Denormandie / Pinel

Simulez votre Denormandie (seul dispositif actif) ou Pinel en cours : réduction d'impôt annuelle, plafonds de loyers et de ressources locataires.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la réduction d'impôt Pinel (neuf) et Denormandie (ancien avec travaux) pour un investissement locatif dans le logement neuf ou rénové. Il applique les taux réduits en vigueur (12 %/18 %/21 % selon durée 6/9/12 ans pour Pinel classique ; 12 %/18 %/21 % pour Denormandie), intègre le plafonnement global des niches fiscales et compare avec un investissement locatif classique.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition du bien (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²), la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), la zone géographique éligible (A bis, A, B1 pour Pinel), le type de dispositif (Pinel classique, Pinel+, Denormandie) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur applique le taux de réduction correspondant au dispositif et à la durée, chiffre la réduction annuelle (répartie sur la durée d'engagement), intègre le plafond global des niches fiscales et compare avec un investissement équivalent sans défiscalisation.

Réduction Pinel 6 ans = 12 % × Prix (2 %/an) — 9 ans = 18 % (2 %/an) — 12 ans = 21 % (2 % × 9 ans + 1 % × 3 ans)

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Nouveaux investisseurs — Souhaitant défiscaliser dans l'ancien rénové via Denormandie (seul dispositif encore accessible)
  • Investisseurs Pinel en cours d'engagement — Calculant leur réduction annuelle restante sur un bien acquis avant le 31/12/2024
  • Contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30%) — Pour qui la réduction d'impôt génère un cash-flow positif
  • CGP et conseillers patrimoniaux — Comparant les dispositifs pour orienter leurs clients vers Denormandie

Échéances et seuils

Clôture du Pinel — 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel+ a cessé d'accepter de nouveaux investissements au 31/12/2024 (LFI 2024, art. 168). Les engagements signés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction jusqu'à leur terme contractuel (6, 9 ou 12 ans).
Fin du Denormandie — 31 décembre 2026
Le dispositif Denormandie est prorogé jusqu'au 31/12/2026. Tout acte d'acquisition signé avant cette date et respectant les conditions (travaux ≥ 25%, commune éligible) ouvre droit à la réduction.
Plafond d'investissement — 300 000 € et 5 500 €/m²
La base de la réduction est doublement plafonnée : 300 000 € par an et par contribuable, et 5 500 €/m² de surface habitable. Maximum 2 logements par an. Ces plafonds s'appliquent aux deux dispositifs.
Plafonnement niches fiscales — 10 000 €/an
La réduction Pinel/Denormandie entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. La fraction excédentaire est définitivement perdue (pas de report possible).
Plafonds de loyers 2026 (€/m² hors coef. de surface)
Zone A bis : 18,89 €/m² — Zone A : 14,03 €/m² — Zone B1 : 11,31 €/m² — Zone B2 : 9,83 €/m² — Zone C : 9,83 €/m². Ces plafonds sont révisés annuellement par décret.

Points de vigilance

  • Le dispositif Pinel s'éteint fin 2024 pour les nouveaux investissements — le simulateur applique les règles en vigueur, à vérifier pour un engagement futur
  • Le Pinel+ (ou « Pinel plus ») exige des critères de qualité renforcés (performance énergétique, surface minimale) — les logements non conformes subissent une baisse progressive des taux
  • Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont stricts — le simulateur les applique mais le dépassement d'un seuil entraîne la perte de la réduction
  • L'engagement de location est ferme pour la durée choisie : une vente ou occupation personnelle avant terme entraîne la reprise intégrale de la réduction d'impôt avec majoration
  • Le Denormandie exige 25 % du prix total en travaux (incluant acquisition et travaux) — une dépense insuffisante fait perdre le bénéfice du régime

Références légales

  • Art. 199 novovicies CGI — Dispositif Pinel et Pinel+ : réduction d'impôt pour investissement locatif neuf (clôturé au 31/12/2024)
  • Art. 199 novovicies A CGI — Dispositif Denormandie : réduction d'impôt pour l'ancien avec travaux
  • Art. 200-0 A CGI — Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an
  • LFI 2024 (art. 168) — Non-prorogation du Pinel : extinction au 31/12/2024
  • Décret n°2019-771 — Conditions d'éligibilité Denormandie, plafonds de loyers et de ressources
  • BOI-IR-RICI-360 — Doctrine fiscale complète sur les dispositifs Pinel et Denormandie
  • Art. 150 U CGI — Régime de plus-value immobilière applicable à la revente

Glossaire

Denormandie
Dispositif de réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement ancien avec travaux (≥ 25% du coût total) dans les communes éligibles. Actif jusqu'au 31/12/2026. Taux : 12 / 18 / 21% selon la durée d'engagement.
Pinel+ (clôturé)
Ancien dispositif de réduction d'impôt pour les logements neufs en zones tendues (A bis, A, B1), respectant les normes RE2020. Éteint au 31/12/2024 pour tout nouvel engagement.
Zonage ABC
Classification des communes selon la tension du marché locatif. Zone A bis (Paris et proche banlieue), Zone A (grandes agglomérations), Zone B1 (villes moyennes), Zones B2/C (reste du territoire, éligibles Denormandie uniquement).
Coefficient de surface
Facteur correctif appliqué au plafond de loyer au m² pour les petites surfaces : coef = min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Il majore le loyer au m² jusqu'à 20% pour les studios.
Plafonnement des niches fiscales
Limite annuelle de 10 000 € applicable à l'ensemble des réductions et crédits d'impôt (hors Girardin et SOFICA). La réduction Pinel/Denormandie excédentaire est définitivement perdue.
Prix de revient éligible
Base de calcul de la réduction : prix d'acquisition + travaux éligibles (Denormandie), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² de surface habitable.