Budget Global Achat Immobilier

Estimez le budget total d'un achat immobilier : prix, frais de notaire, garantie bancaire, frais d'agence, travaux et crédit.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur construit un budget d'achat immobilier complet en intégrant prix d'achat, frais de notaire, travaux, garantie, frais bancaires et apport mobilisable. Il chiffre le plafond d'acquisition réaliste selon la capacité d'emprunt et distingue les scénarios résidence principale et investissement locatif dont les équations économiques diffèrent fortement.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit ses revenus nets mensuels, ses charges fixes, son apport personnel, le taux et la durée du prêt envisagé, et la nature du projet (résidence principale ou locatif). Le simulateur calcule la capacité d'emprunt HCSF, détermine le budget total maximum (apport + emprunt), déduit les frais incompressibles (notaire, garantie, dossier), intègre une réserve travaux et restitue le prix d'achat maximum du bien selon les deux scénarios.

Budget = Apport + Emprunt HCSF − Frais notaire − Garantie − Frais dossier − Réserve travaux

À qui s'adresse ce simulateur ?

Primo-accédants préparant leur premier achat et souhaitant une vision complète du budget
Investisseurs immobiliers évaluant le coût total d'une opération
Ménages en recherche active calibrant leur enveloppe budgétaire avant les visites
CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans la structuration du financement

Échéances et seuils

Frais d'acquisition en neuf: environ 2 % à 3 % du prix (vs 7 % à 8 % dans l'ancien) : Dans le neuf, les frais d'acquisition sont réduits à environ 2 % à 3 % du prix de vente. Seuls les émoluments du notaire et les débours sont dus, ce qui représente une économie significative par rapport à l'immobilier ancien.
Apport minimum recommandé: 10 % du prix pour couvrir les frais d'acquisition : Les banques exigent généralement un apport personnel couvrant a minima les frais d'acquisition (notaire, garantie, frais de dossier), soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Un apport de 20 % à 30 % améliore les conditions d'emprunt (taux, durée, assurance) et réduit le risque de refus.

Points de vigilance

Le scénario locatif pondère les loyers projetés à 70 % pour l'intégration dans la capacité d'emprunt — le simulateur applique cette pondération standard, mais certaines banques sont plus ou moins strictes
L'apport minimum exigé par les banques est passé à 10-20 % du prix d'achat selon les profils — le simulateur signale ce seuil mais ne valide pas l'acceptation du dossier
La réserve travaux recommandée (5 à 10 % pour l'ancien, rarement nécessaire pour le neuf) est souvent sous-estimée dans les budgets serrés
Les frais de notaire varient entre 2-3 % (neuf) et 7-8 % (ancien) — le simulateur applique le taux saisi, à vérifier selon le régime du bien
Le simulateur ne modélise pas le coût d'opportunité de l'apport mobilisé (rendement perdu sur le placement alternatif), pourtant significatif sur le long terme

Références légales

Art. 1593 Code civil — Frais de vente à la charge de l'acquéreur
Décret 2016-230 du 26/02/2016 — Tarification des actes notariés (émoluments)
Art. 683 et 1594 D CGI — Droits de mutation à titre onéreux (DMTO ~5,8 %)
Art. L.313-1 Code de la consommation — Calcul du TEG / TAEG
Norme HCSF 2021 — Taux d'endettement max 35 %, durée max 25 ans
Art. 257-I-2 CGI — TVA immobilière (neuf : TVA 20 %, DMTO réduits)

Glossaire

Prix FAI (Frais d'Agence Inclus): Prix affiché par l'agence immobilière, incluant sa commission. Le prix net vendeur est obtenu en soustrayant les frais d'agence.
Frais de notaire: Ensemble des taxes et émoluments versés au notaire lors de la vente : droits de mutation (DMTO ~5,8 % dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de formalités et débours.
Garantie bancaire: Sûreté exigée par la banque pour se protéger en cas de défaut. Le cautionnement (ex. Crédit Logement) est moins coûteux que l'hypothèque et partiellement remboursé en fin de prêt.
DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux): Taxe perçue par le département lors de la vente d'un bien ancien. Taux moyen de 5,80 % du prix net vendeur.
Apport personnel: Épargne mobilisée par l'acquéreur pour financer une partie du projet. Réduit le montant emprunté et rassure la banque sur la capacité d'épargne.
Norme HCSF: Réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière limitant le taux d'effort à 35 % des revenus nets et la durée du crédit à 25 ans (27 ans dans le neuf).
Assurance emprunteur: Assurance obligatoire couvrant le décès, l'invalidité et l'incapacité de travail de l'emprunteur. Peut être souscrite auprès de la banque ou d'un assureur externe (délégation).