Définition
Ce simulateur chiffre la rentabilité d'un achat en nue-propriété temporaire d'un bien immobilier (acquisition à prix décoté pour une durée de démembrement fixée, généralement 15 à 20 ans, avec récupération automatique de la pleine propriété à l'issue). Il compare avec un achat en pleine propriété en intégrant l'absence de revenus et de charges pendant la période, et l'exonération IFI et l'absence de fiscalité à la réunion.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, la décote nue-propriété proposée (typiquement 35 à 50 % pour une durée de 15-20 ans), la durée de démembrement, la revalorisation immobilière espérée et sa situation IFI. Le simulateur calcule le prix d'acquisition de la nue-propriété, projette la valeur en pleine propriété à l'issue du démembrement, chiffre le rendement interne (TRI) et compare avec un investissement locatif classique ayant les mêmes caractéristiques.
TRI = (Valeur pleine propriété à terme / Prix nue-propriété)^(1/durée) − 1
Pour qui
- Investisseurs à revenus élevés ne cherchant pas de revenus locatifs immédiats mais une constitution de patrimoine défiscalisé
- Contribuables assujettis à l'IFI souhaitant réduire leur assiette taxable sur la durée
- Investisseurs en phase de capitalisation (préparation retraite, horizon long terme)
- CGP et conseils patrimoniaux proposant des solutions d'investissement à faible gestion
Avantages
- Chiffre le rendement interne (TRI) d'un achat en nue-propriété temporaire sur la durée de démembrement choisie
- Intègre l'exonération IFI pendant la durée et l'absence de fiscalité à la réunion, avantages fiscaux cumulés
- Compare avec un investissement locatif classique pour identifier le profil d'investisseur pour lequel la nue-propriété est préférable
- Permet de tester plusieurs hypothèses de revalorisation immobilière et de durée pour évaluer la sensibilité du résultat
Inconvénients
- La revalorisation projetée est hypothétique — sur 15-20 ans, les cycles immobiliers peuvent créer des écarts significatifs
- L'absence totale de revenu pendant la durée exclut ce montage des investisseurs ayant besoin de rendement courant
- La liquidité quasi-nulle pendant 15-20 ans constitue un coût d'opportunité non chiffré (impossibilité d'arbitrer en cas de changement de situation)
- Ne traite pas les cas particuliers (cession de la nue-propriété en cours de démembrement, décès du nu-propriétaire) qui ont des conséquences fiscales spécifiques
Points de vigilance
- Pendant la durée de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne supporte aucune charge — l'usufruitier (généralement un bailleur social ou institutionnel) gère et entretient le bien
- La revalorisation immobilière projetée est hypothétique — une stagnation ou une baisse des prix pendant 15-20 ans modifie significativement la rentabilité
- À l'issue du démembrement, la pleine propriété est récupérée sans fiscalité complémentaire (art. 1133 CGI) — avantage majeur du schéma
- La nue-propriété temporaire est hors assiette IFI pendant toute la durée du démembrement — avantage fiscal significatif pour les contribuables assujettis
- La liquidité est très faible : une revente anticipée de la nue-propriété sur le marché secondaire se fait avec une décote qui peut annuler la décote d'achat initiale
Échéances et seuils
- Durée du démembrement temporaire : 15 à 20 ans — Le démembrement temporaire de propriété porte généralement sur 15 à 20 ans. L'investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote de 35 à 50 % et récupère la pleine propriété au terme, sans frais ni fiscalité.
- Décote de la nue-propriété selon la durée — En démembrement temporaire, la valeur de la nue-propriété est calculée par capitalisation des loyers sur la durée. Plus la durée est longue, plus la décote est importante (environ 2,5 à 3 % par an).
Références légales
- Art. 578 à 624 Code civil — Régime juridique de l'usufruit et de la nue-propriété
- Art. 13-5 CGI — Non-déductibilité des charges du nu-propriétaire en cas d'usufruit temporaire détenu par un bailleur social
- Art. 885 G et 968 CGI — Règles IFI : l'usufruitier temporaire est redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété
- Art. 150 VB CGI — Plus-values immobilières : le prix d'acquisition retenu est le prix de la nue-propriété
- BOI-RFPI-SPEC-40 — Doctrine sur le démembrement de propriété
- Loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011 — Suppression de la déduction des intérêts en NP temporaire
Glossaire
- Nue-propriété — Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
- Usufruit temporaire — Droit d'usage et de perception des revenus d'un bien pour une durée déterminée (contrairement à l'usufruit viager, lié à la durée de vie).
- Démembrement de propriété — Séparation de la pleine propriété d'un bien entre l'usufruit (droit d'en user et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit d'en disposer), détenus par des personnes différentes.
- Décote de la nue-propriété — Réduction appliquée au prix d'achat correspondant à la valeur de l'usufruit cédé. Elle dépend de la durée du démembrement et des conditions de marché.
- Bailleur social / institutionnel — Organisme (HLM, ESH, foncière) qui acquiert l'usufruit temporaire et s'engage à louer et entretenir le bien pendant la durée du démembrement.
- TRI (Taux de Rendement Interne) — Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous ses flux et de leur date (mise de départ, revenus, revente) ; c'est le taux qui annule la valeur actuelle nette.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) — Impôt annuel sur le patrimoine immobilier net, détenu directement ou par des sociétés, dû au-delà de 1 300 000 € ; il a remplacé l'ISF en 2018.
- Pleine propriété (PP) — Réunion de la nue-propriété et de l'usufruit, donnant tous les droits sur le bien (usage, perception des revenus, disposition).
Questions fréquentes
- Comment fonctionne l'achat en nue-propriété d'un logement locatif ? — L'investisseur achète la nue-propriété avec une décote, tandis qu'un bailleur social ou institutionnel acquiert l'usufruit pour une durée fixée. L'usufruitier loue et entretient le bien pendant cette période, puis l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété au terme.
- Pourquoi le prix de la nue-propriété est-il inférieur à celui de la pleine propriété ? — Parce que l'acheteur renonce aux loyers pendant toute la durée du démembrement. La décote correspond à la valeur de ces revenus cédés à l'usufruitier : elle est d'autant plus forte que la durée du démembrement est longue.
- Un bien acheté en nue-propriété est-il soumis à l'IFI ? — Lorsque l'usufruit temporaire est détenu par un bailleur, c'est l'usufruitier qui déclare le bien, et le nu-propriétaire n'a rien à inclure dans son patrimoine taxable pendant le démembrement. Le bien entre dans son assiette une fois la pleine propriété récupérée.
- Y a-t-il des impôts à payer quand l'usufruit s'éteint ? — Non. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au terme prévu ne donne lieu à aucun droit ni impôt. Le gain n'est imposé qu'en cas de revente, au titre des plus-values immobilières, à partir du prix payé pour la nue-propriété.
- Peut-on revendre sa nue-propriété avant la fin du démembrement ? — Oui, mais l'acquéreur achète un bien qui ne produira pas de revenus avant le terme, et ce marché est étroit. Le prix obtenu peut subir une décote qui réduit, voire efface, le gain attendu au moment de l'achat.
- Comment le simulateur calcule-t-il le rendement d'une nue-propriété ? — Il compare le prix payé pour la nue-propriété à la valeur estimée du bien en pleine propriété au terme, selon la revalorisation saisie, et en déduit un taux de rendement annuel. Le résultat dépend donc entièrement de cette hypothèse de revalorisation.
Ticket d'investissement
- À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)