SCPI — Rendement Net

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement net d'un investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), en intégrant les frais d'entrée, de gestion annuelle, et la fiscalité applicable selon l'enveloppe de détention (compte-titres, assurance-vie, PER) et le mode de détention (pleine propriété ou démembrement temporaire).

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le montant investi, les frais d'entrée (généralement 8 à 12 % de la souscription), les frais de gestion annuels, le taux de distribution espéré (TDVM), l'enveloppe de détention, la durée d'investissement et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le rendement brut (TDVM), déduit les frais réels, applique la fiscalité spécifique à l'enveloppe (régime foncier en direct, abattement AV après 8 ans, exonération PEA si éligible), et restitue le rendement net annualisé sur la durée.

Rendement net = (TDVM × (1 − fiscalité)) / (1 + Frais entrée / durée)

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine avec de l'immobilier sans contrainte de gestion
• Investisseurs cherchant des revenus complémentaires réguliers
• Contribuables à TMI élevée comparant les modes de détention (direct vs assurance-vie)
• CGP conseillant leurs clients sur l'allocation en pierre-papier

Échéances et seuils

Durée de détention recommandée

8 à 10 ans : Les parts de SCPI sont un investissement à long terme. La durée de détention recommandée (8-10 ans) permet d'amortir les frais de souscription (8-12 %) et de bénéficier de la revalorisation du patrimoine immobilier.

Frais de souscription

8 à 12 % du prix : La décote entre le prix de souscription et le prix de retrait est de 8 à 12 %. Elle constitue le coût d'entrée (commission de souscription + droits d'enregistrement) et explique la durée de détention recommandée minimale (plusieurs années pour rentabiliser).

Délai de jouissance

3 à 6 mois : Les parts souscrites ne produisent pas de revenus pendant 3 à 6 mois, délai pendant lequel la société de gestion investit les capitaux collectés. Cela réduit le rendement effectif de la première année, à intégrer dans le TRI réel de l'investissement.

Fiscalité des revenus

régime des revenus fonciers : Les revenus distribués par la SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers : barème IR + 17,2 % PS. Option micro-foncier si revenus fonciers totaux < 15 000 € (abattement 30 %). Les SCPI européennes peuvent bénéficier de conventions fiscales qui réduisent la charge.

Références légales

• Art. L214-50 à L214-84 CMF — Régime juridique des SCPI
• Art. 239 septies CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles
• Art. 31 CGI — Déduction des charges (revenus fonciers)
• Art. 125-0 A CGI — Fiscalité assurance-vie
• Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
• BOI-RPPM-RCM-10-20 — Revenus distribués par les SCPI

Glossaire

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Véhicule d'investissement collectif permettant d'acquérir indirectement de l'immobilier professionnel

Taux de distribution (TD)

Rapport entre le dividende annuel et le prix de souscription, exprimé en pourcentage

Délai de jouissance

Période entre la souscription et le premier versement de dividendes (généralement 3 à 6 mois)

Frais de souscription

Commission prélevée à l'achat des parts (8% à 12%), incluse dans le prix d'achat

Valeur de reconstitution

Valeur réelle du patrimoine de la SCPI, servant de référence pour le prix des parts

Report à nouveau (RAN)

Réserve de trésorerie permettant de lisser les dividendes en cas de baisse temporaire des loyers

Pierre-papier

Terme désignant l'investissement immobilier indirect via des parts de sociétés (SCPI, OPCI, SCI)