Lex Koller — Immobilier Suisse pour Non-Résidents

Vérifiez votre éligibilité à l'achat immobilier en Suisse (Lex Koller), estimez la valeur locative imposable et l'impôt cantonal sur la fortune.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue l'éligibilité d'un non-résident suisse à l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse au titre de la Lex Koller (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger). Il identifie les catégories d'acquéreurs soumis à autorisation, les types de biens concernés (résidence principale, résidence secondaire, immobilier commercial) et chiffre les contraintes et délais.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit sa nationalité, son pays de résidence, son statut (ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse, frontalier ou domicilié à l'étranger, étranger hors UE/AELE, Suisse de l'étranger), la nature du bien envisagé (habitation principale, résidence secondaire, fonds de commerce, immeuble locatif) et le canton de situation. Le simulateur identifie le régime applicable selon la Lex Koller, chiffre les quotas cantonaux disponibles pour les résidences secondaires, signale les restrictions géographiques (zones touristiques, densité) et estime les délais d'obtention d'autorisation.

Quotas fédéraux annuels : contingent national d'autorisations réparti entre cantons pour résidences secondaires

À qui s'adresse ce simulateur ?

Français et ressortissants UE souhaitant acheter en Suisse (résidence secondaire en montagne, lac Léman, Tessin)
Personnes domiciliées hors de Suisse, ressortissants UE/AELE compris, souhaitant vérifier leur éligibilité et les cantons ouverts
CGP accompagnant des clients fortunés en diversification immobilière internationale
Expatriés résidant en Suisse envisageant un achat immobilier avant ou après leur départ
Héritiers de biens immobiliers suisses souhaitant estimer la charge fiscale annuelle

Avantages et inconvénients

Avantages

Identifie le régime Lex Koller applicable selon le statut de l'acquéreur, le type de bien et le canton
Signale les quotas cantonaux disponibles et les restrictions géographiques en zones touristiques
Estime les délais d'obtention d'autorisation, paramètre souvent sous-estimé dans un projet d'acquisition
Alerte sur les sanctions en cas d'infraction (nullité de la vente, amendes) pour les structurations à risque

Inconvénients

La Lex Koller et ses règles d'application évoluent régulièrement — le simulateur applique les règles en vigueur à la date de simulation
Les spécificités cantonales (quotas, priorités locales, zones d'interdiction) nécessitent une vérification auprès de l'autorité cantonale compétente
Ne modélise pas les montages de contournement (sociétés écrans, prête-noms) qui sont illégaux et exposent à des sanctions
Ne chiffre pas les coûts de la procédure d'autorisation (honoraires avocat, frais administratifs) qui s'ajoutent au prix d'acquisition

Échéances et seuils

Surface maximale: résidences secondaires des personnes à l'étranger — 200 m² de surface nette de plancher habitable et 1 000 m² de parcelle au plus pour une personne domiciliée hors de Suisse, ressortissant UE/AELE compris, qui achète une résidence secondaire ou un logement de vacances avec autorisation. Jusqu'à 250 m² habitables (et 1 500 m² de parcelle) peuvent être admis en cas de besoin prouvé. Le frontalier UE/AELE qui achète dans la région de son lieu de travail n'a pas besoin d'autorisation.
Contingent cantonal annuel: Le Conseil fédéral fixe un contingent national d'autorisations de logements de vacances pour les personnes domiciliées à l'étranger, ressortissants UE/AELE compris. Ce contingent est réparti entre les cantons qui autorisent les logements de vacances : Valais 330, Grisons 290, Tessin 195, Vaud 175, Berne 140 autorisations par an (OAIE annexe 1). Genève, Zoug et Zurich n'ont pas de contingent et n'en autorisent pas. L'autorisation n'est pas automatique : critères de taille, localisation, usage prévu.
Taux de valeur locative cantonal: Chaque canton fixe son propre taux d'Eigenmietwert (généralement entre 4 % et 7 % de la valeur vénale officielle). Le taux est appliqué à la valeur fiscale du bien (valeur cadastrale ou valeur de rendement), souvent inférieure à la valeur de marché. Pour ce simulateur, une approximation sur la valeur vénale est utilisée.
Droits de mutation cantonaux: À l'achat : droits de mutation de 1 % à 3,3 % selon le canton (Vaud : 2,2 %, Valais : 1 %, Genève : 3,3 %). S'y ajoutent les frais de notaire (0,1–0,3 %) et les frais d'inscription au registre foncier (0,1–0,3 %). Total frais d'acquisition : 2 % à 5 % du prix selon le canton.

Points de vigilance

La fiscalité annuelle affichée repose sur des taux moyens par canton (valeur locative, impôt sur la fortune) et sur un impôt de 15 % de la valeur locative, non tirés des barèmes cantonaux et communaux : la charge réelle peut être plus élevée ou plus faible ; l'abolition de la valeur locative votée le 28/09/2025, sans date d'effet connue, la réduirait
La Lex Koller ne s'applique pas aux résidents suisses titulaires d'un permis C (établissement) — le simulateur applique cette exception, à vérifier selon le permis effectif
Les ressortissants UE/AELE ayant leur résidence effective en Suisse sont assimilés aux Suisses pour l'acquisition de leur résidence principale — règle favorable souvent méconnue
Les résidences secondaires sont soumises à des quotas cantonaux limités et parfois à des règles de densité (zones à forte concentration de résidences secondaires)
L'acquisition d'immobilier commercial n'est généralement pas soumise à la Lex Koller, sauf s'il s'agit d'un bien principalement résidentiel détourné de son usage
Les infractions à la Lex Koller sont pénalement sanctionnées (amendes, nullité de la vente avec obligation de revente dans un délai) — point dissuasif important

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Suisse — acquisition d'immeubles par des non-résidents (Lex Koller) et résidences secondaires (loi Weber)

Autorisation d'acquérir une résidence secondaire par une personne à l'étranger selon le canton, contingentement, plafond communal de résidences secondaires, surfaces maximales d'un logement de vacances acquis sous autorisation et surfaces admises en cas de besoin supplémentaire prouvé.

Afficher les 13 lignes du barème

Plafond de résidences secondaires par commune (loi Weber)	20 % des logements
Canton VS — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	oui Canton VS — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 330 autorisations/an
Canton GR — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	oui Canton GR — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 290 autorisations/an
Canton VD — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	oui Canton VD — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 175 autorisations/an
Canton GE — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	non Canton GE — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 0 autorisations/an
Canton BE — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	oui Canton BE — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 140 autorisations/an
Canton TI — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	oui Canton TI — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 195 autorisations/an
Canton ZG — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	non Canton ZG — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 0 autorisations/an
Canton ZH — logement de vacances autorisable pour une personne à l'étranger (canton doté d'un contingent)	non Canton ZH — contingent annuel d'autorisations (logements de vacances) : 0 autorisations/an
Logement de vacances / résidence secondaire	surface nette habitable maximale (limite portée de 100 à 200 m² en 2003 ; dérogation possible) : 200 m²
Logement de vacances / résidence secondaire	surface parcellaire maximale : 1 000 m²
Surface nette de plancher habitable admise sans autre en cas de besoin supplémentaire prouvé (pratique constante)	250 m²
Surface parcellaire admise sans autre en cas de besoin supplémentaire prouvé (pratique constante)	1 500 m²

Source : LFAIE (RS 211.412.41) art. 9, 11 ; OAIE (RS 211.412.411) art. 10 al. 2-3 et annexe 1 ; LRS (RS 702) art. 6 al. 1 ; OFJ aide-mémoire (état 19/03/2026) ch. 10f-10g · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Taux de change de référence

Cours de référence de l'euro publiés par la Banque centrale européenne (unités de devise pour 1 euro).

1 EUR = x CHF (référence BCE du 30/10/2026)	0,9194 CHF/EUR

Source : BCE — taux de change de référence de l'euro · en vigueur depuis le 30 octobre 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

Afficher les 71 lignes du barème

Durée d'amortissement LMNP au réel	bien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réel	mobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable	15 %
Durée d'amortissement LMNP au réel	travaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS	30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS	80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut	5 %/an Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut	1,5 % prix/an Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin	réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens	0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut	6 mois Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	14,03 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	18,25 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	11,31 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	9,83 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	9,83 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli	10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut	2 % valeur/an Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut	6 % du prix Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut	3 % Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien	2 %/an
Vacance locative annuelle	1 mois/an Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut	3 mois/an Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporaire	charges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire	decote (borne_max) : 55 % decote (borne_min) : 25 % decote (taux_annuel_max) : 3 %/an decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an decote (taux_max) : 50 % decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire	duree (duree_max) : 20 ans duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporaire	tmi comparaison (taux) : 30 %
OBO	coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBO	frais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnière	assurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière	conciergerie (taux_max) : 30 % recettes conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnière	duree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnière	frais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnière	frais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut	4 mois Délai de jouissance, haut : 6 mois Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut	10 ans Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut	10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant) Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)	9,54 % de la base Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut	1 000 €/m² Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut	500 €/m² Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut	600 €/m² Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut	900 €/m² Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut	30 % Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard	30 % de la valeur Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)	0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1	années de valeur locative : 4 années de loyer espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2	années de valeur locative : 6 années de loyer espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3	années de valeur locative : 8 années de loyer espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4	années de valeur locative : 10 années de loyer espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5	années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut	50 % valeur vénale Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché	60 % loyer Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait	10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir	0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtes	durée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle	20 % du prix Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement	plus de : 50 ans Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas	20 ans Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas	15 ans Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas	5 ans Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette	700 € HT/an Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Suisse — impôt cantonal sur la fortune et sur le capital

Fourchettes estimées des taux de l'impôt cantonal et communal sur la fortune des personnes physiques et sur le capital des personnes morales, et taux par canton retenus pour l'immobilier.

Impôt sur la fortune — taux bas (Zoug)	0,1 % Impôt sur la fortune — taux haut (Genève, Vaud) : 1 %
Impôt sur le capital d'une holding — bas	0,1 %/an Impôt sur le capital d'une holding — haut : 0,5 %/an
Canton VS — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,6 %
Canton GR — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,7 %
Canton VD — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,95 %
Canton GE — taux d'impôt sur la fortune retenu	1 %
Canton BE — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,8 %
Canton TI — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,65 %
Canton ZG — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,1 %
Canton ZH — taux d'impôt sur la fortune retenu	0,75 %

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Lois fiscales cantonales ; estimations des simulateurs

Suisse — paramètres immobiliers estimés par canton

Taux de valeur locative, droits de mutation et frais d'acquisition estimés, taux d'imposition estimé de la valeur locative.

Afficher les 17 lignes du barème

Canton VS — valeur locative en % de la valeur vénale	5,5 %
Canton GR — valeur locative en % de la valeur vénale	6 %
Canton VD — valeur locative en % de la valeur vénale	6,5 %
Canton GE — valeur locative en % de la valeur vénale	7 %
Canton BE — valeur locative en % de la valeur vénale	6 %
Canton TI — valeur locative en % de la valeur vénale	5,5 %
Canton ZG — valeur locative en % de la valeur vénale	4 %
Canton ZH — valeur locative en % de la valeur vénale	6 %
Fourchette générale de la valeur locative — bas	4 % de la valeur vénale Fourchette générale de la valeur locative — haut : 7 % de la valeur vénale
Taux d'imposition estimé appliqué à la valeur locative	15 %
Canton VD — droits de mutation	2,2 % du prix
Canton VS — droits de mutation	1 % du prix
Canton GE — droits de mutation	3,3 % du prix
frais notaire — bas	0,1 % du prix frais notaire — haut : 0,3 % du prix
registre foncier — bas	0,1 % du prix registre foncier — haut : 0,3 % du prix
total frais — bas	2 % du prix total frais — haut : 5 % du prix
Droits de mutation — bas	1 % du prix Droits de mutation — haut : 3,3 % du prix

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Choix de calcul du simulateur

Références légales

LFAIE — Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (RS 211.412.41) — Lex Koller : conditions d'autorisation, exceptions, contingents, sanctions
OAIE — Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles (RS 211.412.411) — Modalités d'application, définition des personnes à l'étranger, procédures cantonales
LIFD — Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (RS 642.11) — Art. 21 — Valeur locative (Eigenmietwert) comme revenu imposable pour les propriétaires occupants et résidences secondaires
LRS — Loi sur les résidences secondaires (RS 702) — Loi Weber : plafond de 20 % de résidences secondaires par commune, restrictions à la construction
Convention France-Suisse du 9 septembre 1966 — Art. 6 — Revenus immobiliers : imposables dans l'État de situation de l'immeuble (Suisse)
Lois fiscales cantonales (LHID — RS 642.14) — Loi fédérale d'harmonisation : chaque canton fixe ses propres taux d'IR, Vermögenssteuer, droits de mutation dans le cadre de la LHID

Glossaire

Lex Koller / LFAIE: Loi fédérale suisse restreignant l'acquisition d'immeubles résidentiels par des personnes domiciliées à l'étranger. Ne s'applique pas aux immeubles commerciaux ni aux ressortissants UE/AELE pour leur résidence principale en lien avec une activité professionnelle en Suisse.
Eigenmietwert (valeur locative): Revenu fictif que le propriétaire est réputé percevoir en habitant son propre bien. Imposable comme revenu ordinaire en Suisse (IR cantonal et communal). Contrepartie de la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. En discussion pour suppression au niveau fédéral depuis 2024 (résidence principale uniquement).
Vermögenssteuer: Impôt suisse annuel, cantonal et communal, sur la fortune nette (actifs moins dettes) ; il touche aussi les biens immobiliers situés en Suisse détenus par des non-résidents. Taux d'environ 0,1 % à 1 % selon le canton.
Loi Weber (LRS): Loi sur les résidences secondaires (2012, en vigueur 2016) : les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 % ne peuvent plus autoriser de nouvelles constructions de résidences secondaires. Concerne de nombreuses stations alpines (Verbier, Zermatt, Crans-Montana).
Assujettissement limité: Un non-résident possédant un bien immobilier en Suisse est assujetti de manière limitée à l'IR et à la Vermögenssteuer en Suisse, uniquement sur ce bien (et non sur l'ensemble de sa fortune mondiale). L'imposition s'effectue dans le canton de situation du bien.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter une résidence secondaire en Suisse ?

Oui, mais une personne domiciliée hors de Suisse doit en principe obtenir une autorisation cantonale au titre de la Lex Koller. Ces autorisations sont limitées par un contingent annuel et réservées aux lieux que le canton ouvre à ce type d'achat, en général des zones touristiques.

Un ressortissant européen vivant ou travaillant en Suisse doit-il demander une autorisation pour acheter un logement ?

Un ressortissant de l'UE ou de l'AELE qui a sa résidence effective en Suisse achète son logement principal sans autorisation, comme un Suisse. Le frontalier qui travaille en Suisse sans y habiter peut acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de son lieu de travail.

La Lex Koller s'applique-t-elle aux locaux commerciaux en Suisse ?

Non, l'achat d'immeubles servant à une activité économique, comme des bureaux, des commerces ou des ateliers, échappe en principe à l'autorisation. Un immeuble d'habitation destiné à la location reste en revanche visé, de même que les logements inclus dans un bien commercial au-delà de ce que l'activité exige.

Que risque un acheteur qui contourne la Lex Koller par une société ou un prête-nom ?

L'acte conclu sans l'autorisation requise est nul, l'autorité peut exiger la remise en l'état ou la vente forcée du bien, et des sanctions pénales sont prévues. Les montages par société écran ou prête-nom sont précisément visés par la loi.

Quelle différence entre la Lex Koller et la loi Weber sur les résidences secondaires ?

La Lex Koller limite l'achat d'immeubles par des personnes à l'étranger. La loi Weber interdit les nouvelles résidences secondaires, quel que soit l'acheteur, dans les communes où leur proportion dépasse le seuil légal. Dans une station alpine, les deux règles peuvent s'appliquer en même temps.