Simulateur LMNP Complet

Simulez votre investissement LMNP : amortissements par composants, charges déductibles et fiscalité BIC réel.

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement net d'une location meublée sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en comparant les deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % et le régime réel avec amortissement du bien et déduction des charges. Il identifie l'option qui maximise le revenu net disponible pour le bailleur.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, CFE), la valeur du bien et du mobilier, la durée d'amortissement retenue, et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule en parallèle le revenu imposable en micro-BIC (après abattement 50 %) et le résultat net en régime réel (après amortissement et charges), puis chiffre l'imposition totale (IR + prélèvements sociaux) dans chaque option.

Micro-BIC : Revenu_imposable = Loyers × 50 %
Regime_reel : Resultat_net = Loyers moins Charges moins Amortissement (bien + mobilier)
Impot_total = Resultat_net × (TMI + 17,2 % PS), option la plus favorable retenue

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs immobiliers souhaitant louer en meublé
Propriétaires comparant location nue vs meublée
Porteurs de projet évaluant la rentabilité d'un achat LMNP
CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix du régime fiscal

Échéances et seuils

Seuil LMP: 23 000 € de recettes et 50 % des revenus : Le passage du statut LMNP au statut LMP est automatique lorsque les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer.
Micro-BIC meublé: plafond de 77 700 € : Le régime micro-BIC s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (meublé classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé). Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en tourisme non classé).

Points de vigilance

Le régime micro-BIC est plafonné à 77 700 € de recettes annuelles (location meublée classique) : au-delà, le régime réel s'impose obligatoirement
L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans — le simulateur éclaire le choix pour l'année en cours, une projection pluriannuelle est recommandée
L'amortissement en régime réel ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global — il est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs, ce que le simulateur applique mais ne modélise pas sur plusieurs années
La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente a été supprimée par la loi de finances 2025 pour les ventes de résidences meublées touristiques ; le simulateur applique les règles en vigueur à la date de simulation
Les charges déductibles doivent correspondre à des dépenses justifiées et rattachées à l'activité locative — le simulateur ne vérifie pas la qualification pièce par pièce

Références légales

Art. 35 bis CGI — Régime des locations meublées
Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (seuils et abattement)
Art. 39 C CGI — Règles d'amortissement des immobilisations
Art. 155 IV CGI — Définition LMP / LMNP
BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine fiscale location meublée
Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée

Glossaire

LMNP: Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal pour les particuliers louant un bien meublé sans en faire leur activité principale.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux): Catégorie fiscale des revenus provenant d'une activité commerciale, dont la location meublée.
Micro-BIC: Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, applicable si recettes < 77 700 €/an.
Amortissement: Déduction comptable étalée dans le temps de la valeur d'un bien (immobilier, mobilier, travaux).
Déficit BIC: Résultat négatif en location meublée. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur d'autres revenus.
LMP (Loueur Meublé Professionnel): Statut applicable si recettes > 23 000 €/an ET recettes > revenus professionnels du foyer. Régime social et fiscal différent.