Rachat de la Maison Familiale

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les opérations de rachat de soulte entre cohéritiers ou ex-conjoints sur un bien immobilier familial (partage successoral, divorce, sortie d'indivision). Il calcule la soulte due à chaque partie, les droits de partage applicables (1,1 % ou exonération sous conditions) et les frais de notaire associés, pour identifier le coût total du rachat.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur actuelle du bien, le nombre de copropriétaires et leur quote-part respective, le contexte du rachat (succession, divorce, indivision volontaire) et l'identité du rachetant. Le simulateur calcule les soultes dues à chaque cédant, applique les droits de partage (1,1 % en succession/divorce, 2,5 % en indivision volontaire), chiffre les frais de notaire et le total à financer par le rachetant pour devenir seul propriétaire.

Soulte = Valeur bien × Quote-part cédée — Droits de partage = 1,1 % ou 2,5 % × Valeur bien

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Héritiers souhaitant racheter la part des cohéritiers sur un bien en indivision
• Familles en succession cherchant à chiffrer le coût réel d'un rachat (soulte, droits, frais notariés)
• Notaires et CGP accompagnant leurs clients dans le partage successoral

Échéances et seuils

Droit de partage

2,5 % de l'actif net partagé (art. 746 CGI) : Le droit de partage est une taxe perçue par l'État lors de tout partage de biens en indivision (succession, divorce, dissolution de SCI ou de communauté conjugale). Il s'applique à la valeur nette des biens partagés (valeur brute moins les dettes déduites, notamment le capital restant dû d'un emprunt en cours). Taux : 2,5 % depuis 2012 (anciennement 1,1 %). C'est le principal avantage du partage successoral par rapport à une vente classique : les DMTO d'une vente atteignent 7-8 %, soit 3 fois plus. Art. 746 CGI.

Soulte — calcul et modalités de paiement

La soulte est la somme versée par l'héritier acquéreur aux cohéritiers pour compenser les parts qu'ils cèdent. Formule : Soulte = Valeur vénale du bien × Part des cohéritiers (%). Si un emprunt est en cours sur le bien, la soulte est calculée sur la valeur brute, puis la reprise de la part de l'emprunt par l'acquéreur vient en déduction. Exemple : bien à 300 000 €, 3 héritiers à parts égales → Soulte = 300 000 × 66,67 % = 200 000 €. La soulte peut être échelonnée par accord amiable entre héritiers, parfois sur 3 à 5 ans.

Mainlevée d'hypothèque

environ 0,3 % du capital initial : Si le bien est grevé d'une hypothèque (garantie d'un prêt immobilier), la mainlevée est l'acte notarié par lequel la banque libère cette garantie lors du remboursement ou du transfert du bien. Les frais de mainlevée représentent environ 0,3 à 0,5 % du montant initial du crédit hypothécaire (émoluments du notaire + taxe de publicité foncière + débours). Ils sont à la charge de l'emprunteur et s'ajoutent aux frais du partage. Art. 2440 et s. Code civil.

Références légales

• Art. 815 Code civil — "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision"
• Art. 824-832 Code civil — Partage de l'indivision
• Art. 1075-1080 Code civil — Donation-partage
• Art. 746 CGI — Droit de partage (2,5%)
• Art. 683 CGI — DMTO sur les ventes immobilières

Glossaire

Indivision

Situation juridique où plusieurs personnes (les indivisaires) sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacun détenant une quote-part abstraite (pas une fraction matérielle du bien). Toutes les décisions importantes (vente, travaux importants) requièrent l'unanimité ou une majorité qualifiée des deux tiers. Chaque indivisaire peut demander à tout moment la sortie de l'indivision (art. 815 Code civil : « nul n'est tenu de rester en indivision »). L'indivision successorale peut durer des années si les héritiers ne parviennent pas à s'accorder.

Soulte

Somme d'argent versée par l'héritier acquéreur aux cohéritiers qui cèdent leurs parts sur le bien. Elle compense la différence de valeur des lots dans le partage. La soulte est calculée sur la valeur vénale du bien au moment du partage, et non sur sa valeur au décès — ce qui peut créer des tensions si la valeur a beaucoup évolué. Elle peut être payée comptant, par prêt bancaire, ou échelonnée sur plusieurs années par accord amiable formalisé chez le notaire.

Droit de partage

Taxe de 2,5 % perçue par l'État lors d'un partage d'indivision (art. 746 CGI), calculée sur l'actif net partagé (valeur brute moins les dettes déduites). C'est l'avantage fiscal majeur du partage successoral : une vente classique génère des DMTO de 7-8 %, soit 3 fois plus. Le droit de partage est dû même si aucune soulte n'est versée (chacun prenant un lot différent). Il est réparti entre les parties selon l'acte, mais en pratique souvent supporté par l'acquéreur.

DMTO — Droits de Mutation à Titre Onéreux

Taxes perçues lors d'une vente immobilière classique (art. 683 CGI), représentant environ 7-8 % du prix de vente en France métropolitaine (5,80 % de taxe départementale + 1,20 % de frais d'assiette et TVA + émoluments du notaire). Contrairement au droit de partage (2,5 %), les DMTO s'appliquent sur la valeur totale du bien, sans déduction des dettes. Ils rendent la vente à un tiers systématiquement plus coûteuse pour l'acquéreur que le rachat en partage successoral.

Attribution préférentielle

Droit reconnu par la loi à certains héritiers de se voir attribuer prioritairement un bien indivis, notamment la résidence principale du défunt si le conjoint y vivait, ou l'entreprise familiale si un héritier la dirigeait (art. 831-832 Code civil). L'attribution préférentielle ne dispense pas du paiement d'une soulte si la valeur attribuée excède la part d'héritage de l'attributaire. Elle s'exerce en priorité sur les autres héritiers mais ne peut être imposée si ces derniers s'y opposent dans certains cas.

Régime matrimonial

Ensemble des règles qui définissent la propriété des biens entre époux. En régime de communauté réduite aux acquêts (régime légal), les biens acquis pendant le mariage sont communs par moitié, sauf biens propres (reçus par héritage ou donation). En séparation de biens, chaque époux est seul propriétaire de ses biens. En cas de succession, le régime matrimonial détermine quelle fraction du bien appartient au conjoint survivant en propre (hors succession) et quelle fraction est successorale. Il influe directement sur le calcul de la soulte.

Mainlevée

Acte notarié par lequel la banque créancière renonce à l'hypothèque inscrite sur un bien immobilier, après remboursement total ou cession du bien. La mainlevée est obligatoire pour que l'acquéreur reçoive le bien sans charge hypothécaire. Ses frais représentent environ 0,3-0,5 % du montant initial du crédit hypothécaire (émoluments du notaire + taxe de publicité foncière + débours). Sans mainlevée, l'hypothèque suit le bien et l'acquéreur en hérite. Art. 2440 et s. Code civil.

Licitation

Vente aux enchères judiciaires d'un bien indivis, ordonnée par le tribunal lorsque les héritiers ne parviennent pas à s'accorder sur le partage ou le prix. La licitation est le recours ultime : le bien est adjugé au plus offrant (qui peut être un héritier ou un tiers), et le produit est réparti entre les indivisaires selon leurs parts. Elle est généralement défavorable pour les héritiers car elle se fait souvent en dessous de la valeur du marché.