
Taux d'impôt sur le revenu, majorations forfaitaires du prix d'acquisition, exonérations.
| Taux forfaitaire d'impôt sur le revenu | 19 % |
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| Majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais (acquisition à titre onéreux) | 7,5 % du prix |
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| Majoration forfaitaire pour travaux | - 15 % du prix
- Forfait travaux ouvert au-delà de 5 ans de détention : 5 ans
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| Première cession d'un logement autre que la RP | - remploi du prix en RP dans les 24 mois (sans condition de prix) : 24 mois
- cédant non propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédant la cession : 4 ans
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| Exonération si le prix de cession est ≤ 15 000 € | 15 000 € |
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| Non-résident hors UE/EEE | prix au-delà duquel un représentant fiscal est désigné : 150 000 € |
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Source : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er février 2012 · vérifié le 2 novembre 2026
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Plus-values professionnelles — exonération en fonction des recettes
Exonération totale ou partielle des plus-values professionnelles des petites entreprises (activité exercée depuis au moins cinq ans), selon les recettes annuelles et la nature de l'activité.
| Exonération totale — Commerce principal (ventes, fourniture de logement hors meublé) | 250 000 € |
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| Exonération partielle dégressive — Commerce principal (ventes, fourniture de logement hors meublé) | 350 000 € |
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| Exonération totale — Autres activités non agricoles et BNC (y compris location meublée) | 90 000 € |
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| Exonération partielle dégressive — Autres activités non agricoles et BNC (y compris location meublée) | 126 000 € |
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| Exonération totale — Activité agricole | 350 000 € |
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| Exonération partielle dégressive — Activité agricole | 450 000 € |
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| Exonération totale — Activité agricole cédée à un jeune agriculteur | 450 000 € |
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| Exonération partielle dégressive — Activité agricole cédée à un jeune agriculteur | 550 000 € |
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| Activité exercée depuis au moins cinq ans | 5 ans |
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Source : CGI art. 151 septies (version en vigueur depuis le 16/02/2025) · en vigueur depuis le 16 février 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
|---|
| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
|---|
| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
|---|
| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Statut et régime de la location meublée (LMNP / LMP)
Seuil LMP, option pour le réel, report des déficits BIC non professionnels, réintégration des amortissements dans la plus-value, critère para-hôtelier.
| LMP | recettes meublées annuelles supérieures à 23 000 € (et aux autres revenus d'activité du foyer) : 23 000 €/an |
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| Option pour le régime réel depuis le micro-BIC | valable un an, reconduite tacitement chaque année : 1 ans |
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| Report du déficit de location meublée non professionnelle sur les mêmes revenus | 10 ans |
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| Cessions à compter de cette date | amortissements déduits réintégrés dans la plus-value (hors résidences services) : 15 février 2025 |
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| Para-hôtellerie | - au moins 3 des 4 prestations (petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) : 3 prestations
- Nombre de prestations para-hôtelières de référence : 4 prestations
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Source : CGI art. 155 IV, 50-0, 156 I 1° ter, 150 VB, 261 D 4° ; impots.gouv FAQ LMNP (03/2026) ; BOI-BIC-DECLA-10-30 · en vigueur depuis le 15 février 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Taxe due lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € : taux appliqué à la totalité de la plus-value, avec lissage sur les tranches d'entrée (taxe = taux × PV − (plafond − PV) × coef_lissage).
| Surtaxe, tranche 1 | - plancher (exclu) : 50 000 €
- plafond : 60 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 5 %
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| Surtaxe, tranche 2 | - plancher (exclu) : 60 000 €
- plafond : 100 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
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| Surtaxe, tranche 3 | - plancher (exclu) : 100 000 €
- plafond : 110 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 10 %
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| Surtaxe, tranche 4 | - plancher (exclu) : 110 000 €
- plafond : 150 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
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| Surtaxe, tranche 5 | - plancher (exclu) : 150 000 €
- plafond : 160 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 15 %
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| Surtaxe, tranche 6 | - plancher (exclu) : 160 000 €
- plafond : 200 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
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| Surtaxe, tranche 7 | - plancher (exclu) : 200 000 €
- plafond : 210 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 20 %
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| Surtaxe, tranche 8 | - plancher (exclu) : 210 000 €
- plafond : 250 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
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| Surtaxe, tranche 9 | - plancher (exclu) : 250 000 €
- plafond : 260 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 6 %
- coefficient de lissage de (plafond − PV) : 25 %
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| Surtaxe, tranche 10 | - plancher (exclu) : 260 000 €
- taux appliqué à toute la plus-value : 6 %
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Source : CGI art. 1609 nonies G ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2013 · vérifié le 2 novembre 2026
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Hypothèses de calcul — coût social et fiscal des statuts de dirigeant
Coefficients forfaitaires utilisés par les comparateurs de statuts (TNS, assimilé salarié, portage, LMP) à défaut d'un calcul cotisation par cotisation : taux globaux, rapports coût/brut/net, forfait CFE, taux approché de la plus-value professionnelle. Frais de gestion EI / EURL / SASU : haut des honoraires d'expert-comptable en cabinet (2026) ; commission de portage : fourchette de marché 2026.
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| Cotisations TNS ≈ 50 % du revenu d'activité indépendante | 50 % du revenu net |
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| Fourchette affichée des cotisations TNS — bas | - 43 % du bénéfice
- Fourchette affichée des cotisations TNS — haut : 46 % du bénéfice
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| Détail indicatif des cotisations TNS — Maladie-maternité | - 6,5 %
- Détail indicatif des cotisations TNS — Retraite de base : 17,75 %
- Détail indicatif des cotisations TNS — Retraite complémentaire : 7 %
- Détail indicatif des cotisations TNS — Invalidité-décès : 1,3 %
- Détail indicatif des cotisations TNS — Allocations familiales : 3,1 %
- Détail indicatif des cotisations TNS — Formation professionnelle : 0,25 %
- Détail indicatif des cotisations TNS — CSG-CRDS : 9,7 %
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| Cotisations patronales ≈ 45 % du brut | 45 % du brut |
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| Cotisations salariales ≈ 22 % du brut | 22 % du brut |
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| Coût employeur / salaire brut | 1,45 coefficient |
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| Salaire net / salaire brut | 0,78 coefficient |
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| Portage salarial | coût total / brut : 1,47 coefficient |
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| Cotisations SSI approchées d'un loueur meublé professionnel | 40 % du bénéfice |
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| Taux approché d'imposition de la plus-value professionnelle à court terme (IR + SSI) | 30 % |
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| CFE forfaitaire retenue à défaut de la commune | 700 €/an |
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| Frais de gestion annuels d'une entreprise individuelle au réel (expert-comptable, haut de fourchette en cabinet) | 1 800 €/an |
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| Frais de gestion annuels d'une EURL (expert-comptable, haut de fourchette en cabinet) | 2 500 €/an |
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| Frais de gestion annuels d'une SASU (expert-comptable, haut de fourchette en cabinet) | 3 500 €/an |
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| Commission de gestion des sociétés de portage salarial — bas de fourchette | - 5 % du CA HT
- Commission de gestion des sociétés de portage salarial — haut de fourchette : 10 % du CA HT
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| Micro-entrepreneur | surcoût de protection ajouté au coût saisi (retraite plus faible) : 1 000 € |
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| SASU | surcoût de protection (prévoyance, chômage privé) du président assimilé salarié : 2 000 € |
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Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Choix de calcul des simulateurs (approximations des barèmes URSSAF) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026
Références légales
- Art. 155 IV CGI — Définition du LMP (conditions cumulatives)
- Art. 151 septies CGI — Exonération des plus-values professionnelles
- Art. 964 CGI — Biens professionnels et IFI
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine sur la location meublée
- Art. L131-6 CSS — Assiette des cotisations SSI
Glossaire
- LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- Statut du loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer ; régimes fiscal et social différents du LMNP.
- LMNP
- Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- SSI (Sécurité Sociale des Indépendants)
- Régime de protection sociale des travailleurs indépendants, auquel cotisent les LMP.
- BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
- Catégorie de revenus des activités commerciales, industrielles et artisanales, dont relève aussi la location meublée.
- Art. 151 septies
- Dispositif d'exonération des plus-values professionnelles sous conditions de durée et de recettes.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
- Impôt local annuel dû par les entreprises et les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée à titre habituel, location meublée comprise ; calculé sur la valeur locative des locaux, avec une base minimum en l'absence de local.
Questions fréquentes
Comment savoir si l'on est loueur meublé professionnel ?
Le statut LMP s'applique dès que deux conditions sont réunies la même année : des recettes meublées supérieures au seuil légal et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Aucune démarche n'est nécessaire, le statut découle directement de ces critères.
Un retraité peut-il devenir LMP sans le vouloir ?
Oui, si ses recettes meublées dépassent 23 000 € et l'ensemble de ses pensions et autres revenus d'activité : les pensions et rentes viagères sont comptées avec les traitements et salaires pour cette comparaison, alors que les revenus fonciers et de capitaux ne le sont pas. La baisse de revenus au départ en retraite peut ainsi suffire à faire basculer en LMP.
LMP ou LMNP, lequel paie des cotisations sociales ?
Le LMP verse des cotisations sociales d'indépendant sur son bénéfice, qui ouvrent des droits à retraite et à indemnités journalières. Le LMNP acquitte en principe les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, sans droits sociaux en contrepartie.
Comment est imposée la plus-value à la revente d'un bien loué en LMP ?
Elle relève du régime des plus-values professionnelles et non de celui des particuliers. Après cinq ans d'activité, l'article 151 septies du CGI permet une exonération totale ou partielle selon le niveau des recettes ; à défaut, la plus-value tient compte des amortissements déduits.
Les biens loués en LMP entrent-ils dans l'IFI ?
Ils peuvent en être exonérés comme biens professionnels lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies, notamment l'exercice de la location meublée à titre professionnel. Les biens loués en LMNP restent, eux, imposables à l'IFI selon les règles de droit commun.
Le simulateur LMP et LMNP gère-t-il une SCI ou une SARL de famille ?
Non. Il compare les deux statuts pour une détention en direct et une situation stable. Les montages en société, comme les variations de revenus du foyer d'une année sur l'autre qui peuvent changer le statut, sont à analyser séparément.