🏗️ Denormandie / Pinel

Définition

Ce simulateur chiffre la réduction d'impôt Pinel (neuf) et Denormandie (ancien avec travaux) pour un investissement locatif dans le logement neuf ou rénové. Il applique les taux réduits en vigueur (12 %/18 %/21 % selon durée 6/9/12 ans pour Pinel classique ; 12 %/18 %/21 % pour Denormandie), intègre le plafonnement global des niches fiscales et compare avec un investissement locatif classique.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix d'acquisition du bien (plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²), la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), la zone géographique éligible (A bis, A, B1 pour Pinel), le type de dispositif (Pinel classique, Pinel+, Denormandie) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur applique le taux de réduction correspondant au dispositif et à la durée, chiffre la réduction annuelle (répartie sur la durée d'engagement), intègre le plafond global des niches fiscales et compare avec un investissement équivalent sans défiscalisation.

Réduction Pinel 6 ans = 12 % × Prix (2 %/an) — 9 ans = 18 % (2 %/an) — 12 ans = 21 % (2 % × 9 ans + 1 % × 3 ans)

Pour qui

• Nouveaux investisseurs — Souhaitant défiscaliser dans l'ancien rénové via Denormandie (seul dispositif encore accessible)
• Investisseurs Pinel en cours d'engagement — Calculant leur réduction annuelle restante sur un bien acquis avant le 31/12/2024
• Contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30%) — Pour qui la réduction d'impôt génère un cash-flow positif
• CGP et conseillers patrimoniaux — Comparant les dispositifs pour orienter leurs clients vers Denormandie

Avantages

• Chiffre la réduction d'impôt Pinel ou Denormandie avec le taux applicable selon durée et dispositif
• Applique le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € qui peut écrêter l'avantage attendu
• Projette l'avantage annuel réparti sur la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans)
• Compare avec un investissement locatif classique pour identifier la pertinence réelle de la défiscalisation

Inconvénients

• Ne vérifie pas l'éligibilité géographique (zones tendues) ni les plafonds de loyer et de ressources qui conditionnent tout le bénéfice
• Ne chiffre pas la probabilité de sous-performance liée à la qualité intrinsèque du bien (quartier, prestations, transport) souvent moindre en programmes Pinel
• L'engagement de location 6-12 ans rend le bien peu liquide : une vente avant terme entraîne la reprise de l'avantage avec intérêts
• Ne modélise pas le risque de vacance locative ou d'impayés, particulièrement sensible sur des biens à loyers plafonnés

Points de vigilance

• Le dispositif Pinel s'éteint fin 2024 pour les nouveaux investissements — le simulateur applique les règles en vigueur, à vérifier pour un engagement futur
• Le Pinel+ (ou « Pinel plus ») exige des critères de qualité renforcés (performance énergétique, surface minimale) — les logements non conformes subissent une baisse progressive des taux
• Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont stricts — le simulateur les applique mais le dépassement d'un seuil entraîne la perte de la réduction
• L'engagement de location est ferme pour la durée choisie : une vente ou occupation personnelle avant terme entraîne la reprise intégrale de la réduction d'impôt avec majoration
• Le Denormandie exige 25 % du prix total en travaux (incluant acquisition et travaux) — une dépense insuffisante fait perdre le bénéfice du régime

Échéances et seuils

• Clôture du Pinel — 31 décembre 2024 — Le dispositif Pinel+ a cessé d'accepter de nouveaux investissements au 31/12/2024 (LFI 2024, art. 168). Les engagements signés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction jusqu'à leur terme contractuel (6, 9 ou 12 ans).
• Fin du Denormandie — 31 décembre 2026 — Le dispositif Denormandie est prorogé jusqu'au 31/12/2026. Tout acte d'acquisition signé avant cette date et respectant les conditions (travaux ≥ 25%, commune éligible) ouvre droit à la réduction.
• Plafond d'investissement — 300 000 € et 5 500 €/m² — La base de la réduction est doublement plafonnée : 300 000 € par an et par contribuable, et 5 500 €/m² de surface habitable. Maximum 2 logements par an. Ces plafonds s'appliquent aux deux dispositifs.
• Plafonnement niches fiscales — 10 000 €/an — La réduction Pinel/Denormandie entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. La fraction excédentaire est définitivement perdue (pas de report possible).
• Plafonds de loyers 2026 (€/m² hors coef. de surface) — Zone A bis : 18,89 €/m² — Zone A : 14,03 €/m² — Zone B1 : 11,31 €/m² — Zone B2 : 9,83 €/m² — Zone C : 9,83 €/m². Ces plafonds sont révisés annuellement par décret.

Références légales

• Art. 199 novovicies CGI — Dispositif Pinel et Pinel+ : réduction d'impôt pour investissement locatif neuf (clôturé au 31/12/2024)
• Art. 199 novovicies A CGI — Dispositif Denormandie : réduction d'impôt pour l'ancien avec travaux
• Art. 200-0 A CGI — Plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €/an
• LFI 2024 (art. 168) — Non-prorogation du Pinel : extinction au 31/12/2024
• Décret n°2019-771 — Conditions d'éligibilité Denormandie, plafonds de loyers et de ressources
• BOI-IR-RICI-360 — Doctrine fiscale complète sur les dispositifs Pinel et Denormandie
• Art. 150 U CGI — Régime de plus-value immobilière applicable à la revente

Glossaire

• Denormandie — Dispositif de réduction d'impôt pour l'acquisition d'un logement ancien avec travaux (≥ 25% du coût total) dans les communes éligibles. Actif jusqu'au 31/12/2026. Taux : 12 / 18 / 21% selon la durée d'engagement.
• Pinel+ (clôturé) — Ancien dispositif de réduction d'impôt pour les logements neufs en zones tendues (A bis, A, B1), respectant les normes RE2020. Éteint au 31/12/2024 pour tout nouvel engagement.
• Zonage ABC — Classification des communes selon la tension du marché locatif. Zone A bis (Paris et proche banlieue), Zone A (grandes agglomérations), Zone B1 (villes moyennes), Zones B2/C (reste du territoire, éligibles Denormandie uniquement).
• Coefficient de surface — Facteur correctif appliqué au plafond de loyer au m² pour les petites surfaces : coef = min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Il majore le loyer au m² jusqu'à 20% pour les studios.
• Plafonnement des niches fiscales — Limite annuelle de 10 000 € applicable à l'ensemble des réductions et crédits d'impôt (hors Girardin et SOFICA). La réduction Pinel/Denormandie excédentaire est définitivement perdue.
• Prix de revient éligible — Base de calcul de la réduction : prix d'acquisition + travaux éligibles (Denormandie), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² de surface habitable.

Ticket d'investissement

• À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.

Complexité du montage

• Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

Profils concernés

• Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)