SCI IS Long Terme — Piège de l'Amortissement

Comparez SCI IS et détention directe sur le long terme : effet de l'amortissement, point de bascule et piège de la plus-value élevée à la revente.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur projette la rentabilité d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés sur un horizon long, en chiffrant à la fois le résultat net annuel (loyers moins charges, amortissements et IS) et le coût fiscal de la sortie (cession des parts ou cession de l'immeuble avec réintégration des amortissements). Il identifie l'horizon au-delà duquel l'avantage d'amortissement de l'IS est plus que compensé par le coût fiscal à la revente.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur du bien, les loyers annuels, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion), la durée d'amortissement retenue, sa tranche marginale d'imposition et l'horizon de détention envisagé. Le simulateur calcule année par année le résultat net IS (15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %), cumule les dividendes distribuables (après PFU 30 %), puis projette la plus-value de cession avec réintégration des amortissements pratiqués.

Plus-value cession immeuble = Prix cession − Valeur nette comptable (prix − amortissements) → taxée à l'IS puis dividendes au PFU

À qui s'adresse ce simulateur ?

Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) souhaitant objectiver la recommandation SCI IS vs détention directe auprès de leurs clients investisseurs
Experts-comptables accompagnant des SCI dans le choix du régime fiscal ou le conseil à la revente
Investisseurs immobiliers avertis qui envisagent de créer une SCI et hésitent entre le régime par défaut (IR) et l'option IS
Avocats fiscalistes structurant un montage patrimonial intégrant une holding ou un démembrement
Notaires conseillant leurs clients sur les conséquences fiscales d'une cession de parts ou d'un immeuble détenu en SCI IS

Échéances et seuils

IS: 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % : Le taux réduit d'IS à 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice pour les PME (CA < 10 M€, capital détenu à 75 % par des personnes physiques).
Amortissement: durée comptable du bien : En SCI IS, l'immeuble est amortissable (hors terrain, ~15-20 % de la valeur). La durée d'amortissement est généralement de 25 à 40 ans pour la structure, 10 à 15 ans pour les composants.

Points de vigilance

La réintégration des amortissements dans la plus-value à la cession de l'immeuble par la SCI à l'IS est un point déterminant qui fait basculer l'arbitrage sur les longs horizons
La cession des parts d'une SCI à l'IS (plutôt que de l'immeuble) obéit à un régime fiscal différent — le simulateur applique le mode saisi, à valider avec l'expert-comptable
Les distributions de dividendes sont soumises au PFU 30 % : une politique de conservation dans la société peut retarder l'imposition mais augmente la valeur des parts et donc la plus-value taxable à la sortie
L'amortissement fiscal est calculé sur le bâti (pas sur le foncier) : la ventilation terrain/bâti influence significativement le résultat, et doit être réaliste
Les frais de tenue de comptabilité commerciale obligatoire à l'IS ne sont pas intégrés — ils pèsent sur la rentabilité, surtout pour les petits patrimoines

Références légales

Art. 8 CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles (régime par défaut)
Art. 206-3 CGI — Assujettissement volontaire des SCI à l'IS
Art. 239 CGI — Caractère irrévocable de l'option IS
Art. 39 CGI — Règles d'amortissement des actifs immobilisés
Art. 150 V à 150 VH CGI — Régime des plus-values immobilières des particuliers (IR)
Art. 219-I CGI — Taux de l'impôt sur les sociétés (15% / 25%)
Art. 234 nonies CGI — Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL 2,5%)
BOI-BIC-AMT-10 — Doctrine sur l'amortissement des immobilisations corporelles par composants
BOI-RFPI-PVI-20-10 — Abattements pour durée de détention sur les PV immobilières des particuliers

Glossaire

VNC (Valeur Nette Comptable): Valeur d'un actif inscrite au bilan, égale au prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés. C'est la base de calcul de la plus-value en régime IS.
Amortissement par composants: Méthode comptable obligatoire (PCG) décomposant un immeuble en éléments ayant des durées de vie différentes (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun amorti linéairement sur sa durée propre.
Transparence fiscale: Régime dans lequel la société n'est pas elle-même imposée : les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à proportion de leurs parts. C'est le régime par défaut des SCI (art. 8 CGI).
Plus-value professionnelle: Plus-value constatée lors de la cession d'un actif inscrit au bilan d'une société soumise à l'IS. Calculée comme la différence entre le prix de cession et la VNC, sans abattement pour durée de détention.
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique): Flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable par défaut aux revenus de capitaux mobiliers, dont les dividendes distribués par une SCI IS à ses associés personnes physiques.
Prélèvements sociaux: Cotisations sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2% : CSG 9,2%, CRDS 0,5%, prélèvement de solidarité 7,5%.
Quote-part terrain: Part du prix d'acquisition correspondant au terrain, non amortissable en comptabilité. Généralement estimée entre 10% et 30% selon la localisation du bien (plus élevée en zone urbaine dense).
Report déficitaire: En IS, les déficits fiscaux peuvent être reportés en avant sans limitation de durée, et imputés sur les bénéfices futurs dans la limite de 1 M€ + 50% du bénéfice excédant ce seuil (art. 209 I CGI).
Surtaxe PV immobilière: Taxe additionnelle de 2% à 6% applicable aux plus-values nettes imposables des particuliers dépassant 50 000 €, après application des abattements pour durée de détention (art. 1609 nonies G CGI).
Boni de liquidation: Somme distribuée aux associés lors de la dissolution d'une société, correspondant à l'actif net après remboursement du capital. Imposé comme un dividende (PFU ou barème).