Déficit Foncier

Calculez votre économie d'impôt via le déficit foncier : travaux déductibles, imputation sur le revenu global dans la limite annuelle et report sur 10 ans.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le déficit foncier créé par des charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'amélioration, taxe foncière) supérieures aux loyers perçus en location nue. Il applique les règles d'imputation sur le revenu global (plafond de 10 700 € par an, doublé à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2025) et le report de l'excédent sur les revenus fonciers futurs.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels bruts, la liste des charges déductibles ventilées (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, travaux d'amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le résultat foncier net, identifie le déficit imputable sur le revenu global (dans la limite du plafond) et l'excédent reportable sur 10 ans. Il chiffre l'économie fiscale immédiate et le report sur les années suivantes.

Déficit imputable sur revenu global = min(Déficit foncier ; 10 700 €) — Excédent reportable 10 ans

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires bailleurs en régime réel qui envisagent des travaux
  • Investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité immobilière
  • CGP et conseillers accompagnant des clients sur l'optimisation fiscale

Échéances et seuils

Imputation sur le revenu global
10 700 € par an : Le déficit foncier (charges supérieures aux recettes) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Maintien de la location
3 ans après imputation : Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de remise en cause.

Points de vigilance

  • Seul le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global — les intérêts d'emprunt créent un déficit reportable uniquement sur les revenus fonciers futurs (10 ans max)
  • Le plafond d'imputation est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (passage de passoire F/G à D ou mieux) entre 2023 et 2025 — dispositif temporaire
  • Les travaux déductibles doivent être d'amélioration, pas de construction ou reconstruction — distinction souvent source d'erreurs et de redressements
  • L'engagement de conserver le bien en location pendant 3 ans après l'année d'imputation du déficit est obligatoire — une revente ou un passage en résidence principale avant ce terme entraîne une reprise
  • Le déficit foncier ne peut être créé que sous le régime réel d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier avec abattement 30 % ne permet aucun déficit

Références légales

  • Art. 156 I 3° CGI — Imputation du déficit foncier sur le revenu global
  • Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
  • Art. 156 II CGI — Report des déficits fonciers pendant 10 ans
  • BOI-RFPI-BASE-30-20 — Doctrine fiscale sur les travaux déductibles
  • Loi n°2022-1726 (LF 2023) — Doublement du plafond pour la rénovation énergétique

Glossaire

Déficit foncier
Résultat négatif de la différence entre les revenus fonciers et les charges déductibles.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
Taux d'imposition applicable à la dernière tranche de revenus (11%, 30%, 41% ou 45%).
Prélèvements sociaux (PS)
Cotisations sociales prélevées sur les revenus fonciers au taux de 17,2%.
Travaux de rénovation énergétique
Travaux améliorant la performance énergétique du logement (isolation, chauffage, fenêtres...).
Régime réel
Régime d'imposition permettant de déduire les charges réelles, par opposition au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%).