Définition
Ce simulateur compare la rentabilité nette d'un bien loué en location saisonnière (type Airbnb, courte durée) et d'un même bien loué en LMNP classique (location meublée longue durée). Il chiffre le rendement net de chaque formule après impôts et charges, en tenant compte des différences de loyer, d'occupation, de frais de gestion et de fiscalité applicable.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix moyen à la nuitée en saisonnier, le taux d'occupation prévu, les frais de gestion (ménage, linge, conciergerie, commissions plateformes), le loyer envisagé en LMNP longue durée, la valeur du bien et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule les recettes annuelles de chaque formule, applique le régime fiscal correspondant (micro-BIC avec abattement 50 % ou 71 % selon classement, ou régime réel), puis restitue le rendement net comparé sur plusieurs années.
Recettes_saisonnier = Nuitee × Taux_occupation × 365 Revenu_net_saisonnier = Recettes moins Frais_gestion moins IR(micro-BIC 50 % ou 71 %) moins PS Revenu_net_LMNP = Loyer × 12 moins Charges moins IR moins PS Arbitrage = Revenu_net_saisonnier moins Revenu_net_LMNP
Pour qui
- Propriétaires de meublés hésitant entre saisonnier et longue durée
- Investisseurs locatifs évaluant le potentiel d'un bien en zone touristique
- Propriétaires de résidences secondaires souhaitant rentabiliser leur bien
- CGP / Conseillers immobiliers comparant les stratégies pour leurs clients
Avantages
- Compare les recettes nettes de chaque formule sur une même base, en intégrant les différences fondamentales (loyer/nuit, occupation, gestion)
- Applique l'abattement micro-BIC approprié selon le classement touristique et le régime fiscal en vigueur
- Intègre les frais spécifiques au saisonnier (ménage, linge, commissions plateformes) souvent oubliés dans un calcul sommaire
- Permet de tester plusieurs taux d'occupation pour mesurer le seuil de basculement entre les deux formules
Inconvénients
- Ne vérifie pas les règles locales de changement d'usage qui peuvent interdire ou limiter la location saisonnière dans la commune du bien
- Le taux d'occupation saisi est une hypothèse — une surestimation fréquente fausse massivement le rendement projeté
- Ne modélise pas l'usure accélérée du bien et le coût de renouvellement du mobilier, plus élevés en saisonnier
- Ne chiffre pas la contrainte de temps de gestion (en direct) ou de marge mangée (via conciergerie), pourtant déterminante dans la décision réelle
Points de vigilance
- Le taux d'occupation saisonnier varie fortement selon la localisation, la saisonnalité et la concurrence — les hypothèses saisies doivent refléter une moyenne réaliste, pas le pic
- Les règles de changement d'usage (autorisation municipale, compensation, limite annuelle de 120 jours en résidence principale) sont obligatoires dans les communes concernées et non traitées par le simulateur
- Le classement de la location meublée touristique (1 à 5 étoiles) peut modifier l'abattement micro-BIC applicable — le simulateur propose une option à saisir manuellement
- Les frais de gestion saisonnier (20 à 30 % des recettes avec conciergerie) sont souvent sous-estimés — tester des scénarios hauts avant décision
- La loi de finances 2025 a durci l'abattement micro pour les meublés touristiques non classés : le simulateur applique le régime en vigueur à la date de simulation
Échéances et seuils
- Micro-BIC meublé de tourisme non classé : 15 000 € — Depuis 2024, le plafond micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est abaissé à 15 000 € (abattement 30 %). Pour les meublés classés : 77 700 € (abattement 50 %).
- Résidence principale : 120 jours/an maximum — La location saisonnière de la résidence principale est limitée à 120 jours par an dans la plupart des grandes villes. Au-delà, le bien perd son statut de résidence principale.
Références légales
- Art. L631-7 CCH — Changement d'usage des locaux d'habitation
- Art. L324-1-1 Code du tourisme — Déclaration des meublés de tourisme
- Loi ELAN (2018) — Encadrement de la location saisonnière
- Art. 50-0 CGI — Régime Micro-BIC
- Art. 155 CGI — Statut LMNP
Glossaire
- LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal pour la location meublée.
- Taux d'occupation — Pourcentage de nuits louées sur le total disponible.
- Micro-BIC — Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 50% sur les recettes.
- Changement d'usage — Autorisation administrative pour transformer un logement en meublé touristique.
- Zone tendue — Commune où la demande de logements excède l'offre, avec réglementation renforcée.
- Taxe de séjour — Taxe collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)