SCI IS vs SCI IR
Comparez SCI IR et SCI IS : fiscalité des revenus locatifs, amortissements et plus-value à la revente.
Lancer le simulateurQu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur compare la détention d'un patrimoine locatif via une SCI à l'impôt sur le revenu (IR, régime translucide par défaut) ou via une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Il chiffre le résultat net annuel, la trésorerie effective pour l'associé et le coût fiscal de la sortie à la revente, pour éclairer le choix du régime fiscal à la constitution ou au moment d'une option.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit les loyers annuels, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion), la valeur du bien, la durée d'amortissement envisagée à l'IS et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule pour chacun des deux régimes l'imposition annuelle (IR + prélèvements sociaux en SCI à l'IR ; IS de 15 % ou 25 % + fiscalité des dividendes en SCI à l'IS), puis projette la plus-value à la revente et en déduit la trésorerie nette globale.
SCI IR : Résultat imposé à l'IR + 17,2 % PS, au prorata des parts — SCI IS : 15 % ou 25 % d'IS, puis PFU 31,4 % sur dividendes distribués
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs immobiliers hésitant entre IR et IS pour leur SCI
- Associés de SCI existante souhaitant évaluer l'intérêt d'opter pour l'IS
- CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur le choix de régime
- Contribuables à TMI élevée cherchant à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs
Avantages et inconvénients
Avantages
- Chiffre le résultat net annuel dans les deux régimes en intégrant les charges déductibles, l'amortissement en SCI à l'IS et les prélèvements sociaux en SCI à l'IR
- Projette la plus-value à la revente avec les règles propres à chaque régime, ce qui est indispensable pour voir le coût fiscal complet du choix
- Identifie le profil type pour lequel chaque régime est plus favorable (investisseur en phase de constitution vs de capitalisation vs de sortie)
- Permet de tester l'impact d'une durée d'amortissement différente et d'un taux de distribution de dividendes variable
Inconvénients
- Ne modélise pas les frais de tenue de comptabilité commerciale obligatoire à l'IS, qui pèsent sur la rentabilité effective surtout pour les petits patrimoines
- Les règles de plus-value à la cession des parts d'une SCI à l'IS dépendent de détails (pacte Dutreil, régime du report) non traités par défaut
- Raisonne sur un bien unique : une SCI patrimoniale détenant plusieurs biens aux profils différents demande une analyse agrégée
- Le choix du régime engage durablement : la simulation fournit un comparatif chiffré mais ne remplace pas une consultation d'un expert-comptable pour arbitrer
Échéances et seuils
- IS : taux réduit 15 % puis taux normal 25 %
- La SCI à l'IS bénéficie du taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au-delà. En contrepartie, l'amortissement du bien est possible mais la plus-value professionnelle (sans abattement pour durée de détention) s'applique à la revente.
- Amortissement du bien : réservé à la SCI IS
- Seule la SCI à l'IS peut amortir le bien immobilier (décote comptable annuelle : 2 à 5 % selon composants). Cet amortissement réduit le résultat imposable, jusqu'à créer un déficit reportable. La SCI à l'IR ne peut pas amortir (règle différente des BIC).
- Plus-value IS : régime professionnel (pas d'abattement durée)
- La cession d'un bien par une SCI à l'IS dégage une plus-value professionnelle taxée à l'IS (15 % / 25 %) sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés). Pas d'abattement pour durée de détention, contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers.
- Option IS : irrévocable passé 5 ans
- Une SCI à l'IR peut opter pour l'IS, mais cette option est révocable uniquement dans les 5 premiers exercices (loi de finances pour 2019). Au-delà, le passage à l'IS est définitif. Le retour à l'IR, s'il est encore possible, déclenche l'imposition des plus-values latentes (cessation d'activité).
Points de vigilance
- Le choix SCI IS est irrévocable au-delà du 5ᵉ exercice : le simulateur éclaire la décision mais l'engagement doit être évalué sur la durée complète de détention
- L'amortissement en SCI à l'IS est réintégré dans la plus-value à la revente — le simulateur le modélise, mais le régime fiscal exact de la cession des parts dépend de la forme juridique retenue
- Les plus-values des particuliers (SCI à l'IR) bénéficient d'abattements pour durée de détention que le simulateur applique selon les règles en vigueur à la date de simulation
- À l'IR, le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (montant saisi ou forfait de 7,5 %) et des travaux (montant saisi ou, au-delà de 5 ans, forfait de 15 %) : les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutés, le simulateur ne le vérifie pas
- Le simulateur ne traite pas le régime TVA éventuellement applicable à la SCI (location meublée, location à un professionnel) qui modifierait significativement l'équation
- Les charges sociales du gérant associé de SCI à l'IS exerçant une activité commerciale ne sont pas modélisées — en tenir compte séparément le cas échéant
Références légales
- Art. 8 CGI — Régime des sociétés de personnes (transparence IR)
- Art. 206-3 CGI — Option pour l'impôt sur les sociétés
- Art. 239 CGI — Modalités de l'option IS (irrévocabilité)
- Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
- Art. 39 CGI — Charges déductibles et amortissements (IS)
- Art. 219 CGI — Taux réduit IS PME (15 % jusqu'à 42 500 €)
- BOI-RFPI-PVI-20 — Abattements pour durée de détention (IR)
Glossaire
- SCI (Société Civile Immobilière)
- Société civile ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Soumise à l'IR par défaut (transparence fiscale), ou à l'IS sur option.
- Transparence fiscale
- Régime dans lequel la société n'est pas elle-même imposée : les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à proportion de leurs parts. C'est le régime par défaut des SCI (art. 8 CGI).
- Opacité fiscale (IS)
- Régime où la société est un contribuable distinct, imposé sur ses propres bénéfices
- TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
- Taux de la tranche du barème de l'impôt sur le revenu où tombe le dernier euro de revenu du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) : c'est le taux qui s'applique à un revenu supplémentaire ou à une charge déductible.
- VNC (Valeur Nette Comptable)
- Valeur d'un actif inscrite au bilan, égale au prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés. C'est la base de calcul de la plus-value en régime IS.
- PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)
- Imposition par défaut, aussi appelée « flat tax », des revenus du capital et des plus-values mobilières : 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), 30 % pour l'assurance-vie et l'épargne logement. L'option pour le barème progressif reste possible.
- Déficit foncier
- Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Questions fréquentes
Quelle différence d'imposition entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?
En SCI à l'IR, le résultat est imposé directement chez les associés, à proportion de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers. En SCI à l'IS, la société paie l'impôt sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués.
Quand opter pour l'impôt sur les sociétés dans une SCI ?
L'IS intéresse surtout des associés fortement imposés qui laissent les loyers dans la société pour rembourser un emprunt ou réinvestir, grâce à l'amortissement du bien. Il est moins favorable lorsque la revente est l'objectif, faute d'abattement pour durée de détention sur la plus-value.
Comment est imposée la plus-value de revente d'un bien en SCI à l'IR ?
Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération après une longue détention. C'est un avantage décisif par rapport à la SCI à l'IS sur un horizon long.
Une SCI à l'IR peut-elle amortir son bien immobilier ?
Non : l'amortissement est réservé à la SCI soumise à l'IS. À l'IR, les associés déduisent les charges réelles comme en location nue, et un déficit foncier éventuel s'impute sur leur revenu global dans la limite d'un plafond annuel.
Le simulateur SCI IS ou IR traite-t-il une SCI détenant plusieurs biens ?
Non : il raisonne sur un bien unique. Une SCI détenant plusieurs immeubles aux profils différents demande une analyse globale, et le régime de TVA éventuel ou la rémunération du gérant ne sont pas modélisés.