Charges de Copropriété Déductibles
Identifiez les charges de copropriété déductibles de vos revenus fonciers (régime réel) et calculez votre économie d'impôt.
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Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur chiffre la part déductible des charges de copropriété pour un bailleur d'un bien loué en location nue. Il distingue les charges récupérables auprès du locataire (non déductibles pour le bailleur) et les charges non récupérables (déductibles des revenus fonciers au régime réel), puis calcule l'économie fiscale associée à l'option pour le régime réel comparée au micro-foncier.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le montant des appels de charges de copropriété, leur ventilation approximative entre récupérables et non récupérables, les loyers annuels perçus, la part du bien louée et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le résultat foncier net après déduction des charges non récupérables, l'imposition au régime réel, et la compare à l'imposition en micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %) pour identifier l'option fiscalement optimale.
Charges récupérables : non déductibles (remboursées par le locataire) — Charges non récupérables : déductibles intégralement au régime réel
À qui s'adresse ce simulateur ?
- Propriétaires bailleurs en copropriété souhaitant optimiser leur fiscalité
- Investisseurs locatifs arbitrant entre régime micro-foncier et réel
- Déclarants préparant leur déclaration 2044 (revenus fonciers)
- Experts-comptables et conseillers patrimoniaux accompagnant des bailleurs
Avantages et inconvénients
Avantages
- Distingue les charges déductibles et les charges récupérables, évitant la double déduction erronée sur la déclaration
- Chiffre l'économie fiscale nette de l'option régime réel vs micro-foncier à la TMI de l'utilisateur
- Identifie le seuil de charges au-delà duquel le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire de 30 %
- Permet d'anticiper l'impact fiscal de gros travaux votés en assemblée générale
Inconvénients
- La ventilation récupérables/non-récupérables repose sur la saisie de l'utilisateur — un détail du budget de copropriété mal lu fausse le résultat
- Impute le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, mais ne chiffre pas l'économie future du déficit reportable (intérêts d'emprunt et excédent), qui peut améliorer le rendement net à moyen terme
- Raisonne sur une année isolée : l'option pour le régime réel engageant sur trois ans, une projection pluriannuelle est à faire en cas de charges fortement variables
- Ne traite pas les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie, Cosse, Loc'Avantages) qui ont leurs propres règles d'abattement et de plafonnement
Échéances et seuils
- Micro-foncier : seuil 15 000 € et abattement 30 %
- Le régime micro-foncier (art. 32 CGI) est applicable automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de déduire forfaitairement 30 % des loyers sans justificatif. Vous pouvez y renoncer pour opter pour le régime réel — option irrévocable pendant 3 ans. Les associés de SCPI n'y ont accès que s'ils louent aussi un logement nu en direct.
- Déficit foncier : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €
- Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La partie liée aux intérêts d'emprunt s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La partie hors intérêts est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (art. 156-I CGI), le solde reportable sur 10 ans. Cette règle permet de réduire l'imposition globale du foyer.
- Fonds de travaux Alur : non déductible à l'appel
- La contribution annuelle obligatoire au fonds de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel de la copropriété depuis la loi Alur 2014, art. L14-2 loi du 10 juillet 1965) n'est pas déductible l'année du versement. Elle ne le devient qu'à partir de l'année où les travaux financés par ce fonds sont effectivement réalisés. Cette règle est stricte : l'administration fiscale contrôle la réalité des travaux.
Points de vigilance
- La ventilation récupérable / non-récupérable dépend du décret du 26 août 1987 : le simulateur propose une clé de répartition par défaut à ajuster selon le détail du budget de copropriété
- Les provisions pour travaux futurs (fonds travaux obligatoire, provisions exceptionnelles) obéissent à des règles spécifiques de déduction — le simulateur applique la règle de l'année d'appel
- L'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans : le simulateur éclaire le choix pour l'année en cours, à vérifier sur une projection pluriannuelle
- Les travaux votés en assemblée générale peuvent générer un déficit foncier important l'année de paiement — à modéliser séparément si applicable
- Le simulateur ne gère pas les charges spécifiques aux locations meublées (LMNP / LMP) qui relèvent d'un autre régime
Barèmes et valeurs appliqués
Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.
Barème progressif de l'impôt sur le revenu
Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.
| Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025) | - 0 €
- Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 €
- Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
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| Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025) | - 11 600 €
- Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 €
- Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
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| Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025) | - 29 579 €
- Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 €
- Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
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| Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025) | - 84 577 €
- Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 €
- Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
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| Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025) | - 181 917 €
- Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %
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Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026
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Copropriété : fonds de travaux
Cotisation annuelle minimale au fonds de travaux.
| Cotisation annuelle minimale au fonds de travaux | - 5 % budget prév.
- Cotisation annuelle minimale au fonds de travaux si un plan pluriannuel de travaux est adopté (en plus du minimum de 5 % du budget) : 2,5 % travaux PPT
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Source : Loi 65-557 art. 14-2, 14-2-1, 18 ; service-public F34026 (vérifiée le 09/06/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Déficit foncier
Plafond d'imputation sur le revenu global (droit commun ; majoré pour travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E/F/G vers A–D), report, maintien en location.
| Plafond d'imputation sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) | 10 700 €/an |
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| Plafond majoré, dépenses de rénovation énergétique (sortie de classe E, F ou G vers A à D, devis accepté dès le 05/11/2022) payées du 01/01/2023 au 31/12/2027 | 21 400 €/an |
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| Report du déficit sur les revenus fonciers des années suivantes | 10 ans |
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| Maintien en location requis après imputation sur le revenu global | 3 ans |
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Source : CGI art. 156 I 3° ; LF 2026 n° 2026-103 art. 47 I 4° et II (21 400 € pour dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31/12/2027) · en vigueur depuis le 1er janvier 2023 · vérifié le 2 novembre 2026
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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu
CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.
Afficher les 87 lignes du barème
| Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens) | 15,5 % |
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| CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle | dès les revenus 2025)) : 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 6,8 % |
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| CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025)) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 6,8 % |
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| CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025 | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 6,8 % |
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| CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 6,8 % |
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| CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants) | 18,6 % |
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| CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie | 6,8 % |
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| CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 6,8 % |
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| CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL | 6,8 % |
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| CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue) | 6,8 % |
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| CRDS — revenus fonciers (location nue) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS) | 17,2 % |
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| CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 6,8 % |
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| CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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| CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2° | taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 % |
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| CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 10,6 % |
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| CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème) | 0 % |
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| CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 0,5 % |
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| Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 | 7,5 % |
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| Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026) | 18,6 % |
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Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026
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Régime d'imposition des revenus fonciers
Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.
| Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier | - 15 000 €/an
- Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
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| Option irrévocable pour le régime réel | 3 ans |
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Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026
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Références légales
- Art. 31 CGI — Liste limitative des charges déductibles des revenus fonciers (frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière, intérêts)
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier : abattement de 30 % sur les loyers bruts, accessible si loyers ≤ 15 000 €
- Art. 156-I CGI — Report du déficit foncier sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an) et sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Art. 14-2 Loi 10/07/1965 — Fonds de travaux obligatoire en copropriété (cotisation minimum : 5 % du budget prévisionnel)
- Décret du 26/08/1987 — Liste des charges récupérables sur le locataire (non déductibles pour le bailleur)
Glossaire
- Charges récupérables
- Charges que la loi autorise le propriétaire à récupérer auprès du locataire (eau froide, entretien des parties communes, ascenseur, ordures ménagères, etc.). Listées par le décret du 26/08/1987. Ces charges ne sont pas déductibles du revenu foncier, car elles sont remboursées par le locataire et ne constituent pas une charge nette pour le propriétaire.
- Charges non récupérables
- Charges de copropriété restant à la charge définitive du propriétaire : grosses réparations, gros entretien, honoraires du syndic, assurance immeuble, etc. Ce sont ces charges qui sont déductibles du revenu foncier au régime réel.
- Provisions pour travaux
- Appels de fonds votés en Assemblée Générale pour des travaux inscrits au budget prévisionnel ou aux programmes pluriannuels. Déductibles l'année de leur versement au syndic, puis régularisées l'année suivante pour la part correspondant à des dépenses non déductibles. Exception : les cotisations au fonds de travaux ne sont déductibles qu'au moment où elles financent des travaux effectivement réalisés.
- Déficit foncier
- Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Déclaration 2044
- Formulaire CERFA permettant de déclarer ses revenus fonciers au régime réel. Il liste les revenus bruts et toutes les charges déductibles poste par poste. Il permet également de déclarer le déficit foncier le cas échéant. À joindre à la déclaration de revenus principale (formulaire 2042).
Questions fréquentes
Quelles charges de copropriété un propriétaire bailleur peut-il déduire ?
Au régime réel, il déduit les charges qui restent définitivement à sa charge, par exemple les honoraires du syndic, le gros entretien, les grosses réparations ou l'assurance de l'immeuble. Les charges récupérables, refacturées au locataire, ne constituent pas un coût net et ne se déduisent pas.
Comment savoir quelles charges sont récupérables sur le locataire ?
La liste est fixée par le décret du 26 août 1987 : eau froide, entretien des parties communes, ascenseur ou taxe d'enlèvement des ordures ménagères, notamment. Le décompte annuel du syndic aide à faire la ventilation, que le simulateur propose par défaut et qu'il faut ajuster.
Faut-il passer du micro-foncier au régime réel ?
Le réel devient intéressant dès que les charges réellement déductibles, intérêts d'emprunt compris, dépassent l'abattement forfaitaire du micro-foncier. L'option engage pour trois ans : mieux vaut donc vérifier qu'elle reste favorable sur plusieurs années, surtout si les charges varient fortement.
La cotisation au fonds de travaux de la copropriété est-elle déductible ?
Pas l'année où elle est versée : elle ne devient déductible que lorsque les sommes sont effectivement utilisées pour payer des travaux eux-mêmes déductibles. Les autres provisions pour charges suivent une logique différente, avec déduction l'année du paiement puis régularisation l'année suivante.
Des gros travaux votés en assemblée générale peuvent-ils créer un déficit foncier ?
Oui, si les charges déductibles de l'année dépassent les loyers perçus. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans une certaine limite, le reste se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes ; le simulateur ne modélise pas ce report.