Rentabilité Parking / Garage

Calculez la rentabilité brute, nette et le cash-flow de votre parking, garage ou box. Comparez avec d'autres actifs immobiliers selon le marché local.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la rentabilité d'un investissement en place de parking ou garage à louer. Il applique les spécificités de cette catégorie d'actif immobilier : régime fiscal (revenus fonciers ou BIC selon contexte), plafonds micro-foncier, charges spécifiques et revalorisation généralement plus lente que le résidentiel classique.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition (frais inclus), le loyer mensuel envisagé, les charges (taxe foncière, syndic si copropriété, assurance), le taux de vacance et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le rendement brut, net de charges, net net après impôts (régime micro-foncier avec abattement 30 % ou régime réel), et projette la rentabilité sur la durée de détention.

Rendement brut parking = (Loyer mensuel × 12) / Prix acquisition

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs débutants cherchant un premier investissement immobilier accessible
Investisseurs expérimentés diversifiant leur patrimoine avec un actif à forte rentabilité
Propriétaires de parking souhaitant évaluer la performance de leur bien
CGP conseillant des clients sur des investissements à faible ticket d'entrée

Échéances et seuils

Location de parking nu: revenus fonciers, micro-foncier possible jusqu'à 15 000 €/an : La location d'un parking nu génère des revenus fonciers imposés au barème progressif de l'IR. Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique jusqu'à 15 000 € de recettes pour les parkings nus loués séparément d'un logement.
Bail de parking: droit commun, préavis contractuel généralement de 1 mois : La location d'un parking est régie par le droit commun des contrats, sans protection spéciale du locataire. Le propriétaire peut donner congé avec un préavis contractuel (généralement 1 mois) sans motif particulier, offrant une flexibilité significative par rapport à l'immobilier résidentiel.

Points de vigilance

Les parkings affichent des rendements bruts apparents élevés (5 à 10 %) mais les charges fixes (taxe foncière, syndic) sont proportionnellement lourdes sur un petit loyer
Le régime fiscal des parkings diffère selon qu'ils sont loués seuls (revenus fonciers, régime micro ou réel) ou avec un logement (régime de celui-ci) — le simulateur applique le régime saisi
La revalorisation des parkings est historiquement plus lente que le résidentiel — le rendement total (loyer + plus-value) peut être inférieur à un bien d'habitation
Les parkings sont soumis aux règles locales d'urbanisme et de stationnement (possible évolution de politique publique anti-voiture, zones à faibles émissions) qui peuvent dégrader la valeur
Les frais de rédaction du bail et de gestion sont proportionnellement élevés sur un petit loyer : la gestion par un professionnel peut absorber 10 à 15 % des revenus

Références légales

Art. 14 à 33 quinquies CGI — Revenus fonciers (régime d'imposition)
Art. 32 CGI — Micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 €)
Art. 261 D-2° CGI — TVA sur location de places de stationnement
Art. 1708 à 1762 Code civil — Bail de droit commun (parking hors loi 89)
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Exclut les parkings isolés de son champ d'application

Glossaire

Rendement brut: Ratio entre les loyers annuels et le coût total d'acquisition, avant déduction des charges et impôts.
Rendement net: Rendement après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) mais avant impôts.
Rendement net-net: Rendement final après déduction des charges ET des impôts (IR + prélèvements sociaux à 17,2 %).
Cash-flow: Flux de trésorerie mensuel ou annuel : différence entre les revenus perçus et l'ensemble des dépenses.
Micro-foncier: Régime fiscal simplifié appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts, réservé aux revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €.
PNO (Propriétaire Non Occupant): Assurance couvrant le propriétaire bailleur contre les risques liés à son bien loué (dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile).
Vacance locative: Période pendant laquelle le bien n'est pas loué et ne génère donc aucun revenu.