Coût Total de Crédit Immobilier

Calculez le coût total de votre crédit immobilier : intérêts sur la durée, assurance emprunteur et TAEG.

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le coût total d'un crédit (immobilier, consommation, travaux) en décomposant les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé. Il restitue le TAEG effectif, le coût total à rembourser et la répartition capital/intérêts sur la durée du prêt.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le capital emprunté, la durée du prêt, le taux nominal, le TAEA (taux annuel effectif d'assurance), les frais de dossier et de garantie, ainsi que le type de remboursement (mensualités constantes ou annuités). Le simulateur calcule le tableau d'amortissement complet, totalise les intérêts payés, chiffre le coût total du crédit et restitue le TAEG conforme à la définition réglementaire.

Coût total = Intérêts cumulés + Assurance cumulée + Frais dossier + Frais garantie

À qui s'adresse ce simulateur ?

Acquéreurs immobiliers souhaitant comparer plusieurs offres de prêt
Propriétaires envisageant un rachat ou une renégociation de crédit
Investisseurs locatifs calculant la rentabilité après financement
CGP / Courtiers présentant le coût réel du financement à leurs clients

Échéances et seuils

IRA plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû: En cas de remboursement anticipé total ou partiel d'un crédit immobilier, les banques peuvent percevoir des indemnités plafonnées au plus faible des deux montants suivants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux du prêt et 3 % du capital restant dû (art. R313-25 du Code de la consommation).
TAEG: taux annuel effectif global tout inclus : Le TAEG intègre le taux d'intérêt nominal, les frais de dossier, les frais de garantie (caution ou hypothèque), l'assurance emprunteur et les frais annexes. Il permet de comparer deux offres à coût réel équivalent et doit être inférieur au taux de l'usure en vigueur.
Poids de l'assurance: 25 à 40 % du coût total du crédit : L'assurance emprunteur représente typiquement 25 à 40 % du coût total du crédit sur 20-25 ans. La loi Lemoine (2022) permet sa résiliation à tout moment, ouvrant la délégation d'assurance avec des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
Frais de garantie: 1 à 2 % du capital emprunté : La caution (Crédit Logement, Casden) coûte généralement 1 à 1,5 % du capital, partiellement restituable en fin de prêt. L'hypothèque coûte environ 1,5 à 2 % et n'est pas restituable ; elle nécessite une mainlevée payante si revente avant terme.

Points de vigilance

Le TAEG légal intègre tous les frais obligatoires (dossier, garantie, assurance si obligatoire) — le TAEG simulé est conforme mais le TAEG bancaire affiché peut diverger en fonction des frais inclus
Les frais de garantie dépendent du mode choisi : hypothèque (plus cher mais pas de frais en cas de revente), caution bancaire type Crédit Logement (moins cher avec restitution partielle) — le simulateur applique le mode saisi
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées (3 mois d'intérêts ou 1 % du capital restant dû, le moins élevé) mais peuvent être supprimées en cas de vente pour mutation professionnelle, décès ou cessation d'activité
Le taux nominal saisi est celui des conditions commerciales de la banque — une négociation effective peut le réduire, ce que le simulateur ne prend pas en compte par défaut
L'assurance emprunteur à quotité variable entre co-emprunteurs (50/50, 100/100) change le coût total — le simulateur applique la quotité saisie sans vérifier sa cohérence avec les exigences de la banque

Références légales

Art. L313-1 Code de la consommation — Définition du TAEG
Art. R313-1 Code de la consommation — Méthode de calcul du TAEG
Art. L313-25 Code de la consommation — Droit au remboursement anticipé
Directive 2014/17/UE — Contrats de crédit immobilier
Loi Lagarde (2010) — Libre choix de l'assurance emprunteur

Glossaire

TAEG: Taux Annuel Effectif Global. Inclut tous les frais obligatoires (intérêts, assurance, frais de dossier).
Amortissement: Remboursement progressif du capital emprunté sur la durée du prêt.
Capital Restant Dû (CRD): Montant du capital encore à rembourser à un instant donné.
Assurance emprunteur: Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité.
IRA: Indemnités de Remboursement Anticipé. Pénalités en cas de remboursement avant l'échéance.
Délégation d'assurance: Possibilité de souscrire une assurance externe plutôt que celle proposée par la banque.