Simulateur rachat de crédit immobilier : gain réel

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue la pertinence financière du rachat d'un crédit immobilier existant par un nouveau prêt à des conditions plus avantageuses. Il calcule le coût total de l'opération (frais, indemnités de remboursement anticipé, nouveaux intérêts) et chiffre l'économie nette réalisée sur la durée restante.

Comment ça fonctionne

Le simulateur compare le coût total de votre prêt actuel avec celui d'un nouveau prêt, en intégrant tous les frais associés au rachat. Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) sont plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.

Gain = (Coût total actuel) − (Coût nouveau prêt + IRA + Frais de garantie + Frais de dossier)

À qui s'adresse ce simulateur ?

Emprunteurs avec crédit ancien — Souhaitant profiter d'un taux du marché plus bas que leur taux initial
Propriétaires — Voulant réduire leurs mensualités ou raccourcir la durée de leur prêt
Investisseurs immobiliers — Optimisant le coût de leur financement locatif
Courtiers et conseillers — Évaluant rapidement la pertinence d'un rachat pour leurs clients

Avantages et inconvénients

Avantages

Calcule le coût total comparé des deux scénarios (conserver le prêt actuel vs racheter) en intégrant l'ensemble des frais : IRA, dossier, garantie, assurance
Détermine le seuil de rentabilité en mois — durée minimale de détention du nouveau prêt au-delà de laquelle l'opération devient bénéficiaire
Permet de tester deux stratégies de rachat : réduction de la mensualité à durée inchangée, ou conservation de la mensualité pour raccourcir la durée
Chiffre l'économie nette sur la durée restante (somme des échéances, sans actualisation), ce qui évite de se laisser séduire par un écart de taux apparent sans regarder le coût total

Inconvénients

Les frais annexes (dossier de la nouvelle banque, garantie hypothécaire ou caution, assurance) sont estimés sur moyennes : obtenir des devis réels avant décision
Ne modélise pas le coût du temps administratif et du délai de 2 à 3 mois nécessaires à la mise en place, ni la probabilité de refus en cas de dossier dégradé
L'économie affichée est théorique : elle suppose que les mensualités économisées sont effectivement épargnées ou investies, sinon le bénéfice patrimonial est moindre
Ne traite pas les alternatives au rachat — renégociation avec la banque actuelle, ou remboursement anticipé partiel — qui peuvent parfois être plus simples et aussi efficaces

Échéances et seuils

Plafonnement des IRA: Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au minimum entre 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû. Ce plafond s'applique lors de tout rachat externe.
Seuil de taux recommandé: Un écart minimal de 0,7 à 1 point de taux entre l'ancien et le nouveau prêt est généralement requis pour rentabiliser les frais de rachat, selon les règles empiriques du marché.
Résiliation assurance: loi Lemoine 2022 — Depuis le 1er juin 2022, l'assurance emprunteur peut être résiliée à tout moment sans frais ni justification. Le rachat de crédit est l'occasion idéale de renégocier simultanément.
Délai de mise en place: Comptez 2 à 3 mois entre la demande de rachat et le déblocage des fonds. Pendant ce délai, les deux crédits coexistent brièvement — à intégrer dans le calcul de seuil de rentabilité.

Points de vigilance

Les frais annexes (dossier nouvelle banque, garantie hypothécaire ou caution, assurance) sont estimés sur moyennes — obtenir des devis réels avant décision
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi mais peuvent être négociées : le simulateur utilise le plafond, le coût réel peut être inférieur
Le nouveau taux d'assurance emprunteur n'est pas toujours transférable à 1:1 — refaire chiffrer l'assurance dans la nouvelle configuration
L'économie nette affichée est théorique : elle suppose que les mensualités économisées sont effectivement épargnées ou investies, sinon le bénéfice patrimonial est moindre
La durée résiduelle du prêt est un paramètre critique — un rachat en fin de prêt où l'essentiel des intérêts a déjà été payé est rarement rentable

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Règles légales de l'assurance emprunteur

Loi Lemoine (questionnaire médical, droit à l'oubli, résiliation à tout moment), loi Hamon, délai de réponse du prêteur.

Droit à l'oubli	contrat d'assurance prenant fin avant le 71e anniversaire : 71 ans Droit à l'oubli (cancer, hépatite C) après la fin du protocole : 5 ans
Résiliation à tout moment	contrats en cours à compter de cette date : 1er septembre 2022 contrats conclus à compter de cette date : 1er juin 2022
Résiliation dans les 12 mois de la signature de l'offre (loi Hamon)	12 mois
Prêt remboursé avant le 60e anniversaire	60 ans Part assurée par personne en dessous de laquelle aucun questionnaire de santé : 200 000 €
Délai de réponse du prêteur à une demande de substitution	10 jours ouvrés

Source : Loi 2022-270 ; C. consom. L313-30, L313-31 ; C. assur. L113-12-2 ; service-public F1671, F20520 ; rép. min. QE 628 (JOAN 22/11/2022) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

Voir le barème complet →

Règles légales du crédit immobilier

Indemnités de remboursement anticipé, remboursement partiel minimal, décompte gratuit.

Décompte chiffré gratuit des sommes dues en cas de remboursement anticipé	1er juillet 2016
IRA plafonnées à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé	6 mois IRA plafonnées à 3 % du capital restant dû avant remboursement : 3 % du CRD
Remboursement partiel pouvant être refusé s'il est inférieur à 10 % du capital initial (sauf solde)	10 % du capital

Source : C. consom. art. L313-47 à L313-49, R313-25 ; service-public.gouv.fr F1669 (vérifiée le 16/09/2026) · en vigueur depuis le 1er juillet 2016 · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses et pratiques de marché du crédit

Fourchettes de pratique bancaire utilisées par les simulateurs : garanties, mainlevée, assurance emprunteur, capacité d'emprunt, prêt in fine, rachat, crédit lombard, crédit à la consommation. Seules les fourchettes de TAEG du crédit à la consommation s'appuient sur une publication (taux effectifs moyens Banque de France, T3 2026 : 6,42 % > 6 000 € ; 11,82 % de 3 000 à 6 000 € ; 17,70 % ≤ 3 000 €). Les autres valeurs sont des pratiques de marché sans publication officielle retrouvée.

Afficher les 33 lignes du barème

Assurance groupe bancaire, haut de fourchette	0,45 % capital/an Assurance groupe bancaire, bas de fourchette : 0,3 % capital/an
Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, haut	40 % Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, bas : 20 %
Taux d'assurance en délégation, profil bon	0,12 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil excellent	0,08 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil fumeur	0,2 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil risque_aggrave	0,35 % capital/an
Majoration d'âge 1	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 40 ans Majoration d'âge 1 (cumulative) : 0,02 points de %
Majoration d'âge 2	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 50 ans Majoration d'âge 2 (cumulative) : 0,05 points de %
Majoration d'âge 3	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 60 ans Majoration d'âge 3 (cumulative) : 0,1 points de %
Apport minimal (seuil d'alerte)	10 % du budget Apport recommandé, haut : 30 % du budget Apport recommandé, bas : 20 % du budget
Pondération bancaire des loyers dans les revenus	70 %
Endettement qualifié d'élevé au-delà du seuil HCSF	40 % revenus nets
Seuil d'endettement usuel pour le crédit à la consommation	33 % revenus bruts
Crédit conso — duree pret personnel	duree_max : 84 mois duree_min : 3 mois
Crédit conso — taeg pret personnel	taux_max : 7 % taux_min : 4 %
Crédit conso — taeg renouvelable	taux_max : 20 % taux_min : 15 %
Garantie de prêt — caution	taux : 1,2 % du capital taux_max : 1,5 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — ensemble	taux_max : 2 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — hypotheque	taux : 1,5 % du capital taux_max : 2 % du capital taux_min : 1,5 % du capital
Garantie de prêt — mainlevee hypotheque	taux : 0,3 % du capital taux_max : 0,5 % du capital
Prêt in fine — apport av	taux_max : 30 % du capital taux_min : 10 % du capital
Prêt in fine — duree	duree_max : 15 ans duree_min : 3 ans
Prêt in fine — ecart taux amortissable	taux_max : 0,5 points de % taux_min : 0,3 points de %
Crédit lombard	quotité de financement, actions blue chip : 50 %
Crédit lombard	quotité de financement, actions small cap : 45 %
Crédit lombard	quotité de financement, av fonds euros : 70 %
Crédit lombard	quotité de financement, av uc : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, obligations ig : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, scpi opci : 45 %
Rachat de crédit — delai mise en place	duree_max : 3 mois duree_min : 2 mois
Rachat de crédit — duree restante	duree_max : 10 ans duree_min : 7 ans
Rachat de crédit — ecart taux	seuil_alerte : 0,7 points de % taux_max : 1 points de % taux_min : 0,7 points de %
Taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations), août 2026	3,32 %

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Pratiques de marché (non réglementaires) ; Banque de France, taux effectifs moyens 2026-Q4 (crédit à la consommation) · en vigueur depuis le 1er août 2026

Références légales

Art. L313-47 Code consommation — Droit au remboursement anticipé d'un crédit immobilier
Art. L313-48 Code consommation — Plafonnement des IRA : minimum entre 6 mois d'intérêts et 3 % du CRD
Art. L313-49 Code consommation — Cas d'exonération des IRA : vente du bien, mutation professionnelle, décès, perte d'emploi
Loi Lemoine (2022) — Résiliation de l'assurance emprunteur à tout moment sans frais
Art. L314-1 Code de la consommation — Calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Glossaire

IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé): Pénalités versées à la banque lors du remboursement anticipé d'un prêt, plafonnées par la loi au minimum entre 6 mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû.
Capital Restant Dû (CRD): Part du capital emprunté qui reste à rembourser à une date donnée ; elle figure sur le tableau d'amortissement.
TAEG (Taux Annuel Effectif Global): Taux incluant tous les frais obligatoires du crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, garantie. Indicateur de comparaison réglementaire entre offres.
Seuil de rentabilité: Nombre de mois nécessaire pour que les économies sur les mensualités compensent les frais du rachat. Au-delà de ce seuil, l'opération devient bénéficiaire.
Garantie (hypothèque / caution): Sûreté exigée par la banque couvrant le risque de non-remboursement. L'hypothèque génère des frais de mainlevée lors du rachat ; la caution (ex. Crédit Logement) est partiellement restituable.
Tableau d'amortissement: Document détaillant mois par mois la répartition entre capital remboursé et intérêts payés, ainsi que le capital restant dû à chaque échéance.

Questions fréquentes

Quand un rachat de crédit immobilier est-il rentable ?

Quand l'économie d'intérêts sur la durée restante dépasse l'ensemble des frais du rachat : indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, nouvelle garantie et éventuel changement d'assurance. L'opération est plus favorable en début de prêt, lorsque la part d'intérêts restant à payer est la plus importante.

Comment sont calculées les indemnités de remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Le contrat de prêt fixe leur montant, mais la loi les plafonne à la plus faible de deux sommes : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ou une fraction du capital restant dû. Le contrat peut aussi les réduire ou les supprimer, ce qui se négocie à la souscription.

Faut-il renégocier avec sa banque ou faire racheter son crédit immobilier ?

La renégociation avec la banque actuelle évite souvent les frais de nouvelle garantie et parfois les indemnités, mais la banque n'est pas tenue d'accepter. Le rachat par un autre établissement peut offrir de meilleures conditions ; la comparaison doit porter sur le coût total, pas seulement sur le taux.

Peut-on changer d'assurance emprunteur lors d'un rachat de crédit ?

Oui, le nouveau prêt s'accompagne d'une nouvelle assurance, et l'emprunteur peut choisir un contrat extérieur à la banque s'il offre des garanties équivalentes. Il est d'ailleurs possible de changer d'assurance à tout moment en cours de prêt, sans attendre un rachat.

Vaut-il mieux baisser ses mensualités ou raccourcir la durée lors d'un rachat de crédit ?

Baisser la mensualité à durée identique allège le budget mensuel, tandis que conserver la même mensualité permet de finir plus tôt et de payer moins d'intérêts au total. Le simulateur chiffre les deux stratégies pour comparer leur coût.