Location Saisonnière vs LMNP

Comparez location saisonnière et LMNP longue durée : revenus nets, charges, fiscalité BIC et contraintes réglementaires.

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Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare la rentabilité nette d'un bien loué en location saisonnière (type Airbnb, courte durée) et d'un même bien loué en LMNP classique (location meublée longue durée). Il chiffre le rendement net de chaque formule après impôts et charges, en tenant compte des différences de loyer, d'occupation, de frais de gestion et de fiscalité applicable.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit le prix moyen à la nuitée en saisonnier, le taux d'occupation prévu, les frais de gestion (ménage, linge, conciergerie, commissions plateformes), le loyer envisagé en LMNP longue durée, la valeur du bien et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule les recettes annuelles de chaque formule, applique le régime fiscal correspondant (micro-BIC avec abattement 50 % ou 71 % selon classement, ou régime réel), puis restitue le rendement net comparé sur plusieurs années.

Recettes_saisonnier = Nuitee × Taux_occupation × 365
Revenu_net_saisonnier = Recettes moins Frais_gestion moins IR(micro-BIC 50 % ou 71 %) moins PS
Revenu_net_LMNP = Loyer × 12 moins Charges moins IR moins PS
Arbitrage = Revenu_net_saisonnier moins Revenu_net_LMNP

À qui s'adresse ce simulateur ?

Propriétaires de meublés hésitant entre saisonnier et longue durée
Investisseurs locatifs évaluant le potentiel d'un bien en zone touristique
Propriétaires de résidences secondaires souhaitant rentabiliser leur bien
CGP / Conseillers immobiliers comparant les stratégies pour leurs clients

Échéances et seuils

Micro-BIC meublé de tourisme non classé: 15 000 € : Depuis 2024, le plafond micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est abaissé à 15 000 € (abattement 30 %). Pour les meublés classés : 77 700 € (abattement 50 %).
Résidence principale: 120 jours/an maximum : La location saisonnière de la résidence principale est limitée à 120 jours par an dans la plupart des grandes villes. Au-delà, le bien perd son statut de résidence principale.

Points de vigilance

Le taux d'occupation saisonnier varie fortement selon la localisation, la saisonnalité et la concurrence — les hypothèses saisies doivent refléter une moyenne réaliste, pas le pic
Les règles de changement d'usage (autorisation municipale, compensation, limite annuelle de 120 jours en résidence principale) sont obligatoires dans les communes concernées et non traitées par le simulateur
Le classement de la location meublée touristique (1 à 5 étoiles) peut modifier l'abattement micro-BIC applicable — le simulateur propose une option à saisir manuellement
Les frais de gestion saisonnier (20 à 30 % des recettes avec conciergerie) sont souvent sous-estimés — tester des scénarios hauts avant décision
La loi de finances 2025 a durci l'abattement micro pour les meublés touristiques non classés : le simulateur applique le régime en vigueur à la date de simulation

Références légales

Art. L631-7 CCH — Changement d'usage des locaux d'habitation
Art. L324-1-1 Code du tourisme — Déclaration des meublés de tourisme
Loi ELAN (2018) — Encadrement de la location saisonnière
Art. 50-0 CGI — Régime Micro-BIC
Art. 155 CGI — Statut LMNP

Glossaire

LMNP: Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal pour la location meublée.
Taux d'occupation: Pourcentage de nuits louées sur le total disponible.
Micro-BIC: Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 50% sur les recettes.
Changement d'usage: Autorisation administrative pour transformer un logement en meublé touristique.
Zone tendue: Commune où la demande de logements excède l'offre, avec réglementation renforcée.
Taxe de séjour: Taxe collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune.