🏠 Accueil

🏠 Revenus Fonciers

Comparez Micro-foncier vs Régime Réel et optimisez votre imposition

💰 Revenus fonciers

€
€

SCPI, SCI, autres biens locatifs...

€

Déficit des années précédentes non encore imputé

📋 Charges déductibles (Régime Réel)

€
€
€
€
€
€
€
€

📊 Votre situation fiscale

Taux d'imposition global : (TMI + PS 17,2%)
📘 Micro-foncier ✓ Optimal
Revenus bruts
Abattement 30%
Base imposable
IR ()
PS (17,2%)
Impôt total
📙 Régime Réel ✓ Optimal
Revenus bruts
Charges déduites
Revenu net
IR ()
PS (17,2%)
Impôt total
🏆
Économie : /an
🎯 Seuil de rentabilité micro/réel

Vos charges () dépassent le seuil de (30% des revenus). Le réel est plus avantageux. Vos charges () sont inférieures au seuil de (30% des revenus). Le micro-foncier est suffisant.

📉 Déficit foncier :
Imputable sur revenu global :
Économie d'IR :
Reportable (10 ans) :

📊 Détail des charges (Réel)

Financières
Exploitation
Travaux
Total

📈 Taux d'imposition effectif

Micro-foncier
Régime Réel

Taux marginal théorique : (TMI + PS)

📖 En savoir plus sur Revenus fonciers (micro vs réel) : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Revenus Fonciers

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Les revenus fonciers sont les revenus tirés de la location nue de biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu selon deux régimes possibles.

Ce simulateur compare le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) et le régime réel (déduction des charges réelles) pour déterminer le plus avantageux.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le simulateur calcule l'impôt dû dans chaque régime et identifie le plus favorable.

Micro-foncier : Revenu imposable = Loyers × 70%
Régime réel : Revenu imposable = Loyers − Charges déductibles

Le micro-foncier est réservé aux revenus fonciers ≤ 15 000 €/an. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires bailleurs en location nue souhaitant optimiser leur fiscalité
  • Investisseurs immobiliers évaluant la rentabilité nette de leurs biens
  • Contribuables hésitant entre micro-foncier et régime réel
  • CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix de régime

⚠️ Points de vigilance

  • Engagement 3 ans : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans
  • Plafond micro-foncier : 15 000 € de revenus bruts, tous biens confondus
  • Déficit foncier : Limité à 10 700 €/an imputable sur le revenu global
  • Intérêts d'emprunt : Déductibles mais n'entrent pas dans le calcul du déficit imputable sur le revenu global
  • Conservation des justificatifs : Obligatoire pendant 3 ans minimum au régime réel

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Micro-foncier

  • Simplicité déclarative (formulaire 2042)
  • Abattement automatique de 30%
  • Pas de justificatifs à conserver
  • Idéal si peu de charges

❌ Régime Réel

  • Déclaration détaillée (formulaire 2044)
  • Déduction des charges réelles
  • Déficit foncier possible
  • Avantageux si charges > 30%

📚 Références légales

  • Art. 14 CGI — Définition des revenus fonciers
  • Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%, plafond 15 000 €)
  • Art. 31 CGI — Charges déductibles au régime réel
  • Art. 156-I-3° CGI — Imputation du déficit foncier (10 700 €/an)
  • BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers

⏳ Échéances et seuils

Micro-foncier : plafond de 15 000 € de recettes
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.
Abattement micro-foncier : 30 %
L'abattement de 30 % couvre forfaitairement l'ensemble des charges (travaux, intérêts, assurances). Si les charges réelles dépassent 30 %, le régime réel est plus avantageux.

📝 Glossaire

Revenus fonciers
Revenus tirés de la location nue de biens immobiliers, imposables à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers.
Micro-foncier
Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts, applicable si revenus ≤ 15 000 €/an.
Régime réel
Régime permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) des revenus fonciers bruts.
Déficit foncier
Situation où les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, permettant une réduction de l'impôt global.
Charges déductibles
Dépenses liées au bien loué : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
Formulaire 2044
Déclaration des revenus fonciers au régime réel, annexée à la déclaration de revenus principale.