📈 TRI Immobilier

Calculez le Taux de Rendement Interne de votre investissement locatif

🏠 Acquisition

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🏦 Financement

💶 Exploitation

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🔄 Hypothèses revente

📊 Fiscalité

🎯 Taux de Rendement Interne

💰 Synthèse sur ans

Total loyers perçus +
Total charges & crédit -
Total impôts fonciers -
Cash-flow moyen/an

🔄 À la revente (année )

Valeur estimée
Plus-value brute +
Impôt PV (abatt. %) -
Flux net revente
🎯 Gain total net (apport )

📈 Flux de trésorerie cumulés

💡 Le TRI intègre tout : apport initial, cash-flows locatifs annuels, fiscalité, et plus-value à la revente. Un TRI supérieur à 8% est généralement considéré comme un bon investissement immobilier.
📖 En savoir plus sur TRI immobilier : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — TRI Immobilier

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur calcule le Taux de Rendement Interne (TRI) d'un investissement immobilier locatif en intégrant l'ensemble des flux de l'opération : apport initial, mensualités de crédit, loyers perçus, charges, fiscalité, et valeur terminale à la revente. Il restitue le TRI actualisé, indicateur de référence pour comparer des opérations de natures ou durées différentes.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition, l'apport initial et le financement (montant emprunté, taux, durée), les loyers annuels et leur évolution, les charges non récupérables, la fiscalité applicable (régime foncier, LMNP, SCI), la durée de détention envisagée et l'hypothèse de valorisation du bien à la revente. Le simulateur projette tous les flux année par année (investissement, mensualités, loyers nets, fiscalité, capital restant dû, valeur de revente nette de fiscalité PV), et calcule le TRI qui actualise la somme à zéro.

TRI : taux d'actualisation tel que Σ (Flux_t / (1 + TRI)^t) = 0

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs immobiliers — Pour comparer objectivement différents projets locatifs
  • Propriétaires bailleurs — Pour évaluer la performance réelle de leur patrimoine
  • Acquéreurs en LMNP/LMP — Pour intégrer l'effet de levier du crédit dans l'analyse
  • Conseillers en gestion de patrimoine — Pour arbitrer entre immobilier et placements financiers

⚠️ Points de vigilance

  • Les hypothèses de valorisation à la revente sont critiques : une projection optimiste sur la plus-value peut largement surestimer le TRI réel
  • L'évolution des loyers saisie est une hypothèse — l'IRL et les tensions locatives locales peuvent faire diverger la trajectoire projetée
  • Les travaux importants (ravalement, remplacement chaudière) ponctuels doivent être intégrés dans les flux — souvent sous-estimés dans les projections initiales
  • La fiscalité à la revente (plus-value immobilière avec abattements pour durée de détention) peut significativement réduire le TRI net, en particulier pour des durées courtes
  • Le TRI suppose un réinvestissement des flux intermédiaires au même taux, hypothèse rarement vérifiée en pratique — il surestime donc souvent la rentabilité réalisée

⏳ Échéances et seuils

TRI minimal cible : supérieur au taux sans risque (OAT 10 ans) + prime de risque immobilier de 2 % à 3 %
Un investissement locatif doit offrir un TRI supérieur au taux sans risque majoré d'une prime de risque immobilier (illiquidité, vacance locative, travaux imprévus), typiquement 2 % à 3 % supplémentaires. Un TRI inférieur au taux d'un fonds euros d'assurance-vie ne justifie pas la prise de risque et les contraintes de gestion.
CAPEX annuel : 1 à 2 % de la valeur du bien
Les dépenses d'entretien annuelles (gros travaux, renouvellement équipements, mise aux normes) sont typiquement de 1 à 2 % de la valeur du bien. Omettre cet agrégat conduit à surestimer le TRI réel. À répartir au prorata ou à provisionner dans le calcul.
Vacance locative : 1 mois/an en moyenne
La vacance locative moyenne en France tourne autour de 1 mois par an (soit ~8 % des loyers). En zone tendue, elle est inférieure ; en zone détendue, elle peut atteindre 2-3 mois. Toujours intégrer ce paramètre dans les flux prévisionnels du TRI.
Frais de sortie : 4 à 6 % du prix de vente
Les frais de sortie (diagnostic obligatoire, agence immobilière, éventuellement notaire pour désolidarisation) représentent 4 à 6 % du prix de vente. Un TRI solide doit intégrer ces coûts à la dernière période (sortie).

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Calcule le TRI complet d'un investissement locatif en intégrant financement, flux opérationnels, fiscalité et valeur terminale
  • Permet de comparer objectivement des opérations immobilières différentes (types de biens, durées, leviers de financement)
  • Applique la fiscalité de sortie (plus-value avec abattements) pour un TRI net réaliste plutôt qu'optimiste
  • Permet de tester la sensibilité du TRI aux hypothèses clés (loyer, valorisation, durée de détention)

❌ Inconvénients

  • Les hypothèses de valorisation et d'évolution des loyers sont critiques — une erreur de projection modifie fortement le TRI
  • Le TRI suppose un réinvestissement au même taux, ce qui surestime la rentabilité réelle capturée par l'investisseur
  • Ne chiffre pas les risques d'exploitation (vacance prolongée, impayés, dégradations) qui peuvent détériorer le cash-flow réel
  • Ne modélise pas la dimension qualitative (effort de gestion, stress locatif, illiquidité) qui fait partie du coût réel d'un investissement locatif

📚 Références légales

  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
  • Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition
  • Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention (IR et PS)
  • Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
  • Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
  • BOI-RFPI-PVI — Plus-values immobilières

🔗 Liens utiles

Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.

📝 Glossaire

TRI (Taux de Rendement Interne)
Taux d'actualisation annulant la VAN, représentant la rentabilité annualisée de l'investissement.
VAN (Valeur Actuelle Nette)
Somme des flux de trésorerie actualisés. Si VAN > 0, l'investissement crée de la valeur.
Cash-flow
Flux de trésorerie net annuel = Loyers - Charges - Crédit - Impôts.
Plus-value immobilière
Différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux.
Abattement pour durée de détention
Réduction progressive de l'impôt sur la PV : exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans.
Micro-foncier
Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% (si revenus fonciers < 15 000 €/an).
Effet de levier
Amplification de la rentabilité des fonds propres grâce au financement par emprunt.
Rendement locatif brut
Loyers annuels / Prix d'achat. Indicateur simple mais incomplet.

💰 Ticket d'investissement

À partir de 10 000 €
Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.

🧩 Complexité du montage

Intermédiaire — Montage à étudier
Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.

👤 Profils concernés