Lex Koller — Immobilier Suisse pour Non-Résidents

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue l'éligibilité d'un non-résident suisse à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse au titre de la Lex Koller (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger). Il identifie les catégories d'acquéreurs soumis à autorisation, les types de biens concernés (résidence principale, résidence secondaire, immobilier commercial) et chiffre les contraintes et délais.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit sa nationalité, son pays de résidence, son statut (UE/AELE avec permis, résident suisse sans permis C, étranger hors UE), la nature du bien envisagé (habitation principale, résidence secondaire, fonds de commerce, immeuble locatif) et le canton de situation. Le simulateur identifie le régime applicable selon la Lex Koller, chiffre les quotas cantonaux disponibles pour les résidences secondaires, signale les restrictions géographiques (zones touristiques, densité) et estime les délais d'obtention d'autorisation.

Quotas fédéraux annuels : 1 500 autorisations par an réparties entre cantons pour résidences secondaires

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Français et ressortissants UE souhaitant acheter en Suisse (résidence secondaire en montagne, lac Léman, Tessin)
• Ressortissants hors UE/AELE souhaitant vérifier leur éligibilité et les cantons ouverts
• CGP accompagnant des clients fortunés en diversification immobilière internationale
• Expatriés résidant en Suisse envisageant un achat immobilier avant ou après leur départ
• Héritiers de biens immobiliers suisses souhaitant estimer la charge fiscale annuelle

Échéances et seuils

Surface maximale — résidences secondaires non-UE

200 m² de surface de plancher nette habitable maximum pour les non-ressortissants UE/AELE achetant une résidence secondaire en Suisse. Au-delà, une autorisation exceptionnelle est requise et rarement accordée. Les ressortissants UE/AELE ne sont pas soumis à ce plafond (accord bilatéral de 2002).

Contingent cantonal annuel

Le Conseil fédéral fixe annuellement un contingent national d'autorisations pour les résidences secondaires de non-résidents hors UE/AELE (~1 400 unités/an au niveau fédéral). Ce contingent est réparti entre les cantons. Les cantons touristiques (VS, GR, BE montagne) sont les plus sollicités. L'autorisation n'est pas automatique : critères de taille, localisation, usage prévu.

Taux de valeur locative cantonal

Chaque canton fixe son propre taux d'Eigenmietwert (généralement entre 4% et 7% de la valeur vénale officielle). Le taux est appliqué à la valeur fiscale du bien (valeur cadastrale ou valeur de rendement), souvent inférieure à la valeur de marché. Pour ce simulateur, une approximation sur la valeur vénale est utilisée.

Droits de mutation cantonaux

À l'achat : droits de mutation de 1% à 3,3% selon le canton (Vaud : 2,2%, Valais : 1%, Genève : 3,3%). S'y ajoutent les frais de notaire (0,1–0,3%) et les frais d'inscription au registre foncier (0,1–0,3%). Total frais d'acquisition : 2% à 5% du prix selon le canton.

Références légales

• LFAIE — Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RS 211.412.41) — Lex Koller : conditions d'autorisation, exceptions, contingents, sanctions
• OAIE — Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles (RS 211.412.411) — Modalités d'application, définition des personnes à l'étranger, procédures cantonales
• LIFD — Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (RS 642.11) — Art. 21 — Valeur locative (Eigenmietwert) comme revenu imposable pour les propriétaires occupants et résidences secondaires
• LRS — Loi sur les résidences secondaires (RS 702) — Loi Weber : plafond de 20% de résidences secondaires par commune, restrictions à la construction
• Convention France-Suisse du 9 septembre 1966 — Art. 6 — Revenus immobiliers : imposables dans l'État de situation de l'immeuble (Suisse)
• Lois fiscales cantonales (LHID — RS 642.14) — Loi fédérale d'harmonisation : chaque canton fixe ses propres taux d'IR, Vermögenssteuer, droits de mutation dans le cadre de la LHID

Glossaire

Lex Koller / LFAIE

Loi fédérale suisse restreignant l'acquisition d'immeubles résidentiels par des personnes domiciliées à l'étranger. Ne s'applique pas aux immeubles commerciaux ni aux ressortissants UE/AELE pour leur résidence principale en lien avec une activité professionnelle en Suisse.

Eigenmietwert (valeur locative)

Revenu fictif que le propriétaire est réputé percevoir en habitant son propre bien. Imposable comme revenu ordinaire en Suisse (IR cantonal et communal). Contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. En discussion pour suppression au niveau fédéral depuis 2024 (résidence principale uniquement).

Vermögenssteuer (impôt sur la fortune)

Impôt annuel cantonal et communal sur la fortune nette (actifs moins dettes). S'applique aux biens immobiliers situés en Suisse même pour les non-résidents (assujettissement limité). Taux variant de ~0,1‰ (Zoug) à ~1‰ (Genève, Vaud) selon le canton et la tranche de fortune.

Loi Weber (LRS)

Loi sur les résidences secondaires (2012, en vigueur 2016) : les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20% ne peuvent plus autoriser de nouvelles constructions de résidences secondaires. Concerne de nombreuses stations alpines (Verbier, Zermatt, Crans-Montana).

Assujettissement limité

Un non-résident possédant un bien immobilier en Suisse est assujetti de manière limitée à l'IR et à la Vermögenssteuer en Suisse, uniquement sur ce bien (et non sur l'ensemble de sa fortune mondiale). L'imposition s'effectue dans le canton de situation du bien.