Nue-Propriété Temporaire

Simulez un investissement en nue-propriété temporaire : décote à l'achat, économie IFI, récupération de la pleine propriété au terme.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la rentabilité d'un achat en nue-propriété temporaire d'un bien immobilier (acquisition à prix décoté pour une durée de démembrement fixée, généralement 15 à 20 ans, avec récupération automatique de la pleine propriété à l'issue). Il compare avec un achat en pleine propriété en intégrant l'absence de revenus et de charges pendant la période, et l'exonération IFI et l'absence de fiscalité à la réunion.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, la décote nue-propriété proposée (typiquement 30 à 40 % pour une durée de 15-20 ans), la durée de démembrement, la revalorisation immobilière espérée et sa situation IFI. Le simulateur calcule le prix d'acquisition de la nue-propriété, projette la valeur en pleine propriété à l'issue du démembrement, chiffre le rendement interne (TRI) et compare avec un investissement locatif classique ayant les mêmes caractéristiques.

TRI = (Valeur pleine propriété à terme / Prix nue-propriété)^(1/durée) − 1

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs à revenus élevés ne cherchant pas de revenus locatifs immédiats mais une constitution de patrimoine défiscalisé
Contribuables assujettis à l'IFI souhaitant réduire leur assiette taxable sur la durée
Investisseurs en phase de capitalisation (préparation retraite, horizon long terme)
CGP et conseils patrimoniaux proposant des solutions d'investissement à faible gestion

Échéances et seuils

Durée du démembrement temporaire: 15 à 20 ans : Le démembrement temporaire de propriété porte généralement sur 15 à 20 ans. L'investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote de 35 à 45 % et récupère la pleine propriété au terme, sans frais ni fiscalité.
Décote de la nue-propriété selon la durée: En démembrement temporaire, la valeur de la nue-propriété est calculée par capitalisation des loyers sur la durée. Plus la durée est longue, plus la décote est importante (environ 2,5 à 3 % par an).

Points de vigilance

Pendant la durée de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne supporte aucune charge — l'usufruitier (généralement un bailleur social ou institutionnel) gère et entretient le bien
La revalorisation immobilière projetée est hypothétique — une stagnation ou une baisse des prix pendant 15-20 ans modifie significativement la rentabilité
À l'issue du démembrement, la pleine propriété est récupérée sans fiscalité complémentaire (art. 1133 CGI) — avantage majeur du schéma
La nue-propriété temporaire est hors assiette IFI pendant toute la durée du démembrement — avantage fiscal significatif pour les contribuables assujettis
La liquidité est très faible : une revente anticipée de la nue-propriété sur le marché secondaire se fait avec une décote qui peut annuler la décote d'achat initiale

Références légales

Art. 578 à 624 Code civil — Régime juridique de l'usufruit et de la nue-propriété
Art. 13-5 CGI — Non-déductibilité des charges du nu-propriétaire en cas d'usufruit temporaire détenu par un bailleur social
Art. 885 G et 968 CGI — Règles IFI : l'usufruitier temporaire est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété
Art. 150 VB CGI — Plus-values immobilières : le prix d'acquisition retenu est le prix de la nue-propriété
BOI-RFPI-SPEC-40 — Doctrine sur le démembrement de propriété
Loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011 — Suppression de la déduction des intérêts en NP temporaire

Glossaire

Nue-propriété: Droit de propriété sur un bien dont l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) a été temporairement cédé à un tiers.
Usufruit temporaire: Droit d'usage et de perception des revenus d'un bien pour une durée déterminée (contrairement à l'usufruit viager, lié à la durée de vie).
Démembrement de propriété: Séparation des droits de propriété entre nue-propriété (abusus) et usufruit (usus + fructus). La réunion au terme reconstitue la pleine propriété.
Décote: Réduction appliquée au prix d'achat correspondant à la valeur de l'usufruit cédé. Elle dépend de la durée du démembrement et des conditions de marché.
Bailleur social / institutionnel: Organisme (HLM, ESH, foncière) qui acquiert l'usufruit temporaire et s'engage à louer et entretenir le bien pendant la durée du démembrement.
TRI (Taux de Rendement Interne): Taux de rendement annualisé qui prend en compte l'ensemble des flux (investissement, récupération de la pleine propriété, revalorisation).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€. En démembrement temporaire, l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur PP.
Pleine propriété (PP): Réunion de la nue-propriété et de l'usufruit, donnant tous les droits sur le bien (usage, perception des revenus, disposition).