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🏠 Rendement Locatif

Calculez la rentabilité réelle de votre investissement immobilier

🏡 Acquisition

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💶 Revenus locatifs

300 € 3 000 €
0% 20%

📋 Charges propriétaire

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€/an
€/an
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📊 Fiscalité

Brut
Net charges
Net-Net

💵 Cash-flow mensuel

Avant impôt
Après impôt

📋 Détail annuel

Investissement total
Loyers bruts +
Loyers nets (vacance %) +
Total charges -
Cash-flow avant impôt
Base imposable ()
Impôt (TMI % + PS 17.2%) -
Cash-flow net-net
📖 En savoir plus sur Rendement Locatif : guide complet, formule, FAQ

📚 Aide — Rendement Locatif

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Le rendement locatif mesure la rentabilité d'un investissement immobilier en rapportant les revenus générés au capital investi. Il existe plusieurs niveaux de calcul, du plus simple (brut) au plus complet (net-net), pour évaluer ce qui reste vraiment dans votre poche.

⚙️ Comment ça fonctionne

📊 Rendement brut

= Loyers annuels / Prix d'achat
Indicateur simple mais trompeur car il ignore les charges et les frais d'acquisition.

📉 Rendement net de charges

= (Loyers - Charges) / Investissement total
Plus réaliste, intègre toutes les charges récurrentes (taxe foncière, copropriété, assurances...).

💰 Rendement net-net

= (Loyers - Charges - Impôts) / Investissement total
Le "vrai" rendement, ce qui reste dans votre poche après fiscalité.

< 3% net-netFaible
3-5% net-netMoyen
5-7% net-netBon
>7% net-netExcellent
Rendement brut = Loyers annuels / Prix d'achat × 100
Rendement net = (Loyers − Charges) / (Prix + Frais) × 100
Rendement net-net = (Loyers − Charges − Impôts) / (Prix + Frais) × 100

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs immobiliers évaluant un bien avant achat
  • Propriétaires bailleurs analysant la rentabilité de leur patrimoine
  • Primo-accédants hésitant entre achat résidentiel et locatif
  • CGP et agents immobiliers conseillant leurs clients

⚠️ Points de vigilance

  • La vacance locative est souvent sous-estimée (prévoir 5-10%)
  • Les gros travaux à venir (toiture, façade) peuvent impacter la rentabilité
  • L'évolution du marché locatif et des loyers n'est pas garantie
  • Le potentiel de plus-value à la revente n'est pas intégré dans le rendement
  • Les impayés peuvent survenir malgré une GLI

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Revenus réguliers et prévisibles
  • Constitution de patrimoine
  • Effet de levier du crédit
  • Protection contre l'inflation
  • Avantages fiscaux possibles

❌ Inconvénients

  • Gestion locative chronophage
  • Risque de vacance/impayés
  • Fiscalité parfois lourde
  • Liquidité faible vs actions
  • Travaux imprévus

📚 Références légales

  • Art. 14 CGI — Revenus fonciers imposables
  • Art. 31 CGI — Charges déductibles des revenus fonciers
  • Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
  • Art. 1380 et s. CGI — Taxe foncière sur les propriétés bâties
  • Loi n°89-462 — Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
  • BOI-RFPI-BASE — Doctrine fiscale sur les revenus fonciers

⏳ Échéances et seuils

Micro-foncier : abattement 30 % (location nue)
En location nue avec recettes < 15 000 €, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre les charges. En meublé micro-BIC, l'abattement est de 50 % (recettes < 77 700 €).

📝 Glossaire

Rendement brut
Ratio loyers annuels / prix d'achat, sans tenir compte des charges ni de la fiscalité.
Rendement net-net
Rendement après déduction de toutes les charges ET de l'impôt. Le "vrai" rendement.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus. Détermine l'impôt sur les revenus fonciers.
Micro-foncier
Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 30% sur les loyers, si revenus fonciers < 15 000 €/an.
Cash-flow
Flux de trésorerie net généré par l'investissement (loyers - charges - crédit - impôts).
Vacance locative
Période pendant laquelle le bien n'est pas loué (entre deux locataires, travaux...).