🏠 SCI IS vs SCI IR

Comparez les deux régimes fiscaux pour optimiser votre investissement immobilier en SCI

🏠 Bien immobilier

€

Notaire, agence, etc.

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Investissement total :

💰 Revenus locatifs annuels

€/an

Taxe foncière, assurance, gestion, etc.

€/an
€/an

👥 Associés

Tranche d'imposition des associés

📈 Hypothèse de revente

ans
€
Revenus nets avant impôt : /an
Plus-value brute estimée :
💡 Régime le plus avantageux sur ans
SCI à l'
Économie globale :

📘 SCI à l'IR — Revenus annuels

Revenus fonciers nets
IR + PS () -
Net disponible

📗 SCI à l'IS — Revenus annuels

Revenus nets
Amortissement déduit -
IS () -
Trésorerie SCI
Dividendes nets (après PFU) : /an

📈 Plus-value à la revente ( ans)

SCI IR

Abattement IR :

PV taxable :

Impôt PV :

SCI IS

VNC (après amort.) :

PV taxable :

IS + PFU distribution :

✅ Avec ans de détention, la plus-value est exonérée d'IR à l'IR (mais pas de PS avant 30 ans).
⚠️ Détention courte ( ans) : l'IS peut être pénalisé par l'imposition de la PV sur les amortissements récupérés.

✓ SCI à l'IR

Impôts sur revenus ( ans)
Impôt sur plus-value
Total impôts
Revenus nets totaux

✓ SCI à l'IS

IS + PFU revenus ( ans)
IS + PFU sur cession
Total impôts
Revenus nets totaux

⚖️ Synthèse comparative

Critère SCI IR SCI IS
Imposition des loyers TMI + 17,2% PS 15%/25% IS
Amortissement ❌ Non déductible ✅ Déductible
Déficit foncier ✅ Imputable (10 700€) ⚠️ Reportable
Plus-value ✅ Abattement durée ❌ Sur VNC
Transmission Valeur vénale Valeur parts

💡 Éléments de choix

  • • IR favorable si : TMI faible, détention longue (>22 ans), pas de besoin de capitalisation
  • • IS favorable si : TMI élevé, volonté de capitaliser, travaux importants à amortir
  • • Attention IS : L'option est irrévocable et la PV sera calculée sur la VNC
📖 En savoir plus sur SCI IS vs SCI IR : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — SCI IS vs SCI IR

Définition

Ce simulateur compare la détention d'un patrimoine locatif via une SCI à l'impôt sur le revenu (IR, régime translucide par défaut) ou via une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS). Il chiffre le résultat net annuel, la trésorerie effective pour l'associé et le coût fiscal de la sortie à la revente, pour éclairer le choix du régime fiscal à la constitution ou au moment d'une option.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion), la valeur du bien, la durée d'amortissement envisagée à l'IS et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule pour chacun des deux régimes l'imposition annuelle (IR + prélèvements sociaux en SCI à l'IR ; IS de 15 % ou 25 % + fiscalité des dividendes en SCI à l'IS), puis projette la plus-value à la revente et en déduit la trésorerie nette globale.

SCI IR : Résultat imposé à l'IR + 17,2 % PS, au prorata des parts — SCI IS : 15 % ou 25 % d'IS, puis PFU 30 % sur dividendes distribués

Pour qui

  • Investisseurs immobiliers hésitant entre IR et IS pour leur SCI
  • Associés de SCI existante souhaitant évaluer l'intérêt d'opter pour l'IS
  • CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur le choix de régime
  • Contribuables à TMI élevée cherchant à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs

Avantages

  • Chiffre le résultat net annuel dans les deux régimes en intégrant les charges déductibles, l'amortissement en SCI à l'IS et les prélèvements sociaux en SCI à l'IR
  • Projette la plus-value à la revente avec les règles propres à chaque régime, ce qui est indispensable pour voir le coût fiscal complet du choix
  • Identifie le profil type pour lequel chaque régime est plus favorable (investisseur en phase de constitution vs de capitalisation vs de sortie)
  • Permet de tester l'impact d'une durée d'amortissement différente et d'un taux de distribution de dividendes variable

Inconvénients

  • Ne modélise pas les frais de tenue de comptabilité commerciale obligatoire à l'IS, qui pèsent sur la rentabilité effective surtout pour les petits patrimoines
  • Les règles de plus-value à la cession des parts d'une SCI à l'IS dépendent de détails (pacte Dutreil, régime du report) non traités par défaut
  • Raisonne sur un bien unique : une SCI patrimoniale détenant plusieurs biens aux profils différents demande une analyse agrégée
  • Le choix du régime engage durablement : la simulation fournit un comparatif chiffré mais ne remplace pas une consultation d'un expert-comptable pour arbitrer

Points de vigilance

  • Le choix SCI IS est irrévocable au-delà du 5ᵉ exercice : le simulateur éclaire la décision mais l'engagement doit être évalué sur la durée complète de détention
  • L'amortissement en SCI à l'IS est réintégré dans la plus-value à la revente — le simulateur le modélise, mais le régime fiscal exact de la cession des parts dépend de la forme juridique retenue
  • Les plus-values des particuliers (SCI à l'IR) bénéficient d'abattements pour durée de détention que le simulateur applique selon les règles en vigueur à la date de simulation
  • Le simulateur ne traite pas le régime TVA éventuellement applicable à la SCI (location meublée, location à un professionnel) qui modifierait significativement l'équation
  • Les charges sociales du gérant associé de SCI à l'IS exerçant une activité commerciale ne sont pas modélisées — en tenir compte séparément le cas échéant

Échéances et seuils

  • IS : taux réduit 15 % puis taux normal 25 % — La SCI à l'IS bénéficie du taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au-delà. En contrepartie, l'amortissement du bien est possible mais la plus-value professionnelle (sans abattement pour durée de détention) s'applique à la revente.
  • Amortissement du bien : réservé à la SCI IS — Seule la SCI à l'IS peut amortir le bien immobilier (décote comptable annuelle : 2 à 5 % selon composants). Cet amortissement réduit le résultat imposable, jusqu'à créer un déficit reportable. La SCI à l'IR ne peut pas amortir (règle différente des BIC).
  • Plus-value IS : régime professionnel (pas d'abattement durée) — La cession d'un bien par une SCI à l'IS dégage une plus-value professionnelle taxée à l'IS (15 % / 25 %) sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés). Pas d'abattement pour durée de détention, contrairement au régime des plus-values immobilières des particuliers.
  • Option IS : irrévocable passé 5 ans — Une SCI à l'IR peut opter pour l'IS, mais cette option est révocable uniquement dans les 5 premiers exercices (loi Sapin II). Au-delà, le passage à l'IS est définitif. Le retour à l'IR, s'il est encore possible, déclenche l'imposition des plus-values latentes (cessation d'activité).

Références légales

  • Art. 8 CGI — Régime des sociétés de personnes (transparence IR)
  • Art. 206-3 CGI — Option pour l'impôt sur les sociétés
  • Art. 239 CGI — Modalités de l'option IS (irrévocabilité)
  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
  • Art. 39 CGI — Charges déductibles et amortissements (IS)
  • Art. 219 CGI — Taux réduit IS PME (15% jusqu'à 42 500€)
  • BOI-RFPI-PVI-20 — Abattements pour durée de détention (IR)

Glossaire

  • SCI (Société Civile Immobilière) — Structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier
  • Transparence fiscale (IR) — Régime où les bénéfices sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leurs parts
  • Opacité fiscale (IS) — Régime où la société est un contribuable distinct, imposé sur ses propres bénéfices
  • TMI (Tranche Marginale d'Imposition) — Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus du contribuable (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
  • VNC (Valeur Nette Comptable) — Prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués, servant de base au calcul de la plus-value à l'IS
  • PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) — Imposition forfaitaire à 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable aux dividendes distribués
  • Déficit foncier — Excédent des charges sur les revenus locatifs, imputable sur le revenu global (plafond 10 700€/an à l'IR)

Ticket d'investissement

  • À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
  • À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.

Complexité du montage

  • Simple — Calcul direct — Résultat immédiat, formule unique. Aucun conseil spécialisé nécessaire.

Profils concernés

  • Dirigeant / Chef d'entreprise
  • Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)