SCI IS Long Terme — Piège de l'Amortissement
Comparez SCI IS et détention directe sur le long terme : effet de l'amortissement, point de bascule et piège de la plus-value élevée à la revente.
Lancer le simulateurQu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur projette la rentabilité d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés sur un horizon long, en chiffrant à la fois le résultat net annuel (loyers moins charges, amortissements et IS) et le coût fiscal de la sortie (cession des parts ou cession de l'immeuble avec réintégration des amortissements). Il identifie l'horizon au-delà duquel l'avantage d'amortissement de l'IS est plus que compensé par le coût fiscal à la revente.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit la valeur du bien, les loyers annuels, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion), la durée d'amortissement retenue, sa tranche marginale d'imposition et l'horizon de détention envisagé. Le simulateur calcule année par année le résultat net IS (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %), cumule les dividendes distribuables (après PFU 31,4 %), puis projette la plus-value de cession avec réintégration des amortissements pratiqués.
Plus-value cession immeuble = Prix cession − Valeur nette comptable (prix − amortissements) → taxée à l'IS puis dividendes au PFU
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) souhaitant objectiver la recommandation SCI IS vs détention directe auprès de leurs clients investisseurs
- Experts-comptables accompagnant des SCI dans le choix du régime fiscal ou le conseil à la revente
- Investisseurs immobiliers avertis qui envisagent de créer une SCI et hésitent entre le régime par défaut (IR) et l'option IS
- Avocats fiscalistes structurant un montage patrimonial intégrant une holding ou un démembrement
- Notaires conseillant leurs clients sur les conséquences fiscales d'une cession de parts ou d'un immeuble détenu en SCI IS
Avantages et inconvénients
Avantages
- Projette la rentabilité nette sur l'horizon complet de détention, en distinguant résultat annuel et coût fiscal de la sortie
- Chiffre la réintégration des amortissements lors de la cession, variable clé souvent oubliée dans les simulations simplifiées
- Permet de tester l'impact d'une politique de distribution de dividendes plus ou moins active sur la trésorerie disponible et sur la valeur des parts
- Identifie l'horizon de détention au-delà duquel la SCI à l'IS devient moins intéressante que la détention en direct ou via SCI à l'IR
Inconvénients
- Ne modélise pas les frais récurrents de comptabilité commerciale obligatoire à l'IS (700 à 2 000 € HT par an d'expert-comptable), qui pèsent sur la rentabilité effective
- La ventilation terrain/bâti pour l'amortissement est saisie par l'utilisateur : une ventilation trop avantageuse peut être remise en cause lors d'un contrôle
- Ne traite pas les régimes spéciaux (apports en nature, opérations de restructuration, transmission familiale) qui peuvent modifier l'équation
- Le choix IS étant irrévocable au-delà du 5ᵉ exercice, la projection doit couvrir la durée complète envisagée, non modifiable par défaut en cours de simulation
Échéances et seuils
- IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
- Le taux réduit d'IS à 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice pour les PME (CA < 10 M€, capital détenu à 75 % par des personnes physiques).
- Amortissement : durée comptable du bien
- En SCI IS, l'immeuble est amortissable (hors terrain, ~20 % de la valeur). La durée d'amortissement est d'au moins 50 ans pour le gros œuvre d'un logement, 20 à 50 ans pour les façades, 15 à 30 ans pour les installations techniques, 5 à 15 ans pour les agencements (durées indicatives BOFiP).
Points de vigilance
- La réintégration des amortissements dans la plus-value à la cession de l'immeuble par la SCI à l'IS est un point déterminant qui fait basculer l'arbitrage sur les longs horizons
- La cession des parts d'une SCI à l'IS (plutôt que de l'immeuble) obéit à un régime fiscal différent — le simulateur applique le mode saisi, à valider avec l'expert-comptable
- Les distributions de dividendes sont soumises au PFU de 31,4 % : une politique de conservation dans la société peut retarder l'imposition mais augmente la valeur des parts et donc la plus-value taxable à la sortie
- L'amortissement fiscal est calculé sur le bâti (pas sur le foncier) : la ventilation terrain/bâti influence significativement le résultat, et doit être réaliste
- Les frais de tenue de comptabilité commerciale obligatoire à l'IS ne sont pas intégrés — ils pèsent sur la rentabilité, surtout pour les petits patrimoines
Références légales
- Art. 8 CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles (régime par défaut)
- Art. 206-3 CGI — Assujettissement volontaire des SCI à l'IS
- Art. 239 CGI — Caractère irrévocable de l'option IS
- Art. 39 CGI — Règles d'amortissement des actifs immobilisés
- Art. 150 V à 150 VH CGI — Régime des plus-values immobilières des particuliers (IR)
- Art. 219-I CGI — Taux de l'impôt sur les sociétés (15 % / 25 %)
- Art. 234 nonies CGI — Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL 2,5 %)
- BOI-BIC-AMT-10 — Doctrine sur l'amortissement des immobilisations corporelles par composants
- BOI-RFPI-PVI-20-10 — Abattements pour durée de détention sur les PV immobilières des particuliers
Glossaire
- VNC (Valeur Nette Comptable)
- Valeur d'un actif inscrite au bilan, égale au prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés. C'est la base de calcul de la plus-value en régime IS.
- Amortissement par composants
- Méthode comptable obligatoire (PCG) décomposant un immeuble en éléments ayant des durées de vie différentes (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun amorti linéairement sur sa durée propre.
- Transparence fiscale
- Régime dans lequel la société n'est pas elle-même imposée : les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à proportion de leurs parts. C'est le régime par défaut des SCI (art. 8 CGI).
- Plus-value professionnelle
- Plus-value constatée lors de la cession d'un actif inscrit au bilan d'une société soumise à l'IS. Calculée comme la différence entre le prix de cession et la VNC, sans abattement pour durée de détention.
- PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)
- Imposition par défaut, aussi appelée « flat tax », des revenus du capital et des plus-values mobilières : 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), 30 % pour l'assurance-vie et l'épargne logement. L'option pour le barème progressif reste possible.
- Prélèvements sociaux (PS)
- CSG, CRDS et prélèvement de solidarité dus sur les revenus du patrimoine et de placement : 18,6 % sur la plupart des revenus du capital, les plus-values mobilières et les actifs numériques, 17,2 % sur les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l'assurance-vie et l'épargne logement.
- Quote-part terrain
- Part du prix d'acquisition correspondant au terrain, non amortissable en comptabilité. Généralement estimée entre 10 et 30 % selon la localisation du bien (plus élevée en zone urbaine dense).
- Report déficitaire
- En IS, les déficits fiscaux peuvent être reportés en avant sans limitation de durée, et imputés sur les bénéfices futurs dans la limite de 1 M€ + 50 % du bénéfice excédant ce seuil (art. 209 I CGI).
- Surtaxe PV immobilière
- Taxe additionnelle de 2 % à 6 % applicable aux plus-values nettes imposables des particuliers dépassant 50 000 €, après application des abattements pour durée de détention (art. 1609 nonies G CGI).
- Boni de liquidation
- Somme distribuée aux associés lors de la dissolution d'une société, correspondant à l'actif net après remboursement du capital. Imposé comme un dividende (PFU ou barème).
Questions fréquentes
Pourquoi l'amortissement en SCI à l'IS peut-il se retourner contre l'associé ?
Les amortissements réduisent chaque année le résultat imposable, mais aussi la valeur nette comptable du bien. À la revente par la SCI, la plus-value se calcule sur cette valeur réduite, sans abattement pour durée de détention : l'avantage passé est en partie repris.
Comment est calculée la plus-value à la revente d'un bien détenu par une SCI à l'IS ?
Elle correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, soit le prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, puis les sommes distribuées aux associés sont imposées comme des dividendes.
Une SCI à l'IS peut-elle revenir à l'impôt sur le revenu ?
L'option pour l'IS peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, elle devient irrévocable : le choix doit donc être pesé sur toute la durée de détention envisagée.
Peut-on amortir le terrain dans une SCI à l'IS ?
Non : seul le bâti est amortissable, la part du prix correspondant au terrain ne l'est pas. La répartition entre terrain et construction doit être réaliste, car une part de terrain sous-estimée peut être remise en cause lors d'un contrôle.
Vaut-il mieux céder les parts ou l'immeuble d'une SCI à l'IS ?
Les deux opérations relèvent de régimes fiscaux différents : la cession de l'immeuble est imposée dans la société, celle des parts chez l'associé qui les vend. Le simulateur applique le mode de sortie choisi, à valider avec un expert-comptable.
Le simulateur SCI à l'IS intègre-t-il les frais d'expert-comptable ?
Non : les frais de tenue de la comptabilité commerciale, obligatoire à l'IS, ne sont pas pris en compte, alors qu'ils réduisent la rentabilité, surtout pour un petit patrimoine. Les apports en nature et les transmissions familiales ne sont pas non plus traités.