Rendement d'Investissement

Calculez le rendement simple et annualisé de vos investissements : capital final, durée et taux requis pour un objectif.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre le rendement net d'un investissement (immobilier locatif, placement financier, participation en entreprise) sur la durée de détention choisie. Il applique la fiscalité spécifique, intègre les frais d'acquisition et de gestion, déduit l'inflation pour obtenir le rendement réel, et calcule le TRI (taux de rendement interne) actualisé pour comparaison avec d'autres opportunités.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le montant investi, les flux annuels projetés (revenus bruts, charges, fiscalité), la valeur terminale à la revente, la durée de détention, les hypothèses d'inflation et de rendement alternatif. Le simulateur calcule le cash-flow net annuel, applique la fiscalité spécifique, chiffre le TRI actualisé et le rendement réel net d'inflation, et compare avec le rendement alternatif saisi pour évaluer la pertinence de l'investissement.

TRI : taux d'actualisation qui rend égale à zéro la somme actualisée des flux (investissement initial, revenus, valeur terminale)

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Épargnants débutants souhaitant comprendre l'effet des intérêts composés sur leur épargne
  • Investisseurs cherchant à fixer des objectifs réalistes de performance pour leur portefeuille
  • Futurs retraités calculant le rendement nécessaire pour atteindre leur capital cible
  • CGP et conseillers illustrant l'impact du temps et du taux sur la croissance d'un patrimoine

Échéances et seuils

TCAM = (Vf/Vi)^(1/n) − 1, avec Vf valeur finale, Vi valeur initiale, n durée en années
Un placement passant de 10 000 € à 20 000 € en 7 ans a un TCAM de (20 000/10 000)^(1/7) − 1 = 10,4 % par an. Le TCAM permet de comparer des placements sur des durées différentes en ramenant la performance à une base annuelle commune.
TRI vs TCAM
actualisation des flux : Le TCAM suppose un investissement unique (point d'entrée/point de sortie). Le TRI (taux de rentabilité interne) prend en compte les flux intermédiaires (apports complémentaires, distributions) et actualise chaque flux à sa date. TRI plus précis pour les investissements avec apports successifs.
Rendement réel = rendement nominal moins inflation
Le TCAM calculé sur des montants nominaux surestime le rendement perçu. Pour mesurer le gain réel de pouvoir d'achat, il faut déduire l'inflation (équation de Fisher : (1+r_réel) = (1+r_nominal) / (1+inflation)). Un TCAM nominal de 5 % en période d'inflation à 3 % ne représente qu'un rendement réel d'environ 1,94 %.
Impact fiscalité
rendement net vs brut : Un TCAM brut de 7 % avec PFU 30 % donne un rendement net de 4,9 % environ. L'écart se creuse sur longue durée à cause de la capitalisation composée. La fiscalité de sortie (PFU, barème, abattements) doit être intégrée au calcul pour comparer des enveloppes fiscalement différentes (CTO vs PEA vs AV).

Points de vigilance

  • Les hypothèses de flux et de valeur terminale sont critiques — une projection optimiste sur la revalorisation d'un bien immobilier peut largement surestimer le TRI
  • Les frais annexes (acquisition, gestion, revente) sont souvent sous-estimés dans les simulations initiales — à intégrer exhaustivement pour un TRI réaliste
  • La fiscalité à la sortie (plus-value, restitution d'avantages fiscaux antérieurs) doit être prise en compte pour obtenir un rendement net effectif
  • Le TRI suppose que les flux intermédiaires sont réinvestis au même taux — hypothèse rarement vérifiée en pratique
  • Le rendement réel (net d'inflation) est l'indicateur pertinent pour évaluer la préservation du pouvoir d'achat — un rendement nominal élevé en période inflationniste peut masquer une perte en euros constants

Références légales

  • Art. 200 A CGI — Prélèvement forfaitaire unique (PFU 30%)
  • Art. 125-0 A CGI — Fiscalité de l'assurance-vie
  • Art. 150-0 A CGI — Plus-values mobilières
  • Art. L221-1 CMF — Livrets réglementés
  • Règle des 72 — Estimation du temps de doublement d'un capital
  • CAGR — Compound Annual Growth Rate (rendement annualisé)

Glossaire

CAGR
Compound Annual Growth Rate — taux de croissance annuel composé, mesure la performance moyenne annuelle.
Intérêts composés
Les intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts : le capital croît de façon exponentielle.
Rendement annualisé
Performance ramenée à une base annuelle pour comparer des investissements de durées différentes.
Versements programmés
Sommes investies régulièrement (mensuellement) qui s'ajoutent au capital et bénéficient aussi des intérêts composés.
PFU (Flat Tax)
Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (12,8% IR + 17,2% PS) applicable par défaut aux revenus du capital.