📖 Qu'est-ce que c'est ?
La clause de tontine (ou pacte tontinier, ou clause d'accroissement) est une stipulation insérée dans l'acte d'acquisition d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Elle prévoit qu'au décès de l'un des co-acquéreurs, le survivant est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l'origine.
Le bien ne transite donc pas par la succession du défunt : il « accroît » directement au patrimoine du survivant. C'est un outil de protection particulièrement utilisé par les concubins, qui ne bénéficient d'aucun abattement en droits de succession.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le régime fiscal dépend de deux critères cumulatifs (art. 754 A CGI) :
Si la quote-part du défunt ≤ 76 000 € OU si le bien constitue la résidence principale du survivant : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'appliquent, au taux départemental habituel (environ 5,80 %).
Sinon : les droits de succession s'appliquent selon le lien de parenté (de 5 % à 60 %), rendant la tontine potentiellement très coûteuse.
Si quote-part ≤ 76 000 € ou RP : Droits = Quote-part × Taux DMTO
Sinon : Droits = Barème des droits de succession selon le lien
Le simulateur compare automatiquement le coût de la tontine avec celui d'une succession classique et d'un démembrement croisé pour vous aider à choisir la meilleure option.
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Concubins souhaitant protéger le survivant sur leur résidence commune
- Partenaires de PACS évaluant les options de protection mutuelle
- Co-acquéreurs sans lien familial (amis, associés) achetant un bien ensemble
- Notaires et CGP conseillant leurs clients sur la structuration de l'acquisition
⚠️ Points de vigilance
- Irrévocabilité : la clause ne peut être modifiée qu'avec l'accord unanime de toutes les parties. On ne peut pas « sortir » unilatéralement.
- Réserve héréditaire : les héritiers réservataires du défunt (enfants) sont privés du bien, ce qui peut générer des contentieux.
- Seuil de 76 000 € : au-delà, si le bien n'est pas la résidence principale, les droits de succession s'appliquent — potentiellement 60 % entre concubins.
- Aléa viager : la clause n'est valable que si les deux parties ont une espérance de vie comparable (sinon risque de requalification).
- Crédit immobilier : en cas de décès, l'assurance emprunteur rembourse la part du défunt, mais la tontine peut compliquer la gestion.
- Pas de donation au dernier vivant : la tontine remplace la transmission successorale, elle ne s'y ajoute pas.
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Protection maximale du concubin survivant
- Bien hors succession (pas de partage avec les héritiers)
- DMTO (≈ 5,80 %) au lieu de 60 % entre concubins si conditions remplies
- Effet rétroactif : le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine
- Insaisissable par les créanciers de la succession
❌ Inconvénients
- Irrévocabilité : impossible de sortir seul du dispositif
- Les enfants du défunt perdent tout droit sur le bien
- Droits de succession (jusqu'à 60 %) si seuil dépassé et pas RP
- Risque de requalification si les âges sont trop différents
- Complexité en cas de séparation du vivant des parties
📚 Références légales
- Art. 754 A CGI — Régime fiscal des pactes tontiniers : seuil 76 000 €, résidence principale, application DMTO ou droits de succession
- Art. 777, 777 bis, 779 CGI — Barèmes et abattements des droits de succession par lien de parenté
- Art. 1044 Code civil — Conditions de validité de la clause d'accroissement (aléa viager)
- Art. 815 Code civil — Régime de l'indivision (option alternative)
- BOI-ENR-DMTG-10-10-30 — Doctrine fiscale sur les acquisitions avec clause d'accroissement
- Cass. 1re civ., 9 nov. 2016, n° 15-26.060 — Jurisprudence sur la validité de la tontine et l'aléa viager
📝 Glossaire
- Clause de tontine (pacte tontinier)
- Stipulation contractuelle prévoyant qu'au décès d'un co-acquéreur, le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'origine.
- Clause d'accroissement
- Synonyme juridique de la clause de tontine. Désigne le mécanisme par lequel la part du défunt « accroît » au survivant.
- DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux)
- Taxes perçues lors d'une vente immobilière, composées de droits départementaux et communaux (≈ 5,80 % en métropole).
- Réserve héréditaire
- Part minimale du patrimoine que la loi réserve aux héritiers réservataires (enfants). La tontine la contourne car le bien est hors succession.
- Aléa viager
- Condition de validité de la tontine : chaque partie doit avoir une chance raisonnable de survivre à l'autre. Un écart d'âge trop important invalide la clause.
- Démembrement croisé
- Alternative à la tontine : chaque co-acquéreur achète la nue-propriété de la moitié et l'usufruit de l'autre moitié. Au décès, l'usufruit s'éteint et la PP se reconstitue sans droits.
- Indivision
- Régime par défaut lorsque plusieurs personnes détiennent un bien ensemble. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien.
- Quote-part
- Fraction de propriété détenue par chaque co-acquéreur dans le bien (ex. 50/50, 40/60).