Revenus Fonciers

Comparez régime micro-foncier (abattement forfaitaire) et régime réel (déduction des charges) pour vos revenus locatifs.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare les deux régimes d'imposition des revenus fonciers (location nue) : le régime micro-foncier avec son abattement forfaitaire et le régime réel avec déduction des charges justifiées. Il chiffre l'imposition résultante dans chacun des deux régimes et identifie celui qui génère le moindre coût fiscal pour le bailleur.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit les loyers annuels bruts encaissés, la liste détaillée des charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion, provisions copropriété), sa tranche marginale d'imposition et, le cas échéant, un déficit foncier reportable. Le simulateur calcule d'une part le revenu imposable en micro-foncier (après abattement de 30 %), d'autre part le résultat net en régime réel, et restitue l'impôt total (IR + prélèvements sociaux) dans chaque option.

Micro_foncier : Revenu_imposable = Loyers × 70 %
Regime_reel : Revenu_imposable = Loyers moins Sigma charges_deductibles (+ deficit reporte)
Impot_total = Revenu_imposable × (TMI + 17,2 % PS)

À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires bailleurs en location nue souhaitant optimiser leur fiscalité
Investisseurs immobiliers évaluant la rentabilité nette de leurs biens
Contribuables hésitant entre micro-foncier et régime réel
CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix de régime

Échéances et seuils

Micro-foncier: plafond de 15 000 € de recettes : Le régime micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.
Abattement micro-foncier: 30 % : L'abattement de 30 % couvre forfaitairement l'ensemble des charges (travaux, intérêts, assurances). Si les charges réelles dépassent 30 %, le régime réel est plus avantageux.

Points de vigilance

Le régime micro-foncier est plafonné à 15 000 € de loyers annuels : au-delà, le régime réel s'impose obligatoirement
L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans — le simulateur éclaire le choix mais l'engagement doit être anticipé
Le déficit foncier s'impute dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global : le simulateur applique ce plafond mais ne gère pas le report des excédents au-delà de l'année courante
Les charges déductibles sont soumises à des conditions précises (travaux d'entretien vs travaux de construction, date de paiement) que le simulateur ne vérifie pas pièce par pièce
Le simulateur ne modélise pas le régime spécifique Borloo / Cosse / Loc'Avantages qui peut s'appliquer en parallèle sous conditions

Références légales

Art. 14 CGI — Définition des revenus fonciers
Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%, plafond 15 000 €)
Art. 31 CGI — Charges déductibles au régime réel
Art. 156-I-3° CGI — Imputation du déficit foncier (10 700 €/an)
BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers

Glossaire

Revenus fonciers: Revenus tirés de la location nue de biens immobiliers, imposables à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers.
Micro-foncier: Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts, applicable si revenus ≤ 15 000 €/an.
Régime réel: Régime permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) des revenus fonciers bruts.
Déficit foncier: Situation où les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, permettant une réduction de l'impôt global.
Charges déductibles: Dépenses liées au bien loué : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
Formulaire 2044: Déclaration des revenus fonciers au régime réel, annexée à la déclaration de revenus principale.