Location Saisonnière vs LMNP

Comparez location saisonnière et LMNP longue durée : revenus nets, charges, fiscalité BIC et contraintes réglementaires.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare la rentabilité nette d'un bien loué en location saisonnière (type Airbnb, courte durée) et d'un même bien loué en LMNP classique (location meublée longue durée). Il chiffre le rendement net de chaque formule après impôts et charges, en tenant compte des différences de loyer, d'occupation, de frais de gestion et de fiscalité applicable.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix moyen à la nuitée en saisonnier, le taux d'occupation prévu, les frais de gestion (ménage, linge, conciergerie, commissions plateformes), le loyer envisagé en LMNP longue durée, la valeur du bien et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule les recettes annuelles de chaque formule, applique le régime fiscal correspondant (micro-BIC avec abattement de 50 % si le meublé est classé ou 30 % s'il ne l'est pas, ou régime réel estimé sans amortissement), puis restitue le revenu net annuel comparé des deux formules et sa sensibilité au taux d'occupation.

Recettes_saisonnier = Nuitee × Taux_occupation × 365 Revenu_net_saisonnier = Recettes moins Frais_gestion moins IR(micro-BIC 50 % ou 30 %) moins PS Revenu_net_LMNP = Loyer × 12 moins Charges moins IR moins PS Arbitrage = Revenu_net_saisonnier moins Revenu_net_LMNP

À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires de meublés hésitant entre saisonnier et longue durée
Investisseurs locatifs évaluant le potentiel d'un bien en zone touristique
Propriétaires de résidences secondaires souhaitant rentabiliser leur bien
CGP / Conseillers immobiliers comparant les stratégies pour leurs clients

Avantages et inconvénients

Avantages

Compare les recettes nettes de chaque formule sur une même base, en intégrant les différences fondamentales (loyer/nuit, occupation, gestion)
Applique l'abattement micro-BIC approprié selon le classement touristique et le régime fiscal en vigueur
Intègre les frais spécifiques au saisonnier (ménage, linge, commissions plateformes) souvent oubliés dans un calcul sommaire
Permet de tester plusieurs taux d'occupation pour mesurer le seuil de basculement entre les deux formules

Inconvénients

Ne vérifie pas les règles locales de changement d'usage qui peuvent interdire ou limiter la location saisonnière dans la commune du bien
Le taux d'occupation saisi est une hypothèse — une surestimation fréquente fausse massivement le rendement projeté
Ne modélise pas l'usure accélérée du bien et le coût de renouvellement du mobilier, plus élevés en saisonnier
Ne chiffre pas la contrainte de temps de gestion (en direct) ou de marge mangée (via conciergerie), pourtant déterminante dans la décision réelle

Échéances et seuils

Micro-BIC meublé de tourisme non classé : 15 000 €: En 2026, le plafond micro-BIC des meublés de tourisme non classés est de 15 000 € de recettes (abattement 30 %) ; celui des meublés classés et de la location meublée de longue durée est de 83 600 € (abattement 50 %). Au-delà, le régime réel s'applique.
Résidence principale : 120 jours/an maximum: La location en meublé de tourisme de la résidence principale est plafonnée à 120 jours par an, plafond que les communes peuvent abaisser jusqu'à 90 jours depuis 2025. La résidence principale reste le logement occupé au moins huit mois par an.

Points de vigilance

Le taux d'occupation saisonnier varie fortement selon la localisation, la saisonnalité et la concurrence — les hypothèses saisies doivent refléter une moyenne réaliste, pas le pic
Les règles de changement d'usage (autorisation municipale, compensation, limite annuelle de 120 jours en résidence principale) sont obligatoires dans les communes concernées et non traitées par le simulateur
Le classement de la location meublée touristique (1 à 5 étoiles) peut modifier l'abattement micro-BIC applicable — le simulateur propose une option à saisir manuellement
Les frais de gestion saisonnier (20 à 30 % des recettes avec conciergerie) sont souvent sous-estimés — tester des scénarios hauts avant décision
La loi de finances 2025 a durci l'abattement micro pour les meublés touristiques non classés : le simulateur applique le régime en vigueur à la date de simulation
Au-delà du plafond micro-BIC, le simulateur estime le régime réel sans amortissement du bien ni du mobilier : l'impôt est surestimé et le revenu net sous-estimé ; une étude au réel avec amortissements donne en général un résultat meilleur

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)	0 € Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 € Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)	11 600 € Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 € Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)	29 579 € Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 € Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)	84 577 € Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 € Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)	181 917 € Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Micro-BIC des locations meublées

Seuils de recettes et abattements forfaitaires du micro-BIC par type de location meublée (revenus 2026-2028).

Micro-BIC longue durée	seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme classé	seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme non classé	seuil de recettes (revenus 2026) : 15 000 €/an abattement forfaitaire : 30 %

Source : CGI art. 50-0 (loi 2024-1039 art. 7) ; BOFiP ACTU-2025-00127 (19/08/2026) ; service-public A18880 (27/07/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

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Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)	15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle	dès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle	dès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)	6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)	18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025	18,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux	6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux	0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)	18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire	6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire	0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)	18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie	6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie	0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)	18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL	6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL	0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI	0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)	6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	6,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	6,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Règles des meublés de tourisme et du changement d'usage

Plafond de location de la résidence principale en meublé de tourisme, changement d'usage (communes concernées, amende civile).

Location de la résidence principale en meublé de tourisme	120 jours par an au plus : 120 jours/an Plafond que la commune peut abaisser par délibération motivée, entre 90 et 119 jours : 90 jours/an
Autorisation de changement d'usage obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants (et 92, 93, 94)	200 000 habitants
Amende civile maximale par local pour changement d’usage sans autorisation	100 000 €

Source : C. tourisme art. L324-1-1 ; CCH art. L631-7, L651-2 ; loi 2024-1039 ; Guide pratique 2025 des meublés de tourisme (DHUP, sept. 2025) · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

Afficher les 71 lignes du barème

Durée d'amortissement LMNP au réel	bien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réel	mobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable	15 %
Durée d'amortissement LMNP au réel	travaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS	30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS	80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut	5 %/an Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut	1,5 % prix/an Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin	réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens	0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut	6 mois Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	14,03 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	18,25 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	11,31 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	9,83 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	9,83 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli	10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut	2 % valeur/an Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut	6 % du prix Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut	3 % Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien	2 %/an
Vacance locative annuelle	1 mois/an Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut	3 mois/an Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporaire	charges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire	decote (borne_max) : 55 % decote (borne_min) : 25 % decote (taux_annuel_max) : 3 %/an decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an decote (taux_max) : 50 % decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire	duree (duree_max) : 20 ans duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporaire	tmi comparaison (taux) : 30 %
OBO	coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBO	frais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnière	assurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière	conciergerie (taux_max) : 30 % recettes conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnière	duree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnière	frais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnière	frais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut	4 mois Délai de jouissance, haut : 6 mois Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut	10 ans Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut	10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant) Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)	9,54 % de la base Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut	1 000 €/m² Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut	500 €/m² Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut	600 €/m² Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut	900 €/m² Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut	30 % Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard	30 % de la valeur Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)	0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1	années de valeur locative : 4 années de loyer espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2	années de valeur locative : 6 années de loyer espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3	années de valeur locative : 8 années de loyer espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4	années de valeur locative : 10 années de loyer espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5	années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut	50 % valeur vénale Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché	60 % loyer Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait	10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir	0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtes	durée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle	20 % du prix Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement	plus de : 50 ans Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas	20 ans Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas	15 ans Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas	5 ans Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette	700 € HT/an Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Références légales

Art. L631-7 CCH — Changement d'usage des locaux d'habitation
Art. L324-1-1 Code du tourisme — Déclaration des meublés de tourisme
Loi ELAN (2018) — Encadrement de la location saisonnière
Art. 50-0 CGI — Régime Micro-BIC
Art. 155 CGI — Statut LMNP

Glossaire

LMNP: Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Taux d'occupation: Pourcentage de nuits louées sur le total disponible.
Micro-BIC: Régime simplifié avec abattement forfaitaire sur les recettes : 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (83 600 €/an en 2026), 30 % pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €/an).
Changement d'usage: Autorisation administrative pour transformer un logement en meublé touristique.
Zone tendue: Zone où la demande de logements dépasse nettement l'offre, soumise à des règles particulières (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur les logements vacants).
Taxe de séjour: Taxe collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune.

Questions fréquentes

Faut-il déclarer sa location Airbnb à la mairie ?

En principe oui : la location d'un meublé de tourisme doit être déclarée à la mairie, et de nombreuses communes exigent un numéro d'enregistrement à faire figurer sur l'annonce. Dans les communes soumises au changement d'usage, louer une résidence secondaire en courte durée exige aussi une autorisation.

Y a-t-il une limite de jours pour louer sa résidence principale sur Airbnb ?

Oui. La loi plafonne le nombre de jours par an pendant lesquels la résidence principale peut être louée en courte durée, et certaines communes peuvent abaisser ce plafond. Dans les communes qui imposent l'enregistrement, les plateformes doivent bloquer les annonces au-delà de la limite.

Comment sont imposés les revenus d'une location saisonnière ?

Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, comme toute location meublée. Au micro-BIC, l'abattement et le plafond de recettes diffèrent selon que le meublé de tourisme est classé ou non ; au régime réel, on déduit les charges réelles et on amortit le bien et le mobilier.

Quel intérêt de faire classer son meublé de tourisme ?

Le classement, de une à cinq étoiles, donne droit au micro-BIC à un abattement et à un plafond de recettes plus élevés que pour un meublé non classé. Il est délivré après la visite d'un organisme habilité et vaut pour une durée limitée.

Comment comparer location saisonnière et location meublée longue durée ?

Il faut comparer des revenus nets et non des loyers bruts : en saisonnier, les recettes dépendent du prix par nuit et du taux d'occupation, et supportent ménage, linge, conciergerie et commissions. Le simulateur fait cette comparaison à partir de vos hypothèses, sans vérifier les règles locales d'usage.

Qui paie la taxe de séjour en location saisonnière ?

Le voyageur. Le loueur ou la plateforme la collecte puis la reverse à la commune ; les grandes plateformes la prélèvent le plus souvent directement au moment de la réservation, puis en assurent elles-mêmes le reversement.