Rachat de Crédit Immobilier

Simulez le rachat de votre crédit immobilier : économie sur les intérêts, IRA, frais annexes, point mort de l'opération et seuil de rentabilité calculé.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue la pertinence financière du rachat d'un crédit immobilier existant par un nouveau prêt à des conditions plus avantageuses. Il calcule le coût total de l'opération (frais, indemnités de remboursement anticipé, nouveaux intérêts) et chiffre l'économie nette réalisée sur la durée restante.

Comment ça fonctionne

Le simulateur compare le coût total de votre prêt actuel avec celui d'un nouveau prêt, en intégrant tous les frais associés au rachat. Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) sont plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3% du capital restant dû.

Gain = (Coût total actuel) − (Coût nouveau prêt + IRA + Frais de garantie + Frais de dossier)

À qui s'adresse ce simulateur ?

Emprunteurs avec crédit ancien — Souhaitant profiter d'un taux du marché plus bas que leur taux initial
Propriétaires — Voulant réduire leurs mensualités ou raccourcir la durée de leur prêt
Investisseurs immobiliers — Optimisant le coût de leur financement locatif
Courtiers et conseillers — Évaluant rapidement la pertinence d'un rachat pour leurs clients

Échéances et seuils

Plafonnement des IRA: Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au minimum entre 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3% du capital restant dû. Ce plafond s'applique lors de tout rachat externe.
Seuil de taux recommandé: Un écart minimal de 0,7 à 1 point de taux entre l'ancien et le nouveau prêt est généralement requis pour rentabiliser les frais de rachat, selon les règles empiriques du marché.
Résiliation assurance — loi Lemoine 2022: Depuis le 1er juin 2022, l'assurance emprunteur peut être résiliée à tout moment sans frais ni justification. Le rachat de crédit est l'occasion idéale de renégocier simultanément.
Délai de mise en place: Comptez 2 à 3 mois entre la demande de rachat et le déblocage des fonds. Pendant ce délai, les deux crédits coexistent brièvement — à intégrer dans le calcul de seuil de rentabilité.

Points de vigilance

Les frais annexes (dossier nouvelle banque, garantie hypothécaire ou caution, assurance) sont estimés sur moyennes — obtenir des devis réels avant décision
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi mais peuvent être négociées : le simulateur utilise le plafond, le coût réel peut être inférieur
Le nouveau taux d'assurance emprunteur n'est pas toujours transférable à 1:1 — refaire chiffrer l'assurance dans la nouvelle configuration
L'économie nette affichée est théorique : elle suppose que les mensualités économisées sont effectivement épargnées ou investies, sinon le bénéfice patrimonial est moindre
La durée résiduelle du prêt est un paramètre critique — un rachat en fin de prêt où l'essentiel des intérêts a déjà été payé est rarement rentable

Références légales

Art. L313-47 Code consommation — Droit au remboursement anticipé d'un crédit immobilier
Art. L313-48 Code consommation — Plafonnement des IRA : minimum entre 6 mois d'intérêts et 3% du CRD
Art. L313-49 Code consommation — Cas d'exonération des IRA : vente du bien, mutation professionnelle, décès, perte d'emploi
Loi Lemoine (2022) — Résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment sans frais
Art. L314-1 CMF — Calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Glossaire

IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Pénalités versées à la banque lors du remboursement anticipé d'un prêt, plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3% du capital restant dû.
Capital restant dû (CRD): Montant du prêt qu'il reste à rembourser à un instant donné, hors intérêts futurs. Base de calcul des IRA.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. Indicateur de comparaison réglementaire entre offres.
Seuil de rentabilité: Nombre de mois nécessaire pour que les économies sur les mensualités compensent les frais du rachat. Au-delà de ce seuil, l'opération devient bénéficiaire.
Garantie (hypothèque / caution): Sûreté exigée par la banque couvrant le risque de non-remboursement. L'hypothèque génère des frais de mainlevée lors du rachat ; la caution (ex. Crédit Logement) est partiellement restituable.
Tableau d'amortissement: Document détaillant mois par mois la répartition entre capital remboursé et intérêts payés, ainsi que le capital restant dû à chaque échéance.