🏢 SCPI — Rendement Net

Simulez votre investissement SCPI : rendements, fiscalité, cash-flow et projection long terme

💰 Investissement

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5 000 € 500 000 €
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mois

📈 Rendement SCPI

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🏦 Financement

📊 Fiscalité

📅 Durée de détention

5 ans 30 ans
💰 Revenus nets mensuels
Soit /an

📈 Rendements

Brut affiché
Net de frais
Net fiscal
Sur apport

Bilan annuel

Revenus bruts annuels
Cash-flow net annuel

🎯 Bilan après ans

Capital final
Plus-value parts
Revenus nets cumulés
Gain net total
Multiplicateur : (sur investis)
📖 En savoir plus sur SCPI Rendement Net : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — SCPI Rendement

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement net d'un investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), en intégrant les frais d'entrée, de gestion annuelle, et la fiscalité applicable selon l'enveloppe de détention (compte-titres, assurance-vie, PER) et le mode de détention (pleine propriété ou démembrement temporaire).

⚙️ Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le montant investi, les frais d'entrée (généralement 8 à 12 % de la souscription), les frais de gestion annuels, le taux de distribution espéré (TDVM), l'enveloppe de détention, la durée d'investissement et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le rendement brut (TDVM), déduit les frais réels, applique la fiscalité spécifique à l'enveloppe (régime foncier en direct, abattement AV après 8 ans, exonération PEA si éligible), et restitue le rendement net annualisé sur la durée.

Rendement net = (TDVM × (1 − fiscalité)) / (1 + Frais entrée / durée)
📊 Les 3 niveaux de rendement
  • TD affiché : Le taux de distribution communiqué par la SCPI
  • Rendement net de frais : Après frais de souscription (8-12%)
  • Rendement net fiscal : Après impôts (le "vrai" rendement perçu)

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine avec de l'immobilier sans contrainte de gestion
  • Investisseurs cherchant des revenus complémentaires réguliers
  • Contribuables à TMI élevée comparant les modes de détention (direct vs assurance-vie)
  • CGP conseillant leurs clients sur l'allocation en pierre-papier

⚠️ Points de vigilance

  • Les frais d'entrée (8 à 12 %) pèsent lourdement sur la rentabilité à court terme — une durée de détention de 8-10 ans minimum est recommandée pour amortir ces frais
  • Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) communiqué par les sociétés de gestion reflète la performance passée — les rendements futurs ne sont pas garantis
  • Les SCPI ont connu un cycle baissier en 2023-2024 avec revalorisations de parts à la baisse — la valorisation future reste incertaine
  • Le régime fiscal des revenus SCPI (régime foncier en détention directe) peut être lourd pour les contribuables à TMI élevée — l'assurance-vie offre une fiscalité alternative plus légère
  • La liquidité des parts de SCPI est limitée : la revente sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe) ou la sortie au prix de retrait (SCPI à capital variable) peut prendre plusieurs mois

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Chiffre le rendement net après frais d'entrée, frais de gestion et fiscalité de l'enveloppe choisie
  • Compare le rendement selon l'enveloppe (CTO, AV, PER) pour identifier l'allocation fiscale optimale
  • Intègre l'amortissement des frais d'entrée sur la durée de détention, évitant la surestimation du rendement à court terme
  • Permet de tester plusieurs hypothèses de TDVM et de durée pour évaluer la sensibilité du rendement

❌ Inconvénients

  • Le TDVM saisi est une hypothèse basée sur la performance passée — la réalité future peut diverger, notamment dans les cycles immobiliers baissiers
  • Ne chiffre pas le risque de baisse de valeur des parts, qui peut annuler plusieurs années de distribution
  • Ne modélise pas la liquidité imparfaite qui peut obliger à attendre plusieurs mois pour revendre
  • Les frais d'entrée élevés rendent les sorties anticipées fortement pénalisantes — le simulateur signale la durée minimale recommandée

📚 Références légales

  • Art. L214-50 à L214-84 CMF — Régime juridique des SCPI
  • Art. 239 septies CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles
  • Art. 31 CGI — Déduction des charges (revenus fonciers)
  • Art. 125-0 A CGI — Fiscalité assurance-vie
  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
  • BOI-RPPM-RCM-10-20 — Revenus distribués par les SCPI

⏳ Échéances et seuils

Durée de détention recommandée : 8 à 10 ans
Les parts de SCPI sont un investissement à long terme. La durée de détention recommandée (8-10 ans) permet d'amortir les frais de souscription (8-12 %) et de bénéficier de la revalorisation du patrimoine immobilier.
Frais de souscription : 8 à 12 % du prix
La décote entre le prix de souscription et le prix de retrait est de 8 à 12 %. Elle constitue le coût d'entrée (commission de souscription + droits d'enregistrement) et explique la durée de détention recommandée minimale (plusieurs années pour rentabiliser).
Délai de jouissance : 3 à 6 mois
Les parts souscrites ne produisent pas de revenus pendant 3 à 6 mois, délai pendant lequel la société de gestion investit les capitaux collectés. Cela réduit le rendement effectif de la première année, à intégrer dans le TRI réel de l'investissement.
Fiscalité des revenus : régime des revenus fonciers
Les revenus distribués par la SCPI sont fiscalisés comme des revenus fonciers : barème IR + 17,2 % PS. Option micro-foncier si revenus fonciers totaux < 15 000 € (abattement 30 %). Les SCPI européennes peuvent bénéficier de conventions fiscales qui réduisent la charge.

🔗 Liens utiles

Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.

📝 Glossaire

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Véhicule d'investissement collectif permettant d'acquérir indirectement de l'immobilier professionnel
Taux de distribution (TD)
Rapport entre le dividende annuel et le prix de souscription, exprimé en pourcentage
Délai de jouissance
Période entre la souscription et le premier versement de dividendes (généralement 3 à 6 mois)
Frais de souscription
Commission prélevée à l'achat des parts (8% à 12%), incluse dans le prix d'achat
Valeur de reconstitution
Valeur réelle du patrimoine de la SCPI, servant de référence pour le prix des parts
Report à nouveau (RAN)
Réserve de trésorerie permettant de lisser les dividendes en cas de baisse temporaire des loyers
Pierre-papier
Terme désignant l'investissement immobilier indirect via des parts de sociétés (SCPI, OPCI, SCI)

💰 Ticket d'investissement

Accessible à tous
Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
À partir de 10 000 €
Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
À partir de 100 000 €
Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.

🧩 Complexité du montage

Simple — Calcul direct
Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.

👤 Profils concernés