Denormandie / Pinel
Simulez votre Denormandie (seul dispositif actif) ou Pinel en cours : réduction d'impôt annuelle, plafonds de loyers et de ressources locataires.
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Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur chiffre la réduction d'impôt Pinel (neuf) et Denormandie (ancien avec travaux) pour un investissement locatif dans le logement neuf ou rénové. Il applique les taux réduits en vigueur (12 %/18 %/21 % selon durée 6/9/12 ans pour Pinel+ et Denormandie ; 9 %/12 %/14 % pour le Pinel classique acquis en 2024, 10,5 %/15 %/17,5 % pour une acquisition en 2023, 12 %/18 %/21 % jusqu'en 2022), intègre le plafonnement global des niches fiscales et compare avec un investissement locatif classique.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix d'acquisition du bien (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²), la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), la zone géographique éligible (A bis, A, B1 pour Pinel), le type de dispositif (Pinel classique, Pinel+, Denormandie) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur applique le taux de réduction correspondant au dispositif et à la durée, chiffre la réduction annuelle (répartie sur la durée d'engagement), intègre le plafond global des niches fiscales et compare avec un investissement équivalent sans défiscalisation.
Réduction Pinel+ et Denormandie 6 ans = 12 % × Prix (2 %/an) — 9 ans = 18 % (2 %/an) — 12 ans = 21 % (2 % × 9 ans + 1 % × 3 ans). Sur 12 ans, le simulateur retient un engagement initial de 9 ans prorogé de 3 ans : réduction de 9 ans imputée par neuvièmes, puis le complément par tiers.
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Nouveaux investisseurs — Souhaitant défiscaliser dans l'ancien rénové via Denormandie (seul dispositif encore accessible)
- Investisseurs Pinel en cours d'engagement — Calculant leur réduction annuelle restante sur un bien acquis avant le 31/12/2024
- Contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30%) — Pour qui la réduction d'impôt génère un cash-flow positif
- CGP et conseillers patrimoniaux — Comparant les dispositifs pour orienter leurs clients vers Denormandie
Avantages et inconvénients
Avantages
- Chiffre la réduction d'impôt Pinel ou Denormandie avec le taux applicable selon durée et dispositif
- Applique le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € qui peut écrêter l'avantage attendu
- Projette l'avantage annuel réparti sur la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans)
- Compare avec un investissement locatif classique pour identifier la pertinence réelle de la défiscalisation
Inconvénients
- Ne vérifie pas l'éligibilité géographique (zones tendues) ni les plafonds de loyer et de ressources qui conditionnent tout le bénéfice
- Ne chiffre pas la probabilité de sous-performance liée à la qualité intrinsèque du bien (quartier, prestations, transport) souvent moindre en programmes Pinel
- L'engagement de location 6-12 ans rend le bien peu liquide : une vente avant terme entraîne la reprise de l'avantage avec intérêts
- Ne modélise pas le risque de vacance locative ou d'impayés, particulièrement sensible sur des biens à loyers plafonnés
Échéances et seuils
- Clôture du Pinel
- 31 décembre 2024 — Le dispositif Pinel+ a cessé d'accepter de nouveaux investissements au 31/12/2024 (LFI 2024, art. 168). Les engagements signés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction jusqu'à leur terme contractuel (6, 9 ou 12 ans).
- Fin du Denormandie
- 31 décembre 2027 — Le dispositif Denormandie est prorogé jusqu'au 31/12/2027. Tout acte d'acquisition signé avant cette date et respectant les conditions (travaux ≥ 25 %, commune éligible) ouvre droit à la réduction.
- Plafond d'investissement
- 300 000 € et 5 500 €/m² — La base de la réduction est doublement plafonnée : 300 000 € par an et par contribuable, et 5 500 €/m² de surface habitable. Maximum 2 logements par an. Ces plafonds s'appliquent aux deux dispositifs.
- Plafonnement niches fiscales
- 10 000 €/an — La réduction Pinel/Denormandie entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. La fraction excédentaire est définitivement perdue (pas de report possible).
- Plafonds de loyers 2026 (€/m² hors coef. de surface)
- Zone A bis : 19,71 €/m² — Zone A : 14,64 €/m² — Zone B1 : 11,80 €/m² — Zone B2 : 10,26 €/m² — Zone C : 10,26 €/m² (baux conclus en 2026). Ces plafonds sont révisés annuellement par décret.
Points de vigilance
- Le dispositif Pinel s'éteint fin 2024 pour les nouveaux investissements — le simulateur applique les règles en vigueur, à vérifier pour un engagement futur
- Le Pinel+ (ou « Pinel plus ») exige des critères de qualité renforcés (performance énergétique, surface minimale) — les logements non conformes subissent une baisse progressive des taux
- Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont stricts — le simulateur les applique mais le dépassement d'un seuil entraîne la perte de la réduction
- L'engagement de location est ferme pour la durée choisie : une vente ou occupation personnelle avant terme entraîne la reprise intégrale de la réduction d'impôt avec majoration
- Le Denormandie exige 25 % du prix total en travaux (incluant acquisition et travaux) — une dépense insuffisante fait perdre le bénéfice du régime
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Plafonnement global des avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu
Plafond général et plafond majoré (investissements outre-mer et SOFICA) ; la majoration est la différence des deux.
| Plafond global de droit commun | 10 000 € |
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| Plafond majoré (outre-mer, SOFICA) | 18 000 € |
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Source : CGI art. 200-0 A · en vigueur depuis le 1er janvier 2013 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Réduction d'impôt Pinel / Pinel+ / Denormandie
Taux selon la durée d'engagement, plafonds d'investissement, plafonds de loyer par zone (2026), coefficient de surface, zones et dates de fin, part de travaux Denormandie.
Afficher les 21 lignes du barème
| Pinel | taux de réduction, engagement 6 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 9 % prix revient |
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| Pinel | taux de réduction, engagement 9 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 12 % prix revient |
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| Pinel | taux de réduction, engagement 12 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 14 % prix revient |
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| Pinel Plus | taux de réduction, engagement 6 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 12 % prix revient |
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| Pinel Plus | taux de réduction, engagement 9 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 18 % prix revient |
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| Pinel Plus | taux de réduction, engagement 12 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 21 % prix revient |
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| Denormandie | taux de réduction, engagement 6 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 12 % prix revient |
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| Denormandie | taux de réduction, engagement 9 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 18 % prix revient |
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| Denormandie | taux de réduction, engagement 12 ans (acquisitions 2024 pour le Pinel) : 21 % prix revient |
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| Plafond annuel d'investissement par contribuable | - 300 000 €
- Plafond de prix par m² de surface habitable : 5 500 €/m²
- Nombre maximal de logements par an : 2 logements
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| Plafond de loyer mensuel hors charges 2026, zone A BIS (avant coefficient de surface) | 19,71 €/m²/mois |
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| Plafond de loyer mensuel hors charges 2026, zone A (avant coefficient de surface) | 14,64 €/m²/mois |
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| Plafond de loyer mensuel hors charges 2026, zone B1 (avant coefficient de surface) | 11,8 €/m²/mois |
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| Plafond de loyer mensuel hors charges 2026, zone B2 (avant coefficient de surface) | 10,26 €/m²/mois |
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| Plafond de loyer mensuel hors charges 2026, zone C (avant coefficient de surface) | 10,26 €/m²/mois |
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| Coefficient de surface = min(1,2 ; 0,7 + 19 / S) | - 1,2 coef
- Coefficient de surface : constante : 0,7 coef
- Coefficient de surface : numérateur divisé par la surface S : 19 m²
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| Pinel | zones éligibles : A BIS,A,B1 |
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| Denormandie | toutes zones (commune éligible) : A BIS,A,B1,B2,C |
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| Pinel | acquisitions jusqu'au : 31 décembre 2024 |
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| Denormandie | acquisitions jusqu'au : 31 décembre 2027 |
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| Denormandie | travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération : 25 % du coût |
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Source : CGI art. 199 novovicies ; ann. III art. 2 terdecies D ; BOI-BAREME-000017 (10/03/2026) ; BOI-IR-RICI-360-30 ; loi 2024-322 · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Références légales
- Art. 199 novovicies CGI — Dispositif Pinel et Pinel+ : réduction d'impôt pour investissement locatif neuf (clôturé au 31/12/2024)
- Art. 199 novovicies A CGI — Dispositif Denormandie : réduction d'impôt pour l'ancien avec travaux
- Art. 200-0 A CGI — Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an
- LFI 2024 (art. 168) — Non-prorogation du Pinel : extinction au 31/12/2024
- Décret n°2019-771 — Conditions d'éligibilité Denormandie, plafonds de loyers et de ressources
- BOI-IR-RICI-360 — Doctrine fiscale complète sur les dispositifs Pinel et Denormandie
- Art. 150 U CGI — Régime de plus-value immobilière applicable à la revente
Glossaire
- Denormandie
- Dispositif de réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement ancien avec travaux (≥ 25 % du coût total) dans les communes éligibles. Actif jusqu'au 31/12/2027. Taux : 12 / 18 / 21 % selon la durée d'engagement.
- Pinel+ (clôturé)
- Ancien dispositif de réduction d'impôt pour les logements neufs en zones tendues (A bis, A, B1), respectant les normes RE2020. Éteint au 31/12/2024 pour tout nouvel engagement.
- Zonage ABC
- Classification des communes selon la tension du marché locatif. Zone A bis (Paris et proche banlieue), Zone A (grandes agglomérations), Zone B1 (villes moyennes), Zones B2/C (reste du territoire, éligibles Denormandie uniquement).
- Coefficient de surface
- Facteur correctif appliqué au plafond de loyer au m² pour les petites surfaces : coef = min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Il majore le loyer au m² jusqu'à 20% pour les studios.
- Plafonnement des niches fiscales
- Limite annuelle de 10 000 € au cumul de la plupart des réductions et crédits d'impôt, portée à 18 000 € avec l'outre-mer et les SOFICA ; le Malraux en est exclu. L'excédent est perdu.
- Prix de revient éligible
- Base de calcul de la réduction : prix d'acquisition + travaux éligibles (Denormandie), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² de surface habitable.
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en Pinel ?
Plus pour un nouvel achat : le dispositif Pinel n'accepte plus de nouveaux investissements, mais les engagements pris avant sa fermeture continuent d'ouvrir droit à la réduction jusqu'au terme de la durée choisie. Pour un projet nouveau, c'est le dispositif Denormandie, dans l'ancien rénové, qui prend le relais.
Quelle différence entre Pinel et Denormandie ?
Le Pinel visait des logements neufs situés dans les zones où le marché locatif est tendu. Le Denormandie concerne l'achat d'un logement ancien dans une commune éligible, avec des travaux de rénovation représentant au moins un quart du coût total de l'opération. Les durées d'engagement de location sont les mêmes.
Que se passe-t-il si l'on vend un logement Denormandie avant la fin de l'engagement de location ?
La réduction d'impôt déjà obtenue est reprise par l'administration, sauf cas prévus par la loi comme l'invalidité, le licenciement ou le décès. Il en va de même si le logement cesse d'être loué dans les conditions requises, par exemple parce que le propriétaire l'occupe lui-même.
Comment sont fixés les loyers en Pinel et en Denormandie ?
Le loyer ne peut pas dépasser un plafond au mètre carré fixé selon la zone, corrigé par un coefficient qui avantage les petites surfaces. Le locataire doit en outre avoir des ressources inférieures à un plafond et ne pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
La réduction Denormandie entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?
Oui, elle s'additionne aux autres réductions et crédits d'impôt du foyer dans le plafond global des avantages fiscaux. La fraction qui dépasse ce plafond est perdue, tout comme celle qui excède l'impôt dû pour l'année.
Que calcule le simulateur Pinel et Denormandie ?
Il chiffre la réduction d'impôt selon le dispositif et la durée d'engagement, tient compte du plafonnement des niches fiscales et compare le résultat avec un investissement locatif sans avantage fiscal. L'éligibilité géographique de la commune reste à vérifier de votre côté.