LMNP Complet

Simulez votre investissement LMNP : amortissements par composants, charges déductibles et fiscalité BIC réel.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement net d'une location meublée sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en comparant les deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % et le régime réel avec amortissement du bien et déduction des charges. Il identifie l'option qui maximise le revenu net disponible pour le bailleur.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix du bien, les frais de notaire, les travaux, le mobilier, le financement, le loyer mensuel et le taux d'occupation, les charges (copropriété, taxe foncière, assurances, frais de comptabilité) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule en parallèle le revenu imposable en micro-BIC (après abattement de 50 %, si les recettes ne dépassent pas 83 600 €) et le résultat net en régime réel (après charges, intérêts d'emprunt et amortissements sur 30 ans pour le bien hors 15 % de terrain, 10 ans pour les travaux et 7 ans pour le mobilier), puis chiffre l'imposition totale (IR + 18,6 % de prélèvements sociaux) dans chaque option.

Micro-BIC : Revenu_imposable = Loyers × 50 % Regime_reel : Resultat_net = Loyers moins Charges moins Amortissement (bien + mobilier) Impot_total = Resultat_net × (TMI + 18,6 % PS), option la plus favorable retenue

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs immobiliers souhaitant louer en meublé
  • Propriétaires comparant location nue vs meublée
  • Porteurs de projet évaluant la rentabilité d'un achat LMNP
  • CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix du régime fiscal

Avantages et inconvénients

Avantages

  • Chiffre l'écart d'imposition entre micro-BIC et régime réel pour le niveau de charges et d'amortissement réel du bailleur
  • Modélise l'amortissement du bien, des travaux et du mobilier sur des durées forfaitaires (30, 10 et 7 ans, terrain estimé à 15 % du prix et des frais de notaire), déterminant pour la rentabilité nette du régime réel
  • Identifie le seuil de charges au-delà duquel le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire de 50 %
  • Permet de tester plusieurs scénarios de travaux ou d'acquisition mobilière pour en anticiper l'impact fiscal

Inconvénients

  • Ne vérifie pas l'éligibilité de chaque charge au régime réel — l'utilisateur reste responsable de la qualification des dépenses
  • Le report des amortissements non déductibles d'une année sur l'autre n'est pas projeté dynamiquement sur plusieurs exercices
  • Ne traite pas le cas des locations meublées touristiques classées / non classées avec leurs abattements majorés spécifiques
  • Raisonne sur un bien unique : un portefeuille locatif meublé avec des profils différents demande une analyse agrégée

Échéances et seuils

Seuil LMP : 23 000 € de recettes et plus que les autres revenus d'activité
Le passage du statut LMNP au statut LMP est automatique lorsque les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer.
Micro-BIC meublé : plafond de 83 600 €
Le régime micro-BIC s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € depuis les revenus 2026 (meublé de longue durée et meublé de tourisme classé) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé). Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en tourisme non classé).

Points de vigilance

  • Le régime micro-BIC est plafonné à 83 600 € de recettes annuelles depuis les revenus 2026 (location meublée de longue durée) : au-delà, le régime réel s'impose obligatoirement, ce que le simulateur applique
  • L'option pour le régime réel vaut pour un an et se reconduit tacitement chaque année — le simulateur éclaire le choix pour l'année en cours, une projection pluriannuelle est recommandée
  • L'amortissement en régime réel ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global — il est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs, ce que le simulateur applique mais ne modélise pas sur plusieurs années
  • Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d'un bien loué en LMNP, hors certaines résidences de services (étudiants, seniors, Ehpad) ; le simulateur applique les règles en vigueur à la date de simulation
  • Les charges déductibles doivent correspondre à des dépenses justifiées et rattachées à l'activité locative — le simulateur ne vérifie pas la qualification pièce par pièce

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)
  • 0 €
  • Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
  • Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)
  • 11 600 €
  • Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
  • Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)
  • 29 579 €
  • Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
  • Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)
  • 84 577 €
  • Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
  • Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)
  • 181 917 €
  • Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Micro-BIC des locations meublées

Seuils de recettes et abattements forfaitaires du micro-BIC par type de location meublée (revenus 2026-2028).

Micro-BIC longue durée
  • seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an
  • abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme classé
  • seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an
  • abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme non classé
  • seuil de recettes (revenus 2026) : 15 000 €/an
  • abattement forfaitaire : 30 %

Source : CGI art. 50-0 (loi 2024-1039 art. 7) ; BOFiP ACTU-2025-00127 (19/08/2026) ; service-public A18880 (27/07/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

Afficher les 87 lignes du barème
Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 202518,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Statut et régime de la location meublée (LMNP / LMP)

Seuil LMP, option pour le réel, report des déficits BIC non professionnels, réintégration des amortissements dans la plus-value, critère para-hôtelier.

LMPrecettes meublées annuelles supérieures à 23 000 € (et aux autres revenus d'activité du foyer) : 23 000 €/an
Option pour le régime réel depuis le micro-BICvalable un an, reconduite tacitement chaque année : 1 ans
Report du déficit de location meublée non professionnelle sur les mêmes revenus10 ans
Cessions à compter de cette dateamortissements déduits réintégrés dans la plus-value (hors résidences services) : 15 février 2025
Para-hôtellerie
  • au moins 3 des 4 prestations (petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) : 3 prestations
  • Nombre de prestations para-hôtelières de référence : 4 prestations

Source : CGI art. 155 IV, 50-0, 156 I 1° ter, 150 VB, 261 D 4° ; impots.gouv FAQ LMNP (03/2026) ; BOI-BIC-DECLA-10-30 · en vigueur depuis le 15 février 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

Afficher les 71 lignes du barème
Durée d'amortissement LMNP au réelbien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réelmobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable15 %
Durée d'amortissement LMNP au réeltravaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut
  • 5 %/an
  • Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut
  • 1,5 % prix/an
  • Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut
  • 6 mois
  • Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 14,03 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 18,25 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 11,31 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut
  • 2 % valeur/an
  • Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut
  • 6 % du prix
  • Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut
  • 3 %
  • Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien2 %/an
Vacance locative annuelle
  • 1 mois/an
  • Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut
  • 3 mois/an
  • Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporairecharges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire
  • decote (borne_max) : 55 %
  • decote (borne_min) : 25 %
  • decote (taux_annuel_max) : 3 %/an
  • decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an
  • decote (taux_max) : 50 %
  • decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire
  • duree (duree_max) : 20 ans
  • duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporairetmi comparaison (taux) : 30 %
OBO
  • coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur
  • coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBOfrais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnièreassurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière
  • conciergerie (taux_max) : 30 % recettes
  • conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnièreduree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnièrefrais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnièrefrais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut
  • 4 mois
  • Délai de jouissance, haut : 6 mois
  • Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut
  • 10 ans
  • Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut
  • 10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant)
  • Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant
  • Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)
  • 9,54 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut
  • 1 000 €/m²
  • Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut
  • 500 €/m²
  • Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut
  • 600 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut
  • 900 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut
  • 30 %
  • Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard
  • 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1
  • années de valeur locative : 4 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2
  • années de valeur locative : 6 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3
  • années de valeur locative : 8 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4
  • années de valeur locative : 10 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut
  • 50 % valeur vénale
  • Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché
  • 60 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtesdurée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle
  • 20 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement
  • plus de : 50 ans
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti
  • Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas
  • 20 ans
  • Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas
  • 15 ans
  • Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti
  • Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas
  • 5 ans
  • Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti
  • Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette
  • 700 € HT/an
  • Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Références légales

  • Art. 35 bis CGI — Régime des locations meublées
  • Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (seuils et abattement)
  • Art. 39 C CGI — Règles d'amortissement des immobilisations
  • Art. 155 IV CGI — Définition LMP / LMNP
  • BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine fiscale location meublée
  • Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée

Glossaire

LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Catégorie de revenus des activités commerciales, industrielles et artisanales, dont relève aussi la location meublée.
Micro-BIC
Régime simplifié avec abattement forfaitaire sur les recettes : 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (83 600 €/an en 2026), 30 % pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €/an).
Amortissement
Déduction comptable, étalée sur plusieurs années, de la perte de valeur d'un bien (construction hors terrain, mobilier, travaux).
Déficit BIC
Résultat négatif en location meublée. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur d'autres revenus.
LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Statut du loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer ; régimes fiscal et social différents du LMNP.

Questions fréquentes

Comment savoir si le régime réel est plus intéressant que le micro-BIC en LMNP ?

Il faut comparer l'abattement forfaitaire du micro-BIC au total des charges réelles et des amortissements. Si ce total dépasse l'abattement, le réel réduit davantage le revenu imposable, parfois jusqu'à zéro pendant plusieurs années. Le simulateur fait ce calcul pour l'année étudiée.

Que peut-on amortir en location meublée non professionnelle ?

Le bâtiment, hors valeur du terrain qui ne s'amortit pas, le mobilier et les travaux d'amélioration, chacun sur sa propre durée d'utilisation. L'amortissement constate l'usure de ces éléments et vient en déduction des loyers au régime réel.

Que se passe-t-il quand l'amortissement dépasse le bénéfice en LMNP ?

La part d'amortissement qui créerait ou creuserait un déficit n'est pas perdue : elle est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. Elle ne peut en revanche jamais s'imputer sur les autres revenus du foyer.

Un meublé loué à l'année relève-t-il forcément du statut LMNP ?

Il relève du statut non professionnel tant que les deux conditions du statut professionnel ne sont pas réunies : des recettes meublées au-delà du seuil légal et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Si une seule condition manque, le loueur reste LMNP.

Le simulateur LMNP vérifie-t-il que mes charges sont déductibles ?

Non. Il reprend les charges telles que vous les saisissez, sans contrôler leur qualification ni leurs justificatifs, et raisonne sur un seul bien. Le report des amortissements non utilisés n'est pas projeté exercice par exercice.