LMNP vs Location Nue

Comparez LMNP et location nue : régime fiscal (BIC vs foncier), amortissements, charges déductibles et rendement net.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare la rentabilité nette d'un bien loué en meublé sous statut LMNP (régime micro-BIC ou réel) et d'un bien loué en nue (revenus fonciers micro ou réel). Il chiffre le revenu net après impôts dans chacune des quatre combinaisons possibles et identifie la formule la plus favorable pour le même patrimoine locatif.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels en version meublée et en version nue (généralement plus élevés en meublé), la valeur du bien et du mobilier éventuel, les charges déductibles, la durée d'amortissement envisagée et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le revenu net dans les quatre configurations (meublé micro-BIC, meublé réel, nue micro-foncier, nue régime réel) et restitue un comparatif chiffré.

Compare 4 scenarios : {Meuble micro-BIC 50 %, Meuble reel, Nue micro-foncier 30 %, Nue reel} Pour chaque scenario : Revenu_net = Loyers moins Abattement_ou_charges moins IR moins PS Ecart = Revenu_net_meuble moins Revenu_net_nue

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs hésitant entre location nue et meublée
  • Propriétaires souhaitant optimiser la fiscalité de leur bien locatif
  • Porteurs de projet évaluant l'impact fiscal de chaque option
  • CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients dans le choix du régime

Avantages et inconvénients

Avantages

  • Chiffre les quatre configurations possibles (meublé × régime, nue × régime) sur une base commune, évitant les comparaisons tronquées
  • Prend en compte l'écart de loyer entre meublé et nue, déterminant pour la rentabilité réelle
  • Modélise l'amortissement en LMNP réel et la déduction des charges en location nue au régime réel
  • Permet de tester l'impact d'une transformation (meublement d'un bien loué nu ou inverse) sur le rendement net

Inconvénients

  • Ne chiffre pas le coût d'investissement du mobilier initial et son renouvellement, qui pèse sur la rentabilité effective du passage en meublé
  • Ne traite pas les contraintes locatives pratiques (turnover plus élevé en meublé, gestion plus intensive) qui pèsent sur le rendement réel
  • Les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie) ne sont pas intégrés — à simuler séparément si éligible
  • Raisonne sur un loyer stable — la volatilité des loyers meublés (tension locative, saisonnalité) n'est pas modélisée

Échéances et seuils

Seuil micro-BIC (LMNP) : 83 600 € de recettes annuelles, abattement forfaitaire de 50 %
Le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers annuels (revenus 2026 à 2028) pour la location meublée classique, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le régime réel est souvent plus avantageux dès que les charges réelles et amortissements dépassent 50 % des recettes.
Seuil micro-foncier (location nue) : 15 000 € de recettes annuelles, abattement de 30 %
Pour la location nue, le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles. Le régime réel s'applique obligatoirement au-delà, et peut être choisi volontairement si les charges effectives dépassent 30 % des loyers.

Points de vigilance

  • Le passage de location nue à meublée ou inversement nécessite des obligations pratiques (bail, déclaration, mobilier normé) que le simulateur ne gère pas
  • Les plafonds des régimes micro diffèrent : 83 600 € en meublé de longue durée (revenus 2026), 15 000 € en location nue — le simulateur applique ces plafonds mais l'utilisateur doit vérifier la cohérence
  • L'amortissement en LMNP réel modifie mécaniquement le résultat net annuel mais est réintégré au moment de la revente (cas classique) ; la location nue n'est pas concernée par ce report
  • L'option pour le régime réel (meublé ou nue) est engageante pour plusieurs exercices : tester une projection pluriannuelle avant de basculer
  • Le simulateur ne modélise pas les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) qui peuvent s'appliquer en location nue et modifier l'équation

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)
  • 0 €
  • Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
  • Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)
  • 11 600 €
  • Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
  • Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)
  • 29 579 €
  • Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
  • Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)
  • 84 577 €
  • Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
  • Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)
  • 181 917 €
  • Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Déficit foncier

Plafond d'imputation sur le revenu global (droit commun ; majoré pour travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E/F/G vers A–D), report, maintien en location.

Plafond d'imputation sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt)10 700 €/an
Plafond majoré, dépenses de rénovation énergétique (sortie de classe E, F ou G vers A à D, devis accepté dès le 05/11/2022) payées du 01/01/2023 au 31/12/202721 400 €/an
Report du déficit sur les revenus fonciers des années suivantes10 ans
Maintien en location requis après imputation sur le revenu global3 ans

Source : CGI art. 156 I 3° ; LF 2026 n° 2026-103 art. 47 I 4° et II (21 400 € pour dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31/12/2027) · en vigueur depuis le 1er janvier 2023 · vérifié le 2 novembre 2026

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Micro-BIC des locations meublées

Seuils de recettes et abattements forfaitaires du micro-BIC par type de location meublée (revenus 2026-2028).

Micro-BIC longue durée
  • seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an
  • abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme classé
  • seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an
  • abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme non classé
  • seuil de recettes (revenus 2026) : 15 000 €/an
  • abattement forfaitaire : 30 %

Source : CGI art. 50-0 (loi 2024-1039 art. 7) ; BOFiP ACTU-2025-00127 (19/08/2026) ; service-public A18880 (27/07/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

Afficher les 87 lignes du barème
Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 202518,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Régime d'imposition des revenus fonciers

Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.

Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier
  • 15 000 €/an
  • Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
Option irrévocable pour le régime réel3 ans

Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

Afficher les 71 lignes du barème
Durée d'amortissement LMNP au réelbien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réelmobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable15 %
Durée d'amortissement LMNP au réeltravaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut
  • 5 %/an
  • Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut
  • 1,5 % prix/an
  • Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut
  • 6 mois
  • Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 14,03 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 18,25 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 11,31 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut
  • 2 % valeur/an
  • Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut
  • 6 % du prix
  • Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut
  • 3 %
  • Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien2 %/an
Vacance locative annuelle
  • 1 mois/an
  • Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut
  • 3 mois/an
  • Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporairecharges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire
  • decote (borne_max) : 55 %
  • decote (borne_min) : 25 %
  • decote (taux_annuel_max) : 3 %/an
  • decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an
  • decote (taux_max) : 50 %
  • decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire
  • duree (duree_max) : 20 ans
  • duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporairetmi comparaison (taux) : 30 %
OBO
  • coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur
  • coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBOfrais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnièreassurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière
  • conciergerie (taux_max) : 30 % recettes
  • conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnièreduree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnièrefrais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnièrefrais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut
  • 4 mois
  • Délai de jouissance, haut : 6 mois
  • Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut
  • 10 ans
  • Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut
  • 10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant)
  • Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant
  • Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)
  • 9,54 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut
  • 1 000 €/m²
  • Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut
  • 500 €/m²
  • Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut
  • 600 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut
  • 900 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut
  • 30 %
  • Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard
  • 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1
  • années de valeur locative : 4 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2
  • années de valeur locative : 6 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3
  • années de valeur locative : 8 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4
  • années de valeur locative : 10 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut
  • 50 % valeur vénale
  • Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché
  • 60 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtesdurée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle
  • 20 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement
  • plus de : 50 ans
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti
  • Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas
  • 20 ans
  • Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas
  • 15 ans
  • Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti
  • Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas
  • 5 ans
  • Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti
  • Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette
  • 700 € HT/an
  • Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Références légales

  • Art. 14 CGI — Revenus fonciers (location nue)
  • Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30 %)
  • Art. 35 bis CGI — Location meublée (LMNP)
  • Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (abattement 50 %)
  • Art. 156 I 3° CGI — Déficit foncier imputable (10 700 €/an)
  • Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée

Glossaire

Location nue
Location d'un logement vide (sans meubles). Revenus imposés en revenus fonciers.
LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Micro-foncier
Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
Micro-BIC
Régime simplifié avec abattement forfaitaire sur les recettes : 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (83 600 €/an en 2026), 30 % pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €/an).
Déficit foncier
Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Amortissement
Déduction comptable, étalée sur plusieurs années, de la perte de valeur d'un bien (construction hors terrain, mobilier, travaux).

Questions fréquentes

Vaut-il mieux louer meublé ou vide sur le plan fiscal ?

Le meublé permet souvent une imposition plus faible, grâce à un abattement forfaitaire plus large au micro et à l'amortissement au réel, que la location vide n'offre pas. La location vide garde l'atout du déficit foncier imputable sur le revenu global. Le résultat dépend des loyers, des charges et de la tranche d'imposition.

Quelle différence entre micro-foncier et micro-BIC ?

Le micro-foncier s'applique aux loyers d'une location vide et le micro-BIC aux loyers d'une location meublée. Chacun a son propre abattement forfaitaire et son propre plafond de recettes, l'abattement du micro-BIC meublé classique étant plus élevé. Au-delà du plafond, le régime réel s'impose.

Peut-on transformer une location vide en location meublée ?

Oui, en général lors d'un changement de locataire, en signant un bail meublé et en équipant le logement de la liste de meubles exigée par décret. Les loyers passent alors des revenus fonciers aux bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime fiscal différent.

Le déficit foncier existe-t-il en location meublée ?

Non. Le déficit foncier, imputable dans une certaine limite sur le revenu global, est propre à la location vide au régime réel. En meublé non professionnel, un déficit ne s'impute que sur des revenus de même nature, et l'amortissement ne peut pas en créer.

Le comparatif meublé et location vide tient-il compte du coût du mobilier ?

Non. Le simulateur compare quatre combinaisons de régimes à partir des loyers et charges saisis, sans chiffrer l'achat ni le renouvellement du mobilier, ni la gestion plus lourde du meublé. Les dispositifs comme Pinel ou Denormandie sont à simuler à part.