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🏦 Prêt In Fine + Assurance-Vie

Simulez votre montage patrimonial : prêt in fine adossé à une assurance-vie nantie. Comparez avec un prêt amortissable classique et calculez votre économie fiscale.

🏦 Prêt immobilier

€
Généralement 0,3 à 0,5 pt de moins que l'in fine

📈 Assurance-vie nantie

€
Généralement 10-30% du capital emprunté
€/mois
Fonds euros ~2-3% / Mixte ~3-5% / UC dynamique ~5-7%

⚖️ Fiscalité

€/an
Loyers perçus (hors charges)

🏦 Prêt In Fine

Mensualité (intérêts seuls)
Total intérêts payés
💰 Économie fiscale totale
Intérêts déductibles × TMI (%)
Coût net du prêt (après économie fiscale)

📈 Assurance-Vie à l'échéance

Total versé sur l'AV
Capital AV à l'échéance
Solde net (AV - Capital à rembourser)
🎯 Avantage net vs prêt amortissable
Recommandation
Critère In Fine Amortissable
Mensualité prêt
+ Versement AV mensuel —
Effort mensuel total
Total intérêts
Économie fiscale
Coût net crédit
Capital AV final —
Bilan patrimonial
💡 Lecture du bilan
In Fine : Capital AV final - Capital à rembourser - Coût net du crédit
Amortissable : 0 (propriétaire du bien) - Coût net du crédit
📈 Évolution du capital AV vs Dette
📊 Point d'équilibre
📖 En savoir plus sur Prêt In Fine + Assurance-Vie : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Prêt In Fine + Assurance-Vie

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Le prêt in fine est un crédit immobilier où l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en totalité à l'échéance.

Pour garantir ce remboursement, la banque exige généralement un nantissement sur un contrat d'assurance-vie que l'emprunteur alimente régulièrement.

⚙️ Comment ça fonctionne

Le montage repose sur deux flux parallèles :

  • Flux sortant : paiement mensuel des intérêts du prêt (constants car pas d'amortissement)
  • Flux entrant AV : versements réguliers qui capitalisent sur l'assurance-vie
Mensualité in fine = Capital × Taux annuel / 12 Capital AV à l'échéance = Apport × (1+r)^n + Versement mensuel × [(1+r)^n - 1] / r (avec r = taux mensuel, n = nombre de mois) Économie fiscale = Total intérêts × TMI

L'intérêt du montage réside dans la déduction intégrale des intérêts des revenus fonciers (régime réel), combinée à la capitalisation sur l'assurance-vie qui bénéficie d'une fiscalité avantageuse.

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs locatifs souhaitant maximiser la déduction des intérêts d'emprunt
  • Contribuables fortement imposés (TMI 41% ou 45%) cherchant à optimiser leur fiscalité
  • CGP et conseillers bancaires accompagnant des clients sur des montages patrimoniaux
  • Propriétaires de SCI à l'IR avec des revenus fonciers importants

⚠️ Points de vigilance

  • Risque de rendement insuffisant : si l'AV sous-performe, le capital à l'échéance sera insuffisant
  • Nantissement = fonds bloqués : vous ne pouvez pas disposer librement de votre AV
  • Taux plus élevé : le taux d'un prêt in fine est généralement 0,3 à 0,5 pt supérieur
  • Effort d'épargne constant : il faut verser régulièrement sur l'AV pendant 15-20 ans
  • Absence de propriété progressive : vous restez redevable de l'intégralité du capital jusqu'à la fin

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Déduction maximale des intérêts (constants)
  • Capitalisation sur AV avec fiscalité privilégiée
  • Mensualités de prêt réduites (intérêts seuls)
  • Effet de levier fiscal optimisé pour hauts TMI
  • Souplesse : possibilité de rembourser avant terme

❌ Inconvénients

  • Risque de marché sur l'AV
  • Taux d'intérêt plus élevé
  • Fonds AV bloqués (nantissement)
  • Discipline d'épargne requise
  • Complexité du montage

📚 Références légales

  • Art. 31 CGI — Déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers
  • Art. 125-0 A CGI — Régime fiscal des produits de l'assurance-vie
  • Art. 990 I et 757 B CGI — Fiscalité de l'AV en cas de décès
  • BOI-RFPI-BASE-20-50 — Doctrine sur la déduction des charges d'emprunt
  • Art. 2355 Code civil — Régime du nantissement de créances

⏳ Échéances et seuils

📝 Glossaire

Prêt in fine
Crédit dont le capital est remboursé en totalité à l'échéance, les mensualités ne comprenant que les intérêts.
Nantissement
Garantie donnée à la banque sur un actif (ici l'assurance-vie) qui reste bloqué jusqu'au remboursement du prêt.
Capitalisation
Mécanisme par lequel les intérêts générés sont réinvestis et produisent eux-mêmes des intérêts (intérêts composés).
Revenus fonciers
Revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés, imposables après déduction des charges.
Régime réel
Mode d'imposition des revenus fonciers permettant de déduire les charges réelles (intérêts, travaux, etc.).
TMI (Tranche Marginale d'Imposition)
Taux d'imposition applicable au dernier euro de revenu, déterminant l'économie fiscale des charges déductibles.