Simulateur coût total du crédit immobilier et TAEG

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le coût total d'un crédit (immobilier, consommation, travaux) en décomposant les intérêts et l'assurance emprunteur. Il restitue un TAEG estimé hors frais de dossier et de garantie, le coût total à rembourser et la répartition capital/intérêts sur la durée du prêt.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le capital emprunté, la durée du prêt, le taux nominal, le taux d'assurance annuel sur le capital initial et le type de remboursement (mensualités constantes ou in fine). Le simulateur calcule le tableau d'amortissement complet, totalise les intérêts et l'assurance, chiffre le coût total du crédit et estime le TAEG par la méthode actuarielle, sans frais de dossier ni de garantie, qui ne sont pas saisis.

Coût total = Intérêts cumulés + Assurance cumulée ; TAEG = (1 + r)^12 moins 1, r étant le taux mensuel qui égalise le capital emprunté et la somme actualisée des échéances assurance comprise

À qui s'adresse ce simulateur ?

Acquéreurs immobiliers souhaitant comparer plusieurs offres de prêt
Propriétaires envisageant un rachat ou une renégociation de crédit
Investisseurs locatifs calculant la rentabilité après financement
CGP / Courtiers présentant le coût réel du financement à leurs clients

Avantages et inconvénients

Avantages

Chiffre le coût total réel du crédit en décomposant chaque poste (intérêts, assurance, frais), évitant l'approximation du seul taux nominal
Estime le TAEG par la méthode actuarielle réglementaire, assurance comprise mais hors frais de dossier et de garantie
Génère le tableau d'amortissement ligne par ligne avec la répartition capital / intérêts sur la durée
Permet de tester l'impact d'une variation de taux, de durée ou de quotité d'assurance sur le coût total

Inconvénients

Le taux nominal et le TAEA saisis sont des hypothèses : une offre ferme bancaire peut diverger selon le profil emprunteur et les taux du marché au moment de la signature
Les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas intégrées par défaut — à ajouter manuellement en cas de projet de remboursement anticipé
Les frais de dossier et de garantie (hypothèque ou caution) ne sont pas saisis : ils s'ajoutent au coût total affiché et relèvent le TAEG réel
Les conditions d'assurance emprunteur (groupe bancaire vs délégation) peuvent être optimisées via la loi Lemoine, non traitée par ce simulateur

Échéances et seuils

IRA plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû: En cas de remboursement anticipé total ou partiel d'un crédit immobilier, les banques peuvent percevoir des indemnités plafonnées au plus faible des deux montants suivants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux du prêt et 3 % du capital restant dû (art. R313-25 du Code de la consommation).
TAEG : taux annuel effectif global tout inclus: Le TAEG intègre le taux d'intérêt nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (caution ou hypothèque), l'assurance emprunteur et les frais annexes. Il permet de comparer deux offres à coût réel équivalent et doit être inférieur au taux de l'usure en vigueur.
Poids de l'assurance : 20 à 40 % du coût total du crédit: L'assurance emprunteur représente typiquement 20 à 40 % du coût total du crédit sur 20 à 25 ans. La loi Lemoine (2022) permet sa résiliation à tout moment, ouvrant la délégation d'assurance avec des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
Frais de garantie : 1 à 2 % du capital emprunté: La caution (Crédit Logement, Casden) coûte généralement 1 à 1,5 % du capital, partiellement restituable en fin de prêt. L'hypothèque coûte environ 1,5 à 2 % et n'est pas restituable ; elle nécessite une mainlevée payante si revente avant terme.

Points de vigilance

Le TAEG légal intègre tous les frais obligatoires (dossier, garantie, assurance si obligatoire) — le TAEG simulé n'inclut ni frais de dossier ni frais de garantie : le TAEG de l'offre bancaire sera plus élevé
Les frais de garantie dépendent du mode choisi : hypothèque (plus chère, non restituable, avec mainlevée payante en cas de revente avant le terme), caution bancaire type Crédit Logement (moins cher avec restitution partielle) — le simulateur ne les chiffre pas
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées (6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû, le moins élevé) mais peuvent être supprimées en cas de vente pour mutation professionnelle, décès ou cessation d'activité
Le taux nominal saisi est celui des conditions commerciales de la banque — une négociation effective peut le réduire, ce que le simulateur ne prend pas en compte par défaut
L'assurance emprunteur à quotité variable entre co-emprunteurs (50/50, 100/100) change le coût total — le simulateur applique la quotité saisie sans vérifier sa cohérence avec les exigences de la banque

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Règles légales du crédit immobilier

Indemnités de remboursement anticipé, remboursement partiel minimal, décompte gratuit.

Décompte chiffré gratuit des sommes dues en cas de remboursement anticipé	1er juillet 2016
IRA plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé	6 mois IRA plafonnées à 3 % du capital restant dû avant remboursement : 3 % du CRD
Remboursement partiel pouvant être refusé s'il est inférieur à 10 % du capital initial (sauf solde)	10 % du capital

Source : C. consom. art. L313-47 à L313-49, R313-25 ; service-public.gouv.fr F1669 (vérifiée le 16/09/2026) · en vigueur depuis le 1er juillet 2016 · vérifié le 2 novembre 2026

Voir le barème complet →

Hypothèses et pratiques de marché du crédit

Fourchettes de pratique bancaire utilisées par les simulateurs : garanties, mainlevée, assurance emprunteur, capacité d'emprunt, prêt in fine, rachat, crédit lombard, crédit à la consommation. Seules les fourchettes de TAEG du crédit à la consommation s'appuient sur une publication (taux effectifs moyens Banque de France, T3 2026 : 6,42 % > 6 000 € ; 11,82 % de 3 000 à 6 000 € ; 17,70 % ≤ 3 000 €). Les autres valeurs sont des pratiques de marché sans publication officielle retrouvée.

Afficher les 33 lignes du barème

Assurance groupe bancaire, haut de fourchette	0,45 % capital/an Assurance groupe bancaire, bas de fourchette : 0,3 % capital/an
Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, haut	40 % Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, bas : 20 %
Taux d'assurance en délégation, profil bon	0,12 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil excellent	0,08 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil fumeur	0,2 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil risque_aggrave	0,35 % capital/an
Majoration d'âge 1	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 40 ans Majoration d'âge 1 (cumulative) : 0,02 points de %
Majoration d'âge 2	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 50 ans Majoration d'âge 2 (cumulative) : 0,05 points de %
Majoration d'âge 3	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 60 ans Majoration d'âge 3 (cumulative) : 0,1 points de %
Apport minimal (seuil d'alerte)	10 % du budget Apport recommandé, haut : 30 % du budget Apport recommandé, bas : 20 % du budget
Pondération bancaire des loyers dans les revenus	70 %
Endettement qualifié d'élevé au-delà du seuil HCSF	40 % revenus nets
Seuil d'endettement usuel pour le crédit à la consommation	33 % revenus bruts
Crédit conso — duree pret personnel	duree_max : 84 mois duree_min : 3 mois
Crédit conso — taeg pret personnel	taux_max : 7 % taux_min : 4 %
Crédit conso — taeg renouvelable	taux_max : 20 % taux_min : 15 %
Garantie de prêt — caution	taux : 1,2 % du capital taux_max : 1,5 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — ensemble	taux_max : 2 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — hypotheque	taux : 1,5 % du capital taux_max : 2 % du capital taux_min : 1,5 % du capital
Garantie de prêt — mainlevee hypotheque	taux : 0,3 % du capital taux_max : 0,5 % du capital
Prêt in fine — apport av	taux_max : 30 % du capital taux_min : 10 % du capital
Prêt in fine — duree	duree_max : 15 ans duree_min : 3 ans
Prêt in fine — ecart taux amortissable	taux_max : 0,5 points de % taux_min : 0,3 points de %
Crédit lombard	quotité de financement, actions blue chip : 50 %
Crédit lombard	quotité de financement, actions small cap : 45 %
Crédit lombard	quotité de financement, av fonds euros : 70 %
Crédit lombard	quotité de financement, av uc : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, obligations ig : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, scpi opci : 45 %
Rachat de crédit — delai mise en place	duree_max : 3 mois duree_min : 2 mois
Rachat de crédit — duree restante	duree_max : 10 ans duree_min : 7 ans
Rachat de crédit — ecart taux	seuil_alerte : 0,7 points de % taux_max : 1 points de % taux_min : 0,7 points de %
Taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations), août 2026	3,32 %

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Pratiques de marché (non réglementaires) ; Banque de France, taux effectifs moyens 2026-Q4 (crédit à la consommation) · en vigueur depuis le 1er août 2026

Références légales

Art. L314-1 Code de la consommation — Définition du TAEG
Art. R314-3 Code de la consommation — Méthode de calcul du TAEG (méthode d'équivalence, annexe de calcul)
Art. L313-47 Code de la consommation — Droit au remboursement anticipé du crédit immobilier
Art. R313-25 Code de la consommation — Plafond des indemnités de remboursement anticipé du crédit immobilier
Directive 2014/17/UE — Contrats de crédit immobilier
Loi Lagarde (2010) — Libre choix de l'assurance emprunteur

Glossaire

TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. Indicateur de comparaison réglementaire entre offres.
Amortissement du prêt: Remboursement progressif du capital emprunté sur la durée du prêt.
Capital Restant Dû (CRD): Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée ; elle figure sur le tableau d'amortissement.
Assurance emprunteur: Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle peut être souscrite auprès de la banque ou d'un autre assureur (délégation).
IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Pénalités versées à la banque lors du remboursement anticipé d'un prêt, plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.
Délégation d'assurance: Faculté pour l'emprunteur de souscrire son assurance de prêt auprès d'un autre assureur que la banque prêteuse.

Questions fréquentes

Comment calculer le coût total d'un crédit immobilier ?

On additionne les intérêts payés sur toute la durée, le coût de l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Les indemnités de remboursement anticipé s'y ajoutent si l'on rembourse avant le terme ; le simulateur établit ce total à partir du tableau d'amortissement.

Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal sert uniquement à calculer les intérêts. Le TAEG intègre en plus les frais obligatoires liés au crédit, comme l'assurance exigée, les frais de dossier et la garantie : c'est l'indicateur à utiliser pour comparer des offres, et il ne peut pas dépasser le taux d'usure.

Combien coûte un remboursement anticipé de prêt immobilier ?

La banque peut facturer des indemnités, plafonnées par la loi au plus faible de deux montants : quelques mois d'intérêts sur le capital remboursé ou un pourcentage du capital restant dû. Elles ne sont pas dues en cas de vente liée à une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité.

Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir pour un prêt immobilier ?

Une caution d'un organisme spécialisé est souvent moins chère au départ et peut donner lieu à une restitution partielle en fin de prêt. Une hypothèque n'est pas restituable et exige une mainlevée payante si le bien est vendu avant le terme ; le simulateur applique le mode de garantie saisi.

Peut-on réduire le coût de l'assurance emprunteur en cours de prêt ?

Oui, depuis la loi Lemoine, l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes. Le simulateur ne compare pas les offres d'assurance, mais permet de mesurer leur poids en faisant varier le TAEA saisi.