Définition
Ce simulateur compare les deux régimes d'imposition des revenus fonciers (location nue) : le régime micro-foncier avec son abattement forfaitaire et le régime réel avec déduction des charges justifiées. Il chiffre l'imposition résultante dans chacun des deux régimes et identifie celui qui génère le moindre coût fiscal pour le bailleur.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit les loyers annuels bruts encaissés, la liste détaillée des charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion, provisions copropriété), sa tranche marginale d'imposition et, le cas échéant, un déficit foncier reportable. Le simulateur calcule d'une part le revenu imposable en micro-foncier (après abattement de 30 %), d'autre part le résultat net en régime réel, et restitue l'impôt total (IR + prélèvements sociaux) dans chaque option.
Micro_foncier : Revenu_imposable = Loyers × 70 % Regime_reel : Revenu_imposable = Loyers moins Sigma charges_deductibles (+ deficit reporte) Impot_total = Revenu_imposable × (TMI + 17,2 % PS)
Pour qui
- Propriétaires bailleurs en location nue souhaitant optimiser leur fiscalité
- Investisseurs immobiliers évaluant la rentabilité nette de leurs biens
- Contribuables hésitant entre micro-foncier et régime réel
- CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix de régime
Avantages
- Chiffre l'écart d'imposition entre micro-foncier et régime réel pour le niveau de charges réel du bailleur
- Identifie le seuil de charges au-delà duquel le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire de 30 %
- Intègre le déficit foncier reportable et son imputation sur le revenu global dans la limite annuelle autorisée
- Permet de tester plusieurs scénarios de travaux pour anticiper leur impact fiscal l'année de paiement
Inconvénients
- Ne vérifie pas l'éligibilité de chaque charge au régime réel : l'utilisateur reste responsable de la qualification des dépenses
- Le simulateur applique le plafond de 10 700 € au déficit foncier imputé sur le revenu global, mais ne gère pas le report sur 10 ans des excédents
- Ne traite pas les dispositifs dérogatoires (Borloo, Cosse, Loc'Avantages, Denormandie) qui ont leurs propres règles d'imputation
- Raisonne sur une année isolée : la décision micro / réel engage sur trois ans et demande une projection pluriannuelle si les travaux sont cycliques
Points de vigilance
- Le régime micro-foncier est plafonné à 15 000 € de loyers annuels : au-delà, le régime réel s'impose obligatoirement
- L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans — le simulateur éclaire le choix mais l'engagement doit être anticipé
- Le déficit foncier s'impute dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global : le simulateur applique ce plafond mais ne gère pas le report des excédents au-delà de l'année courante
- Les charges déductibles sont soumises à des conditions précises (travaux d'entretien vs travaux de construction, date de paiement) que le simulateur ne vérifie pas pièce par pièce
- Le simulateur ne modélise pas le régime spécifique Borloo / Cosse / Loc'Avantages qui peut s'appliquer en parallèle sous conditions
Échéances et seuils
- Micro-foncier : plafond de 15 000 € de recettes — Le régime micro-foncier s'applique de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement.
- Abattement micro-foncier : 30 % — L'abattement de 30 % couvre forfaitairement l'ensemble des charges (travaux, intérêts, assurances). Si les charges réelles dépassent 30 %, le régime réel est plus avantageux.
Références légales
- Art. 14 CGI — Définition des revenus fonciers
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%, plafond 15 000 €)
- Art. 31 CGI — Charges déductibles au régime réel
- Art. 156-I-3° CGI — Imputation du déficit foncier (10 700 €/an)
- BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers
Glossaire
- Revenus fonciers — Revenus tirés de la location nue de biens immobiliers, imposables à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers.
- Micro-foncier — Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts, applicable si revenus ≤ 15 000 €/an.
- Régime réel — Régime permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) des revenus fonciers bruts.
- Déficit foncier — Situation où les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, permettant une réduction de l'impôt global.
- Charges déductibles — Dépenses liées au bien loué : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
- Formulaire 2044 — Déclaration des revenus fonciers au régime réel, annexée à la déclaration de revenus principale.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)