Rendement Locatif

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement d'un investissement locatif sous ses différentes formes — rendement brut, net, net net après impôts — afin de donner une vision complète de la rentabilité réelle d'un bien. Il intègre l'ensemble des charges (taxe foncière, copropriété, entretien, vacance locative) et la fiscalité applicable selon le régime choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP).

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition tous frais inclus, les loyers annuels attendus, les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative, entretien), le taux de vacance locative estimé, le régime fiscal et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule successivement le rendement brut (loyers / prix), le rendement net (après charges), et le rendement net net (après impôts et prélèvements sociaux), puis restitue les trois valeurs pour une vision comparative.

Rendement brut = Loyers annuels / Prix acquisition FAI — Net = (Loyers − Charges) / Prix — Net net = (Loyers − Charges − Impôts) / Prix

À qui s'adresse ce simulateur ?

• Investisseurs immobiliers évaluant un bien avant achat
• Propriétaires bailleurs analysant la rentabilité de leur patrimoine
• Primo-accédants hésitant entre achat résidentiel et locatif
• CGP et agents immobiliers conseillant leurs clients

Échéances et seuils

Micro-foncier

abattement 30 % — seuil 15 000 €/an (location nue) : En location nue, le régime micro-foncier s'applique si les recettes brutes annuelles sont inférieures à 15 000 €. L'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble des charges. Si les charges réelles dépassent 30 % des recettes, le régime réel est plus avantageux. En meublé micro-BIC, l'abattement est de 50 % (recettes < 77 700 €) ou 71 % pour les meublés de tourisme classés. Art. 32 CGI.

Rendement brut

loyers annuels / prix d'achat × 100 : Le rendement brut est le premier indicateur de rentabilité : il divise les loyers annuels théoriques par le prix d'achat du bien (sans les frais). Simple et rapide, il permet de comparer rapidement plusieurs biens. Sa limite est qu'il ignore les charges, la vacance, la fiscalité et les frais d'acquisition. Un rendement brut > 7 % est généralement considéré comme attractif, mais le net-net sera toujours très inférieur.

Rendement net de charges

(loyers − charges) / investissement total × 100 : Le rendement net de charges intègre toutes les dépenses récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, GLI, frais de gestion, provision travaux) ainsi que la vacance locative. Il est calculé sur l'investissement total (prix + frais de notaire + travaux + frais d'agence), donnant une vision plus réaliste que le rendement brut. Art. 31 CGI (charges déductibles au réel).

Rendement net-net

(loyers − charges − impôts) / investissement total × 100 : Le rendement net-net est le rendement réel après fiscalité : il soustrait l'impôt sur les revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %) calculé sur la base imposable (micro-foncier : 70 % des loyers nets ; réel : loyers nets − charges). C'est la métrique la plus pertinente pour comparer l'immobilier locatif à d'autres placements. Un rendement net-net > 5 % est considéré comme bon dans les grandes villes.

Taxe foncière

1 à 2 mois de loyer en moyenne, variation forte selon communes : La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire, qu'il occupe ou loue le bien. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien × le taux voté par la commune et les collectivités locales. En moyenne nationale, elle représente 1 à 2 mois de loyer, mais peut atteindre 3 mois dans certaines communes qui ont fortement augmenté leur taux. Art. 1380 et s. CGI.

Références légales

• Art. 14 CGI — Revenus fonciers imposables
• Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
• Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
• Art. 1380 et s. CGI — Taxe foncière sur les propriétés bâties
• Loi n°89-462 — Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
• BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers

Glossaire

Rendement brut

Ratio loyers annuels bruts / prix d'achat × 100. Indicateur de comparaison rapide entre biens, mais trompeur car il ignore les charges (environ 25–35 % des loyers bruts en moyenne), les frais d'acquisition et la fiscalité. Ne pas confondre avec le rendement réel.

Rendement net de charges

Ratio (loyers nets de vacance − toutes charges annuelles) / investissement total × 100. Intègre copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion et provision travaux. Généralement inférieur de 2 à 3 points au rendement brut selon le niveau de charges et la vacance.

Rendement net-net

Rendement après déduction de toutes les charges ET de l'impôt sur les revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %). Le rendement réel qui reste dans la poche de l'investisseur. Un écart de 1 à 2 points entre le net-charges et le net-net est courant pour un contribuable au TMI de 30 %.

TMI — Tranche Marginale d'Imposition

Taux d'imposition applicable à la dernière tranche de revenus du foyer fiscal. Les revenus fonciers s'ajoutent aux autres revenus et sont imposés au TMI correspondant. Pour l'immobilier locatif, les prélèvements sociaux (17,2 %) s'ajoutent systématiquement au TMI, ce qui donne un prélèvement global de 47,2 % au TMI 30 %.

Micro-foncier

Régime fiscal simplifié applicable en location nue si les recettes brutes annuelles sont inférieures à 15 000 €. L'abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers bruts, sans justification des charges réelles. Avantageux si les charges réelles sont inférieures à 30 %. Au-delà du seuil ou si les charges sont supérieures, le régime réel (art. 31 CGI) est plus favorable.

Cash-flow

Flux de trésorerie net mensuel ou annuel généré par l'investissement : loyers encaissés − charges − mensualités de crédit éventuelles − impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. Un cash-flow négatif (effort d'épargne) est fréquent dans les grandes villes où les prix sont élevés par rapport aux loyers. La recherche du cash-flow positif ne doit pas éclipser le potentiel de plus-value à la revente.

Vacance locative

Période pendant laquelle le bien est inoccupé et ne génère aucun loyer : entre deux locataires, travaux, difficulté de mise en location. Elle représente en moyenne 5 à 10 % des loyers annuels bruts. La GLI (Garantie Loyers Impayés) couvre les impayés mais pas la vacance. Une bonne localisation et un loyer au prix du marché limitent la vacance.