TRI Immobilier

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur calcule le Taux de Rendement Interne (TRI) d'un investissement immobilier locatif en intégrant l'ensemble des flux de l'opération : apport initial, mensualités de crédit, loyers perçus, charges, fiscalité, et valeur terminale à la revente. Il restitue le TRI actualisé, indicateur de référence pour comparer des opérations de natures ou durées différentes.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition, l'apport initial et le financement (montant emprunté, taux, durée), les loyers annuels et leur évolution, les charges non récupérables, la fiscalité applicable (régime foncier, LMNP, SCI), la durée de détention envisagée et l'hypothèse de valorisation du bien à la revente. Le simulateur projette tous les flux année par année (investissement, mensualités, loyers nets, fiscalité, capital restant dû, valeur de revente nette de fiscalité PV), et calcule le TRI qui actualise la somme à zéro.

TRI : taux d'actualisation tel que Σ (Flux_t / (1 + TRI)^t) = 0

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Investisseurs immobiliers — Pour comparer objectivement différents projets locatifs
• Propriétaires bailleurs — Pour évaluer la performance réelle de leur patrimoine
• Acquéreurs en LMNP/LMP — Pour intégrer l'effet de levier du crédit dans l'analyse
• Conseillers en gestion de patrimoine — Pour arbitrer entre immobilier et placements financiers

Échéances et seuils

TRI minimal cible

supérieur au taux sans risque (OAT 10 ans) + prime de risque immobilier de 2 % à 3 % : Un investissement locatif doit offrir un TRI supérieur au taux sans risque majoré d'une prime de risque immobilier (illiquidité, vacance locative, travaux imprévus), typiquement 2 % à 3 % supplémentaires. Un TRI inférieur au taux d'un fonds euros d'assurance-vie ne justifie pas la prise de risque et les contraintes de gestion.

CAPEX annuel

1 à 2 % de la valeur du bien : Les dépenses d'entretien annuelles (gros travaux, renouvellement équipements, mise aux normes) sont typiquement de 1 à 2 % de la valeur du bien. Omettre cet agrégat conduit à surestimer le TRI réel. À répartir au prorata ou à provisionner dans le calcul.

Vacance locative

1 mois/an en moyenne : La vacance locative moyenne en France tourne autour de 1 mois par an (soit ~8 % des loyers). En zone tendue, elle est inférieure ; en zone détendue, elle peut atteindre 2-3 mois. Toujours intégrer ce paramètre dans les flux prévisionnels du TRI.

Frais de sortie

4 à 6 % du prix de vente : Les frais de sortie (diagnostic obligatoire, agence immobilière, éventuellement notaire pour désolidarisation) représentent 4 à 6 % du prix de vente. Un TRI solide doit intégrer ces coûts à la dernière période (sortie).

Références légales

• Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
• Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition
• Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention (IR et PS)
• Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
• Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
• BOI-RFPI-PVI — Plus-values immobilières

Glossaire

TRI (Taux de Rendement Interne)

Taux d'actualisation annulant la VAN, représentant la rentabilité annualisée de l'investissement.

VAN (Valeur Actuelle Nette)

Somme des flux de trésorerie actualisés. Si VAN > 0, l'investissement crée de la valeur.

Cash-flow

Flux de trésorerie net annuel = Loyers - Charges - Crédit - Impôts.

Plus-value immobilière

Différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux.

Abattement pour durée de détention

Réduction progressive de l'impôt sur la PV : exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans.

Micro-foncier

Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% (si revenus fonciers < 15 000 €/an).

Effet de levier

Amplification de la rentabilité des fonds propres grâce au financement par emprunt.

Rendement locatif brut

Loyers annuels / Prix d'achat. Indicateur simple mais incomplet.