🏡 Rachat de la Maison Familiale

Calculez le coût de rachat d'un bien en indivision successorale : soulte aux cohéritiers, droits de partage et frais. Comparez avec les alternatives (donation-partage, SCI).

🏠 Le bien immobilier

Valeur vénale actuelle (estimation notaire, agence...)

€

Capital restant dû (s'il y en a un)

€

👨‍👩‍👧‍👦 Les héritiers

En cas de parts égales : 1/e =

%
🙋
Vous (acheteur)
du bien
👥
Cohéritiers
du bien

⚙️ Paramètres fiscaux (modifiables)

Sur l'actif net partagé (art. 746 CGI)

%

Par défaut, le taux global le plus répandu entre départements : taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale

%

Émoluments, débours, formalités

€
💡 Rappel : Le partage est soumis au droit de partage (2,5 %, ou 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS), pas aux DMTO (≈ 8 % du prix avec les frais du notaire). C'est une différence majeure avec un achat classique.

💍 Régime matrimonial

ℹ️ Séparation de biens : la soulte est calculée sur la part exacte détenue, sans présomption de parts égales. Chaque héritier conserve ses biens propres distincts de ceux du conjoint.
ℹ️ Communauté réduite aux acquêts : les biens acquis durant le mariage sont communs par moitié, sauf biens propres reçus par héritage ou donation. En succession, les parts sont définies par le testament ou la dévolution légale.

🏦 Financement du rachat (optionnel)

€
%
5 ans25 ans
Mensualité estimée
Coût total du crédit
dont intérêts

💰 Coût total du rachat

Budget total à prévoir
pour devenir plein propriétaire
Soulte aux cohéritiers
Droit de partage ()
Frais de notaire
Reprise emprunt (votre part)
Frais de mainlevée (~0,3 %)
Total à financer
⚠️ Frais de mainlevée d'hypothèque : si le bien est grevé d'une hypothèque, la levée de cette garantie lors du partage génère des frais supplémentaires estimés à ~0,3 % du capital initial du crédit, soit environ . Ces frais sont à prévoir en sus des frais de notaire.
💳 Financement possible :
  • Apport personnel
  • Prêt immobilier classique (le bien sert de garantie)
  • Prêt familial des cohéritiers (avec reconnaissance de dette)
  • Échelonnement de la soulte (accord amiable)
📜
Partage successoral
Droit de partage
+ frais notaire
🏷️
Vente par les cohéritiers
DMTO ≈ du prix des parts achetées
+ émoluments et débours (1,7 %)
🏢
Apport à SCI familiale
Pas de droits sur l'apport
+ droit de 5 % sur le rachat des parts (art. 726 CGI)

📊 Répartition du coût de rachat

✅ Le partage successoral est la meilleure option — Vous économisez par rapport à une vente classique grâce au droit de partage () au lieu des DMTO (~).
⚠️ Indivision complexe — Avec héritiers, les négociations peuvent être difficiles. Pensez à la SCI familiale pour faciliter la gestion.
📖 En savoir plus sur Rachat de la Maison Familiale : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Rachat de la Maison Familiale

Définition

Ce simulateur chiffre les opérations de rachat de soulte entre cohéritiers ou ex-conjoints sur un bien immobilier familial (partage successoral, divorce, sortie d'indivision). Il calcule la soulte due à chaque partie, les droits de partage applicables (2,5 %, ou 1,1 % pour un partage consécutif à un divorce ou à la rupture d'un PACS) et les frais de notaire associés, pour identifier le coût total du rachat.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur actuelle du bien, le nombre de copropriétaires et leur quote-part respective, le contexte du rachat (succession, divorce, indivision volontaire) et l'identité du rachetant. Le simulateur calcule les soultes dues à chaque cédant, applique les droits de partage (1,1 % en cas de divorce ou de rupture de PACS, 2,5 % dans les autres cas, dont la succession et l'indivision volontaire), chiffre les frais de notaire et le total à financer par le rachetant pour devenir seul propriétaire.

Soulte = Valeur bien × Quote-part cédée — Droits de partage = 1,1 % ou 2,5 % × Actif net partagé (valeur du bien − emprunt restant)

Pour qui

  • Héritiers souhaitant racheter la part des cohéritiers sur un bien en indivision
  • Familles en succession cherchant à chiffrer le coût réel d'un rachat (soulte, droits, frais notariés)
  • Notaires et CGP accompagnant leurs clients dans le partage successoral

Avantages

  • Chiffre précisément la soulte due à chaque cédant selon les quote-parts et la valeur du bien
  • Applique le droit de partage approprié (1,1 % ou 2,5 %) selon le contexte (succession, divorce, indivision volontaire)
  • Intègre les frais de notaire proportionnels pour un coût total réaliste
  • Permet de tester plusieurs scénarios de valorisation pour visualiser l'impact d'une variation de prix sur le rachat

Inconvénients

  • La valeur retenue doit correspondre à la valeur vénale : une sous-évaluation complaisante peut être requalifiée par l'administration avec rappel
  • Ne chiffre pas le coût d'un financement bancaire (assurance emprunteur, frais dossier, garantie) souvent nécessaire pour réaliser le rachat
  • Ne traite pas les cas complexes (démembrement, biens propres mélangés à des biens communs, indivision avec usufruit) qui demandent une analyse dédiée
  • Les règles du droit de partage évoluent : depuis 2022, le taux en divorce est passé de 2,5 % à 1,1 % — le simulateur applique la règle en vigueur

Points de vigilance

  • Le droit de partage est réduit à 1,1 % en cas de divorce ou de rupture de PACS — il reste à 2,5 % pour les partages successoraux et les autres indivisions (achat entre concubins, société civile) : le simulateur applique le régime saisi
  • La valeur du bien retenue doit être la valeur vénale réelle : une sous-évaluation expose à un redressement par l'administration fiscale
  • Le rachat de soulte nécessite généralement un financement bancaire : les banques imposent souvent une expertise préalable et une évaluation de la capacité d'emprunt
  • Les frais de notaire sont proportionnels au montant du partage, avec un forfait minimum applicable — le simulateur applique le barème en vigueur
  • Pour un divorce, la prestation compensatoire éventuelle n'est pas incluse dans la soulte : c'est un dispositif distinct à simuler séparément

Échéances et seuils

  • Droit de partage : 2,5 % de l'actif net partagé (art. 746 CGI) — Le droit de partage est une taxe perçue par l'État lors de tout partage de biens en indivision (succession, divorce, dissolution de SCI ou de communauté conjugale). Il s'applique à la valeur nette des biens partagés (valeur brute moins les dettes déduites, notamment le capital restant dû d'un emprunt en cours). Taux : 2,5 % depuis 2012 (anciennement 1,1 %). C'est le principal avantage du partage successoral par rapport à une vente classique : les DMTO d'une vente atteignent 7-8 %, soit 3 fois plus. Art. 746 CGI.
  • Soulte — calcul et modalités de paiement — La soulte est la somme versée par l'héritier acquéreur aux cohéritiers pour compenser les parts qu'ils cèdent. Formule : Soulte = Valeur vénale du bien × Part des cohéritiers (%). Si un emprunt est en cours sur le bien, la soulte est calculée sur la valeur brute, puis la reprise de la part de l'emprunt par l'acquéreur vient en déduction. Exemple : bien à 300 000 €, 3 héritiers à parts égales → Soulte = 300 000 × 66,67 % = 200 000 €. La soulte peut être échelonnée par accord amiable entre héritiers, parfois sur 3 à 5 ans.
  • Mainlevée d'hypothèque : environ 0,3 % du capital initial — Si le bien est grevé d'une hypothèque (garantie d'un prêt immobilier), la mainlevée est l'acte notarié par lequel la banque libère cette garantie lors du remboursement ou du transfert du bien. Les frais de mainlevée représentent environ 0,3 à 0,5 % du montant initial du crédit hypothécaire (émoluments du notaire + taxe de publicité foncière + débours). Ils sont à la charge de l'emprunteur et s'ajoutent aux frais du partage. Art. 2440 et s. Code civil.

Références légales

  • Art. 815 Code civil — "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision"
  • Art. 824-832 Code civil — Partage de l'indivision
  • Art. 1075-1080 Code civil — Donation-partage
  • Art. 746 CGI — Droit de partage (2,5 %)
  • Art. 683 CGI — DMTO sur les ventes immobilières

Glossaire

  • Indivision — Situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune détenant une quote-part abstraite ; chacune peut demander à en sortir à tout moment.
  • Soulte — Somme versée, lors d'un partage (divorce, succession), par celui qui reçoit un bien d'une valeur supérieure à sa part, pour compenser les autres.
  • Droit de partage — Taxe perçue sur l'actif net partagé lors d'un partage d'indivision ou de succession (2,5 %), réduite à 1,1 % pour un divorce ou une rupture de PACS.
  • DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) — Droits perçus lors de la vente d'un bien ancien : taxe départementale votée par chaque département (au plus 5 %, 4,50 % pour les primo-accédants et dans les départements restés à ce taux), taxe communale de 1,2 % et frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale, perçus sur le prix net vendeur.
  • Attribution préférentielle — Droit reconnu par la loi à certains héritiers de se voir attribuer prioritairement un bien indivis, notamment la résidence principale du défunt si le conjoint y vivait, ou l'entreprise familiale si un héritier la dirigeait (art. 831-832 Code civil). L'attribution préférentielle ne dispense pas du paiement d'une soulte si la valeur attribuée excède la part d'héritage de l'attributaire. Elle s'exerce en priorité sur les autres héritiers mais ne peut être imposée si ces derniers s'y opposent dans certains cas.
  • Régime matrimonial — Ensemble des règles qui définissent la propriété des biens entre époux pendant le mariage et leur répartition à sa dissolution.
  • Mainlevée — Acte notarié par lequel la banque créancière renonce à l'hypothèque inscrite sur un bien immobilier, après remboursement total ou cession du bien. La mainlevée est obligatoire pour que l'acquéreur reçoive le bien sans charge hypothécaire. Ses frais représentent environ 0,3-0,5 % du montant initial du crédit hypothécaire (émoluments du notaire + taxe de publicité foncière + débours). Sans mainlevée, l'hypothèque suit le bien et l'acquéreur en hérite. Art. 2440 et s. Code civil.
  • Licitation — Vente aux enchères judiciaires d'un bien indivis, ordonnée par le tribunal lorsque les héritiers ne parviennent pas à s'accorder sur le partage ou le prix. La licitation est le recours ultime : le bien est adjugé au plus offrant (qui peut être un héritier ou un tiers), et le produit est réparti entre les indivisaires selon leurs parts. Elle est généralement défavorable pour les héritiers car elle se fait souvent en dessous de la valeur du marché.

Questions fréquentes

  • Comment calculer la soulte pour racheter la part de ses frères et sœurs dans la maison familiale ? — On multiplie la valeur vénale actuelle du bien par la quote-part rachetée. Si un emprunt grève encore la maison, la part de dette reprise par le racheteur vient en déduction de la somme à verser aux cohéritiers.
  • Quelle valeur retenir pour la maison lors d'un rachat de soulte ? — La valeur vénale au jour du partage, c'est-à-dire le prix auquel le bien se vendrait sur le marché, et non sa valeur au décès ou à l'achat. Une estimation trop basse peut être remise en cause par l'administration fiscale, avec rappel de droits.
  • Racheter la part d'un cohéritier coûte-t-il moins cher que d'acheter la maison à un tiers ? — En général oui : un partage d'indivision supporte le droit de partage, nettement plus faible que les droits de mutation d'une vente classique, qui portent en outre sur la valeur totale du bien. Les frais de notaire restent dus dans les deux cas.
  • Que se passe-t-il si les héritiers ne s'entendent pas sur le rachat de la maison familiale ? — Chaque indivisaire peut demander le partage, car nul n'est tenu de rester en indivision. Faute d'accord, le juge peut ordonner la vente aux enchères du bien, appelée licitation, qui se conclut souvent en dessous du prix du marché.
  • Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ? — Oui, si les cohéritiers l'acceptent : l'échelonnement se décide à l'amiable et se formalise chez le notaire. Le plus souvent, le racheteur finance toutefois la soulte par un prêt, que la banque accorde après expertise du bien et étude de sa capacité d'emprunt.
  • Le simulateur tient-il compte du crédit nécessaire pour payer la soulte ? — Non : il chiffre la soulte, le droit de partage et les frais de notaire, mais pas le coût d'un financement bancaire (intérêts, assurance, garantie, frais de dossier). La prestation compensatoire d'un divorce n'est pas non plus incluse.

Ticket d'investissement

  • À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
  • À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.

Complexité du montage

  • Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

Profils concernés

  • Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)