Prêt in fine adossé à une assurance-vie : simulateur

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue la pertinence d'un montage de prêt in fine adossé à une assurance-vie : l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une fois à l'échéance grâce au rachat du contrat d'assurance-vie nanti en garantie. Il chiffre le coût total du crédit, la rentabilité nette espérée du contrat adossé et l'effet de levier global.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le capital emprunté, la durée du prêt in fine, le taux d'intérêt, le montant versé sur l'assurance-vie en garantie, le rendement espéré du contrat, et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur chiffre les intérêts cumulés payés, projette la valorisation du contrat d'assurance-vie à l'échéance, vérifie la couverture du capital à rembourser et calcule le rendement net global de l'opération en comparant avec un placement direct du même capital.

Rendement net = [(Valeur AV à terme − Capital emprunté) / Capital emprunté] × (1 − fiscalité sortie)

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs locatifs souhaitant maximiser la déduction des intérêts d'emprunt
Contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) cherchant à optimiser leur fiscalité
CGP et conseillers bancaires accompagnant des clients sur des montages patrimoniaux
Propriétaires de SCI à l'IR avec des revenus fonciers importants

Avantages et inconvénients

Avantages

Chiffre le coût total du prêt in fine comparé à un prêt amortissable classique, évitant l'illusion du versement d'intérêts moindre par mensualité
Projette la performance du contrat d'assurance-vie adossé et vérifie la couverture du capital à rembourser
Applique la fiscalité favorable de l'assurance-vie après 8 ans pour évaluer le rendement net effectif
Compare le montage avec un placement direct pour identifier le surplus de rentabilité lié à l'effet de levier

Inconvénients

Le rendement saisi de l'assurance-vie est une hypothèse — une sous-performance peut laisser un déficit à combler à l'échéance avec fonds propres
Ne modélise pas la volatilité : un contrat en unités de compte peut connaître une chute significative juste avant l'échéance
Les frais de gestion de l'assurance-vie (en moyenne 0,80 %/an sur UC en gestion libre et 1,08 % en gestion pilotée en 2025) réduisent significativement le rendement net — à intégrer dans la projection
Le montage n'est pertinent que dans certaines configurations (TMI élevée, horizon long, investissement locatif avec déduction d'intérêts) — à calibrer précisément

Échéances et seuils

Durée du prêt in fine : généralement 3 à 15 ans avec nantissement de l'assurance-vie: Le prêt in fine immobilier est accordé pour une durée de 3 à 15 ans, pendant laquelle seuls les intérêts sont remboursés. Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, généralement grâce au déblocage du contrat d'assurance-vie nanti.
Intérêts intégralement déductibles des revenus fonciers si le bien est loué nu (régime réel): Les intérêts d'un prêt in fine contracté pour acquérir un bien loué nu sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel. Cette déductibilité est particulièrement avantageuse pour les TMI élevés, car les intérêts d'un prêt in fine sont constants sur toute la durée, contrairement aux intérêts décroissants d'un prêt amortissable.

Points de vigilance

Le prêt in fine suppose que le contrat d'assurance-vie adossé générera un rendement suffisant pour couvrir le capital à rembourser — si la performance est insuffisante, l'emprunteur doit compléter avec ses propres fonds
Les intérêts in fine sont payés sur la totalité du capital pendant toute la durée (pas d'amortissement) — coût total très supérieur à un prêt amortissable classique
Le nantissement du contrat d'assurance-vie immobilise les fonds : aucun rachat possible avant l'échéance du prêt sans autorisation bancaire
En cas d'investissement locatif, la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers fait partie de l'intérêt du montage : vérifier le régime fiscal applicable
Le montage est sensible à la fiscalité à la sortie : l'abattement AV après 8 ans améliore le rendement net, un rachat anticipé détériore fortement l'équation

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Assurance-vie : fiscalité des rachats (abattement et taux réduit après 8 ans, seuil de primes, versements avant 2017)

Abattement annuel sur les produits des contrats de plus de 8 ans ; taux réduit de 7,5 % après 8 ans (versements depuis le 27/09/2017 dans la limite de 150 000 € de primes, et versements antérieurs) ; prélèvement forfaitaire libératoire optionnel des produits des versements antérieurs au 27/09/2017 selon l'ancienneté du contrat. L'abattement ne réduit pas l'assiette des prélèvements sociaux.

Abattement annuel sur produits de contrats de plus de 8 ans, personne seule	4 600 €/an
Abattement annuel sur produits de contrats de plus de 8 ans, couple soumis à imposition commune	9 200 €/an
Ancienneté du contrat ouvrant l'abattement annuel et le taux réduit	8 ans
Taux IR des produits d'un contrat de plus de 8 ans, primes jusqu'au seuil de 150 000 €	7,5 %
Encours de primes (tous contrats) au-delà duquel les produits sont imposés à 12,8 % après 8 ans	150 000 €
Date des versements à partir de laquelle s'applique le régime PFU	27 septembre 2017
Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 1	ancienneté minimale du contrat : 0 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 1 : ancienneté maximale (exclue) : 4 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 1 : 35 %
Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 2	ancienneté minimale du contrat : 4 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 2 : ancienneté maximale (exclue) : 8 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 2 : 15 %
Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 3	ancienneté minimale du contrat : 8 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 3 : 7,5 %

Source : Art. 125-0 A CGI ; impots.gouv.fr « L'assurance-vie et le PEA » (màj 08/04/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · vérifié le 2 novembre 2026

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Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)	0 € Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 € Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)	11 600 € Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 € Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)	29 579 € Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 € Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)	84 577 € Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 € Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)	181 917 € Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Frais indicatifs de pratique de marché par support

Fourchettes de frais couramment pratiqués (affichage pédagogique).

Frais de gestion annuels moyens du contrat d'assurance-vie sur unités de compte	0,88 %/an (modifiable de 0 %/an à 2 %/an) Frais de gestion annuels des UC d'assurance-vie — bas de fourchette (UC en gestion libre) : 0,8 %/an Frais de gestion annuels des UC d'assurance-vie — haut de fourchette (UC en gestion pilotée) : 1,08 %/an
Frais sur versement d'un contrat d'assurance-vie	1 % du versement (modifiable de 0 % du versement à 5 % du versement)
Frais de gestion annuels des SCPI — bas de fourchette	1 %/an Frais de gestion annuels des SCPI — haut de fourchette : 2 %/an
Commission d'entrée des FCPI/FIP — bas de fourchette	3 % du versement Commission d'entrée des FCPI/FIP — haut de fourchette : 5 % du versement
Frais annuels totaux des FCPI/FIP — bas de fourchette (FCPI)	3,2 %/an Frais annuels totaux des FCPI/FIP — haut de fourchette (FIP) : 3,5 %/an
Commission de souscription des GFI — bas de fourchette	10 % du versement Commission de souscription des GFI — haut de fourchette : 12 % du versement
Frais annuels des GFI — bas de fourchette	0,74 %/an Frais annuels des GFI — haut de fourchette (gestion et transactions) : 1,43 %/an
Frais de gestion annuels sur unités de compte d'un contrat d'assurance-vie distribué en ligne	0,5 %/an (modifiable de 0 %/an à 2 %/an)
Frais annuels moyens d'un fonds d'actions géré activement (frais courants et commissions de surperformance)	1,37 %/an (modifiable de 0 %/an à 3 %/an)
Frais annuels moyens d'un ETF répliquant un indice d'actions	0,33 %/an (modifiable de 0 %/an à 1 %/an)

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : OPEF (CCSF) 2026 ; AMF, étude sur la performance des fonds d'actifs non cotés · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Hypothèses de rendement et de volatilité par classe d'actifs

Série unique de rendements annuels long terme (et volatilités, fourchettes affichées) par classe d'actifs ou support, commune à tous les simulateurs. Le rendement MONETAIRE sert aussi de taux sans risque (ratio de Sharpe). Chaque valeur reprend une valeur publiée ; quand une publication donne plusieurs horizons, la plus basse est retenue. bornes = fonds euros et UC, valeur = borne basse. 9,4 % sur 30 ans, 10 % sur 40 ans écartés). série propre aux États-Unis non lue). en 09/2026, OAT 4,44 % pour une inflation de 3,1 %, soit un taux réel ≈ 1,3 %, qui, augmenté de la cible BCE de 2 %, redonne ≈ 3,3-3,4 %. SCPI : bas de la fourchette du TRI 15 ans (IEIF), sous le taux de distribution 2025 de 4,92 %. CROWDFUNDING : rendement brut promis, avant retards et défauts (2023 ; 11 % en 2025 écarté). valorisation = prix moyen de l'hectare de forêt 2019-2025 (Safer), sous les 3,19 % de l'indice.

Afficher les 15 lignes du barème

Rendement brut annuel retenu — Monétaire / taux sans risque (taux de la facilité de dépôt BCE, 2,50 % depuis septembre 2026)	2,5 %/an Volatilité annuelle — Monétaire / taux sans risque : 1 %/an
Rendement brut annuel retenu — Compte à terme (plafonné au monétaire)	2,5 %/an
Rendement brut annuel retenu — Fonds en euros d'assurance-vie	2,63 %/an (modifiable de 0 %/an à 6 %/an) Bas de fourchette affichée — Fonds en euros d'assurance-vie : 2,3 %/an Haut de fourchette affichée — Fonds en euros d'assurance-vie : 2,9 %/an (modifiable de 0 %/an à 6 %/an)
Rendement brut annuel retenu — Assurance-vie, gestion mixte	2,63 %/an Bas de fourchette affichée — Assurance-vie, gestion mixte : 2,63 %/an Haut de fourchette affichée — Assurance-vie, gestion mixte : 4,7 %/an
Rendement brut annuel retenu — Assurance-vie en unités de compte (dynamique)	4,7 %/an Bas de fourchette affichée — Assurance-vie en unités de compte (dynamique) : 2 %/an Haut de fourchette affichée — Assurance-vie en unités de compte (dynamique) : 8,05 %/an
Rendement brut annuel retenu — Actions européennes (PEA, CTO, repère « actions »)	8,5 %/an Volatilité annuelle — Actions européennes (PEA, CTO, repère « actions ») : 23,5 %/an
Rendement brut annuel retenu — Actions américaines	8,5 %/an Volatilité annuelle — Actions américaines : 20 %/an
Rendement brut annuel retenu — Actions des pays émergents	6,9 %/an Volatilité annuelle — Actions des pays émergents : 28 %/an
Rendement brut annuel retenu — Obligations souveraines (repère « obligations »)	4,9 %/an Volatilité annuelle — Obligations souveraines (repère « obligations ») : 7 %/an
Rendement brut annuel retenu — Obligations d'entreprises	3,87 %/an Volatilité annuelle — Obligations d'entreprises : 8 %/an
Rendement brut annuel retenu — SCPI (pleine ou nue-propriété)	4,91 %/an (modifiable de 0 %/an à 10 %/an) Volatilité annuelle — SCPI (pleine ou nue-propriété) : 10 %/an
Rendement brut annuel retenu — Or et matières premières	3,61 %/an Volatilité annuelle — Or et matières premières : 15 %/an
Rendement brut annuel retenu — Financement participatif (brut, avant défauts)	10,3 %/an
Rendement brut annuel retenu — Actions monde (pays développés, ETF World)	7,88 %/an (modifiable de -5 %/an à 15 %/an) Volatilité annuelle des actions mondiales : 15 %/an (modifiable de 5 %/an à 30 %/an)
Rendement courant annuel retenu — Parts de groupements forestiers (dividendes)	0,61 %/an Valorisation annuelle retenue — Parts de groupements forestiers : 2,82 %/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : BCE ; ACPR AS n° 180 ; OPEF-CCSF 2026 ; IEIF 2026 ; UBS GIRY 2026 ; Banque de France (OAT 10 ans, financement des SNF) ; ASPIM 2026 ; AMF 2013 ; Forvis Mazars 2026 · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Hypothèses et pratiques de marché du crédit

Fourchettes de pratique bancaire utilisées par les simulateurs : garanties, mainlevée, assurance emprunteur, capacité d'emprunt, prêt in fine, rachat, crédit lombard, crédit à la consommation. Seules les fourchettes de TAEG du crédit à la consommation s'appuient sur une publication (taux effectifs moyens Banque de France, T3 2026 : 6,42 % > 6 000 € ; 11,82 % de 3 000 à 6 000 € ; 17,70 % ≤ 3 000 €). Les autres valeurs sont des pratiques de marché sans publication officielle retrouvée.

Afficher les 33 lignes du barème

Assurance groupe bancaire, haut de fourchette	0,45 % capital/an Assurance groupe bancaire, bas de fourchette : 0,3 % capital/an
Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, haut	40 % Poids de l'assurance dans le coût total du crédit, bas : 20 %
Taux d'assurance en délégation, profil bon	0,12 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil excellent	0,08 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil fumeur	0,2 % capital/an
Taux d'assurance en délégation, profil risque_aggrave	0,35 % capital/an
Majoration d'âge 1	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 40 ans Majoration d'âge 1 (cumulative) : 0,02 points de %
Majoration d'âge 2	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 50 ans Majoration d'âge 2 (cumulative) : 0,05 points de %
Majoration d'âge 3	âge au-delà duquel elle s'ajoute : 60 ans Majoration d'âge 3 (cumulative) : 0,1 points de %
Apport minimal (seuil d'alerte)	10 % du budget Apport recommandé, haut : 30 % du budget Apport recommandé, bas : 20 % du budget
Pondération bancaire des loyers dans les revenus	70 %
Endettement qualifié d'élevé au-delà du seuil HCSF	40 % revenus nets
Seuil d'endettement usuel pour le crédit à la consommation	33 % revenus bruts
Crédit conso — duree pret personnel	duree_max : 84 mois duree_min : 3 mois
Crédit conso — taeg pret personnel	taux_max : 7 % taux_min : 4 %
Crédit conso — taeg renouvelable	taux_max : 20 % taux_min : 15 %
Garantie de prêt — caution	taux : 1,2 % du capital taux_max : 1,5 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — ensemble	taux_max : 2 % du capital taux_min : 1 % du capital
Garantie de prêt — hypotheque	taux : 1,5 % du capital taux_max : 2 % du capital taux_min : 1,5 % du capital
Garantie de prêt — mainlevee hypotheque	taux : 0,3 % du capital taux_max : 0,5 % du capital
Prêt in fine — apport av	taux_max : 30 % du capital taux_min : 10 % du capital
Prêt in fine — duree	duree_max : 15 ans duree_min : 3 ans
Prêt in fine — ecart taux amortissable	taux_max : 0,5 points de % taux_min : 0,3 points de %
Crédit lombard	quotité de financement, actions blue chip : 50 %
Crédit lombard	quotité de financement, actions small cap : 45 %
Crédit lombard	quotité de financement, av fonds euros : 70 %
Crédit lombard	quotité de financement, av uc : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, obligations ig : 60 %
Crédit lombard	quotité de financement, scpi opci : 45 %
Rachat de crédit — delai mise en place	duree_max : 3 mois duree_min : 2 mois
Rachat de crédit — duree restante	duree_max : 10 ans duree_min : 7 ans
Rachat de crédit — ecart taux	seuil_alerte : 0,7 points de % taux_max : 1 points de % taux_min : 0,7 points de %
Taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations), août 2026	3,32 %

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Pratiques de marché (non réglementaires) ; Banque de France, taux effectifs moyens 2026-Q4 (crédit à la consommation) · en vigueur depuis le 1er août 2026

Références légales

Art. 31 CGI — Déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers
Art. 125-0 A CGI — Régime fiscal des produits de l'assurance-vie
Art. 990 I et 757 B CGI — Fiscalité de l'AV en cas de décès
BOI-RFPI-BASE-20-50 — Doctrine sur la déduction des charges d'emprunt
Art. 2355 Code civil — Régime du nantissement de créances

Glossaire

Prêt in fine: Crédit dont le capital est remboursé en totalité à l'échéance, les mensualités ne comprenant que les intérêts.
Nantissement: Mise en garantie d'un actif (compte-titres, assurance-vie) au profit du prêteur : l'emprunteur en reste propriétaire mais ne peut pas en disposer jusqu'au remboursement.
Capitalisation: Mécanisme par lequel les intérêts générés sont réinvestis et produisent eux-mêmes des intérêts (intérêts composés).
Revenus fonciers: Revenus tirés de la location nue de biens immobiliers, imposables à l'IR dans la catégorie des revenus fonciers après déduction des charges.
Régime réel: Régime permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) des revenus fonciers bruts.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux de la tranche du barème de l'impôt sur le revenu où tombe le dernier euro de revenu du foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) : c'est le taux qui s'applique à un revenu supplémentaire ou à une charge déductible.

Questions fréquentes

Quelle différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

Dans un prêt amortissable, chaque échéance rembourse une part du capital, et les intérêts diminuent au fil du temps. Dans un prêt in fine, l'emprunteur paie des intérêts sur la totalité du capital pendant toute la durée et rembourse ce capital en une seule fois à la fin. Le coût total en intérêts est donc plus élevé.

Pourquoi adosser un prêt in fine à une assurance-vie ?

Le contrat d'assurance-vie, nanti au profit de la banque, sert de garantie et doit permettre de rembourser le capital à l'échéance. L'intérêt du montage repose sur l'espoir que son rendement, net de frais et d'impôt, dépasse le coût des intérêts payés pendant le prêt.

Les intérêts d'un prêt in fine sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Oui, lorsque le prêt finance un bien loué nu et que le propriétaire relève du régime réel. Comme le capital n'est pas amorti, les intérêts restent constants sur toute la durée, ce qui maintient la charge déductible au même niveau d'année en année.

Que se passe-t-il si l'assurance-vie ne suffit pas à rembourser le prêt in fine ?

L'emprunteur doit compléter avec son épargne personnelle ou un autre financement à l'échéance. Ce risque est plus marqué avec des unités de compte, dont la valeur peut baisser juste avant le terme du prêt.

Peut-on faire un rachat sur une assurance-vie nantie ?

En principe non, sans l'accord de la banque bénéficiaire du nantissement : l'épargne reste bloquée jusqu'au remboursement du prêt. Il faut donc disposer d'autres réserves pour faire face aux imprévus pendant toute la durée du crédit.

Que compare le simulateur de prêt in fine adossé à une assurance-vie ?

Il chiffre les intérêts payés, projette la valeur du contrat à l'échéance, vérifie qu'elle couvre le capital à rembourser et compare le résultat avec un placement direct de la même somme. Le rendement du contrat reste une hypothèse que vous fixez.