Loc'Avantages (ex-Cosse)

Simulez Loc'Avantages : taux de réduction d'impôt selon le niveau de loyer pratiqué, plafonds de loyers et de ressources par zone géographique.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la réduction d'impôt Loc'Avantages (ex-Cosse) pour un bailleur qui loue un logement à un niveau de loyer inférieur aux prix de marché (loyer intermédiaire, social ou très social) avec une convention signée avec l'Anah. Il compare le gain fiscal net au manque à gagner locatif pour évaluer la pertinence patrimoniale du dispositif.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2, C), le loyer de marché, le loyer envisagé (conditionnant le niveau conventionné : intermédiaire -15 %, social -30 %, très social -45 %), et les caractéristiques du logement. Le simulateur vérifie le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires, applique la réduction d'impôt correspondante (15 à 65 % des loyers) et compare le gain fiscal au manque à gagner locatif sur 6 ans.

Réduction IR : 15 % (intermédiaire), 35 % (social), 65 % (très social) — Sur loyers déclarés

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires bailleurs souhaitant optimiser la fiscalité de leurs revenus fonciers
  • Investisseurs immobiliers acceptant un loyer modéré en contrepartie d'une réduction d'impôt
  • Propriétaires de biens en zones tendues (A, A bis, B1) où le différentiel de loyer est moindre
  • CGP / Conseillers immobiliers accompagnant leurs clients dans l'optimisation locative

Avantages et inconvénients

Avantages

  • Chiffre la réduction d'impôt Loc'Avantages selon le niveau conventionné choisi (15 %, 35 %, 65 %)
  • Compare le gain fiscal au manque à gagner locatif cumulé sur 6 ans pour évaluer la pertinence réelle
  • Applique les plafonds de loyer et de ressources en vigueur selon la zone géographique et la composition familiale
  • Intègre le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € qui peut écrêter l'avantage attendu

Inconvénients

  • Le manque à gagner locatif est évalué sur un loyer de marché saisi : une surévaluation fausse l'arbitrage en faveur du dispositif
  • Ne vérifie pas l'éligibilité du logement (classe DPE, localisation en zone tendue) qui conditionne la signature de la convention Anah
  • L'engagement de 6 ans et la non-cession pendant cette durée pèse sur la flexibilité patrimoniale
  • Ne traite pas les interactions avec d'autres régimes (CI travaux, éco-PTZ) qui peuvent modifier l'équation économique globale

Échéances et seuils

Engagement de location : 6 ans
La convention Loc'Avantages signée avec l'Anah engage le bailleur à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 6 ans. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés.
Réduction 15 ou 35 % (niveau Loc1/Loc2)
Sans intermédiation locative, la réduction d'impôt est de 15 % (Loc1, loyer intermédiaire) ou 35 % (Loc2, loyer social) des loyers bruts perçus. Le loyer doit respecter un plafond par zone (A bis, A, B1, B2, C) et les ressources du locataire un plafond annuel.
Réduction 20, 40 ou 65 % avec intermédiation locative (IML)
Avec une gestion confiée à une agence immobilière sociale (AIS) ou un organisme agréé, la réduction passe à 20 % en Loc1 et 40 % en Loc2, et atteint 65 % en Loc3 (loyer très social), niveau accessible uniquement en intermédiation. Cette formule sécurise les loyers (garantie impayés) et le ciblage social des locataires.
Plafonds de loyer par zone (fixés par arrêté annuel)
Les plafonds de loyer varient par zone et par type de convention (Loc1, Loc2, Loc3). Ils sont inférieurs au marché libre et fixés par arrêté annuel. Le bail doit mentionner explicitement la convention Loc'Avantages signée avec l'Anah.

Points de vigilance

  • La décote de loyer par rapport au marché doit être respectée pendant toute la durée de la convention (généralement 6 ans) — un dépassement entraîne la perte de la réduction avec reprise
  • Les plafonds de ressources des locataires varient selon la zone et la composition familiale — le simulateur applique les plafonds en vigueur, à vérifier à chaque renouvellement de bail
  • L'agrément Anah doit être obtenu AVANT la mise en location : un bail signé sans convention ne peut pas bénéficier rétroactivement du dispositif
  • Loc'Avantages est cumulable avec la déduction des charges réelles (régime réel obligatoire) mais pas avec d'autres dispositifs (Pinel, Denormandie) sur le même bien
  • Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € s'applique à Loc'Avantages — le simulateur applique cette règle souvent oubliée

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)
  • 0 €
  • Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
  • Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)
  • 11 600 €
  • Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
  • Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)
  • 29 579 €
  • Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
  • Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)
  • 84 577 €
  • Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
  • Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)
  • 181 917 €
  • Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Plafonnement global des avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu

Plafond général et plafond majoré (investissements outre-mer et SOFICA) ; la majoration est la différence des deux.

Plafond global de droit commun10 000 €
Plafond majoré (outre-mer, SOFICA)18 000 €

Source : CGI art. 200-0 A · en vigueur depuis le 1er janvier 2013 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

Afficher les 87 lignes du barème
Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôledès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 202518,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20266,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20260,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 20267,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Réduction d'impôt Loc'Avantages

Taux de réduction par niveau de loyer et intermédiation locative, décote de loyer par rapport au marché, plafonds de ressources 2026 du locataire (personne seule), durée d'engagement, date de fin.

Afficher les 25 lignes du barème
LOC1 sans intermédiation locativetaux de réduction : 15 % loyers bruts
LOC1 avec intermédiation locativetaux de réduction : 20 % loyers bruts
LOC1décote du loyer plafond par rapport au loyer de marché : 15 %
LOC2 sans intermédiation locativetaux de réduction : 35 % loyers bruts
LOC2 avec intermédiation locativetaux de réduction : 40 % loyers bruts
LOC2décote du loyer plafond par rapport au loyer de marché : 30 %
LOC3 avec intermédiation locativetaux de réduction : 65 % loyers bruts
LOC3décote du loyer plafond par rapport au loyer de marché : 45 %
LOC1, zone A BIS
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 44 344 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 66 276 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 86 878 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 103 727 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 123 415 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 138 874 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 15 471 €/an
LOC1, zone A
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 44 344 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 66 276 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 79 666 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 95 427 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 112 968 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 127 122 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 14 164 €/an
LOC1, zone B1
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 36 144 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 48 268 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 58 043 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 70 073 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 82 432 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 92 900 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 10 364 €/an
LOC1, zone B2
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 32 530 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 43 439 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 52 239 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 63 066 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 74 189 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 83 611 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 9 325 €/an
LOC1, zone C
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 32 530 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 43 439 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 52 239 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 63 066 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 74 189 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 83 611 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 9 325 €/an
LOC2, zone A BIS
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 32 463 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 48 521 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 63 604 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 75 940 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 90 352 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 101 674 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 11 330 €/an
LOC2, zone A
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 32 463 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 48 521 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 58 324 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 69 863 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 82 705 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 93 072 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 10 371 €/an
LOC2, zone B1
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 26 460 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 35 338 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 42 494 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 51 302 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 60 349 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 68 016 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 7 588 €/an
LOC2, zone B2
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 23 814 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 31 804 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 38 244 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 46 171 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 54 315 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 61 214 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 6 828 €/an
LOC2, zone C
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 23 814 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 31 804 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 38 244 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 46 171 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 54 315 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 61 214 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 6 828 €/an
LOC3, zone A BIS
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 17 855 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 29 114 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 38 164 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 41 995 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 49 695 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 55 921 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 6 230 €/an
LOC3, zone A
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 17 855 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 29 114 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 34 995 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 38 635 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 45 490 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 51 190 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 5 703 €/an
LOC3, zone B1
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 14 553 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 21 204 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 25 497 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 28 369 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 33 195 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 37 408 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 4 172 €/an
LOC3, zone B2
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 13 097 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 19 082 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 22 946 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 25 533 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 29 875 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 33 668 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 3 754 €/an
LOC3, zone C
  • plafond de ressources 2026, personne seule : 13 097 €/an
  • plafond de ressources 2026, couple : 19 082 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 1 personne à charge : 22 946 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 2 personnes à charge : 25 533 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 3 personnes à charge : 29 875 €/an
  • plafond de ressources 2026, personne seule ou couple, 4 personnes à charge : 33 668 €/an
  • plafond de ressources 2026, majoration par personne à charge à partir de la 5e : 3 754 €/an
Engagement minimal de location6 ans
Demandes de convention déposées auprès de l'ANAH jusqu'au31 décembre 2027

Source : CGI art. 199 tricies ; BOI-BAREME-000017 (10/03/2026) ; brochure IR 2026 ; ANIL, Loc'Avantages · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Régime d'imposition des revenus fonciers

Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.

Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier
  • 15 000 €/an
  • Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
Option irrévocable pour le régime réel3 ans

Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

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Durée d'amortissement LMNP au réelbien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réelmobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable15 %
Durée d'amortissement LMNP au réeltravaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut
  • 5 %/an
  • Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut
  • 1,5 % prix/an
  • Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport
  • réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut
  • 6 mois
  • Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 14,03 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 18,25 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 11,31 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)
  • 9,83 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois
  • Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut
  • 2 % valeur/an
  • Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut
  • 6 % du prix
  • Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut
  • 3 %
  • Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien2 %/an
Vacance locative annuelle
  • 1 mois/an
  • Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut
  • 3 mois/an
  • Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporairecharges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire
  • decote (borne_max) : 55 %
  • decote (borne_min) : 25 %
  • decote (taux_annuel_max) : 3 %/an
  • decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an
  • decote (taux_max) : 50 %
  • decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire
  • duree (duree_max) : 20 ans
  • duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporairetmi comparaison (taux) : 30 %
OBO
  • coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur
  • coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBOfrais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnièreassurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière
  • conciergerie (taux_max) : 30 % recettes
  • conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnièreduree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnièrefrais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnièrefrais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut
  • 4 mois
  • Délai de jouissance, haut : 6 mois
  • Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut
  • 10 ans
  • Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut
  • 10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant)
  • Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant
  • Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)
  • 9,54 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base
  • Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut
  • 1 000 €/m²
  • Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut
  • 500 €/m²
  • Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut
  • 600 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut
  • 900 €/m²
  • Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut
  • 30 %
  • Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard
  • 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur
  • Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1
  • années de valeur locative : 4 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2
  • années de valeur locative : 6 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3
  • années de valeur locative : 8 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4
  • années de valeur locative : 10 années de loyer
  • espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut
  • 50 % valeur vénale
  • Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché
  • 60 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer
  • Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtesdurée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle
  • 20 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix
  • Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement
  • plus de : 50 ans
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti
  • Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti
  • Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas
  • 20 ans
  • Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti
  • Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas
  • 15 ans
  • Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti
  • Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas
  • 5 ans
  • Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti
  • Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti
  • Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette
  • 700 € HT/an
  • Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Références légales

  • Art. 199 tricies CGI — Réduction d'impôt Loc'Avantages
  • Art. 31 I 1° o CGI — Déduction spécifique (ancien dispositif Cosse)
  • Décret n°2022-169 — Modalités d'application du dispositif
  • Art. L321-4 CCH — Conventions avec l'ANAH
  • BOI-IR-RICI-365 — Doctrine fiscale Loc'Avantages

Glossaire

ANAH
Agence Nationale de l'Habitat. Organisme avec lequel la convention doit être signée.
Intermédiation locative
Gestion du bien confiée à une association agréée, offrant un bonus de réduction et une garantie loyers.
Zone tendue
Zone où la demande de logements dépasse nettement l'offre, soumise à des règles particulières (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants).
Plafond de ressources
Niveau de revenus au-delà duquel une aide ou un avantage est réduit ou supprimé.
Convention ANAH
Engagement contractuel fixant les obligations du bailleur (loyer, durée, travaux éventuels).
Mandat de gestion
Contrat confiant la gestion locative à un tiers (association, agence).

Questions fréquentes

Comment fonctionne la réduction d'impôt Loc'Avantages ?

Le bailleur signe une convention avec l'Anah et loue son logement vide, comme résidence principale, à un loyer inférieur au marché et à des locataires sous plafond de ressources. En échange, il obtient une réduction d'impôt calculée sur les loyers perçus, d'autant plus forte que la décote de loyer est importante.

Quelle différence entre Loc'Avantages et l'ancien dispositif Cosse ?

Le dispositif Cosse reposait sur une déduction appliquée aux revenus fonciers, dont l'effet dépendait de la tranche d'imposition du bailleur. Loc'Avantages le remplace par une réduction d'impôt calculée sur les loyers, qui procure le même avantage quel que soit le taux marginal.

Faut-il passer par une agence ou une association pour Loc'Avantages ?

Ce n'est pas obligatoire pour les deux premiers niveaux de loyer, mais l'intermédiation locative majore la réduction d'impôt et donne seule accès au niveau de loyer le plus bas. Le bailleur bénéficie alors souvent d'une garantie de paiement des loyers.

La réduction Loc'Avantages entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Oui. Elle est prise en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux, ce qui peut limiter son effet pour un foyer qui profite déjà d'autres réductions ou crédits d'impôt. Il faut donc vérifier la marge restante avant de s'engager.

Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte plus la convention Loc'Avantages ?

Si le loyer, les ressources du locataire ou la durée de location ne sont plus conformes à la convention, la réduction d'impôt est remise en cause et les avantages déjà obtenus peuvent être repris. Les engagements valent pour toute la durée de la convention.

Le simulateur Loc'Avantages tient-il compte du loyer perdu ?

Oui. Il compare le gain fiscal au manque à gagner par rapport au loyer de marché sur la durée de l'engagement. Une estimation trop haute de ce loyer de marché fausse la comparaison, et l'éligibilité du logement n'est pas vérifiée.