Définition
Ce simulateur compare les deux statuts de loueur en meublé — LMNP (non professionnel) et LMP (professionnel) — pour un patrimoine locatif donné. Il chiffre les différences sur trois dimensions : fiscalité (IR, cotisations sociales), patrimoine (IFI, plus-value à la revente) et protection sociale, et teste les deux critères de bascule entre les statuts.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit ses recettes locatives meublées, le montant de ses autres revenus d'activité, la valeur du patrimoine locatif, sa tranche marginale d'imposition et son horizon de détention. Le simulateur applique les deux critères de bascule LMP (recettes > 23 000 € ET recettes > autres revenus d'activité du foyer) pour déterminer le statut résultant, puis calcule en parallèle les conséquences fiscales, patrimoniales et sociales dans chacun des deux statuts et affiche l'écart net sur chaque dimension.
Bascule LMP : Recettes locatives > 23 000 € ET Recettes locatives > Revenus d'activité du foyer
Pour qui
- Investisseurs en location meublée souhaitant connaître leur statut fiscal
- Propriétaires approchant le seuil de 23 000 € pour anticiper le passage en LMP
- CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients sur les choix d'investissement
- Futurs retraités dont les revenus d'activité vont baisser (risque de basculement LMP)
Avantages
- Chiffrage comparatif LMP / LMNP sur les trois dimensions clés : fiscalité (IR, prélèvements sociaux ou cotisations SSI, CFE), patrimoine (IFI, plus-value à la revente), et protection sociale (droits retraite, indemnités journalières)
- Teste les deux critères de bascule LMP : recettes locatives supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal
- Intègre l'exonération de plus-value après 5 ans d'activité LMP (art. 151 septies CGI) et les plafonds de recettes qui en conditionnent le caractère total ou partiel
- Projette l'impact pluriannuel en tenant compte des amortissements, de leur réintégration à la revente et des cotisations SSI minimales
Inconvénients
- Ne modélise pas les revenus accessoires du foyer fiscal qui peuvent faire basculer le statut LMP/LMNP d'une année à l'autre
- Les cotisations SSI sont estimées sur une base de bénéfice stable : la réalité des appels de cotisations et des régularisations N+2 est plus complexe
- Ne traite pas les montages en société (SCI à l'IS, SARL de famille) qui peuvent modifier radicalement l'équation
- La comparaison s'arrête au niveau du bien loué : les stratégies de portefeuille locatif (plusieurs biens avec des statuts différents) demandent une modélisation complémentaire
Points de vigilance
- Les deux critères de bascule LMP/LMNP s'apprécient chaque année — le statut peut changer d'un exercice à l'autre sans démarche
- Les cotisations SSI sont appelées avec un décalage de deux ans et subissent des régularisations : la trésorerie réelle diverge de la simulation stabilisée
- Le simulateur ne modélise pas les montages en société (SARL de famille, SCI à l'IS) qui peuvent modifier radicalement l'équation fiscale
- La plus-value à la revente fait l'objet de régimes différents selon le statut (professionnel : art. 151 septies CGI avec conditions ; non professionnel : régime des particuliers) — résultat à recalculer à chaque cession envisagée
- La dimension protection sociale (indemnités journalières, retraite) est chiffrée sommairement : un audit prévoyance complémentaire est recommandé
Échéances et seuils
- Basculement LMP : double condition cumulative — Le statut LMP s'applique dès que les recettes meublées excèdent 23 000 €/an ET dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies simultanément.
- Exonération de plus-value LMP : 5 ans d'activité — En LMP, l'exonération des plus-values professionnelles (art. 151 septies CGI) suppose au moins 5 ans d'activité et des recettes inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou 126 000 € (partielle).
Références légales
- Art. 155 IV CGI — Définition du LMP (conditions cumulatives)
- Art. 151 septies CGI — Exonération des plus-values professionnelles
- Art. 964 CGI — Biens professionnels et IFI
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine sur la location meublée
- Art. L131-6 CSS — Assiette des cotisations SSI
Glossaire
- LMP (Loueur Meublé Professionnel) — Statut du loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer ; régimes fiscal et social différents du LMNP.
- LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- SSI (Sécurité Sociale des Indépendants) — Régime de protection sociale des travailleurs indépendants, auquel cotisent les LMP.
- BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — Catégorie de revenus des activités commerciales, industrielles et artisanales, dont relève aussi la location meublée.
- Art. 151 septies — Dispositif d'exonération des plus-values professionnelles sous conditions de durée et de recettes.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) — Impôt local annuel dû par les entreprises et les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée à titre habituel, location meublée comprise ; calculé sur la valeur locative des locaux, avec une base minimum en l'absence de local.
Questions fréquentes
- Comment savoir si l'on est loueur meublé professionnel ? — Le statut LMP s'applique dès que deux conditions sont réunies la même année : des recettes meublées supérieures au seuil légal et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Aucune démarche n'est nécessaire, le statut découle directement de ces critères.
- Un retraité peut-il devenir LMP sans le vouloir ? — Oui, si ses recettes meublées dépassent 23 000 € et l'ensemble de ses pensions et autres revenus d'activité : les pensions et rentes viagères sont comptées avec les traitements et salaires pour cette comparaison, alors que les revenus fonciers et de capitaux ne le sont pas. La baisse de revenus au départ en retraite peut ainsi suffire à faire basculer en LMP.
- LMP ou LMNP, lequel paie des cotisations sociales ? — Le LMP verse des cotisations sociales d'indépendant sur son bénéfice, qui ouvrent des droits à retraite et à indemnités journalières. Le LMNP acquitte en principe les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, sans droits sociaux en contrepartie.
- Comment est imposée la plus-value à la revente d'un bien loué en LMP ? — Elle relève du régime des plus-values professionnelles et non de celui des particuliers. Après cinq ans d'activité, l'article 151 septies du CGI permet une exonération totale ou partielle selon le niveau des recettes ; à défaut, la plus-value tient compte des amortissements déduits.
- Les biens loués en LMP entrent-ils dans l'IFI ? — Ils peuvent en être exonérés comme biens professionnels lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies, notamment l'exercice de la location meublée à titre professionnel. Les biens loués en LMNP restent, eux, imposables à l'IFI selon les règles de droit commun.
- Le simulateur LMP et LMNP gère-t-il une SCI ou une SARL de famille ? — Non. Il compare les deux statuts pour une détention en direct et une situation stable. Les montages en société, comme les variations de revenus du foyer d'une année sur l'autre qui peuvent changer le statut, sont à analyser séparément.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)
- Retraité