OBO Immobilier

Simulez un OBO immobilier (cession à soi-même via SCI IS) : prix de cession, financement bancaire, trésorerie dégagée et impact IFI à terme.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur modélise l'opération d'OBO immobilier (Owner Buy-Out) : le propriétaire d'un bien immobilier le vend à une SCI qu'il a constituée, en empruntant pour financer l'acquisition. Il chiffre la trésorerie dégagée par la cession, l'économie fiscale annuelle (déduction des intérêts d'emprunt et amortissement si SCI à l'IS), et le coût de l'opération (droits d'enregistrement, plus-value éventuelle, frais notariés).

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur du bien, son prix d'acquisition initial et la date, les loyers annuels projetés, la quotité empruntée via la SCI, le taux d'emprunt, le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et sa tranche marginale. Le simulateur chiffre la trésorerie nette dégagée (prix de vente − plus-value taxée − droits d'enregistrement), projette le résultat annuel de la SCI avec déduction des intérêts et éventuels amortissements, et calcule le coût fiscal total de l'opération sur la durée de détention.

Trésorerie nette = Prix vente − Plus-value imposable − Droits 5-6 % − Frais notariés

À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires immobiliers souhaitant dégager des liquidités sans vendre à un tiers
Contribuables IFI cherchant à réduire leur assiette imposable via l'endettement de la SCI
Parents préparant la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs enfants
CGP et notaires accompagnant des clients dans des stratégies d'optimisation patrimoniale

Échéances et seuils

Cession de parts de SCI: droits d'enregistrement de 5 % de la valeur vénale des parts : La cession de parts de SCI est soumise à des droits d'enregistrement de 5 % calculés sur la valeur vénale des parts. Dans un OBO immobilier, ce coût fiscal est intégré au calcul de rentabilité de l'opération.
Risque d'abus de droit si la SCI ne peut rembourser le crédit par ses seuls loyers: L'administration fiscale peut requalifier un OBO en abus de droit si la SCI n'a pas de substance économique réelle. La SCI doit être en mesure de rembourser le crédit bancaire grâce aux seuls loyers perçus, avec un ratio dette/valeur cohérent avec le marché.

Points de vigilance

L'OBO immobilier peut être requalifié en abus de droit si l'intention économique réelle fait défaut (pas de réel changement de gouvernance, de transmission ou de restructuration) — risque significatif sur les montages à vocation purement fiscale
La plus-value réalisée à la cession au profit de la SCI est imposable au régime des particuliers (avec abattements pour durée de détention) — peut représenter un coût initial important
Les droits d'enregistrement (5 à 6 %) sur la cession du bien à la SCI sont à la charge de la SCI — ils s'ajoutent au coût de l'opération
Le bail consenti par la SCI au cédant (en cas d'usage personnel) doit être à valeur de marché pour éviter la requalification en avantage en nature taxable
Le simulateur ne modélise pas les cas particuliers (OBO avec crédit-vendeur, OBO partiel sur quote-part indivise, OBO transgénérationnel) qui nécessitent une analyse dédiée

Références légales

Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers : régime d'imposition
Art. 150 VF CGI — Abattements pour durée de détention (6% à 100% selon durée)
Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
Art. 965 à 983 CGI — Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Art. L64 LPF — Abus de droit fiscal (procédure de répression)
BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale sur les plus-values immobilières

Glossaire

OBO (Owner Buy-Out): Opération par laquelle un propriétaire vend un actif à une société qu'il contrôle pour dégager des liquidités tout en conservant la jouissance du bien.
SCI (Société Civile Immobilière): Société civile ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Peut être à l'IR (transparence fiscale) ou à l'IS (imposition société).
Plus-value immobilière: Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré.
Abattement pour durée de détention: Réduction progressive de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention du bien (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière): Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€. Les dettes de la SCI viennent réduire la valeur des parts.
Abus de droit: Utilisation d'un montage juridique dans le seul but de réduire l'impôt, sans autre motivation économique. Sanctionné par l'art. L64 du LPF.