Clause de Tontine (Accroissement)

Simulez l'impact fiscal d'une clause de tontine (pacte tontinier) : droits de mutation, comparaison avec indivision et démembrement, seuil des 76 000 €.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les effets civils et fiscaux d'une clause de tontine (ou clause d'accroissement) insérée dans l'acte d'acquisition d'un bien en commun par deux ou plusieurs personnes. Au décès d'un des acquéreurs, sa part est réputée avoir toujours appartenu au survivant — mécanisme qui transmet le bien hors succession et évite les droits de mutation à titre gratuit sous conditions.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur du bien, la quote-part de chaque acquéreur, le lien entre les parties, les âges respectifs (aléa indispensable à la validité) et la nature du bien (résidence principale ou autre). Le simulateur vérifie les conditions de validité de la tontine (aléa réel sur le décès, équivalence des apports, absence de but fiscal exclusif), chiffre les droits de succession évités par rapport à une détention en indivision classique, et applique la fiscalité spécifique (exonération de droits si résidence principale d'une valeur < 76 000 €, sinon droits de mutation à titre onéreux).

Conditions_validite : aleas_reel (ecart_age < 10-15 ans), equivalence_apports, absence_but_fiscal_exclusif
Si RP et valeur < 76 000 € : Droits = 0
Sinon : Droits_mutation_titre_onereux = Valeur × DMTO (~5,8 %), en lieu et place des DMTG
Economie = DMTG_evites moins DMTO_payes

À qui s'adresse ce simulateur ?

Concubins souhaitant protéger le survivant sur leur résidence commune
Partenaires de PACS évaluant les options de protection mutuelle
Co-acquéreurs sans lien familial (amis, associés) achetant un bien ensemble
Notaires et CGP conseillant leurs clients sur la structuration de l'acquisition

Échéances et seuils

Bien tontinier: droits de succession calculés selon le lien entre le défunt et le survivant (0 % entre époux) : Au décès d'un co-acquéreur, le bien revient fictivement au survivant. Fiscalement, les droits sont calculés au taux des droits de succession selon le lien de parenté : 0 % entre époux, 60 % entre non-parents. L'option pour les DMTO (environ 5,8 %) est possible si le bien vaut moins de 76 000 € ou constitue la résidence principale.
Option DMTO possible si valeur du bien ≤ 76 000 € ou s'il constitue la résidence principale du survivant: Le survivant peut choisir d'être taxé comme acquéreur (droits de mutation à titre onéreux, environ 5,8 % dans l'ancien) plutôt que comme légataire, lorsque le bien constitue sa résidence principale ou que sa valeur n'excède pas 76 000 €. Cette option est souvent favorable pour les couples non mariés ou pacsés.

Points de vigilance

La clause de tontine exige un aléa réel sur la date de décès : deux personnes du même âge en bonne santé satisfont la condition, mais un écart d'âge important ou une maladie connue peut invalider la clause
L'équivalence approximative des apports financiers de chaque acquéreur est requise : une disparité trop forte expose à une requalification en donation déguisée
La clause de tontine est très rigide en cours de vie : la vente du bien exige l'accord unanime des acquéreurs, toute mésentente bloque le bien
En cas de résidence principale d'une valeur inférieure à 76 000 €, la tontine entre époux ou PACS bénéficie d'une exonération totale — au-delà, les droits de mutation à titre onéreux (5 %+) s'appliquent
La tontine n'est plus recommandée pour les couples mariés ou pacsés depuis les exonérations successorales entre époux/PACS (art. 796-0 bis CGI) — intérêt surtout résiduel pour les concubins

Références légales

Art. 754 A CGI — Régime fiscal des pactes tontiniers : seuil 76 000 €, résidence principale, application DMTO ou droits de succession
Art. 777, 777 bis, 779 CGI — Barèmes et abattements des droits de succession par lien de parenté
Art. 1044 Code civil — Conditions de validité de la clause d'accroissement (aléa viager)
Art. 815 Code civil — Régime de l'indivision (option alternative)
BOI-ENR-DMTG-10-10-30 — Doctrine fiscale sur les acquisitions avec clause d'accroissement
Cass. 1re civ., 9 nov. 2016, n° 15-26.060 — Jurisprudence sur la validité de la tontine et l'aléa viager

Glossaire

Clause de tontine (pacte tontinier): Stipulation contractuelle prévoyant qu'au décès d'un co-acquéreur, le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine.
Clause d'accroissement: Synonyme juridique de la clause de tontine. Désigne le mécanisme par lequel la part du défunt « accroît » au survivant.
DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux): Taxes perçues lors d'une vente immobilière, composées de droits départementaux et communaux (≈ 5,80 % en métropole).
Réserve héréditaire: Part minimale du patrimoine que la loi réserve aux héritiers réservataires (enfants). La tontine la contourne car le bien est hors succession.
Aléa viager: Condition de validité de la tontine : chaque partie doit avoir une chance raisonnable de survivre à l'autre. Un écart d'âge trop important invalide la clause.
Démembrement croisé: Alternative à la tontine : chaque co-acquéreur achète la nue-propriété de la moitié et l'usufruit de l'autre moitié. Au décès, l'usufruit s'éteint et la PP se reconstitue sans droits.
Indivision: Régime par défaut lorsque plusieurs personnes détiennent un bien ensemble. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien.
Quote-part: Fraction de propriété détenue par chaque co-acquéreur dans le bien (ex. 50/50, 40/60).