📖 Qu'est-ce que c'est ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Par défaut, la SCI est transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés au titre des revenus fonciers (IR). Toutefois, les associés peuvent opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (IS), conformément à l'article 206-3 du Code Général des Impôts.
L'option IS ouvre le droit à l'amortissement comptable du bien immobilier (art. 39 CGI), ce qui réduit le résultat fiscal et donc l'impôt annuel. Cet avantage est le principal argument en faveur de la SCI à l'IS. Cependant, l'amortissement diminue la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien et, en cas de revente, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et cette VNC réduite, entraînant une imposition potentiellement très lourde. C'est ce qu'on appelle le « piège de l'amortissement ».
Ce simulateur projette sur une durée de 1 à 30 ans les deux scénarios (IR vs IS) en intégrant les flux d'exploitation annuels ET l'impôt à la revente, pour identifier le vrai gagnant sur le long terme.
⚙️ Comment ça fonctionne
Le simulateur calcule année par année deux trajectoires de trésorerie nette : l'une en régime IR (revenus fonciers), l'autre en régime IS (résultat fiscal après amortissement). À l'année de sortie, il ajoute le produit net de la revente après impôt sur la plus-value.
IR : Impôt annuel = Revenus fonciers nets × (TMI + 17,2% PS)
IS : Résultat fiscal = Loyers − Charges − Amortissements
Impôt = IS(résultat) + Taxe distribution(résultat net)
L'amortissement est ventilé par composants selon le PCG : gros œuvre (2%/an), toiture (4%/an), installations techniques (5%/an) et agencements (6,67%/an). Chaque composant s'amortit linéairement sur sa durée propre, et seul le bâti (hors terrain) est amortissable.
PV IR = Prix cession − Prix acquisition majoré des frais
(avec abattements pour durée de détention)
PV IS = Prix cession − VNC
VNC = Terrain + (Bâti − Amortissements cumulés)
Le point de bascule correspond à l'année où la trésorerie nette cumulée IR dépasse celle de l'IS, intégrant les flux d'exploitation et le produit net de revente à chaque horizon.
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) souhaitant objectiver la recommandation SCI IS vs détention directe auprès de leurs clients investisseurs
- Experts-comptables accompagnant des SCI dans le choix du régime fiscal ou le conseil à la revente
- Investisseurs immobiliers avertis qui envisagent de créer une SCI et hésitent entre le régime par défaut (IR) et l'option IS
- Avocats fiscalistes structurant un montage patrimonial intégrant une holding ou un démembrement
- Notaires conseillant leurs clients sur les conséquences fiscales d'une cession de parts ou d'un immeuble détenu en SCI IS
⚠️ Points de vigilance
- Option IS irrévocable — L'option pour l'IS est définitive (art. 239 CGI). Une fois exercée, il est impossible de revenir au régime de transparence fiscale IR, même si la situation patrimoniale évolue défavorablement.
- Piège de la VNC à la revente — L'amortissement réduit la VNC année après année. Après 20-25 ans, la VNC peut être quasi nulle, ce qui signifie que la quasi-totalité du prix de cession est imposable en tant que plus-value professionnelle, sans aucun abattement pour durée de détention.
- Pas d'abattement durée de détention en IS — Contrairement à l'IR où la PV est progressivement exonérée (totalement à 22 ans IR / 30 ans PS), la PV professionnelle de la SCI IS ne bénéficie d'aucun abattement temporel.
- Double imposition à la sortie — La PV est d'abord imposée à l'IS dans la SCI, puis la distribution du produit net aux associés est soumise au PFU 30% ou au barème IR, ce qui génère un taux effectif pouvant dépasser 45%.
- Déficit foncier impossible en IS — En IS, le déficit réduit le résultat fiscal de la SCI mais ne peut pas s'imputer sur le revenu global de l'associé (contrairement au déficit foncier en IR, imputable à hauteur de 10 700 €/an).
- Obligations comptables renforcées — La SCI à l'IS doit tenir une comptabilité d'engagement complète (bilan, compte de résultat, annexe), établir des déclarations fiscales (2065, 2033), ce qui engendre des frais d'expert-comptable de 1 500 à 3 000 €/an.
- Trésorerie piégée dans la SCI — Le résultat net après IS n'est pas automatiquement disponible pour l'associé. Il reste dans la SCI tant qu'il n'est pas distribué, et chaque distribution déclenche une imposition supplémentaire (PFU ou barème).
- CRL 2,5% en SCI IS — Les SCI à l'IS louant des locaux à usage d'habitation sont redevables de la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) de 2,5% sur les loyers encaissés (art. 234 nonies CGI). Ce simulateur ne l'intègre pas pour simplifier mais c'est un surcoût à ne pas négliger.
- Impact IFI — Les parts de SCI IS sont évaluées à leur valeur vénale réelle pour l'IFI, sans possibilité de décoter au motif de l'illiquidité (CE, 10 février 2017, n° 387960).
- Abus de droit — Si la SCI IS est constituée dans le seul but d'amortir le bien sans réelle substance économique, l'administration peut requalifier le montage en abus de droit (art. L64 LPF). La jurisprudence du Conseil d'État est stricte sur les montages à visée exclusivement fiscale.
⚠️ Points de vigilance
- Piège de l'amortissement à la revente — En régime IS, l'amortissement réduit la valeur nette comptable (VNC). La plus-value de cession est calculée sur la différence entre le prix de vente et cette VNC très basse, ce qui peut générer une imposition massive à la sortie.
- Option IS irrévocable — L'option pour l'IS (art. 206-3 CGI) est définitive : il n'est pas possible de revenir au régime IR une fois l'option exercée. Ce choix engage la SCI et ses associés pour toute la durée de vie de la société.
- Double imposition en IS — Le résultat est d'abord soumis à l'IS (15 % puis 25 %), puis la distribution aux associés supporte la flat tax (30 %) ou le barème IR + PS. Le taux effectif combiné peut dépasser 45 %.
- Pas d'abattement pour durée de détention en IS — Contrairement au régime IR des particuliers (exonération totale après 22 ans d'IR et 30 ans de PS), la SCI à l'IS ne bénéficie d'aucun abattement temporel sur la plus-value de cession.
- Hypothèses de valorisation — Le comparatif IR/IS est très sensible au taux de revalorisation du bien et à la durée de détention. Testez plusieurs scénarios (0 %, 1 %, 2 % par an) pour mesurer la robustesse du résultat.
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages de l'IS
- Amortissement du bâti → réduction significative du résultat fiscal annuel
- Taux IS réduit à 15% jusqu'à 42 500 € de résultat
- Report déficitaire illimité dans le temps
- Lissage fiscal : l'impôt est calibré sur le résultat réel après charges et amortissement
- Possibilité de capitaliser dans la SCI (réinvestissement) sans imposition immédiate
- Déductibilité élargie des charges (frais financiers, provisions, etc.)
❌ Inconvénients de l'IS
- Plus-value calculée sur la VNC → imposition massive à la revente
- Pas d'abattement pour durée de détention sur la PV
- Double imposition : IS sur le résultat + PFU/barème sur la distribution
- Option irrévocable — impossible de revenir à l'IR
- Obligations comptables coûteuses (expert-comptable)
- Trésorerie « piégée » dans la SCI si non distribuée
📚 Références légales
- Art. 8 CGI — Transparence fiscale des sociétés civiles (régime par défaut)
- Art. 206-3 CGI — Assujettissement volontaire des SCI à l'IS
- Art. 239 CGI — Caractère irrévocable de l'option IS
- Art. 39 CGI — Règles d'amortissement des actifs immobilisés
- Art. 150 V à 150 VH CGI — Régime des plus-values immobilières des particuliers (IR)
- Art. 219-I CGI — Taux de l'impôt sur les sociétés (15% / 25%)
- Art. 234 nonies CGI — Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL 2,5%)
- BOI-BIC-AMT-10 — Doctrine sur l'amortissement des immobilisations corporelles par composants
- BOI-RFPI-PVI-20-10 — Abattements pour durée de détention sur les PV immobilières des particuliers
⏳ Échéances et seuils
- IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
- Le taux réduit d'IS à 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice pour les PME (CA < 10 M€, capital détenu à 75 % par des personnes physiques).
- Amortissement : durée comptable du bien
- En SCI IS, l'immeuble est amortissable (hors terrain, ~15-20 % de la valeur). La durée d'amortissement est généralement de 25 à 40 ans pour la structure, 10 à 15 ans pour les composants.
📝 Glossaire
- VNC (Valeur Nette Comptable)
- Valeur d'un actif inscrite au bilan, égale au prix d'acquisition diminué des amortissements cumulés. C'est la base de calcul de la plus-value en régime IS.
- Amortissement par composants
- Méthode comptable obligatoire (PCG) décomposant un immeuble en éléments ayant des durées de vie différentes (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun amorti linéairement sur sa durée propre.
- Transparence fiscale
- Régime dans lequel la société n'est pas elle-même imposée : les résultats sont directement imposés entre les mains des associés à proportion de leurs parts. C'est le régime par défaut des SCI (art. 8 CGI).
- Plus-value professionnelle
- Plus-value constatée lors de la cession d'un actif inscrit au bilan d'une société soumise à l'IS. Calculée comme la différence entre le prix de cession et la VNC, sans abattement pour durée de détention.
- PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)
- Flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable par défaut aux revenus de capitaux mobiliers, dont les dividendes distribués par une SCI IS à ses associés personnes physiques.
- Prélèvements sociaux
- Cotisations sociales sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2% : CSG 9,2%, CRDS 0,5%, prélèvement de solidarité 7,5%.
- Quote-part terrain
- Part du prix d'acquisition correspondant au terrain, non amortissable en comptabilité. Généralement estimée entre 10% et 30% selon la localisation du bien (plus élevée en zone urbaine dense).
- Report déficitaire
- En IS, les déficits fiscaux peuvent être reportés en avant sans limitation de durée, et imputés sur les bénéfices futurs dans la limite de 1 M€ + 50% du bénéfice excédant ce seuil (art. 209 I CGI).
- Surtaxe PV immobilière
- Taxe additionnelle de 2% à 6% applicable aux plus-values nettes imposables des particuliers dépassant 50 000 €, après application des abattements pour durée de détention (art. 1609 nonies G CGI).
- Boni de liquidation
- Somme distribuée aux associés lors de la dissolution d'une société, correspondant à l'actif net après remboursement du capital. Imposé comme un dividende (PFU ou barème).