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🏡 Rachat de la Maison Familiale

Calculez le coût de rachat d'un bien en indivision successorale : soulte aux cohéritiers, droits de partage et frais. Comparez avec les alternatives (donation-partage, SCI).

🏠 Le bien immobilier

Valeur vénale actuelle (estimation notaire, agence...)

€

Capital restant dû (s'il y en a un)

€

👨‍👩‍👧‍👦 Les héritiers

En cas de parts égales : 1/e = %

%
🙋
Vous (acheteur)
% du bien
👥
Cohéritiers
% du bien

⚙️ Paramètres fiscaux (modifiables)

Sur l'actif net partagé

%

Droits de mutation

%

Émoluments, débours, formalités

€
💡 Rappel : Le partage successoral est soumis au droit de partage (2,5%), pas aux DMTO (≈7-8%). C'est une différence majeure avec un achat classique.

💰 Coût total du rachat

Budget total à prévoir
pour devenir plein propriétaire
Soulte aux cohéritiers
Droit de partage (%)
Frais de notaire
Reprise emprunt (votre part)
Total à financer
💳 Financement possible :
  • Apport personnel
  • Prêt immobilier classique (le bien sert de garantie)
  • Prêt familial des cohéritiers (avec reconnaissance de dette)
  • Échelonnement de la soulte (accord amiable)
📜
Partage successoral
Droit de partage 2,5%
+ frais notaire
🏷️
Vente par les cohéritiers
DMTO ≈ %
+ frais notaire acquéreur
🏢
Apport à SCI familiale
Pas de droits sur l'apport
+ rachat parts progressif

📊 Répartition du coût de rachat

✅ Le partage successoral est la meilleure option — Vous économisez par rapport à une vente classique grâce au droit de partage (2,5%) au lieu des DMTO (~%).
⚠️ Indivision complexe — Avec héritiers, les négociations peuvent être difficiles. Pensez à la SCI familiale pour faciliter la gestion.
📖 En savoir plus sur Rachat de la Maison Familiale : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Rachat de la Maison Familiale

📖 De quoi s'agit-il ?

Après un décès, les héritiers se retrouvent en indivision sur les biens du défunt. Chacun détient une quote-part du bien, mais personne n'est seul propriétaire.

Le rachat de la maison familiale consiste pour un héritier à acquérir les parts des autres (la "soulte") pour devenir plein propriétaire.

⚙️ Comment ça fonctionne ?

Étape Description
1. Estimation Faire évaluer le bien par un notaire ou expert
2. Accord Obtenir l'accord de tous les cohéritiers sur le prix et les modalités
3. Financement Réunir les fonds (apport, prêt, échelonnement...)
4. Acte de partage Signature chez le notaire, paiement de la soulte et des droits

💰 Les coûts à prévoir

Poste Montant
Soulte Part des cohéritiers × valeur du bien
Droit de partage 2,5% de l'actif net partagé
Frais de notaire Émoluments (~1-1,5%) + débours

Avantage majeur : le partage successoral est soumis au droit de partage (2,5%), bien inférieur aux DMTO d'une vente classique (7-8%).

🔄 Les alternatives

Option Avantages Inconvénients
Partage Droit réduit (2,5%) Financement immédiat
Vente Chacun reçoit sa part en cash DMTO élevés (~7-8%)
SCI familiale Souplesse, rachat progressif Gestion, comptabilité
Maintien indivision Pas de frais Décisions à l'unanimité

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Héritiers souhaitant racheter la part des cohéritiers sur un bien en indivision
  • Familles en succession cherchant à chiffrer le coût réel d'un rachat (soulte, droits, frais notariés)
  • Notaires et CGP accompagnant leurs clients dans le partage successoral

⚠️ Points de vigilance

  • Unanimité requise — Tous les héritiers doivent être d'accord
  • Évaluation objective — Un bien sous-évalué peut être requalifié par le fisc
  • Délai — L'indivision peut durer, mais "nul n'est tenu de rester en indivision"
  • Droit de préemption — En cas de vente à un tiers, les cohéritiers peuvent préempter
  • Aspect émotionnel — La maison familiale cristallise souvent les tensions

⚖️ Avantages et inconvénients du rachat

✅ Avantages

  • Conserver le bien familial
  • Fiscalité avantageuse (2,5%)
  • Éviter la vente à un tiers
  • Sortir de l'indivision

❌ Inconvénients

  • Financement à trouver
  • Accord de tous nécessaire
  • Tensions familiales possibles
  • Blocage si désaccord sur le prix

📚 Références légales

  • Art. 815 Code civil — "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision"
  • Art. 824-832 Code civil — Partage de l'indivision
  • Art. 1075-1080 Code civil — Donation-partage
  • Art. 746 CGI — Droit de partage (2,5%)
  • Art. 683 CGI — DMTO sur les ventes immobilières

⏳ Échéances et seuils

📝 Glossaire

Indivision
Situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacun détenant une quote-part.
Soulte
Somme versée par l'héritier acquéreur aux autres pour compenser la différence de lots.
Droit de partage
Taxe de 2,5% sur l'actif net partagé, applicable lors d'un partage successoral.
DMTO
Droits de Mutation à Titre Onéreux (~7-8%), applicables lors d'une vente immobilière classique.
Attribution préférentielle
Droit pour certains héritiers (conjoint, héritier exploitant...) de se voir attribuer le bien en priorité.
Coût en partage = Valeur × 2,5% (droit de partage)
Coût en vente classique = Valeur × ~7-8% (DMTO + frais d'agence)