Définition
Ce simulateur chiffre le rendement d'un investissement locatif sous ses différentes formes — rendement brut, net, net net après impôts — afin de donner une vision complète de la rentabilité réelle d'un bien. Il intègre l'ensemble des charges (taxe foncière, copropriété, entretien, vacance locative) et la fiscalité applicable selon le régime choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP).
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'acquisition tous frais inclus, les loyers annuels attendus, les charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative, entretien), le taux de vacance locative estimé, le régime fiscal et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule successivement le rendement brut (loyers / prix), le rendement net (après charges), et le rendement net net (après impôts et prélèvements sociaux), puis restitue les trois valeurs pour une vision comparative.
Rendement brut = Loyers annuels / Prix acquisition FAI — Net = (Loyers − Charges) / Prix — Net net = (Loyers − Charges − Impôts) / Prix
Pour qui
- Investisseurs immobiliers évaluant un bien avant achat
- Propriétaires bailleurs analysant la rentabilité de leur patrimoine
- Primo-accédants hésitant entre achat résidentiel et locatif
- CGP et agents immobiliers conseillant leurs clients
Avantages
- Distingue rendement brut (affichage), net (après charges) et net net (après impôts), seuls chiffres pertinents pour comparer des biens
- Intègre le taux de vacance locative et les charges non récupérables, souvent omis dans les calculs rapides
- Applique le régime fiscal choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP) pour un rendement net net réaliste
- Permet de tester plusieurs scénarios de loyer et de charges pour évaluer la sensibilité du rendement aux hypothèses
Inconvénients
- Le rendement calculé est indicatif — les charges réelles, la vacance et les travaux peuvent diverger de la projection initiale
- Ne chiffre pas la valorisation à la revente, composante majeure du rendement total sur longue durée
- Ne modélise pas l'effet de levier d'un financement à crédit, qui peut considérablement modifier la rentabilité des fonds propres engagés
- Ne traite pas la dimension qualitative (tension locative locale, cycle immobilier, évolution du quartier) qui conditionne la pérennité du rendement
Points de vigilance
- Le rendement brut affiché dans les annonces immobilières est trompeur — il ne reflète pas la rentabilité réelle, qui peut être 30 à 50 % inférieure après charges et fiscalité
- Le taux de vacance locative saisi est une hypothèse — une vacance prolongée (tension locative faible, locataire défaillant) peut significativement dégrader le rendement réel
- Les charges d'entretien et les gros travaux (ravalement, chaudière, toiture) ne se produisent pas chaque année mais doivent être lissés sur la durée de détention
- Le régime fiscal choisi (micro-foncier, régime réel, LMNP micro ou réel) change significativement le rendement net net — à arbitrer selon le niveau de charges et la TMI
- Le simulateur ne chiffre pas la valorisation du bien à la revente, qui est une composante majeure du rendement global sur longue durée
Échéances et seuils
- Micro-foncier : abattement 30 % — seuil 15 000 €/an (location nue) — En location nue, le régime micro-foncier s'applique si les recettes brutes annuelles sont inférieures à 15 000 €. L'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir l'ensemble des charges. Si les charges réelles dépassent 30 % des recettes, le régime réel est plus avantageux. En meublé micro-BIC, l'abattement est de 50 % (recettes jusqu'à 83 600 € pour les revenus 2026), sous réserve des règles propres aux meublés de tourisme. Art. 32 CGI.
- Rendement brut : loyers annuels / prix d'achat × 100 — Le rendement brut est le premier indicateur de rentabilité : il divise les loyers annuels théoriques par le prix d'achat du bien (sans les frais). Simple et rapide, il permet de comparer rapidement plusieurs biens. Sa limite est qu'il ignore les charges, la vacance, la fiscalité et les frais d'acquisition. Un rendement brut > 7 % est généralement considéré comme attractif, mais le net-net sera toujours très inférieur.
- Rendement net de charges : (loyers − charges) / investissement total × 100 — Le rendement net de charges intègre toutes les dépenses récurrentes (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, GLI, frais de gestion, provision travaux) ainsi que la vacance locative. Il est calculé sur l'investissement total (prix + frais de notaire + travaux + frais d'agence), donnant une vision plus réaliste que le rendement brut. Art. 31 CGI (charges déductibles au réel).
- Rendement net-net : (loyers − charges − impôts) / investissement total × 100 — Le rendement net-net est le rendement réel après fiscalité : il soustrait l'impôt sur les revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %) calculé sur la base imposable (micro-foncier : 70 % des loyers nets ; réel : loyers nets − charges). C'est la métrique la plus pertinente pour comparer l'immobilier locatif à d'autres placements. Un rendement net-net > 5 % est considéré comme bon dans les grandes villes.
- Taxe foncière : 1 à 2 mois de loyer en moyenne, variation forte selon communes — La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire, qu'il occupe ou loue le bien. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien × le taux voté par la commune et les collectivités locales. En moyenne nationale, elle représente 1 à 2 mois de loyer, mais peut atteindre 3 mois dans certaines communes qui ont fortement augmenté leur taux. Art. 1380 et s. CGI.
Références légales
- Art. 14 CGI — Revenus fonciers imposables
- Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30 %)
- Art. 1380 et s. CGI — Taxe foncière sur les propriétés bâties
- Loi n°89-462 — Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
- BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers
Glossaire
- Rendement brut — Loyers annuels rapportés au prix d'acquisition, avant charges, vacance et impôts.
- Rendement net de charges — Ratio (loyers nets de vacance − toutes charges annuelles) / investissement total × 100. Intègre copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion et provision travaux. Généralement inférieur de 2 à 3 points au rendement brut selon le niveau de charges et la vacance.
- Rendement net-net — Rendement net diminué de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 % en location nue) : ce qui reste réellement à l'investisseur.
- TMI (Tranche Marginale d'Imposition) — Taux de la tranche du barème de l'impôt sur le revenu où tombe le dernier euro de revenu du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) : c'est le taux qui s'applique à un revenu supplémentaire ou à une charge déductible.
- Micro-foncier — Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Cash-flow — Flux de trésorerie d'un investissement sur une période : revenus encaissés moins charges, mensualités de crédit et impôts. Positif, l'investissement s'autofinance ; négatif, il demande un effort d'épargne.
- Vacance locative — Période pendant laquelle le bien n'est pas loué et ne génère donc aucun revenu.
Questions fréquentes
- Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ? — On retire des loyers annuels les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et la vacance, puis on divise par le coût total d'acquisition, frais et travaux compris. Le rendement net net retranche en plus l'impôt et les prélèvements sociaux.
- Pourquoi le rendement brut affiché dans les annonces immobilières est-il trompeur ? — Il rapporte les loyers au seul prix d'achat, sans tenir compte des charges, de la vacance, des frais d'acquisition ni de l'impôt. La rentabilité réellement perçue par le bailleur est donc sensiblement plus basse que ce chiffre.
- Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif en location nue ? — Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire sur les loyers, tandis que le régime réel déduit les charges effectivement payées : ce dernier devient plus intéressant lorsque les charges dépassent l'abattement. La location meublée relève quant à elle des BIC.
- Comment intégrer la vacance locative dans un calcul de rentabilité ? — En retenant chaque année une période sans loyer, estimée d'après la tension locative locale et la rotation des locataires. Une bonne localisation et un loyer au prix du marché la réduisent ; la garantie loyers impayés, elle, ne la couvre pas.
- Le simulateur de rendement locatif tient-il compte du crédit et de la revente ? — Non : il calcule le rendement brut, net et net net à partir du prix et des loyers, sans l'effet de levier d'un crédit ni la plus-value à la revente. Ces deux éléments pèsent pourtant sur la rentabilité réelle des fonds engagés.
Ticket d'investissement
- Accessible à tous — Aucun capital minimum requis. Simulation de droits, calculs budgétaires courants.
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)
- Fonctionnaire / Agent public