Définition
Ce simulateur chiffre les effets civils et fiscaux d'une clause de tontine (ou clause d'accroissement) insérée dans l'acte d'acquisition d'un bien en commun par deux ou plusieurs personnes. Au décès d'un des acquéreurs, sa part est réputée avoir toujours appartenu au survivant — mécanisme qui transmet le bien hors succession et évite les droits de mutation à titre gratuit sous conditions.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit la valeur du bien, la quote-part de chaque acquéreur, le lien entre les parties, les âges respectifs (aléa indispensable à la validité) et la nature du bien (résidence principale ou autre). Le simulateur vérifie les conditions de validité de la tontine (aléa réel sur le décès, équivalence des apports, absence de but fiscal exclusif), chiffre les droits de succession évités par rapport à une détention en indivision classique, et applique la fiscalité spécifique (droits de mutation à titre onéreux si le bien est l'habitation principale commune des acquéreurs d'une valeur < 76 000 €, sinon droits de succession).
Conditions_validite : aleas_reel (ecart_age < 10-15 ans), equivalence_apports, absence_but_fiscal_exclusif Si habitation principale commune et valeur < 76 000 € : Droits_mutation_titre_onereux = Valeur × taux global des DMTO (taxe départementale, taxe communale de 1,2 %, frais d'assiette), en lieu et place des DMTG, sauf option pour les DMTG si elle coûte moins Sinon : DMTG selon le lien de parenté
Pour qui
- Concubins souhaitant protéger le survivant sur leur résidence commune
- Partenaires de PACS évaluant les options de protection mutuelle
- Co-acquéreurs sans lien familial (amis, associés) achetant un bien ensemble
- Notaires et CGP conseillant leurs clients sur la structuration de l'acquisition
Avantages
- Chiffre l'économie de droits de succession permise par la tontine par rapport à une détention en indivision classique
- Applique le régime de l'article 754 A du CGI : droits de mutation à titre onéreux pour l'habitation principale commune de moins de 76 000 €, droits de succession dans les autres cas
- Vérifie les conditions de validité (aléa, équivalence des apports) qui conditionnent l'opposabilité de la clause
- Signale l'obsolescence relative du dispositif pour les couples mariés/pacsés depuis la loi TEPA (exonération successorale entre époux)
Inconvénients
- La rigidité en cours de vie (impossibilité de vendre sans accord unanime) peut devenir un piège en cas de mésentente entre acquéreurs
- Ne chiffre pas le risque de requalification en donation déguisée en cas de disparité des apports ou d'absence d'aléa réel
- L'intérêt fiscal est limité pour les couples mariés/pacsés qui bénéficient déjà de l'exonération successorale — restent pertinents surtout les concubins
- Le simulateur ne génère pas la clause elle-même : la rédaction dans l'acte authentique relève du notaire
Points de vigilance
- La clause de tontine exige un aléa réel sur la date de décès : deux personnes du même âge en bonne santé satisfont la condition, mais un écart d'âge important ou une maladie connue peut invalider la clause
- L'équivalence approximative des apports financiers de chaque acquéreur est requise : une disparité trop forte expose à une requalification en donation déguisée
- La clause de tontine est très rigide en cours de vie : la vente du bien exige l'accord unanime des acquéreurs, toute mésentente bloque le bien
- Seule l'habitation principale commune des acquéreurs d'une valeur inférieure à 76 000 € relève des droits de mutation à titre onéreux — dans les autres cas, le survivant paie les droits de succession selon son lien avec le défunt (exonération entre époux ou partenaires de PACS)
- La tontine n'est plus recommandée pour les couples mariés ou pacsés depuis les exonérations successorales entre époux/PACS (art. 796-0 bis CGI) — intérêt surtout résiduel pour les concubins
Échéances et seuils
- Bien tontinier : droits de succession calculés selon le lien entre le défunt et le survivant (0 % entre époux) — Au décès d'un co-acquéreur, le bien revient fictivement au survivant. Fiscalement, les droits sont calculés au taux des droits de succession selon le lien de parenté : 0 % entre époux, 60 % entre non-parents. Les DMTO s'appliquent à la place, sauf option du survivant pour les droits de succession, lorsque le bien est l'habitation principale commune des acquéreurs et vaut moins de 76 000 €.
- DMTO si habitation principale commune de moins de 76 000 € — Lorsque le bien constitue l'habitation principale commune des acquéreurs et que sa valeur globale est inférieure à 76 000 €, le survivant est taxé comme acquéreur (droits de mutation à titre onéreux) et non comme légataire, sauf s'il opte pour les droits de succession (art. 754 A, 2e alinéa) : le simulateur retient le moins élevé des deux. Le régime DMTO est surtout favorable aux concubins ; l'époux ou le partenaire de PACS, exonéré de droits de succession, a intérêt à opter.
Références légales
- Art. 754 A CGI — Régime fiscal des pactes tontiniers : seuil 76 000 €, résidence principale, application DMTO ou droits de succession
- Art. 777, 777 bis, 779 CGI — Barèmes et abattements des droits de succession par lien de parenté
- Art. 1044 Code civil — Conditions de validité de la clause d'accroissement (aléa viager)
- Art. 815 Code civil — Régime de l'indivision (option alternative)
- BOI-ENR-DMTG-10-10-30 — Doctrine fiscale sur les acquisitions avec clause d'accroissement
- Cass. 1re civ., 9 nov. 2016, n° 15-26.060 — Jurisprudence sur la validité de la tontine et l'aléa viager
Glossaire
- Clause de tontine (pacte tontinier) — Stipulation contractuelle prévoyant qu'au décès d'un co-acquéreur, le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine.
- Clause d'accroissement — Synonyme juridique de la clause de tontine. Désigne le mécanisme par lequel la part du défunt « accroît » au survivant.
- DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) — Droits perçus lors de la vente d'un bien ancien : taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale, perçus sur le prix net vendeur.
- Réserve héréditaire — Part de la succession que la loi garantit aux héritiers réservataires (descendants, ou conjoint en l'absence de descendants) ; aucun testament ni donation ne peut y porter atteinte.
- Aléa viager — Condition de validité de la tontine : chaque partie doit avoir une chance raisonnable de survivre à l'autre. Un écart d'âge trop important invalide la clause.
- Démembrement croisé — Alternative à la tontine : chaque co-acquéreur achète la nue-propriété de la moitié et l'usufruit de l'autre moitié. Au décès, l'usufruit s'éteint et la PP se reconstitue sans droits.
- Indivision — Situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune détenant une quote-part abstraite ; chacune peut demander à en sortir à tout moment.
- Quote-part — Fraction de propriété détenue par chaque co-acquéreur dans le bien (ex. 50/50, 40/60).
Questions fréquentes
- Que se passe-t-il au décès d'un acquéreur avec une clause de tontine ? — Le survivant est considéré comme seul propriétaire du bien depuis l'achat, de sorte que le bien n'entre pas dans la succession du défunt. Les héritiers du défunt, y compris ses enfants, n'ont donc aucun droit sur ce bien, sauf si la clause est remise en cause.
- Comment est taxé le survivant d'une clause de tontine ? — Fiscalement, le bien est traité comme une transmission par décès : le survivant paie des droits de succession selon son lien avec le défunt, et le conjoint marié ou pacsé en reste exonéré. Seule exception, le logement principal commun aux deux acquéreurs dont la valeur reste sous un seuil légal relève des droits de vente.
- La clause de tontine est-elle intéressante pour un couple non marié ? — Elle protège le survivant en lui attribuant le bien, ce que la loi ne prévoit pas entre concubins sans testament. Sur le plan fiscal, elle n'évite pas en revanche les droits de succession élevés entre personnes sans lien de parenté, sauf dans le cas limité du logement commun de faible valeur.
- Peut-on vendre un bien acheté avec une clause de tontine ? — Oui, mais seulement avec l'accord de tous les acquéreurs, car aucun d'eux ne peut demander le partage comme en indivision. En cas de mésentente, le bien peut se trouver bloqué, d'où l'intérêt de prévoir dès l'acte les conditions d'une sortie.
- Une clause de tontine peut-elle être remise en cause ? — Elle suppose un aléa réel sur l'ordre des décès et des apports globalement équilibrés. Un écart d'âge marqué, une maladie connue ou un financement très déséquilibré peuvent conduire à une requalification en donation déguisée, avec les conséquences civiles et fiscales qui en découlent.
Ticket d'investissement
- À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)
- Dirigeant / Chef d'entreprise