SCPI — Rendement Net

Simulez votre investissement SCPI : rendement brut, charges et fiscalité selon le mode de détention (pleine propriété, NP, SCI).

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement net d'un investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), en intégrant les frais d'entrée, de gestion annuelle, et la fiscalité applicable selon l'enveloppe de détention (compte-titres, assurance-vie, PER) et le mode de détention (pleine propriété ou démembrement temporaire).

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le montant investi, les frais d'entrée (généralement 8 à 12 % de la souscription), les frais de gestion annuels, le taux de distribution espéré (TDVM), l'enveloppe de détention, la durée d'investissement et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le rendement brut (TDVM), déduit les frais réels, applique la fiscalité spécifique à l'enveloppe (régime foncier en direct, abattement AV après 8 ans), et restitue le rendement net annualisé sur la durée.

Rendement net = (TDVM × (1 − fiscalité)) / (1 + Frais entrée / durée)

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine avec de l'immobilier sans contrainte de gestion
  • Investisseurs cherchant des revenus complémentaires réguliers
  • Contribuables à TMI élevée comparant les modes de détention (direct vs assurance-vie)
  • CGP conseillant leurs clients sur l'allocation en pierre-papier

Avantages et inconvénients

Avantages

  • Chiffre le rendement net après frais d'entrée, frais de gestion et fiscalité de l'enveloppe choisie
  • Compare le rendement selon l'enveloppe (CTO, AV, PER) pour identifier l'allocation fiscale optimale
  • Intègre l'amortissement des frais d'entrée sur la durée de détention, évitant la surestimation du rendement à court terme
  • Permet de tester plusieurs hypothèses de TDVM et de durée pour évaluer la sensibilité du rendement

Inconvénients

  • Le TDVM saisi est une hypothèse basée sur la performance passée — la réalité future peut diverger, notamment dans les cycles immobiliers baissiers
  • Ne chiffre pas le risque de baisse de valeur des parts, qui peut annuler plusieurs années de distribution
  • Ne modélise pas la liquidité imparfaite qui peut obliger à attendre plusieurs mois pour revendre
  • Les frais d'entrée élevés rendent les sorties anticipées fortement pénalisantes — le simulateur signale la durée minimale recommandée

Échéances et seuils

Durée de détention recommandée : 8 à 10 ans
Les parts de SCPI sont un investissement à long terme. La durée de détention recommandée (8-10 ans) permet d'amortir les frais de souscription (8-12 %) et de bénéficier de la revalorisation du patrimoine immobilier.
Frais de souscription : 8 à 12 % du prix
La décote entre le prix de souscription et le prix de retrait est de 8 à 12 %. Elle constitue le coût d'entrée (commission de souscription + droits d'enregistrement) et explique la durée de détention recommandée minimale (plusieurs années pour rentabiliser).
Délai de jouissance : 3 à 6 mois
Les parts souscrites ne produisent pas de revenus pendant 3 à 6 mois, délai pendant lequel la société de gestion investit les capitaux collectés. Cela réduit le rendement effectif de la première année, à intégrer dans le TRI réel de l'investissement.
Fiscalité des revenus : régime des revenus fonciers
Les revenus distribués par la SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers : barème IR + 17,2 % PS. Le micro-foncier (abattement de 30 %, revenus fonciers bruts jusqu'à 15 000 €) n'est ouvert au porteur de parts que s'il loue aussi un immeuble nu en direct : le simulateur applique le régime réel, sans abattement. Les SCPI européennes peuvent bénéficier de conventions fiscales qui réduisent la charge.

Points de vigilance

  • Tous les revenus distribués sont imposés comme revenus fonciers (TMI + 17,2 %) ; la part de produits financiers d'une SCPI, généralement faible, relève en réalité du PFU de 31,4 % : l'impôt affiché peut être légèrement surestimé
  • La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € est calculée sur la plus-value totale ; pour des parts détenues en couple, elle s'apprécie par cédant et peut être plus faible ou nulle
  • Les frais d'entrée (8 à 12 %) pèsent lourdement sur la rentabilité à court terme — une durée de détention de 8-10 ans minimum est recommandée pour amortir ces frais
  • Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) communiqué par les sociétés de gestion reflète la performance passée — les rendements futurs ne sont pas garantis
  • Les SCPI ont connu un cycle baissier en 2023-2024 avec revalorisations de parts à la baisse — la valorisation future reste incertaine
  • Le régime fiscal des revenus SCPI (régime foncier en détention directe) peut être lourd pour les contribuables à TMI élevée — l'assurance-vie offre une fiscalité alternative plus légère
  • La liquidité des parts de SCPI est limitée : la revente sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe) ou la sortie au prix de retrait (SCPI à capital variable) peut prendre plusieurs mois

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Abattement pour durée de détention des plus-values immobilières

Abattements annuels par tranche d'années de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Abattement IR, tranche 1
  • première année de détention : 1 années
  • dernière année de détention : 5 années
  • taux par année de détention : 0 %/an
Abattement IR, tranche 2
  • première année de détention : 6 années
  • dernière année de détention : 21 années
  • taux par année de détention : 6 %/an
Abattement IR, tranche 3
  • première année de détention : 22 années
  • dernière année de détention : 22 années
  • taux par année de détention : 4 %/an
Exonération totale IR au-delà de cette durée de détention22 ans
Abattement PS, tranche 1
  • première année de détention : 1 années
  • dernière année de détention : 5 années
  • taux par année de détention : 0 %/an
Abattement PS, tranche 2
  • première année de détention : 6 années
  • dernière année de détention : 21 années
  • taux par année de détention : 1,65 %/an
Abattement PS, tranche 3
  • première année de détention : 22 années
  • dernière année de détention : 22 années
  • taux par année de détention : 1,6 %/an
Abattement PS, tranche 4
  • première année de détention : 23 années
  • dernière année de détention : 30 années
  • taux par année de détention : 9 %/an
Exonération totale PS au-delà de cette durée de détention30 ans

Source : CGI art. 150 VC I ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er septembre 2014 · vérifié le 2 novembre 2026

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Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)
  • 0 €
  • Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
  • Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)
  • 11 600 €
  • Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
  • Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)
  • 29 579 €
  • Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
  • Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)
  • 84 577 €
  • Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
  • Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)
  • 181 917 €
  • Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Plus-values immobilières des particuliers

Taux d'impôt sur le revenu, majorations forfaitaires du prix d'acquisition, exonérations.

Taux forfaitaire d'impôt sur le revenu19 %
Majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais (acquisition à titre onéreux)7,5 % du prix
Majoration forfaitaire pour travaux
  • 15 % du prix
  • Forfait travaux ouvert au-delà de 5 ans de détention : 5 ans
Première cession d'un logement autre que la RP
  • remploi du prix en RP dans les 24 mois (sans condition de prix) : 24 mois
  • cédant non propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédant la cession : 4 ans
Exonération si le prix de cession est ≤ 15 000 €15 000 €
Non-résident hors UE/EEEprix au-delà duquel un représentant fiscal est désigné : 150 000 €

Source : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er février 2012 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvement forfaitaire unique : taux IR et taux global (IR + prélèvements sociaux) par type de revenu

Imposition forfaitaire de 12,8 % à l'IR (sauf option globale pour le barème) des revenus de capitaux mobiliers, plus-values mobilières, crypto-actifs, produits d'assurance-vie des versements depuis le 27/09/2017 (contrats de moins de 8 ans ou fraction au-delà de 150 000 € de primes), intérêts des PEL et CEL ouverts depuis 2018, gains du PER en sortie capital et gains d'un PEA retiré avant 5 ans.

Afficher les 15 lignes du barème
PFU, part impôt sur le revenu — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026)31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants)31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants)31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation12,8 %
PFU global 30,0 % (IR + prélèvements sociaux) — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (versements depuis le 27/09/2017)30 %
PFU, part impôt sur le revenu — intérêts et primes des PEL et CEL12,8 %
PFU global 30,0 % (IR + prélèvements sociaux) — intérêts et primes des PEL et CEL (PEL et CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018)30 %
PFU, part impôt sur le revenu — produits du PER (part gains) à la sortie12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — gain net d'un PEA retiré ou clos avant 5 ans12,8 %
PFU global 30 % — PEA retiré avant 5 ans, gains acquis avant le 1er janvier 202630 %
PFU global 31,4 % — PEA retiré avant 5 ans, gains acquis depuis le 1er janvier 202631,4 %

Source : Art. 200 A 1 B 1° CGI ; art. 125-0 A CGI ; art. 150 VH bis et 200 C CGI ; LFSS 2026 art. 12 ; BOSS FAQ CSG revenus du capital · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

Afficher les 87 lignes du barème
Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 202518,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Régime d'imposition des revenus fonciers

Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.

Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier
  • 15 000 €/an
  • Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
Option irrévocable pour le régime réel3 ans

Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026

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Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Taxe due lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € : taux appliqué à la totalité de la plus-value, avec lissage sur les tranches d'entrée (taxe = taux × PV − (plafond − PV) × coef_lissage).

Surtaxe, tranche 1
  • plancher (exclu) : 50 000 €
  • plafond : 60 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
  • coefficient de lissage de (plafond − PV) : 5 %
Surtaxe, tranche 2
  • plancher (exclu) : 60 000 €
  • plafond : 100 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
Surtaxe, tranche 3
  • plancher (exclu) : 100 000 €
  • plafond : 110 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
  • coefficient de lissage de (plafond − PV) : 10 %
Surtaxe, tranche 4
  • plancher (exclu) : 110 000 €
  • plafond : 150 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
Surtaxe, tranche 5
  • plancher (exclu) : 150 000 €
  • plafond : 160 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
  • coefficient de lissage de (plafond − PV) : 15 %
Surtaxe, tranche 6
  • plancher (exclu) : 160 000 €
  • plafond : 200 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
Surtaxe, tranche 7
  • plancher (exclu) : 200 000 €
  • plafond : 210 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
  • coefficient de lissage de (plafond − PV) : 20 %
Surtaxe, tranche 8
  • plancher (exclu) : 210 000 €
  • plafond : 250 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
Surtaxe, tranche 9
  • plancher (exclu) : 250 000 €
  • plafond : 260 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 6 %
  • coefficient de lissage de (plafond − PV) : 25 %
Surtaxe, tranche 10
  • plancher (exclu) : 260 000 €
  • taux appliqué à toute la plus-value : 6 %

Source : CGI art. 1609 nonies G ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2013 · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

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Durée d'amortissement LMNP au réelbien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réelmobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable15 %
Durée d'amortissement LMNP au réeltravaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut
  • 5 %/an
  • Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut
  • 1,5 % prix/an
  • Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut
  • 6 mois
  • Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 14,03 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 18,25 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 11,31 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut
  • 2 % valeur/an
  • Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut
  • 6 % du prix
  • Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut
  • 3 %
  • Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien2 %/an
Vacance locative annuelle
  • 1 mois/an
  • Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut
  • 3 mois/an
  • Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporairecharges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire
  • decote (borne_max) : 55 %
  • decote (borne_min) : 25 %
  • decote (taux_annuel_max) : 3 %/an
  • decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an
  • decote (taux_max) : 50 %
  • decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire
  • duree (duree_max) : 20 ans
  • duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporairetmi comparaison (taux) : 30 %
OBO
  • coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur
  • coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBOfrais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnièreassurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière
  • conciergerie (taux_max) : 30 % recettes
  • conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnièreduree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnièrefrais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnièrefrais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut
  • 4 mois
  • Délai de jouissance, haut : 6 mois
  • Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut
  • 10 ans
  • Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut
  • 10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant)
  • Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant
  • Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)
  • 9,54 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut
  • 1 000 €/m²
  • Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut
  • 500 €/m²
  • Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut
  • 600 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut
  • 900 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut
  • 30 %
  • Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard
  • 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1
  • années de valeur locative : 4 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2
  • années de valeur locative : 6 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3
  • années de valeur locative : 8 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4
  • années de valeur locative : 10 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut
  • 50 % valeur vénale
  • Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché
  • 60 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtesdurée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle
  • 20 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement
  • plus de : 50 ans
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti
  • Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas
  • 20 ans
  • Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas
  • 15 ans
  • Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti
  • Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas
  • 5 ans
  • Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti
  • Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette
  • 700 € HT/an
  • Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Références légales

  • Art. L214-50 à L214-84 CMF — Régime juridique des SCPI
  • Art. 239 septies CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles
  • Art. 31 CGI — Déduction des charges (revenus fonciers)
  • Art. 125-0 A CGI — Fiscalité assurance-vie
  • Art. 150 U et 150 UB CGI — Plus-values immobilières des particuliers, applicables aux cessions de parts de SCPI
  • Art. 150 VC CGI — Abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans
  • Art. 200 B CGI — Imposition de la plus-value immobilière au taux forfaitaire de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux
  • Art. 1609 nonies G CGI — Surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 €
  • BOI-RPPM-RCM-10-20 — Revenus distribués par les SCPI

Glossaire

SCPI
Société Civile de Placement Immobilier. "Pierre papier" permettant d'investir indirectement dans l'immobilier.
Taux de distribution
Dividende brut annuel d'une part de SCPI rapporté à son prix de souscription au 1er janvier.
Délai de jouissance
Période entre la souscription et le premier versement de dividendes (généralement 3 à 6 mois)
Frais de souscription
Commission prélevée à l'achat des parts (8 % à 12 %), incluse dans le prix d'achat
Valeur de reconstitution
Valeur réelle du patrimoine de la SCPI, servant de référence pour le prix des parts
Report à nouveau (RAN)
Réserve de trésorerie permettant de lisser les dividendes en cas de baisse temporaire des loyers
Pierre-papier
Terme désignant l'investissement immobilier indirect via des parts de sociétés (SCPI, OPCI, SCI)

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement net d'une SCPI ?

On part du taux de distribution annoncé, puis on retire l'effet des frais de souscription, étalé sur la durée de détention, et la fiscalité propre à l'enveloppe. Le délai de jouissance, pendant lequel les parts ne versent rien, pèse aussi sur la première année.

Combien de temps faut-il garder des parts de SCPI ?

Les frais de souscription, prélevés à l'entrée, ne se rentabilisent qu'au fil des années : une détention longue, de l'ordre d'une dizaine d'années, est généralement recommandée. Une revente rapide fait souvent perdre de l'argent, même avec une distribution régulière.

Comment sont imposés les revenus de SCPI ?

Détenues en direct, les parts procurent des revenus fonciers soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Logées dans une assurance-vie, elles suivent la fiscalité du contrat, souvent plus légère pour un foyer fortement imposé.

Peut-on revendre facilement ses parts de SCPI ?

Pas toujours : la revente dépend de l'existence d'acquéreurs, sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe ou par les demandes de retrait pour celles à capital variable. Elle peut prendre plusieurs mois, notamment quand le marché immobilier est difficile.

Le rendement d'une SCPI est-il garanti ?

Non : le taux de distribution reflète des performances passées et peut baisser, tout comme le prix des parts. Une baisse de valeur peut effacer plusieurs années de revenus, risque que le simulateur ne chiffre pas.