TRI Immobilier

Calculez le TRI de votre investissement locatif : acquisition, loyers, fiscalité, charges, revalorisation et revente.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur calcule le Taux de Rendement Interne (TRI) d'un investissement immobilier locatif en intégrant l'ensemble des flux de l'opération : apport initial, mensualités de crédit, loyers perçus, charges, fiscalité, et valeur terminale à la revente. Il restitue le TRI actualisé, indicateur de référence pour comparer des opérations de natures ou durées différentes.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition, l'apport initial et le financement (montant emprunté, taux, durée), les loyers annuels et leur évolution, les charges non récupérables, la fiscalité applicable (régime foncier, LMNP, SCI), la durée de détention envisagée et l'hypothèse de valorisation du bien à la revente. Le simulateur projette tous les flux année par année (investissement, mensualités, loyers nets, fiscalité, capital restant dû, valeur de revente nette de fiscalité PV), et calcule le TRI qui actualise la somme à zéro.

TRI : taux d'actualisation tel que Σ (Flux_t / (1 + TRI)^t) = 0

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs immobiliers — Pour comparer objectivement différents projets locatifs
  • Propriétaires bailleurs — Pour évaluer la performance réelle de leur patrimoine
  • Acquéreurs en LMNP/LMP — Pour intégrer l'effet de levier du crédit dans l'analyse
  • Conseillers en gestion de patrimoine — Pour arbitrer entre immobilier et placements financiers

Avantages et inconvénients

Avantages

  • Calcule le TRI complet d'un investissement locatif en intégrant financement, flux opérationnels, fiscalité et valeur terminale
  • Permet de comparer objectivement des opérations immobilières différentes (types de biens, durées, leviers de financement)
  • Applique la fiscalité de sortie (plus-value avec abattements) pour un TRI net réaliste plutôt qu'optimiste
  • Permet de tester la sensibilité du TRI aux hypothèses clés (loyer, valorisation, durée de détention)

Inconvénients

  • Les hypothèses de valorisation et d'évolution des loyers sont critiques — une erreur de projection modifie fortement le TRI
  • Le TRI suppose un réinvestissement au même taux, ce qui surestime la rentabilité réelle capturée par l'investisseur
  • Ne chiffre pas les risques d'exploitation (vacance prolongée, impayés, dégradations) qui peuvent détériorer le cash-flow réel
  • Ne modélise pas la dimension qualitative (effort de gestion, stress locatif, illiquidité) qui fait partie du coût réel d'un investissement locatif

Échéances et seuils

TRI minimal cible : supérieur au taux sans risque (OAT 10 ans ) + prime de risque immobilier de 2 % à 3 %
Un investissement locatif doit offrir un TRI supérieur au taux sans risque majoré d'une prime de risque immobilier (illiquidité, vacance locative, travaux imprévus), typiquement 2 % à 3 % supplémentaires. Un TRI inférieur au taux d'un fonds euros d'assurance-vie ne justifie pas la prise de risque et les contraintes de gestion.
CAPEX annuel : 1 à 2 % de la valeur du bien
Les dépenses d'entretien annuelles (gros travaux, renouvellement équipements, mise aux normes) sont typiquement de 1 à 2 % de la valeur du bien. Omettre cet agrégat conduit à surestimer le TRI réel. À répartir au prorata ou à provisionner dans le calcul.
Vacance locative : 1 mois/an en moyenne
La vacance locative moyenne en France tourne autour de 1 mois par an (soit ~8 % des loyers). En zone tendue, elle est inférieure ; en zone détendue, elle peut atteindre 2-3 mois. Toujours intégrer ce paramètre dans les flux prévisionnels du TRI.
Frais de sortie : 4 à 6 % du prix de vente
Les frais de sortie (diagnostic obligatoire, agence immobilière, éventuellement notaire pour désolidarisation) représentent 4 à 6 % du prix de vente. Un TRI solide doit intégrer ces coûts à la dernière période (sortie).

Points de vigilance

  • Les hypothèses de valorisation à la revente sont critiques : une projection optimiste sur la plus-value peut largement surestimer le TRI réel
  • L'évolution des loyers saisie est une hypothèse — l'IRL et les tensions locatives locales peuvent faire diverger la trajectoire projetée
  • Les travaux importants (ravalement, remplacement chaudière) ponctuels doivent être intégrés dans les flux — souvent sous-estimés dans les projections initiales
  • La fiscalité à la revente (plus-value immobilière avec abattements pour durée de détention) peut significativement réduire le TRI net, en particulier pour des durées courtes
  • Le TRI suppose un réinvestissement des flux intermédiaires au même taux, hypothèse rarement vérifiée en pratique — il surestime donc souvent la rentabilité réalisée

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Abattement pour durée de détention des plus-values immobilières

Abattements annuels par tranche d'années de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Abattement IR, tranche 1
  • première année de détention : 1 années
  • dernière année de détention : 5 années
  • taux par année de détention : 0 %/an
Abattement IR, tranche 2
  • première année de détention : 6 années
  • dernière année de détention : 21 années
  • taux par année de détention : 6 %/an
Abattement IR, tranche 3
  • première année de détention : 22 années
  • dernière année de détention : 22 années
  • taux par année de détention : 4 %/an
Exonération totale IR au-delà de cette durée de détention22 ans
Abattement PS, tranche 1
  • première année de détention : 1 années
  • dernière année de détention : 5 années
  • taux par année de détention : 0 %/an
Abattement PS, tranche 2
  • première année de détention : 6 années
  • dernière année de détention : 21 années
  • taux par année de détention : 1,65 %/an
Abattement PS, tranche 3
  • première année de détention : 22 années
  • dernière année de détention : 22 années
  • taux par année de détention : 1,6 %/an
Abattement PS, tranche 4
  • première année de détention : 23 années
  • dernière année de détention : 30 années
  • taux par année de détention : 9 %/an
Exonération totale PS au-delà de cette durée de détention30 ans

Source : CGI art. 150 VC I ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er septembre 2014 · vérifié le 2 novembre 2026

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Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)
  • 0 €
  • Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
  • Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)
  • 11 600 €
  • Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
  • Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)
  • 29 579 €
  • Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
  • Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)
  • 84 577 €
  • Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
  • Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)
  • 181 917 €
  • Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Plus-values de cession de valeurs mobilières : abattements pour durée de détention, report des moins-values

Abattements proportionnels pour durée de détention (droit commun, renforcé PME) réservés aux titres acquis avant le 1er janvier 2018 et aux gains imposés au barème sur option ; non cumulables avec le PFU ni avec l'abattement fixe du dirigeant partant à la retraite. Prélèvements sociaux dus sur le gain avant abattement. Report des moins-values sur les plus-values de même nature des dix années suivantes.

Abattement de droit commun, tranche 1
  • durée de détention minimale : 0 ans
  • durée de détention maximale (exclue) : 2 ans
  • 0 %
Abattement de droit commun, tranche 2
  • durée de détention minimale : 2 ans
  • durée de détention maximale (exclue) : 8 ans
  • 50 %
Abattement de droit commun, tranche 3
  • durée de détention minimale : 8 ans
  • 65 %
Abattement renforcé (PME de moins de 10 ans, cessions intrafamiliales), tranche 1
  • durée minimale : 0 ans
  • Abattement renforcé, tranche 1 : durée maximale (exclue) : 1 ans
  • Abattement renforcé, tranche 1 : 0 %
Abattement renforcésociété créée depuis moins de dix ans à la date de souscription ou d'acquisition des titres : 10 ans
Abattement renforcé (PME de moins de 10 ans, cessions intrafamiliales), tranche 2
  • durée minimale : 1 ans
  • Abattement renforcé, tranche 2 : durée maximale (exclue) : 4 ans
  • Abattement renforcé, tranche 2 : 50 %
Abattement renforcé (PME de moins de 10 ans, cessions intrafamiliales), tranche 3
  • durée minimale : 4 ans
  • Abattement renforcé, tranche 3 : durée maximale (exclue) : 8 ans
  • Abattement renforcé, tranche 3 : 65 %
Abattement renforcé (PME de moins de 10 ans, cessions intrafamiliales), tranche 4
  • durée minimale : 8 ans
  • Abattement renforcé, tranche 4 : 85 %
Abattements pour durée de détentiontitres acquis ou souscrits avant cette date (exclue) : 1er janvier 2018
Durée de report des moins-values de cession de valeurs mobilières10 ans

Source : Art. 150-0 D 1 ter, 1 quater et 11 CGI ; BOI-RPPM-PVBMI-20-20-10 · en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · vérifié le 2 novembre 2026

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Plus-values immobilières des particuliers

Taux d'impôt sur le revenu, majorations forfaitaires du prix d'acquisition, exonérations.

Taux forfaitaire d'impôt sur le revenu19 %
Majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais (acquisition à titre onéreux)7,5 % du prix
Majoration forfaitaire pour travaux
  • 15 % du prix
  • Forfait travaux ouvert au-delà de 5 ans de détention : 5 ans
Première cession d'un logement autre que la RP
  • remploi du prix en RP dans les 24 mois (sans condition de prix) : 24 mois
  • cédant non propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédant la cession : 4 ans
Exonération si le prix de cession est ≤ 15 000 €15 000 €
Non-résident hors UE/EEEprix au-delà duquel un représentant fiscal est désigné : 150 000 €

Source : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er février 2012 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

Afficher les 87 lignes du barème
Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 202518,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Régime d'imposition des revenus fonciers

Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.

Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier
  • 15 000 €/an
  • Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
Option irrévocable pour le régime réel3 ans

Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

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Durée d'amortissement LMNP au réelbien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réelmobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable15 %
Durée d'amortissement LMNP au réeltravaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut
  • 5 %/an
  • Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut
  • 1,5 % prix/an
  • Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut
  • 6 mois
  • Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 14,03 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 18,25 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 11,31 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut
  • 2 % valeur/an
  • Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut
  • 6 % du prix
  • Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut
  • 3 %
  • Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien2 %/an
Vacance locative annuelle
  • 1 mois/an
  • Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut
  • 3 mois/an
  • Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporairecharges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire
  • decote (borne_max) : 55 %
  • decote (borne_min) : 25 %
  • decote (taux_annuel_max) : 3 %/an
  • decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an
  • decote (taux_max) : 50 %
  • decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire
  • duree (duree_max) : 20 ans
  • duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporairetmi comparaison (taux) : 30 %
OBO
  • coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur
  • coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBOfrais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnièreassurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière
  • conciergerie (taux_max) : 30 % recettes
  • conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnièreduree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnièrefrais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnièrefrais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut
  • 4 mois
  • Délai de jouissance, haut : 6 mois
  • Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut
  • 10 ans
  • Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut
  • 10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant)
  • Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant
  • Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)
  • 9,54 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut
  • 1 000 €/m²
  • Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut
  • 500 €/m²
  • Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut
  • 600 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut
  • 900 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut
  • 30 %
  • Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard
  • 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1
  • années de valeur locative : 4 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2
  • années de valeur locative : 6 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3
  • années de valeur locative : 8 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4
  • années de valeur locative : 10 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut
  • 50 % valeur vénale
  • Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché
  • 60 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtesdurée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle
  • 20 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement
  • plus de : 50 ans
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti
  • Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas
  • 20 ans
  • Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas
  • 15 ans
  • Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti
  • Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas
  • 5 ans
  • Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti
  • Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette
  • 700 € HT/an
  • Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Seuils de qualification d'un rendement ou d'un TRI

Paliers servant à qualifier un rendement nécessaire ou un TRI immobilier, ancrés sur des rendements publiés : sécurisé ≤ fonds euros, diversifié ≤ UC, ambitieux ≤ actions sur 40 ans ; TRI bon dès le TRI 30 ans du logement, excellent dès celui des foncières cotées. Aucune publication ne fixe de paliers de qualification : ancrages choisis par le simulateur, dans le sens d'une qualification plus sévère.

Rendement nécessaire qualifié « sécurisé » jusqu'à ce seuil inclus (au-delà du dernieragressif) : 2,63 %/an
Rendement nécessaire qualifié « diversifié » jusqu'à ce seuil inclus (au-delà du dernieragressif) : 4,7 %/an
Rendement nécessaire qualifié « ambitieux » jusqu'à ce seuil inclus (au-delà du dernieragressif) : 10 %/an
TRI qualifié « bon » à partir de ce seuil9,7 %/an
TRI qualifié « excellent » à partir de ce seuil11,3 %/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : ACPR AS n° 180 ; OPEF (CCSF) 2026 ; IEIF, performances comparées éd. 2026 · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

Références légales

  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
  • Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition
  • Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention (IR et PS)
  • Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30 %)
  • Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
  • BOI-RFPI-PVI — Plus-values immobilières

Glossaire

TRI (Taux de Rendement Interne)
Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous ses flux et de leur date (mise de départ, revenus, revente) ; c'est le taux qui annule la valeur actuelle nette.
VAN (Valeur Actuelle Nette)
Somme des flux financiers d'un investissement actualisés à un taux donné : positive, l'investissement crée de la valeur.
Cash-flow
Flux de trésorerie d'un investissement sur une période : revenus encaissés moins charges, mensualités de crédit et impôts. Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne.
Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier, imposé à 19 % (IR) + 17,2 % (PS) après application des abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans).
Abattement pour durée de détention
Réduction de la plus-value imposable qui croît avec la durée de détention. Pour un bien immobilier, elle mène à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; pour des titres acquis avant 2018, elle atteint 50 % ou 65 % sur option pour le barème progressif.
Micro-foncier
Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
Effet de levier
Mécanisme permettant d'investir un montant supérieur à son apport grâce au crédit : si l'investissement rapporte plus que le coût de l'emprunt, le rendement des fonds propres est démultiplié.
Rendement locatif brut
Loyers annuels / Prix d'achat. Indicateur simple mais incomplet.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif financé à crédit ?

Le TRI prend en compte tous les flux de l'opération année par année : apport, mensualités, loyers, charges, impôts et prix de revente. C'est le taux qui rend nulle la somme de ces flux actualisés, ce qui intègre l'effet de levier du crédit.

Quelle différence entre rendement locatif brut et TRI immobilier ?

Le rendement brut rapporte simplement les loyers annuels au prix d'achat, sans tenir compte des charges, de la fiscalité, du financement ni de la revente. Le TRI intègre l'ensemble de ces éléments dans le temps, ce qui permet de comparer des projets de durées ou de montages différents.

Pourquoi la durée de détention change-t-elle le TRI d'un investissement immobilier ?

Les frais d'achat et de revente pèsent davantage sur une détention courte, et la plus-value immobilière n'est exonérée qu'après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Tester plusieurs durées dans le simulateur montre ces effets sur le résultat.

Quelles dépenses oublie-t-on souvent dans le calcul du TRI immobilier ?

La vacance locative, les gros travaux à venir et les frais de sortie sont fréquemment sous-estimés. Une projection trop optimiste sur la valeur de revente ou sur l'évolution des loyers suffit aussi à surestimer nettement le TRI.

Le TRI immobilier reflète-t-il la rentabilité réellement encaissée ?

Pas exactement : le calcul suppose que les flux intermédiaires sont réinvestis au même taux, ce qui est rarement le cas. Il ne mesure pas non plus les risques d'impayés ni l'effort de gestion, qui restent à apprécier à part.