Prêt In Fine + Assurance-Vie

Simulez votre montage prêt in fine adossé à une assurance-vie. Comparez avec un prêt amortissable, calculez l'économie fiscale et le TRI global.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur évalue la pertinence d'un montage de prêt in fine adossé à une assurance-vie : l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est remboursé en une fois à l'échéance grâce au rachat du contrat d'assurance-vie nanti en garantie. Il chiffre le coût total du crédit, la rentabilité nette espérée du contrat adossé et l'effet de levier global.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le capital emprunté, la durée du prêt in fine, le taux d'intérêt, le montant versé sur l'assurance-vie en garantie, le rendement espéré du contrat, et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur chiffre les intérêts cumulés payés, projette la valorisation du contrat d'assurance-vie à l'échéance, vérifie la couverture du capital à rembourser et calcule le rendement net global de l'opération en comparant avec un placement direct du même capital.

Rendement net = [(Valeur AV à terme − Capital emprunté) / Capital emprunté] × (1 − fiscalité sortie)

À qui s'adresse ce simulateur ?

Investisseurs locatifs souhaitant maximiser la déduction des intérêts d'emprunt
Contribuables fortement imposés (TMI 41% ou 45%) cherchant à optimiser leur fiscalité
CGP et conseillers bancaires accompagnant des clients sur des montages patrimoniaux
Propriétaires de SCI à l'IR avec des revenus fonciers importants

Échéances et seuils

Durée du prêt in fine: généralement 3 à 15 ans avec nantissement de l'assurance-vie : Le prêt in fine immobilier est accordé pour une durée de 3 à 15 ans, pendant laquelle seuls les intérêts sont remboursés. Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, généralement grâce au déblocage du contrat d'assurance-vie nanti.
Intérêts intégralement déductibles des revenus fonciers si le bien est loué nu (régime réel): Les intérêts d'un prêt in fine contracté pour acquérir un bien loué nu sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel. Cette déductibilité est particulièrement avantageuse pour les TMI élevés, car les intérêts d'un prêt in fine sont constants sur toute la durée, contrairement aux intérêts décroissants d'un prêt amortissable.

Points de vigilance

Le prêt in fine suppose que le contrat d'assurance-vie adossé générera un rendement suffisant pour couvrir le capital à rembourser — si la performance est insuffisante, l'emprunteur doit compléter avec ses propres fonds
Les intérêts in fine sont payés sur la totalité du capital pendant toute la durée (pas d'amortissement) — coût total très supérieur à un prêt amortissable classique
Le nantissement du contrat d'assurance-vie immobilise les fonds : aucun rachat possible avant l'échéance du prêt sans autorisation bancaire
En cas d'investissement locatif, la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers fait partie de l'intérêt du montage : vérifier le régime fiscal applicable
Le montage est sensible à la fiscalité à la sortie : l'abattement AV après 8 ans améliore le rendement net, un rachat anticipé détériore fortement l'équation

Références légales

Art. 31 CGI — Déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers
Art. 125-0 A CGI — Régime fiscal des produits de l'assurance-vie
Art. 990 I et 757 B CGI — Fiscalité de l'AV en cas de décès
BOI-RFPI-BASE-20-50 — Doctrine sur la déduction des charges d'emprunt
Art. 2355 Code civil — Régime du nantissement de créances

Glossaire

Prêt in fine: Crédit dont le capital est remboursé en totalité à l'échéance, les mensualités ne comprenant que les intérêts.
Nantissement: Garantie donnée à la banque sur un actif (ici l'assurance-vie) qui reste bloqué jusqu'au remboursement du prêt.
Capitalisation: Mécanisme par lequel les intérêts générés sont réinvestis et produisent eux-mêmes des intérêts (intérêts composés).
Revenus fonciers: Revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés, imposables après déduction des charges.
Régime réel: Mode d'imposition des revenus fonciers permettant de déduire les charges réelles (intérêts, travaux, etc.).
TMI (Tranche Marginale d'Imposition): Taux d'imposition applicable au dernier euro de revenu, déterminant l'économie fiscale des charges déductibles.