Crowdfunding Immobilier
Simulez votre investissement en crowdfunding immobilier. Calculez rendement net, impact des défauts et comparez avec d'autres placements.
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Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur chiffre la rentabilité nette d'un investissement en crowdfunding immobilier (prêt obligataire court terme à un promoteur ou marchand de biens) en appliquant la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Il compare plusieurs projets sur une même base (taux, durée, enveloppe fiscale) et signale les risques spécifiques (défaut, retard, capital non garanti).
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le montant investi, la durée du projet, le taux annuel brut proposé, l'enveloppe de détention (compte-titres, PEA-PME selon éligibilité, assurance-vie) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule les intérêts bruts perçus, applique la fiscalité (PFU 31,4 % par défaut ou barème progressif), intègre un taux de défaut moyen du secteur et restitue le rendement net attendu sur une base probabilisée.
Rendement net = Capital × Taux × Durée × (1 − taux fiscal) − Perte probable sur défaut
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs cherchant des rendements élevés à court terme
- Épargnants souhaitant diversifier avec de l'immobilier
- Profils avertis acceptant un risque de perte en capital
Avantages et inconvénients
Avantages
- Chiffre le rendement net après fiscalité et probabilité de défaut, évitant l'illusion du taux brut affiché par les plateformes
- Compare plusieurs projets sur une base commune (fiscalité identique, hypothèses de défaut homogènes) pour un arbitrage objectif
- Applique l'éligibilité PEA-PME quand elle est accordée au projet, avantage fiscal significatif
- Permet de tester l'impact d'un retard de projet sur le rendement annualisé effectif
Inconvénients
- Le taux de défaut moyen saisi est une hypothèse de marché — la réalité d'une plateforme spécifique peut diverger significativement
- Ne modélise pas la corrélation entre projets (même promoteur, même zone géographique, même cycle immobilier) qui peut amplifier les pertes en cas de retournement
- Ne remplace pas la diligence sur chaque projet (étude du promoteur, de l'opération, du garant éventuel)
- L'illiquidité totale pendant la durée du projet (impossibilité de revendre la créance) n'est pas valorisée en coût d'opportunité
Échéances et seuils
- Durée de blocage : 12 à 36 mois
- Les projets de crowdfunding immobilier ont une durée moyenne de 18 à 24 mois. Les fonds sont bloqués jusqu'au remboursement par le promoteur à l'échéance du projet.
- Rendement cible : 8 à 12 % annuels bruts
- Les projets de crowdfunding immobilier ciblent des rendements annuels bruts de 8 à 12 %, versés in fine (capital + intérêts) à l'échéance du projet. Ces rendements rémunèrent le risque de défaut du promoteur (retard, abandon, faillite).
- Fiscalité des intérêts : PFU 31,4 %
- Les intérêts perçus sur un projet de crowdfunding immobilier relèvent du PFU (12,8 % IR + 18,6 % PS), prélevé à la source par la plateforme. L'option pour le barème est possible si le TMI est faible, avec une fraction de CSG déductible (6,8 %).
- Déclaration des plateformes : agrément PSFP
- Les plateformes proposant des obligations ou des prêts à des promoteurs doivent être agréées par l'AMF comme prestataires de services de financement participatif (PSFP), en application du règlement européen 2020/1503. L'absence d'agrément est un signal majeur à vérifier avant tout investissement.
Points de vigilance
- Le crowdfunding immobilier n'a pas de garantie en capital : en cas de défaut du promoteur, une partie ou la totalité du capital peut être perdu — le taux de défaut moyen du secteur est de 2 à 5 %, mais varie selon les plateformes
- Les projets sont souvent prolongés au-delà de la durée initiale (retard de 6 à 18 mois fréquent) : le rendement annualisé effectif peut être inférieur au taux affiché
- La diversification est essentielle : le simulateur raisonne sur un projet, un portefeuille diversifié (20+ projets) est nécessaire pour lisser le risque de défaut
- Le PEA-PME acceptait certaines obligations de crowdfunding jusqu'à 2024, mais les règles évoluent : vérifier l'éligibilité du projet au moment de l'investissement
- La fiscalité des intérêts (régime des obligations) diffère de la fiscalité des plus-values : le simulateur applique correctement la règle mais les plateformes communiquent parfois sur un taux brut trompeur
- À l'option pour le barème, tous les intérêts sont taxés à la tranche marginale saisie (sans calcul tranche par tranche), après déduction de la CSG déductible de 6,8 % imputée sur le revenu de l'année suivante : l'impôt peut être légèrement surestimé
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Assurance-vie : fiscalité des rachats (abattement et taux réduit après 8 ans, seuil de primes, versements avant 2017)
Abattement annuel sur les produits des contrats de plus de 8 ans ; taux réduit de 7,5 % après 8 ans (versements depuis le 27/09/2017 dans la limite de 150 000 € de primes, et versements antérieurs) ; prélèvement forfaitaire libératoire optionnel des produits des versements antérieurs au 27/09/2017 selon l'ancienneté du contrat. L'abattement ne réduit pas l'assiette des prélèvements sociaux.
| Abattement annuel sur produits de contrats de plus de 8 ans, personne seule | 4 600 €/an |
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| Abattement annuel sur produits de contrats de plus de 8 ans, couple soumis à imposition commune | 9 200 €/an |
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| Ancienneté du contrat ouvrant l'abattement annuel et le taux réduit | 8 ans |
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| Taux IR des produits d'un contrat de plus de 8 ans, primes jusqu'au seuil de 150 000 € | 7,5 % |
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| Encours de primes (tous contrats) au-delà duquel les produits sont imposés à 12,8 % après 8 ans | 150 000 € |
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| Date des versements à partir de laquelle s'applique le régime PFU | 27 septembre 2017 |
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| Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 1 | - ancienneté minimale du contrat : 0 ans
- Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 1 : ancienneté maximale (exclue) : 4 ans
- Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 1 : 35 %
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| Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 2 | - ancienneté minimale du contrat : 4 ans
- Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 2 : ancienneté maximale (exclue) : 8 ans
- Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 2 : 15 %
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| Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 3 | - ancienneté minimale du contrat : 8 ans
- Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 3 : 7,5 %
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Source : Art. 125-0 A CGI ; impots.gouv.fr « L'assurance-vie et le PEA » (màj 08/04/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · vérifié le 2 novembre 2026
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Barème progressif de l'impôt sur le revenu
Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.
| Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025) | - 0 €
- Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
- Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
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| Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025) | - 11 600 €
- Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
- Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
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| Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025) | - 29 579 €
- Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
- Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
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| Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025) | - 84 577 €
- Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
- Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
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| Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025) | - 181 917 €
- Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %
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Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Livrets d'épargne réglementée : taux, plafonds de dépôts, plafonds de ressources du LEP
Taux nominaux annuels et plafonds de dépôts des Livret A, LDDS, LEP et Livret jeune ; plafond de revenu fiscal de référence d'accès au LEP. Taux révisés au 1er février et au 1er août.
| Taux du Livret A depuis le 1er août 2026 | - 1,7 %/an
- Plafond des dépôts du Livret A, personne physique (hors intérêts capitalisés) : 22 950 €
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| Taux du LDDS depuis le 1er août 2026 | - 1,7 %/an
- Plafond des dépôts du LDDS : 12 000 €
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| Taux du LEP depuis le 1er février 2026 (maintenu au 1er août 2026) | - 2,5 %/an
- Plafond des dépôts du LEP : 10 000 €
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| Plafond des dépôts du Livret jeune (taux libre, au moins égal à celui du Livret A) | 1 600 € |
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| Plafond de RFR d'accès au LEP pour 1 part, ouvertures 2026 (revenus 2024) | - 23 028 €
- Majoration par demi-part supplémentaire du plafond de RFR du LEP, 2026 (revenus 2024) : 6 149 €
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Source : Art. L221-1 s., L221-13 s., L221-24, L221-27 CMF ; règl. CRBF 86-13 · en vigueur depuis le 1er août 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvement forfaitaire unique : taux IR et taux global (IR + prélèvements sociaux) par type de revenu
Imposition forfaitaire de 12,8 % à l'IR (sauf option globale pour le barème) des revenus de capitaux mobiliers, plus-values mobilières, crypto-actifs, produits d'assurance-vie des versements depuis le 27/09/2017 (contrats de moins de 8 ans ou fraction au-delà de 150 000 € de primes), intérêts des PEL et CEL ouverts depuis 2018, gains du PER en sortie capital et gains d'un PEA retiré avant 5 ans.
Afficher les 15 lignes du barème
| PFU, part impôt sur le revenu — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 12,8 % |
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| PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026) | 31,4 % |
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| PFU, part impôt sur le revenu — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 12,8 % |
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| PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants) | 31,4 % |
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| PFU, part impôt sur le revenu — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 12,8 % |
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| PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants) | 31,4 % |
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| PFU, part impôt sur le revenu — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 12,8 % |
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| PFU global 30,0 % (IR + prélèvements sociaux) — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (versements depuis le 27/09/2017) | 30 % |
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| PFU, part impôt sur le revenu — intérêts et primes des PEL et CEL | 12,8 % |
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| PFU global 30,0 % (IR + prélèvements sociaux) — intérêts et primes des PEL et CEL (PEL et CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018) | 30 % |
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| PFU, part impôt sur le revenu — produits du PER (part gains) à la sortie | 12,8 % |
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| PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 31,4 % |
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| PFU, part impôt sur le revenu — gain net d'un PEA retiré ou clos avant 5 ans | 12,8 % |
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| PFU global 30 % — PEA retiré avant 5 ans, gains acquis avant le 1er janvier 2026 | 30 % |
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| PFU global 31,4 % — PEA retiré avant 5 ans, gains acquis depuis le 1er janvier 2026 | 31,4 % |
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Source : Art. 200 A 1 B 1° CGI ; art. 125-0 A CGI ; art. 150 VH bis et 200 C CGI ; LFSS 2026 art. 12 ; BOSS FAQ CSG revenus du capital · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Hypothèses de rendement et de volatilité par classe d'actifs
Série unique de rendements annuels long terme (et volatilités, fourchettes affichées) par classe d'actifs ou support, commune à tous les simulateurs. Le rendement MONETAIRE sert aussi de taux sans risque (ratio de Sharpe). Chaque valeur reprend une valeur publiée ; quand une publication donne plusieurs horizons, la plus basse est retenue. bornes = fonds euros et UC, valeur = borne basse. 9,4 % sur 30 ans, 10 % sur 40 ans écartés). série propre aux États-Unis non lue). en 09/2026, OAT 4,44 % pour une inflation de 3,1 %, soit un taux réel ≈ 1,3 %, qui, augmenté de la cible BCE de 2 %, redonne ≈ 3,3-3,4 %. SCPI : bas de la fourchette du TRI 15 ans (IEIF), sous le taux de distribution 2025 de 4,92 %. CROWDFUNDING : rendement brut promis, avant retards et défauts (2023 ; 11 % en 2025 écarté). valorisation = prix moyen de l'hectare de forêt 2019-2025 (Safer), sous les 3,19 % de l'indice.
Afficher les 15 lignes du barème
| Rendement brut annuel retenu — Monétaire / taux sans risque (taux de la facilité de dépôt BCE, 2,50 % depuis septembre 2026) | - 2,5 %/an
- Volatilité annuelle — Monétaire / taux sans risque : 1 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Compte à terme (plafonné au monétaire) | 2,5 %/an |
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| Rendement brut annuel retenu — Fonds en euros d'assurance-vie | - 2,63 %/an (modifiable de 0 %/an à 6 %/an)
- Bas de fourchette affichée — Fonds en euros d'assurance-vie : 2,3 %/an
- Haut de fourchette affichée — Fonds en euros d'assurance-vie : 2,9 %/an (modifiable de 0 %/an à 6 %/an)
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| Rendement brut annuel retenu — Assurance-vie, gestion mixte | - 2,63 %/an
- Bas de fourchette affichée — Assurance-vie, gestion mixte : 2,63 %/an
- Haut de fourchette affichée — Assurance-vie, gestion mixte : 4,7 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Assurance-vie en unités de compte (dynamique) | - 4,7 %/an
- Bas de fourchette affichée — Assurance-vie en unités de compte (dynamique) : 2 %/an
- Haut de fourchette affichée — Assurance-vie en unités de compte (dynamique) : 8,05 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Actions européennes (PEA, CTO, repère « actions ») | - 8,5 %/an
- Volatilité annuelle — Actions européennes (PEA, CTO, repère « actions ») : 23,5 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Actions américaines | - 8,5 %/an
- Volatilité annuelle — Actions américaines : 20 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Actions des pays émergents | - 6,9 %/an
- Volatilité annuelle — Actions des pays émergents : 28 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Obligations souveraines (repère « obligations ») | - 4,9 %/an
- Volatilité annuelle — Obligations souveraines (repère « obligations ») : 7 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Obligations d'entreprises | - 3,87 %/an
- Volatilité annuelle — Obligations d'entreprises : 8 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — SCPI (pleine ou nue-propriété) | - 4,91 %/an (modifiable de 0 %/an à 10 %/an)
- Volatilité annuelle — SCPI (pleine ou nue-propriété) : 10 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Or et matières premières | - 3,61 %/an
- Volatilité annuelle — Or et matières premières : 15 %/an
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| Rendement brut annuel retenu — Financement participatif (brut, avant défauts) | 10,3 %/an |
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| Rendement brut annuel retenu — Actions monde (pays développés, ETF World) | - 7,88 %/an (modifiable de -5 %/an à 15 %/an)
- Volatilité annuelle des actions mondiales : 15 %/an (modifiable de 5 %/an à 30 %/an)
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| Rendement courant annuel retenu — Parts de groupements forestiers (dividendes) | - 0,61 %/an
- Valorisation annuelle retenue — Parts de groupements forestiers : 2,82 %/an
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Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : BCE ; ACPR AS n° 180 ; OPEF-CCSF 2026 ; IEIF 2026 ; UBS GIRY 2026 ; Banque de France (OAT 10 ans, financement des SNF) ; ASPIM 2026 ; AMF 2013 ; Forvis Mazars 2026 · en vigueur depuis le 5 novembre 2026
Références légales
- Ordonnance n° 2021-1735 du 22 décembre 2021 — Adaptation du droit français au règlement européen sur le financement participatif
- Art. L548-1 CMF — Statut des intermédiaires en financement participatif (IFP)
- Règlement UE 2020/1503 — Règlement européen sur le crowdfunding
- Art. 200 A CGI — Prélèvement forfaitaire unique (PFU)
- Art. L533-22-1 CMF — Obligations d'information des plateformes
Glossaire
- Crowdfunding immobilier
- Financement participatif de projets immobiliers via des plateformes agréées.
- Taux de défaut
- Pourcentage de projets ne remboursant pas le capital aux investisseurs.
- Taux de récupération
- Part du capital récupérée en cas de défaut (via garanties, revente...).
- PSFP (Prestataire de services de financement participatif)
- Statut européen des plateformes de crowdfunding, délivré en France par l'AMF.
- Obligation
- Titre de créance émis par le promoteur envers les investisseurs.
- Promoteur
- Société qui porte le projet immobilier et emprunte via la plateforme.
Questions fréquentes
Comment est imposé le rendement d'un placement en crowdfunding immobilier ?
Les intérêts versés par le promoteur sont des revenus de capitaux mobiliers. Hors enveloppe, ils relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique, avec possibilité d'opter pour le barème progressif si votre taux marginal d'imposition est faible.
Que se passe-t-il si le promoteur ne rembourse pas un projet de crowdfunding immobilier ?
Le capital n'est pas garanti : vous pouvez en perdre tout ou partie. Une éventuelle garantie prise sur l'opération permet parfois d'en récupérer une fraction, au terme d'une procédure souvent longue.
Pourquoi le rendement réel du crowdfunding immobilier est-il souvent inférieur au taux annoncé ?
Le taux affiché est brut d'impôt et ne tient compte ni des défauts ni des retards de remboursement. Un projet prolongé de plusieurs mois dilue la performance annuelle, et un seul défaut peut effacer les intérêts de plusieurs projets.
Peut-on revendre ses obligations de crowdfunding immobilier avant l'échéance ?
En pratique, non : la créance reste généralement bloquée jusqu'au remboursement par le promoteur. Il faut donc n'y placer que des sommes dont on n'aura pas besoin pendant toute la durée du projet, retards compris.
Comment vérifier qu'une plateforme de crowdfunding immobilier est autorisée ?
Une plateforme doit disposer de l'agrément européen de prestataire de services de financement participatif, délivré en France par l'AMF. Consultez la liste officielle de l'AMF avant d'investir.
Le simulateur de crowdfunding immobilier tient-il compte du risque de défaut ?
Oui, il retranche du rendement une perte probable calculée à partir d'un taux de défaut moyen du secteur. Il raisonne toutefois projet par projet et ne mesure ni la corrélation entre projets d'un même promoteur ni le coût de l'immobilisation des fonds.