Acheter ou Louer ?

Comparez achat et location : coût total réel, patrimoine net, point de bascule et rentabilité selon votre durée de détention et votre situation fiscale.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare les deux grandes options de logement — achat immobilier et location — en termes de patrimoine net constitué sur une durée donnée. Il intègre l'ensemble des coûts (crédit, frais de notaire, charges, taxe foncière, travaux) et les compare au coût de la location en tenant compte du rendement de l'épargne que le locataire peut constituer avec l'argent non investi dans la pierre.

L'objectif est de déterminer le point de bascule : l'année à partir de laquelle l'achat devient financièrement plus intéressant que la location.

Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule année par année deux trajectoires patrimoniales parallèles :

Scénario Achat : Vous achetez le bien avec un crédit. Votre patrimoine net = valeur du bien (revalorisé) − capital restant dû sur le crédit. Vous supportez chaque mois la mensualité, les charges, la taxe foncière et les travaux.

Scénario Location : Vous restez locataire et placez votre apport + l'écart mensuel entre le coût de l'achat et le loyer. Votre patrimoine net = épargne constituée (capital + intérêts composés).

L'écart mensuel est la différence entre le coût mensuel total de l'achat et le loyer. S'il est positif, le locataire épargne la différence. S'il est négatif, le locataire puise dans son épargne.

Patrimoine achat (année N) = Prix × (1 + valo)^N − CRD(N)

 Patrimoine location (année N) = Apport × (1 + r)^N + Σ écart_mensuel × (1 + r)^(N-i)

À qui s'adresse ce simulateur ?

Primo-accédants hésitant entre acheter leur résidence principale et continuer à louer
Investisseurs évaluant l'opportunité d'un achat immobilier vs un placement financier
CGP et courtiers accompagnant leurs clients dans leur décision patrimoniale
Ménages en mobilité souhaitant savoir si leur durée de séjour prévue justifie un achat

Échéances et seuils

Frais d'acquisition dans l'ancien: environ 7 % à 8 % du prix de vente : Les frais d'acquisition en immobilier ancien représentent environ 7 % à 8 % du prix : droits de mutation (5,8 % dans la plupart des départements), émoluments du notaire (environ 1 %) et débours. Ces frais constituent un coût d'entrée qui allonge mécaniquement le délai de rentabilité de l'achat vs la location.
Durée minimale pour rentabiliser l'achat vs location: généralement 5 à 7 ans selon la zone : Le point de bascule dépend de l'écart entre le loyer et la mensualité, du niveau des frais d'acquisition et du taux d'appréciation du marché. Dans les grandes métropoles où le prix au m² est élevé, ce seuil dépasse souvent 7 ans ; en province, il peut être atteint en 4 à 5 ans.

Points de vigilance

Le résultat dépend fortement des hypothèses de valorisation immobilière et de rendement du placement alternatif — tester plusieurs scénarios pour évaluer la robustesse
Le simulateur raisonne sur une durée de détention fixe : si l'horizon réel est incertain, refaire la simulation sur plusieurs durées pour identifier le seuil d'équilibre
Les frais d'acquisition (notaire, agence) et les travaux d'entretien sont estimés sur des moyennes nationales — ajuster selon la région et l'état du bien
La dimension qualitative (mobilité, sécurité, confort) n'est pas chiffrée : le résultat purement financier ne doit pas dicter seul la décision
Le rendement d'épargne côté locataire suppose un investissement effectif de l'apport économisé, ce qui n'est pas toujours le cas en pratique

Références légales

Art. 150 U CGI — Exonération de plus-value pour la résidence principale
Art. L313-1 Code de la consommation — Taux annuel effectif global (TAEG) des crédits immobiliers
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Loi régissant les rapports locatifs (bail, congé, révision IRL)
Art. 17-1 Loi n°89-462 — Révision annuelle du loyer par l'IRL
Art. 1594 D CGI — Droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire)

Glossaire

Point de bascule: Année à partir de laquelle le patrimoine net de l'acheteur dépasse celui du locataire. Plus il est bas, plus l'achat est rapidement rentable.
CRD (Capital Restant Dû): Montant encore à rembourser sur le crédit immobilier à une date donnée. Diminue à chaque mensualité versée.
Frais de notaire: Ensemble des taxes et frais liés à l'acquisition : droits de mutation (5,8% dans l'ancien), émoluments du notaire, frais de publicité foncière.
Taxe foncière: Impôt local annuel dû par le propriétaire, calculé sur la valeur locative cadastrale. Variable selon les communes (600 à 3 000+ €/an).
Effet de levier: Mécanisme permettant d'investir un montant supérieur à son apport grâce au crédit. Si le bien se valorise plus que le taux d'emprunt, le rendement sur fonds propres est démultiplié.
IRL (Indice de Référence des Loyers): Indice INSEE servant de base à la révision annuelle des loyers. Calculé à partir de la moyenne de l'indice des prix à la consommation hors tabac.
Patrimoine net: Valeur des actifs moins les dettes. Pour un propriétaire : valeur du bien − CRD. Pour un locataire : épargne accumulée.