Loc'Avantages (ex-Cosse)

Simulez Loc'Avantages : taux de réduction d'impôt selon le loyer pratiqué (15% à 65% des revenus fonciers bruts), plafonds de loyers par zone géographique.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre la réduction d'impôt Loc'Avantages (ex-Cosse) pour un bailleur qui loue un logement à un niveau de loyer inférieur aux prix de marché (loyer intermédiaire, social ou très social) avec une convention signée avec l'Anah. Il compare le gain fiscal net au manque à gagner locatif pour évaluer la pertinence patrimoniale du dispositif.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2, C), le loyer de marché, le loyer envisagé (conditionnant le niveau conventionné : intermédiaire -15 %, social -30 %, très social -45 %), et les caractéristiques du logement. Le simulateur vérifie le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires, applique la réduction d'impôt correspondante (15 à 65 % des loyers) et compare le gain fiscal au manque à gagner locatif sur 6 ans.

Réduction IR : 15 % (intermédiaire), 35 % (social), 65 % (très social) — Sur loyers déclarés

À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires bailleurs souhaitant optimiser la fiscalité de leurs revenus fonciers
  • Investisseurs immobiliers cherchant un dispositif hors plafonnement des niches
  • Propriétaires de biens en zones tendues (A, A bis, B1) où le différentiel de loyer est moindre
  • CGP / Conseillers immobiliers accompagnant leurs clients dans l'optimisation locative

Échéances et seuils

Engagement de location
6 ou 9 ans : Le dispositif Loc'Avantages (ex-Cosse) suppose un engagement de location de 6 ans (déduction 15-35 %) ou 9 ans (déduction 50 % en intermédiation locative). Le loyer est plafonné selon la zone et les ressources du locataire.
Déduction 15 à 35 % (niveau Loc1/Loc2)
Pour un engagement sans intermédiation, la déduction est de 15 % (Loc1, loyer intermédiaire), 35 % (Loc2, loyer social) du revenu brut locatif. Le loyer doit respecter un plafond par zone (A bis, A, B1, B2, C) et les ressources du locataire un plafond annuel.
Déduction 65 % avec intermédiation locative (IML)
Avec une convention passée par une agence immobilière sociale (AIS) ou un organisme agréé, la déduction atteint 65 % en niveau Loc3 (loyer très social). Cette formule sécurise les loyers (garantie impayés) et le ciblage social des locataires.
Plafonds de loyer par zone (fixés par arrêté annuel)
Les plafonds de loyer varient par zone et par type de convention (Loc1, Loc2, Loc3). Ils sont inférieurs au marché libre et fixés par arrêté annuel. Le bail doit mentionner explicitement la convention Loc'Avantages signée avec l'Anah.

Points de vigilance

  • La décote de loyer par rapport au marché doit être respectée pendant toute la durée de la convention (généralement 6 ans) — un dépassement entraîne la perte de la réduction avec reprise
  • Les plafonds de ressources des locataires varient selon la zone et la composition familiale — le simulateur applique les plafonds en vigueur, à vérifier à chaque renouvellement de bail
  • L'agrément Anah doit être obtenu AVANT la mise en location : un bail signé sans convention ne peut pas bénéficier rétroactivement du dispositif
  • Loc'Avantages est cumulable avec la déduction des charges réelles (régime réel obligatoire) mais pas avec d'autres dispositifs (Pinel, Denormandie) sur le même bien
  • Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € s'applique à Loc'Avantages — le simulateur applique cette règle souvent oubliée

Références légales

  • Art. 199 tricies CGI — Réduction d'impôt Loc'Avantages
  • Art. 31 I 1° o CGI — Déduction spécifique (ancien dispositif Cosse)
  • Décret n°2022-169 — Modalités d'application du dispositif
  • Art. L321-4 CCH — Conventions avec l'ANAH
  • BOI-IR-RICI-365 — Doctrine fiscale Loc'Avantages

Glossaire

ANAH
Agence Nationale de l'Habitat. Organisme avec lequel la convention doit être signée.
Intermédiation locative
Gestion du bien confiée à une association agréée, offrant un bonus de réduction et une garantie loyers.
Zone tendue
Zones A, A bis, B1 où la demande de logements excède l'offre disponible.
Plafond de ressources
Revenu fiscal de référence maximum du locataire pour être éligible.
Convention ANAH
Engagement contractuel fixant les obligations du bailleur (loyer, durée, travaux éventuels).
Mandat de gestion
Contrat confiant la gestion locative à un tiers (association, agence).