Démembrement Temporaire SCPI
Simulez l'achat de SCPI en nue-propriété temporaire : clé de répartition usufruit/NP, décote et rendement implicite à terme. Comparaison pleine propriété.
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Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur chiffre la rentabilité d'un achat de nue-propriété de parts de SCPI, acquisition à prix décoté pendant la période de démembrement (typiquement 5 à 15 ans) à l'issue de laquelle l'acquéreur récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Il compare ce montage à l'achat direct de parts en pleine propriété et évalue le rendement implicite sur la durée.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix de la pleine propriété, la durée de démembrement envisagée (5, 7, 10 ou 15 ans), la clé de répartition nue-propriété/usufruit fixée par la société de gestion et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le prix de la nue-propriété (typiquement 60 à 80 % de la pleine propriété selon la durée), projette la valeur en pleine propriété au remembrement (avec hypothèse de revalorisation), et chiffre le rendement interne annualisé net de fiscalité.
Rendement annualisé = (Valeur pleine propriété à terme / Prix nue-propriété)^(1/durée) − 1
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Épargnants préparant leur retraite — Acquérir en NP aujourd'hui pour percevoir les revenus plus tard
- Contribuables à l'IFI — Sortir des parts de leur assiette taxable
- Trésoreries d'entreprise — Placer l'excédent avec amortissement fiscal
- Holdings patrimoniales — Optimiser la fiscalité IS sur les revenus
- CGP et conseils — Comparer les stratégies pour leurs clients
Avantages et inconvénients
Avantages
- Chiffre le rendement interne annualisé de la nue-propriété de SCPI sur la durée de démembrement choisie
- Compare avec l'achat direct de parts en pleine propriété pour identifier la stratégie la plus favorable selon le profil fiscal
- Applique l'exonération IFI et l'absence de fiscalité à la réunion pour chiffrer l'avantage fiscal cumulé
- Permet de tester plusieurs durées de démembrement ( 5, 10, 15 ans ) pour choisir la plus adaptée à l'horizon patrimonial
Inconvénients
- La revalorisation projetée des parts est hypothétique — les SCPI ont connu des cycles baissiers (2022-2024) qui ont bouleversé les projections optimistes
- L'absence de revenu pendant la durée de démembrement exclut ce montage des investisseurs ayant besoin de rendement courant
- Le capital est peu liquide : une revente anticipée sur le marché secondaire se fait avec décote, non chiffrée dans le simulateur
- Ne traite pas la dimension successorale : une transmission pendant la période de démembrement obéit à des règles spécifiques (valeur fiscale vs valeur économique)
Échéances et seuils
- Durée du démembrement temporaire : 5 à 20 ans
- Le démembrement de SCPI porte sur une durée fixée contractuellement (5 à 20 ans). Le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote (fonction du rendement et de la durée) et récupère la pleine propriété au terme sans fiscalité.
- Décote nue-propriété : 20 à 40 % selon durée
- Le prix de la nue-propriété des parts de SCPI est décoté de 20 à 40 % de la pleine propriété selon la durée du démembrement. Barème indicatif : 20 % à 5 ans, 28 % à 10 ans, 34 % à 15 ans, 40 % à 20 ans . Le nu-propriétaire récupère 100 % de la valeur à l'extinction.
- Exonération d'IFI pour le nu-propriétaire
- Pendant la durée du démembrement, les parts en nue-propriété sont exonérées d'IFI (imposition uniquement sur l'usufruitier). C'est un avantage structurel majeur pour les patrimoines au-dessus de 1,3 M€.
- Absence de revenus fiscaux pendant le démembrement
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier pendant le démembrement et n'a rien à déclarer. C'est l'usufruitier (souvent personne morale ou société IS) qui encaisse et déclare les loyers. Ce mécanisme permet de neutraliser la fiscalité foncière sur la durée.
Points de vigilance
- Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : pas de dividendes, pas de déduction fiscale — le capital est immobilisé
- À l'issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire (art. 1133 CGI) — c'est l'avantage central du schéma
- La revalorisation projetée des parts de SCPI est une hypothèse de marché — une stagnation ou baisse des prix pendant la durée modifie significativement le rendement
- La nue-propriété de SCPI échappe à l'IFI pendant la durée du démembrement (art. 968 CGI), ce qui peut être un avantage fiscal pour les contribuables à l'IFI
- La liquidité de la nue-propriété de SCPI est très faible : une revente anticipée sur le marché secondaire se fait avec une décote importante — à considérer comme un placement bloqué
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété
Valeur fiscale de l'usufruit viager selon l'âge révolu de l'usufruitier, et de l'usufruit à durée fixe par période de dix ans (plafonné à la valeur de l'usufruit viager ; 69 % au plus pour une personne morale, usufruit limité à 30 ans).
| Usufruit viager — tranche 1 | - âge révolu à partir de : 0 ans
- âge révolu inférieur à : 21 ans
- valeur de l'usufruit : 90 %
- valeur de la nue-propriété : 10 %
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| Usufruit viager — tranche 2 | - âge révolu à partir de : 21 ans
- âge révolu inférieur à : 31 ans
- valeur de l'usufruit : 80 %
- valeur de la nue-propriété : 20 %
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| Usufruit viager — tranche 3 | - âge révolu à partir de : 31 ans
- âge révolu inférieur à : 41 ans
- valeur de l'usufruit : 70 %
- valeur de la nue-propriété : 30 %
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| Usufruit viager — tranche 4 | - âge révolu à partir de : 41 ans
- âge révolu inférieur à : 51 ans
- valeur de l'usufruit : 60 %
- valeur de la nue-propriété : 40 %
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| Usufruit viager — tranche 5 | - âge révolu à partir de : 51 ans
- âge révolu inférieur à : 61 ans
- valeur de l'usufruit : 50 %
- valeur de la nue-propriété : 50 %
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| Usufruit viager — tranche 6 | - âge révolu à partir de : 61 ans
- âge révolu inférieur à : 71 ans
- valeur de l'usufruit : 40 %
- valeur de la nue-propriété : 60 %
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| Usufruit viager — tranche 7 | - âge révolu à partir de : 71 ans
- âge révolu inférieur à : 81 ans
- valeur de l'usufruit : 30 %
- valeur de la nue-propriété : 70 %
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| Usufruit viager — tranche 8 | - âge révolu à partir de : 81 ans
- âge révolu inférieur à : 91 ans
- valeur de l'usufruit : 20 %
- valeur de la nue-propriété : 80 %
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| Usufruit viager — tranche 9 | - âge révolu à partir de : 91 ans
- valeur de l'usufruit : 10 %
- valeur de la nue-propriété : 90 %
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| Usufruit à durée fixe | - valeur par période : 23 %
- durée d'une période : 10 ans
- période commencée comptée entière (« sans fraction ») : SUPERIEUR
- Usufruit à durée fixe d'une personne morale (30 ans au plus) : valeur maximale : 69 %
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Source : Art. 669 CGI ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 · en vigueur depuis le 1er janvier 2004
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Barème progressif de l'impôt sur le revenu
Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.
| Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025) | - 0 €
- Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
- Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
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| Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025) | - 11 600 €
- Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
- Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
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| Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025) | - 29 579 €
- Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
- Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
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| Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025) | - 84 577 €
- Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
- Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
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| Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025) | - 181 917 €
- Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %
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Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Impôt sur la fortune immobilière
Barème progressif, seuil d'assujettissement, décote, abattement sur la résidence principale, plafonnement, exonérations partielles.
Afficher les 13 lignes du barème
| Barème IFI, tranche 1 | - plancher : 0 €
- plafond : 800 000 €
- taux marginal : 0 %
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| Barème IFI, tranche 2 | - plancher : 800 000 €
- plafond : 1 300 000 €
- taux marginal : 0,5 %
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| Barème IFI, tranche 3 | - plancher : 1 300 000 €
- plafond : 2 570 000 €
- taux marginal : 0,7 %
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| Barème IFI, tranche 4 | - plancher : 2 570 000 €
- plafond : 5 000 000 €
- taux marginal : 1 %
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| Barème IFI, tranche 5 | - plancher : 5 000 000 €
- plafond : 10 000 000 €
- taux marginal : 1,25 %
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| Barème IFI, tranche 6 | - plancher : 10 000 000 €
- taux marginal : 1,5 %
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| Seuil d'assujettissement (patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier) | 1 300 000 € |
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| Décote applicable si le patrimoine net taxable est inférieur à ce montant | - 1 400 000 €
- Décote = 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable : 17 500 €
- Taux de la décote (× patrimoine net taxable) : 1,25 %
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| Abattement sur la valeur vénale de la résidence principale | 30 % |
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| Plafonnement IFI + impôts sur les revenus à 75 % des revenus | 75 % revenus |
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| Exonération partielle des bois et forêts et parts de groupements forestiers (trois quarts) | 75 % |
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| Parts d'OPC exclues si les actifs immobiliers imposables y représentent moins de 20 % de l'actif (et détention < 10 % des droits) | 20 % de l'actif |
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| Exclusion des parts d'OPC | détention par le foyer de moins de 10 % des droits : 10 % des droits |
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Source : CGI art. 964 à 983 ; brochure pratique IR 2026, IFI p. 337-340 ; BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 · en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · vérifié le 2 novembre 2026
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Impôt sur les sociétés — taux, plafond du taux réduit, report des déficits
Barème de l'IS français à deux plateaux (taux réduit PME, taux normal), conditions d'accès au taux réduit et plafond d'imputation des déficits reportés en avant.
| Taux réduit PME — plancher | - 0 €
- Taux réduit PME — plafond de bénéfice (exercices ouverts depuis le 01/01/2023) : 42 500 €
- Taux réduit PME : 15 %
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| Taux normal — plancher | - 42 500 €
- Taux normal (exercices ouverts depuis le 01/01/2022) : 25 %
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| Chiffre d'affaires HT maximal (ramené à 12 mois ; CA du groupe pour une société membre — CE 13/03/2025 n° 481538) | - 10 000 000 €
- Capital entièrement libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (directement ou via une société elle-même détenue à 75 %) : 75 %
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| Imputation annuelle des déficits reportés | - franchise : 1 000 000 €
- fraction du bénéfice excédant la franchise : 50 %
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Source : CGI art. 219 I (taux, seuil 42 500 €, conditions PME) ; CGI art. 209 I (report des déficits) · en vigueur depuis le 1er janvier 2023 · vérifié le 2 novembre 2026
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Plus-values immobilières des particuliers
Taux d'impôt sur le revenu, majorations forfaitaires du prix d'acquisition, exonérations.
| Taux forfaitaire d'impôt sur le revenu | 19 % |
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| Majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais (acquisition à titre onéreux) | 7,5 % du prix |
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| Majoration forfaitaire pour travaux | - 15 % du prix
- Forfait travaux ouvert au-delà de 5 ans de détention : 5 ans
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| Première cession d'un logement autre que la RP | - remploi du prix en RP dans les 24 mois (sans condition de prix) : 24 mois
- cédant non propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédant la cession : 4 ans
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| Exonération si le prix de cession est ≤ 15 000 € | 15 000 € |
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| Non-résident hors UE/EEE | prix au-delà duquel un représentant fiscal est désigné : 150 000 € |
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Source : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er février 2012 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Références légales
- Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation de l'usufruit temporaire : 23 % par période de 10 ans sans fraction, plafonné à la valeur de l'usufruit viager pour une personne physique et à 69 % pour une personne morale (30 ans au plus)
- Art. 968 CGI — Règles IFI et démembrement temporaire
- Art. 39 C CGI — Amortissement des immobilisations incorporelles (usufruit)
- Art. 150 U et 150 UB CGI — Plus-values immobilières, applicables à la revente des parts de SCPI : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention ; la réunion de l'usufruit au terme n'est pas imposable
- BOI-PAT-IFI-20-20-30 — Doctrine IFI et biens démembrés
- BOI-RPPM-RCM-10-30 — Revenus des parts de sociétés civiles immobilières
Glossaire
- SCPI
- Société Civile de Placement Immobilier. "Pierre papier" permettant d'investir indirectement dans l'immobilier.
- TDVM
- Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Rendement annuel distribué par la SCPI.
- Clé de répartition
- Pourcentage attribué à chaque droit (usufruit / nue-propriété) pour déterminer le prix d'achat.
- Clé fiscale
- Clé calculée selon l'article 669 CGI : 23 % par période de 10 ans pour l'usufruit temporaire, plafonnée à la valeur de l'usufruit viager (personne physique) ou à 69 % (personne morale).
- Clé économique
- Clé calculée sur la base des revenus actualisés, généralement utilisée sur le marché ; le simulateur l'estime en actualisant les revenus à 3 % et en plafonnant l'usufruit à 90 %.
- TRI (Taux de Rendement Interne)
- Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous ses flux et de leur date (mise de départ, revenus, revente) ; c'est le taux qui annule la valeur actuelle nette.
Questions fréquentes
Comment fonctionne l'achat de parts de SCPI en nue-propriété ?
Vous achetez les parts avec une décote, pendant qu'un usufruitier perçoit les revenus pour une durée fixée. Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété et commencez à percevoir les revenus, sans fiscalité liée à cette reconstitution.
La nue-propriété de SCPI entre-t-elle dans le calcul de l'IFI ?
En règle générale, non : pendant le démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare la valeur des parts à l'IFI. C'est l'un des intérêts du montage pour les contribuables qui y sont assujettis.
Quelle durée choisir pour un démembrement temporaire de SCPI ?
La durée doit correspondre au moment où vous aurez besoin de revenus, par exemple à la retraite. Plus elle est longue, plus la décote à l'achat est importante, mais plus le capital reste longtemps sans rapporter de revenus ni pouvoir être facilement revendu.
Que se passe-t-il si le prix des parts de SCPI baisse pendant le démembrement ?
Le rendement espéré diminue, voire disparaît, puisqu'il repose en partie sur la valeur des parts au terme. La décote initiale amortit une baisse modérée, mais ne protège pas contre une chute durable du marché immobilier.
Que calcule le simulateur de démembrement de SCPI ?
Il calcule le prix de la nue-propriété selon la clé de répartition retenue, projette la valeur des parts au terme selon votre hypothèse de revalorisation et en déduit un rendement annualisé, comparé à un achat en pleine propriété. La décote d'une revente anticipée n'est pas chiffrée.