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🏢 SCPI — Rendement Net

Simulez votre investissement SCPI : rendements, fiscalité, cash-flow et projection long terme

💰 Investissement

€
5 000 € 500 000 €
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mois

📈 Rendement SCPI

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🏦 Financement

📊 Fiscalité

📅 Durée de détention

5 ans 30 ans
💰 Revenus nets mensuels
Soit /an

📈 Rendements

Brut affiché
Net de frais
Net fiscal
Sur apport

Bilan annuel

Revenus bruts annuels
Cash-flow net annuel

🎯 Bilan après ans

Capital final
Plus-value parts
Revenus nets cumulés
Gain net total
Multiplicateur : (sur investis)
📖 En savoir plus sur SCPI Rendement Net : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — SCPI Rendement

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, santé...) sans gérer directement de bien. Vous achetez des parts et percevez des revenus (dividendes) proportionnels à votre investissement. C'est ce qu'on appelle la "pierre-papier".

⚙️ Comment ça fonctionne

Ce simulateur calcule le rendement réel de votre investissement SCPI selon différents scénarios :

Formules clés :
• TD = Dividende annuel / Prix de la part
• Valeur nette = Montant - Frais souscription
• Rendement net fiscal = (Revenus - Impôts) / Montant
📊 Les 3 niveaux de rendement
  • TD affiché : Le taux de distribution communiqué par la SCPI
  • Rendement net de frais : Après frais de souscription (8-12%)
  • Rendement net fiscal : Après impôts (le "vrai" rendement perçu)

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine avec de l'immobilier sans contrainte de gestion
  • Investisseurs cherchant des revenus complémentaires réguliers
  • Contribuables à TMI élevée comparant les modes de détention (direct vs assurance-vie)
  • CGP conseillant leurs clients sur l'allocation en pierre-papier

⚠️ Points de vigilance

  • Placement long terme : Horizon recommandé de 8-10 ans minimum
  • Liquidité limitée : Revente sur marché secondaire, délai possible de plusieurs mois
  • Frais de souscription élevés : 8% à 12% prélevés à l'entrée
  • Délai de jouissance : 3 à 6 mois avant les premiers revenus
  • Capital non garanti : Le prix des parts peut baisser
  • Performances passées : Ne préjugent pas des performances futures

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Ticket d'entrée accessible
  • Mutualisation des risques
  • Aucune gestion locative
  • Revenus réguliers (trimestriels)
  • Accessible à crédit
  • Rendement > fonds euros

❌ Inconvénients

  • Frais de souscription élevés
  • Liquidité non garantie
  • Fiscalité lourde en direct
  • Capital non garanti
  • Pas de maîtrise des choix
  • Délai de jouissance

📚 Références légales

  • Art. L214-50 à L214-84 CMF — Régime juridique des SCPI
  • Art. 239 septies CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles
  • Art. 31 CGI — Déduction des charges (revenus fonciers)
  • Art. 125-0 A CGI — Fiscalité assurance-vie
  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
  • BOI-RPPM-RCM-10-20 — Revenus distribués par les SCPI

⏳ Échéances et seuils

Durée de détention recommandée : 8 à 10 ans
Les parts de SCPI sont un investissement à long terme. La durée de détention recommandée (8-10 ans) permet d'amortir les frais de souscription (8-12 %) et de bénéficier de la revalorisation du patrimoine immobilier.

📝 Glossaire

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Véhicule d'investissement collectif permettant d'acquérir indirectement de l'immobilier professionnel
Taux de distribution (TD)
Rapport entre le dividende annuel et le prix de souscription, exprimé en pourcentage
Délai de jouissance
Période entre la souscription et le premier versement de dividendes (généralement 3 à 6 mois)
Frais de souscription
Commission prélevée à l'achat des parts (8% à 12%), incluse dans le prix d'achat
Valeur de reconstitution
Valeur réelle du patrimoine de la SCPI, servant de référence pour le prix des parts
Report à nouveau (RAN)
Réserve de trésorerie permettant de lisser les dividendes en cas de baisse temporaire des loyers
Pierre-papier
Terme désignant l'investissement immobilier indirect via des parts de sociétés (SCPI, OPCI, SCI)