Définition
Ce simulateur calcule le Taux de Rendement Interne (TRI) d'un investissement immobilier locatif en intégrant l'ensemble des flux de l'opération : apport initial, mensualités de crédit, loyers perçus, charges, fiscalité, et valeur terminale à la revente. Il restitue le TRI actualisé, indicateur de référence pour comparer des opérations de natures ou durées différentes.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'acquisition, l'apport initial et le financement (montant emprunté, taux, durée), les loyers annuels et leur évolution, les charges non récupérables, la fiscalité applicable (régime foncier, LMNP, SCI), la durée de détention envisagée et l'hypothèse de valorisation du bien à la revente. Le simulateur projette tous les flux année par année (investissement, mensualités, loyers nets, fiscalité, capital restant dû, valeur de revente nette de fiscalité PV), et calcule le TRI qui actualise la somme à zéro.
TRI : taux d'actualisation tel que Σ (Flux_t / (1 + TRI)^t) = 0
Pour qui
- Investisseurs immobiliers — Pour comparer objectivement différents projets locatifs
- Propriétaires bailleurs — Pour évaluer la performance réelle de leur patrimoine
- Acquéreurs en LMNP/LMP — Pour intégrer l'effet de levier du crédit dans l'analyse
- Conseillers en gestion de patrimoine — Pour arbitrer entre immobilier et placements financiers
Avantages
- Calcule le TRI complet d'un investissement locatif en intégrant financement, flux opérationnels, fiscalité et valeur terminale
- Permet de comparer objectivement des opérations immobilières différentes (types de biens, durées, leviers de financement)
- Applique la fiscalité de sortie (plus-value avec abattements) pour un TRI net réaliste plutôt qu'optimiste
- Permet de tester la sensibilité du TRI aux hypothèses clés (loyer, valorisation, durée de détention)
Inconvénients
- Les hypothèses de valorisation et d'évolution des loyers sont critiques — une erreur de projection modifie fortement le TRI
- Le TRI suppose un réinvestissement au même taux, ce qui surestime la rentabilité réelle capturée par l'investisseur
- Ne chiffre pas les risques d'exploitation (vacance prolongée, impayés, dégradations) qui peuvent détériorer le cash-flow réel
- Ne modélise pas la dimension qualitative (effort de gestion, stress locatif, illiquidité) qui fait partie du coût réel d'un investissement locatif
Points de vigilance
- Les hypothèses de valorisation à la revente sont critiques : une projection optimiste sur la plus-value peut largement surestimer le TRI réel
- L'évolution des loyers saisie est une hypothèse — l'IRL et les tensions locatives locales peuvent faire diverger la trajectoire projetée
- Les travaux importants (ravalement, remplacement chaudière) ponctuels doivent être intégrés dans les flux — souvent sous-estimés dans les projections initiales
- La fiscalité à la revente (plus-value immobilière avec abattements pour durée de détention) peut significativement réduire le TRI net, en particulier pour des durées courtes
- Le TRI suppose un réinvestissement des flux intermédiaires au même taux, hypothèse rarement vérifiée en pratique — il surestime donc souvent la rentabilité réalisée
Échéances et seuils
- TRI minimal cible : supérieur au taux sans risque (OAT 10 ans) + prime de risque immobilier de 2 % à 3 % — Un investissement locatif doit offrir un TRI supérieur au taux sans risque majoré d'une prime de risque immobilier (illiquidité, vacance locative, travaux imprévus), typiquement 2 % à 3 % supplémentaires. Un TRI inférieur au taux d'un fonds euros d'assurance-vie ne justifie pas la prise de risque et les contraintes de gestion.
- CAPEX annuel : 1 à 2 % de la valeur du bien — Les dépenses d'entretien annuelles (gros travaux, renouvellement équipements, mise aux normes) sont typiquement de 1 à 2 % de la valeur du bien. Omettre cet agrégat conduit à surestimer le TRI réel. À répartir au prorata ou à provisionner dans le calcul.
- Vacance locative : 1 mois/an en moyenne — La vacance locative moyenne en France tourne autour de 1 mois par an (soit ~8 % des loyers). En zone tendue, elle est inférieure ; en zone détendue, elle peut atteindre 2-3 mois. Toujours intégrer ce paramètre dans les flux prévisionnels du TRI.
- Frais de sortie : 4 à 6 % du prix de vente — Les frais de sortie (diagnostic obligatoire, agence immobilière, éventuellement notaire pour désolidarisation) représentent 4 à 6 % du prix de vente. Un TRI solide doit intégrer ces coûts à la dernière période (sortie).
Références légales
- Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
- Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition
- Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention (IR et PS)
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30 %)
- Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
- BOI-RFPI-PVI — Plus-values immobilières
Glossaire
- TRI (Taux de Rendement Interne) — Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous ses flux et de leur date (mise de départ, revenus, revente) ; c'est le taux qui annule la valeur actuelle nette.
- VAN (Valeur Actuelle Nette) — Somme des flux financiers d'un investissement actualisés à un taux donné : positive, l'investissement crée de la valeur.
- Cash-flow — Flux de trésorerie d'un investissement sur une période : revenus encaissés moins charges, mensualités de crédit et impôts. Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne.
- Plus-value immobilière — Gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier, imposé à 19 % (IR) + 17,2 % (PS) après application des abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans).
- Abattement pour durée de détention — Réduction de la plus-value imposable qui croît avec la durée de détention. Pour un bien immobilier, elle mène à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; pour des titres acquis avant 2018, elle atteint 50 % ou 65 % sur option pour le barème progressif.
- Micro-foncier — Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Effet de levier — Mécanisme permettant d'investir un montant supérieur à son apport grâce au crédit : si l'investissement rapporte plus que le coût de l'emprunt, le rendement des fonds propres est démultiplié.
- Rendement locatif brut — Loyers annuels / Prix d'achat. Indicateur simple mais incomplet.
Questions fréquentes
- Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif financé à crédit ? — Le TRI prend en compte tous les flux de l'opération année par année : apport, mensualités, loyers, charges, impôts et prix de revente. C'est le taux qui rend nulle la somme de ces flux actualisés, ce qui intègre l'effet de levier du crédit.
- Quelle différence entre rendement locatif brut et TRI immobilier ? — Le rendement brut rapporte simplement les loyers annuels au prix d'achat, sans tenir compte des charges, de la fiscalité, du financement ni de la revente. Le TRI intègre l'ensemble de ces éléments dans le temps, ce qui permet de comparer des projets de durées ou de montages différents.
- Pourquoi la durée de détention change-t-elle le TRI d'un investissement immobilier ? — Les frais d'achat et de revente pèsent davantage sur une détention courte, et la plus-value immobilière n'est exonérée qu'après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Tester plusieurs durées dans le simulateur montre ces effets sur le résultat.
- Quelles dépenses oublie-t-on souvent dans le calcul du TRI immobilier ? — La vacance locative, les gros travaux à venir et les frais de sortie sont fréquemment sous-estimés. Une projection trop optimiste sur la valeur de revente ou sur l'évolution des loyers suffit aussi à surestimer nettement le TRI.
- Le TRI immobilier reflète-t-il la rentabilité réellement encaissée ? — Pas exactement : le calcul suppose que les flux intermédiaires sont réinvestis au même taux, ce qui est rarement le cas. Il ne mesure pas non plus les risques d'impayés ni l'effort de gestion, qui restent à apprécier à part.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)