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🏠 SCI IS vs SCI IR

Comparez les deux régimes fiscaux pour optimiser votre investissement immobilier en SCI

🏠 Bien immobilier

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Notaire, agence, etc.

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Investissement total :

💰 Revenus locatifs annuels

€/an

Taxe foncière, assurance, gestion, etc.

€/an
€/an

👥 Associés

Tranche d'imposition des associés

📈 Hypothèse de revente

ans
€
Revenus nets avant impôt : /an
Plus-value brute estimée :
💡 Régime le plus avantageux sur ans
SCI à l'
Économie globale :

📘 SCI à l'IR — Revenus annuels

Revenus fonciers nets
IR + PS () -
Net disponible

📗 SCI à l'IS — Revenus annuels

Revenus nets
Amortissement déduit -
IS () -
Trésorerie SCI
Dividendes nets (après PFU) : /an

📈 Plus-value à la revente ( ans)

SCI IR

Abattement IR :

PV taxable :

Impôt PV :

SCI IS

VNC (après amort.) :

PV taxable :

IS + PFU distribution :

✅ Avec ans de détention, la plus-value est exonérée d'IR à l'IR (mais pas de PS avant 30 ans).
⚠️ Détention courte ( ans) : l'IS peut être pénalisé par l'imposition de la PV sur les amortissements récupérés.

✓ SCI à l'IR

Impôts sur revenus ( ans)
Impôt sur plus-value
Total impôts
Revenus nets totaux

✓ SCI à l'IS

IS + PFU revenus ( ans)
IS + PFU sur cession
Total impôts
Revenus nets totaux

⚖️ Synthèse comparative

Critère SCI IR SCI IS
Imposition des loyers TMI + 17,2% PS 15%/25% IS
Amortissement ❌ Non déductible ✅ Déductible
Déficit foncier ✅ Imputable (10 700€) ⚠️ Reportable
Plus-value ✅ Abattement durée ❌ Sur VNC
Transmission Valeur vénale Valeur parts

💡 Éléments de choix

  • • IR favorable si : TMI faible, détention longue (>22 ans), pas de besoin de capitalisation
  • • IS favorable si : TMI élevé, volonté de capitaliser, travaux importants à amortir
  • • Attention IS : L'option est irrévocable et la PV sera calculée sur la VNC
📖 En savoir plus sur SCI IS vs SCI IR : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — SCI IS vs SCI IR

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Par défaut, elle est soumise à l'IR (Impôt sur le Revenu), mais peut opter pour l'IS (Impôt sur les Sociétés). Ce choix fiscal, souvent irrévocable, a des conséquences majeures sur l'imposition des revenus locatifs, la déduction des charges et amortissements, ainsi que sur la fiscalité de la plus-value lors de la revente.

⚙️ Comment ça fonctionne

Ce simulateur compare les deux régimes fiscaux sur toute la durée de détention :

📘 SCI à l'IR (transparence fiscale)
  • Revenus imposés chez les associés selon leur TMI + 17,2% PS
  • Amortissement non déductible
  • Déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700€/an)
  • Plus-value : régime des particuliers avec abattements pour durée
📗 SCI à l'IS (opacité fiscale)
  • IS 15% jusqu'à 42 500€, puis 25%
  • Amortissement déductible (réduit le résultat imposable)
  • Dividendes soumis au PFU 30%
  • Plus-value calculée sur la VNC (valeur nette comptable)
IR : Impôt = Revenus × (TMI + 17,2%)
IS : Impôt = Résultat fiscal × 15% ou 25%
PV IR : Prix vente - Prix achat (avec abattements)
PV IS : Prix vente - VNC

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs immobiliers hésitant entre IR et IS pour leur SCI
  • Associés de SCI existante souhaitant évaluer l'intérêt d'opter pour l'IS
  • CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur le choix de régime
  • Contribuables à TMI élevée cherchant à optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs

⚠️ Points de vigilance

  • Option IS irrévocable : Une fois exercée, impossible de revenir à l'IR
  • Piège de la plus-value IS : Après 20 ans d'amortissement, la VNC proche de zéro génère une PV très élevée
  • Double imposition IS : L'IS sur le résultat + PFU sur les dividendes distribués
  • Pas d'abattement pour durée à l'IS : Contrairement à l'IR, pas d'exonération progressive
  • Obligations comptables IS : Comptabilité d'engagement, liasse fiscale, AGO annuelle

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ SCI à l'IR

  • Exonération PV après 22 ans (IR) / 30 ans (PS)
  • Déficit imputable sur revenus globaux
  • Comptabilité simplifiée
  • Choix réversible

✅ SCI à l'IS

  • Amortissement déductible
  • Taux IS réduit (15%) pour petits résultats
  • Capitalisation dans la société
  • Travaux amortissables

❌ SCI à l'IR

  • TMI élevée = forte imposition
  • Pas d'amortissement déductible
  • Revenus imposés même si non distribués

❌ SCI à l'IS

  • Option irrévocable
  • PV calculée sur VNC = imposition massive
  • Double imposition (IS + PFU)

📚 Références légales

  • Art. 8 CGI — Régime des sociétés de personnes (transparence IR)
  • Art. 206-3 CGI — Option pour l'impôt sur les sociétés
  • Art. 239 CGI — Modalités de l'option IS (irrévocabilité)
  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers
  • Art. 39 CGI — Charges déductibles et amortissements (IS)
  • Art. 219 CGI — Taux réduit IS PME (15% jusqu'à 42 500€)
  • BOI-RFPI-PVI-20 — Abattements pour durée de détention (IR)

⏳ Échéances et seuils

IS : taux réduit 15 % puis taux normal 25 %
La SCI à l'IS bénéficie du taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au-delà. En contrepartie, l'amortissement du bien est possible mais la plus-value professionnelle (sans abattement pour durée de détention) s'applique à la revente.

📝 Glossaire

SCI (Société Civile Immobilière)
Structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier
Transparence fiscale (IR)
Régime où les bénéfices sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leurs parts
Opacité fiscale (IS)
Régime où la société est un contribuable distinct, imposé sur ses propres bénéfices
TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus du contribuable (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
VNC (Valeur Nette Comptable)
Prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués, servant de base au calcul de la plus-value à l'IS
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)
Imposition forfaitaire à 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable aux dividendes distribués
Déficit foncier
Excédent des charges sur les revenus locatifs, imputable sur le revenu global (plafond 10 700€/an à l'IR)