SCI IS vs SCI IR

Comparez SCI IR et SCI IS : fiscalité des revenus locatifs, amortissements et plus-value à la revente.

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare la détention d'un patrimoine locatif via une SCI à l'impôt sur le revenu (IR, régime translucide par défaut) ou via une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Il chiffre le résultat net annuel, la trésorerie effective pour l'associé et le coût fiscal de la sortie à la revente, pour éclairer le choix du régime fiscal à la constitution ou au moment d'une option.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion), la valeur du bien, la durée d'amortissement envisagée à l'IS et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule pour chacun des deux régimes l'imposition annuelle (IR + prélèvements sociaux en SCI à l'IR ; IS de 15 % ou 25 % + fiscalité des dividendes en SCI à l'IS), puis projette la plus-value à la revente et en déduit la trésorerie nette globale.

SCI IR : Résultat imposé à l'IR + 17,2 % PS, au prorata des parts — SCI IS : 15 % ou 25 % d'IS, puis PFU 30 % sur dividendes distribués

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs immobiliers hésitant entre IR et IS pour leur SCI
Associés de SCI existante souhaitant évaluer l'intérêt d'opter pour l'IS
CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur le choix de régime
Contribuables à TMI élevée cherchant à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs

Échéances et seuils

IS: taux réduit 15 % puis taux normal 25 % : La SCI à l'IS bénéficie du taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au-delà. En contrepartie, l'amortissement du bien est possible mais la plus-value professionnelle (sans abattement pour durée de détention) s'applique à la revente.
Amortissement du bien: réservé à la SCI IS : Seule la SCI à l'IS peut amortir le bien immobilier (décote comptable annuelle : 2 à 5 % selon composants). Cet amortissement réduit le résultat imposable, jusqu'à créer un déficit reportable. La SCI à l'IR ne peut pas amortir (règle différente des BIC).
Plus-value IS: régime professionnel (pas d'abattement durée) : La cession d'un bien par une SCI à l'IS dégage une plus-value professionnelle taxée à l'IS (15 % / 25 %) sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés). Pas d'abattement pour durée de détention, contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Option IS: irrévocable passé 5 ans : Une SCI à l'IR peut opter pour l'IS, mais cette option est révocable uniquement dans les 5 premiers exercices (loi Sapin II). Au-delà, le passage à l'IS est définitif. Le retour à l'IR, s'il est encore possible, déclenche l'imposition des plus-values latentes (cessation d'activité).

Points de vigilance

Le choix SCI IS est irrévocable au-delà du 5ᵉ exercice : le simulateur éclaire la décision mais l'engagement doit être évalué sur la durée complète de détention
L'amortissement en SCI à l'IS est réintégré dans la plus-value à la revente — le simulateur le modélise, mais le régime fiscal exact de la cession des parts dépend de la forme juridique retenue
Les plus-values des particuliers (SCI à l'IR) bénéficient d'abattements pour durée de détention que le simulateur applique selon les règles en vigueur à la date de simulation
Le simulateur ne traite pas le régime TVA éventuellement applicable à la SCI (location meublée, location à un professionnel) qui modifierait significativement l'équation
Les charges sociales du gérant associé de SCI à l'IS exerçant une activité commerciale ne sont pas modélisées — en tenir compte séparément le cas échéant

Références légales

Art. 8 CGI — Régime des sociétés de personnes (transparence IR)
Art. 206-3 CGI — Option pour l'impôt sur les sociétés
Art. 239 CGI — Modalités de l'option IS (irrévocabilité)
Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
Art. 39 CGI — Charges déductibles et amortissements (IS)
Art. 219 CGI — Taux réduit IS PME (15% jusqu'à 42 500€)
BOI-RFPI-PVI-20 — Abattements pour durée de détention (IR)

Glossaire

SCI (Société Civile Immobilière): Structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier
Transparence fiscale (IR): Régime où les bénéfices sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leurs parts
Opacité fiscale (IS): Régime où la société est un contribuable distinct, imposé sur ses propres bénéfices
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus du contribuable (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
VNC (Valeur Nette Comptable): Prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués, servant de base au calcul de la plus-value à l'IS
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): Imposition forfaitaire à 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable aux dividendes distribués
Déficit foncier: Excédent des charges sur les revenus locatifs, imputable sur le revenu global (plafond 10 700€/an à l'IR)