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🏢 OBO Immobilier

Owner Buy-Out : vendez votre bien à votre SCI et récupérez des liquidités

Immobilier Patrimoine Optimisation

🏠 Bien immobilier

💰 Financement de la SCI

Emprunt SCI : sur ans

👤 Situation personnelle

👨‍👩‍👧‍👦 Transmission

💰 Cash dégagé par l'opération
Prix de vente - Impôt PV - Apport SCI

📈 Plus-value immobilière

Durée de détention
ans
Plus-value brute
Abattement IR / PS
/
Impôt sur PV
✅ Résidence principale : plus-value totalement exonérée !
✅ Détention > 22 ans : plus-value exonérée d'IR (PS résiduels jusqu'à 30 ans)

🏦 Financement SCI

Emprunt
Mensualité
Coût total intérêts

🏛️ Impact IFI

Avant OBO
Base IFI
IFI : /an
Après OBO
Base IFI (dette déduite)
IFI : /an
✅ Économie IFI : /an soit sur ans

👨‍👩‍👧‍👦 Impact Transmission (horizon ans)

Détention directe
Valeur future estimée
Droits :
Via SCI (avec décote)
Valeur parts SCI
Droits :
✅ Économie transmission estimée :
⚖️ Bilan net de l'opération OBO

📊 Décomposition des avantages et coûts

✅ Avantages
Cash dégagé +
Économie IFI ( ans) +
Économie transmission estimée +
Total avantages
❌ Coûts
Intérêts d'emprunt -
Frais de structure (estimés) - 5 000 €

⚠️ Points d'attention

  • • La vente doit être réalisée au prix de marché (risque de redressement)
  • • Faire réaliser une expertise immobilière pour justifier le prix
  • • L'OBO sur résidence principale fait perdre l'exonération de PV future
  • • Les revenus locatifs de la SCI seront imposés (IR ou IS)
  • • Coût de la structure : création SCI, comptabilité, formalités

💡 L'OBO est particulièrement adapté si :

  • ✓ Vous avez besoin de liquidités sans vendre définitivement le bien
  • ✓ Vous êtes assujetti à l'IFI et souhaitez réduire votre base taxable
  • ✓ Vous souhaitez préparer la transmission à vos enfants
  • ✓ Le bien est détenu depuis longtemps (PV faible ou exonérée)
  • ✓ Vous pouvez obtenir un financement bancaire attractif

📚 Aide — OBO Immobilier

📖 Qu'est-ce que c'est ?

L'OBO (Owner Buy-Out) immobilier est une opération patrimoniale consistant à vendre un bien immobilier à une société (généralement une SCI à l'IS) que vous contrôlez. La SCI finance l'acquisition par emprunt bancaire et vous verse le prix de vente.

En résumé : Vous restez propriétaire (via la SCI) tout en récupérant des liquidités, réduisant votre IFI et préparant la transmission de votre patrimoine.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'opération se déroule en plusieurs étapes : création ou utilisation d'une SCI existante, expertise du bien pour justifier le prix de marché, obtention du financement bancaire par la SCI, signature de l'acte de vente chez le notaire, paiement de l'impôt sur la plus-value, puis encaissement du prix de vente.

Liquidités nettes = Prix de vente − Impôt sur PV − Frais de notaire

Le bilan de l'opération dépend de la plus-value latente, de la durée de détention (abattements), et de l'économie d'IFI générée par l'endettement de la SCI.

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Propriétaires immobiliers souhaitant dégager des liquidités sans vendre à un tiers
  • Contribuables IFI cherchant à réduire leur assiette imposable via l'endettement de la SCI
  • Parents préparant la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs enfants
  • CGP et notaires accompagnant des clients dans des stratégies d'optimisation patrimoniale

⚠️ Points de vigilance

  • Prix de marché obligatoire : La vente doit se faire à la valeur réelle du bien (expertise recommandée pour éviter une requalification)
  • Plus-value imposable : L'impôt sur la PV est dû lors de la vente à la SCI (IR 19% + PS 17,2% après abattements)
  • Perte de l'exonération RP : Si le bien était votre résidence principale, l'exonération de PV est perdue après l'OBO
  • Risque d'abus de droit : L'opération doit avoir une substance économique réelle (objectifs patrimoniaux clairs)
  • Financement bancaire : La banque doit accepter de financer la SCI (garanties, apport, situation du bien)

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Liquidités immédiates sans perdre la jouissance du bien
  • Réduction de l'assiette IFI grâce à l'endettement de la SCI
  • Décote sur les parts de SCI (10-15%) pour la transmission
  • Donation progressive des parts aux enfants
  • Conservation du contrôle du patrimoine

❌ Inconvénients

  • Imposition immédiate de la plus-value latente
  • Frais de notaire (7-8% du prix)
  • Coût du financement bancaire (intérêts)
  • Complexité juridique et fiscale
  • Risque de requalification par l'administration

📚 Références légales

  • Art. 150 U CGI — Plus-values immobilières des particuliers : régime d'imposition
  • Art. 150 VF CGI — Abattements pour durée de détention (6% à 100% selon durée)
  • Art. 150 VB CGI — Détermination du prix d'acquisition (frais, travaux)
  • Art. 965 à 983 CGI — Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Art. L64 LPF — Abus de droit fiscal (procédure de répression)
  • BOI-RFPI-PVI — Doctrine fiscale sur les plus-values immobilières

⏳ Échéances et seuils

📝 Glossaire

OBO (Owner Buy-Out)
Opération par laquelle un propriétaire vend un actif à une société qu'il contrôle pour dégager des liquidités tout en conservant la jouissance du bien.
SCI (Société Civile Immobilière)
Société civile ayant pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Peut être à l'IR (transparence fiscale) ou à l'IS (imposition société).
Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré.
Abattement pour durée de détention
Réduction progressive de la plus-value imposable en fonction de la durée de détention du bien (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€. Les dettes de la SCI viennent réduire la valeur des parts.
Abus de droit
Utilisation d'un montage juridique dans le seul but de réduire l'impôt, sans autre motivation économique. Sanctionné par l'art. L64 du LPF.
📖 En savoir plus sur OBO Immobilier (Owner Buy-Out) : guide complet, formule, FAQ