Rendement Locatif
Calculez la rentabilité brute, nette de charges et nette-nette de fiscalité de votre investissement locatif.
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Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur chiffre le rendement d'un investissement locatif sous ses différentes formes — rendement brut, net, net net après impôts — afin de donner une vision complète de la rentabilité réelle d'un bien. Il intègre l'ensemble des charges (taxe foncière, copropriété, entretien, vacance locative) et la fiscalité applicable selon le régime choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP).
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'acquisition tous frais inclus, les loyers annuels attendus, les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative, entretien), le taux de vacance locative estimé, le régime fiscal et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule successivement le rendement brut (loyers / prix), le rendement net (après charges), et le rendement net net (après impôts et prélèvements sociaux), puis restitue les trois valeurs pour une vision comparative.
Rendement brut = Loyers annuels / Prix acquisition FAI — Net = (Loyers − Charges) / Prix — Net net = (Loyers − Charges − Impôts) / Prix
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs immobiliers évaluant un bien avant achat
- Propriétaires bailleurs analysant la rentabilité de leur patrimoine
- Primo-accédants hésitant entre achat résidentiel et locatif
- CGP et agents immobiliers conseillant leurs clients
Avantages et inconvénients
Avantages
- Distingue rendement brut (affichage), net (après charges) et net net (après impôts), seuls chiffres pertinents pour comparer des biens
- Intègre le taux de vacance locative et les charges non récupérables, souvent omis dans les calculs rapides
- Applique le régime fiscal choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP) pour un rendement net net réaliste
- Permet de tester plusieurs scénarios de loyer et de charges pour évaluer la sensibilité du rendement aux hypothèses
Inconvénients
- Le rendement calculé est indicatif — les charges réelles, la vacance et les travaux peuvent diverger de la projection initiale
- Ne chiffre pas la valorisation à la revente, composante majeure du rendement total sur longue durée
- Ne modélise pas l'effet de levier d'un financement à crédit, qui peut considérablement modifier la rentabilité des fonds propres engagés
- Ne traite pas la dimension qualitative (tension locative locale, cycle immobilier, évolution du quartier) qui conditionne la pérennité du rendement
Échéances et seuils
- Micro-foncier : abattement 30 %
- seuil 15 000 €/an (location nue) — En location nue, le régime micro-foncier s'applique si les recettes brutes annuelles sont inférieures à 15 000 €. L'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble des charges. Si les charges réelles dépassent 30 % des recettes, le régime réel est plus avantageux. En meublé micro-BIC, l'abattement est de 50 % (recettes jusqu'à 83 600 € pour les revenus 2026), sous réserve des règles propres aux meublés de tourisme. Art. 32 CGI.
- Rendement brut : loyers annuels / prix d'achat × 100
- Le rendement brut est le premier indicateur de rentabilité : il divise les loyers annuels théoriques par le prix d'achat du bien (sans les frais). Simple et rapide, il permet de comparer rapidement plusieurs biens. Sa limite est qu'il ignore les charges, la vacance, la fiscalité et les frais d'acquisition. Un rendement brut > 7 % est généralement considéré comme attractif, mais le net-net sera toujours très inférieur.
- Rendement net de charges : (loyers − charges) / investissement total × 100
- Le rendement net de charges intègre toutes les dépenses récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, GLI, frais de gestion, provision travaux) ainsi que la vacance locative. Il est calculé sur l'investissement total (prix + frais de notaire + travaux + frais d'agence), donnant une vision plus réaliste que le rendement brut. Art. 31 CGI (charges déductibles au réel).
- Rendement net-net : (loyers − charges − impôts) / investissement total × 100
- Le rendement net-net est le rendement réel après fiscalité : il soustrait l'impôt sur les revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %) calculé sur la base imposable (micro-foncier : 70 % des loyers nets ; réel : loyers nets − charges). C'est la métrique la plus pertinente pour comparer l'immobilier locatif à d'autres placements. Un rendement net-net > 5 % est considéré comme bon dans les grandes villes.
- Taxe foncière : 1 à 2 mois de loyer en moyenne, variation forte selon communes
- La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire, qu'il occupe ou loue le bien. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien × le taux voté par la commune et les collectivités locales. En moyenne nationale, elle représente 1 à 2 mois de loyer, mais peut atteindre 3 mois dans certaines communes qui ont fortement augmenté leur taux. Art. 1380 et s. CGI.
Points de vigilance
- Le rendement brut affiché dans les annonces immobilières est trompeur — il ne reflète pas la rentabilité réelle, qui peut être 30 à 50 % inférieure après charges et fiscalité
- Le taux de vacance locative saisi est une hypothèse — une vacance prolongée (tension locative faible, locataire défaillant) peut significativement dégrader le rendement réel
- Les charges d'entretien et les gros travaux (ravalement, chaudière, toiture) ne se produisent pas chaque année mais doivent être lissés sur la durée de détention
- Le régime fiscal choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP micro ou réel) change significativement le rendement net net — à arbitrer selon le niveau de charges et la TMI
- Le simulateur ne chiffre pas la valorisation du bien à la revente, qui est une composante majeure du rendement global sur longue durée
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Barème progressif de l'impôt sur le revenu
Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.
| Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025) | - 0 €
- Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
- Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
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| Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025) | - 11 600 €
- Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
- Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
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| Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025) | - 29 579 €
- Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
- Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
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| Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025) | - 84 577 €
- Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
- Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
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| Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025) | - 181 917 €
- Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %
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Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Micro-BIC des locations meublées
Seuils de recettes et abattements forfaitaires du micro-BIC par type de location meublée (revenus 2026-2028).
| Micro-BIC longue durée | - seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an
- abattement forfaitaire : 50 %
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| Micro-BIC tourisme classé | - seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an
- abattement forfaitaire : 50 %
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| Micro-BIC tourisme non classé | - seuil de recettes (revenus 2026) : 15 000 €/an
- abattement forfaitaire : 30 %
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Source : CGI art. 50-0 (loi 2024-1039 art. 7) ; BOFiP ACTU-2025-00127 (19/08/2026) ; service-public A18880 (27/07/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Régime d'imposition des revenus fonciers
Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.
| Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier | - 15 000 €/an
- Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
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| Option irrévocable pour le régime réel | 3 ans |
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Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026
Voir le barème complet →
Références légales
- Art. 14 CGI — Revenus fonciers imposables
- Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30 %)
- Art. 1380 et s. CGI — Taxe foncière sur les propriétés bâties
- Loi n°89-462 — Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
- BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers
Glossaire
- Rendement brut
- Loyers annuels rapportés au prix d'acquisition, avant charges, vacance et impôts.
- Rendement net de charges
- Ratio (loyers nets de vacance − toutes charges annuelles) / investissement total × 100. Intègre copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion et provision travaux. Généralement inférieur de 2 à 3 points au rendement brut selon le niveau de charges et la vacance.
- Rendement net-net
- Rendement net diminué de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 % en location nue) : ce qui reste réellement à l'investisseur.
- TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
- Taux de la tranche du barème de l'impôt sur le revenu où tombe le dernier euro de revenu du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) : c'est le taux qui s'applique à un revenu supplémentaire ou à une charge déductible.
- Micro-foncier
- Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Cash-flow
- Flux de trésorerie d'un investissement sur une période : revenus encaissés moins charges, mensualités de crédit et impôts. Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne.
- Vacance locative
- Période pendant laquelle le bien n'est pas loué et ne génère donc aucun revenu.
Questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ?
On retire des loyers annuels les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et la vacance, puis on divise par le coût total d'acquisition, frais et travaux compris. Le rendement net net retranche en plus l'impôt et les prélèvements sociaux.
Pourquoi le rendement brut affiché dans les annonces immobilières est-il trompeur ?
Il rapporte les loyers au seul prix d'achat, sans tenir compte des charges, de la vacance, des frais d'acquisition ni de l'impôt. La rentabilité réellement perçue par le bailleur est donc sensiblement plus basse que ce chiffre.
Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif en location nue ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les loyers, tandis que le régime réel déduit les charges effectivement payées : ce dernier devient plus intéressant lorsque les charges dépassent l'abattement. La location meublée relève quant à elle des BIC.
Comment intégrer la vacance locative dans un calcul de rentabilité ?
En retenant chaque année une période sans loyer, estimée d'après la tension locative locale et la rotation des locataires. Une bonne localisation et un loyer au prix du marché la réduisent ; la garantie loyers impayés, elle, ne la couvre pas.
Le simulateur de rendement locatif tient-il compte du crédit et de la revente ?
Non : il calcule le rendement brut, net et net net à partir du prix et des loyers, sans l'effet de levier d'un crédit ni la plus-value à la revente. Ces deux éléments pèsent pourtant sur la rentabilité réelle des fonds engagés.