Démembrement Temporaire SCPI

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la rentabilité d'un achat de nue-propriété de parts de SCPI, acquisition à prix décoté pendant la période de démembrement (typiquement 5 à 15 ans) à l'issue de laquelle l'acquéreur récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Il compare ce montage à l'achat direct de parts en pleine propriété et évalue le rendement implicite sur la durée.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix de la pleine propriété, la durée de démembrement envisagée (5, 7, 10 ou 15 ans), la clé de répartition nue-propriété/usufruit fixée par la société de gestion et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le prix de la nue-propriété (typiquement 60 à 80 % de la pleine propriété selon la durée), projette la valeur en pleine propriété au remembrement (avec hypothèse de revalorisation), et chiffre le rendement interne annualisé net de fiscalité.

Rendement annualisé = (Valeur pleine propriété à terme / Prix nue-propriété)^(1/durée) − 1

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Épargnants préparant leur retraite — Acquérir en NP aujourd'hui pour percevoir les revenus plus tard
• Contribuables à l'IFI — Sortir des parts de leur assiette taxable
• Trésoreries d'entreprise — Placer l'excédent avec amortissement fiscal
• Holdings patrimoniales — Optimiser la fiscalité IS sur les revenus
• CGP et conseils — Comparer les stratégies pour leurs clients

Échéances et seuils

Durée du démembrement temporaire

5 à 20 ans : Le démembrement de SCPI porte sur une durée fixée contractuellement (5 à 20 ans). Le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote (fonction du rendement et de la durée) et récupère la pleine propriété au terme sans fiscalité.

Décote nue-propriété

20 à 40 % selon durée : Le prix de la nue-propriété des parts de SCPI est décoté de 20 à 40 % de la pleine propriété selon la durée du démembrement. Barème indicatif : 20 % à 5 ans, 28 % à 10 ans, 34 % à 15 ans, 40 % à 20 ans. Le nu-propriétaire récupère 100 % de la valeur à l'extinction.

Exonération d'IFI pour le nu-propriétaire

Pendant la durée du démembrement, les parts en nue-propriété sont exonérées d'IFI (imposition uniquement sur l'usufruitier). C'est un avantage structurel majeur pour les patrimoines au-dessus de 1,3 M€.

Absence de revenus fiscaux pendant le démembrement

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier pendant le démembrement et n'a rien à déclarer. C'est l'usufruitier (souvent personne morale ou société IS) qui encaisse et déclare les loyers. Ce mécanisme permet de neutraliser la fiscalité foncière sur la durée.

Références légales

• Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit temporaire (23%/10 ans)
• Art. 885 G ter CGI — Règles IFI et démembrement temporaire
• Art. 39 C CGI — Amortissement des immobilisations incorporelles (usufruit)
• Art. 150-0 A CGI — Régime des plus-values mobilières
• BOI-PAT-IFI-20-20-30 — Doctrine IFI et biens démembrés
• BOI-RPPM-RCM-10-30 — Revenus des parts de sociétés civiles immobilières

Glossaire

SCPI

Société Civile de Placement Immobilier. Véhicule d'investissement collectif en immobilier.

TDVM

Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Rendement annuel distribué par la SCPI.

Clé de répartition

Pourcentage attribué à chaque droit (usufruit / nue-propriété) pour déterminer le prix d'achat.

Clé fiscale

Clé calculée selon l'article 669 CGI : 23% par tranche de 10 ans pour l'usufruit temporaire.

Clé économique

Clé calculée sur la base des revenus actualisés. Généralement utilisée sur le marché.

TRI (Taux de Rendement Interne)

Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous les flux (entrée, sortie, revenus).