LMNP vs Location Nue — Simulateur-Patrimoine.fr
Comparez LMNP et location nue : régime fiscal (BIC vs foncier), amortissements, charges déductibles et rendement net.
📖 Qu'est-ce que c'est ?
Ce simulateur compare la rentabilité nette d'un bien loué en meublé sous statut LMNP (régime micro-BIC ou réel) et d'un bien loué en nue (revenus fonciers micro ou réel). Il chiffre le revenu net après impôts dans chacune des quatre combinaisons possibles et identifie la formule la plus favorable pour le même patrimoine locatif.
⚙️ Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit les loyers annuels en version meublée et en version nue (généralement plus élevés en meublé), la valeur du bien et du mobilier éventuel, les charges déductibles, la durée d'amortissement envisagée et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le revenu net dans les quatre configurations (meublé micro-BIC, meublé réel, nue micro-foncier, nue régime réel) et restitue un comparatif chiffré.
Compare 4 scenarios : {Meuble micro-BIC 50 %, Meuble reel, Nue micro-foncier 30 %, Nue reel}
Pour chaque scenario : Revenu_net = Loyers moins Abattement_ou_charges moins IR moins PS
Ecart = Revenu_net_meuble moins Revenu_net_nue
👥 À qui s'adresse ce simulateur ?
- Investisseurs hésitant entre location nue et meublée
- Propriétaires souhaitant optimiser la fiscalité de leur bien locatif
- Porteurs de projet évaluant l'impact fiscal de chaque option
- CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients dans le choix du régime
⚠️ Points de vigilance
- Le passage de location nue à meublée ou inversement nécessite des obligations pratiques (bail, déclaration, mobilier normé) que le simulateur ne gère pas
- Les plafonds des régimes micro diffèrent : 77 700 € en meublé classique, 15 000 € en location nue — le simulateur applique ces plafonds mais l'utilisateur doit vérifier la cohérence
- L'amortissement en LMNP réel modifie mécaniquement le résultat net annuel mais est réintégré au moment de la revente (cas classique) ; la location nue n'est pas concernée par ce report
- L'option pour le régime réel (meublé ou nue) est engageante pour plusieurs exercices : tester une projection pluriannuelle avant de basculer
- Le simulateur ne modélise pas les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) qui peuvent s'appliquer en location nue et modifier l'équation
⏳ Échéances et seuils
- Seuil micro-BIC (LMNP) : 77 700 € de recettes annuelles, abattement forfaitaire de 50 %
- Le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de loyers annuels pour la location meublée classique, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le régime réel est souvent plus avantageux dès que les charges réelles et amortissements dépassent 50 % des recettes.
- Seuil micro-foncier (location nue) : 15 000 € de recettes annuelles, abattement de 30 %
- Pour la location nue, le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles. Le régime réel s'applique obligatoirement au-delà, et peut être choisi volontairement si les charges effectives dépassent 30 % des loyers.
⚖️ Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- Chiffre les quatre configurations possibles (meublé × régime, nue × régime) sur une base commune, évitant les comparaisons tronquées
- Prend en compte l'écart de loyer entre meublé et nue, déterminant pour la rentabilité réelle
- Modélise l'amortissement en LMNP réel et la déduction des charges en location nue au régime réel
- Permet de tester l'impact d'une transformation (meublement d'un bien loué nu ou inverse) sur le rendement net
❌ Inconvénients
- Ne chiffre pas le coût d'investissement du mobilier initial et son renouvellement, qui pèse sur la rentabilité effective du passage en meublé
- Ne traite pas les contraintes locatives pratiques (turnover plus élevé en meublé, gestion plus intensive) qui pèsent sur le rendement réel
- Les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie) ne sont pas intégrés — à simuler séparément si éligible
- Raisonne sur un loyer stable — la volatilité des loyers meublés (tension locative, saisonnalité) n'est pas modélisée
📚 Références légales
- Art. 14 CGI — Revenus fonciers (location nue)
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
- Art. 35 bis CGI — Location meublée (LMNP)
- Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (abattement 50%)
- Art. 156 I 3° CGI — Déficit foncier imputable (10 700 €/an)
- Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée
🔗 Liens utiles
Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.
📝 Glossaire
- Location nue
- Location d'un logement vide (sans meubles). Revenus imposés en revenus fonciers.
- LMNP
- Loueur Meublé Non Professionnel. Location d'un logement équipé. Revenus imposés en BIC.
- Micro-foncier
- Régime simplifié pour la location nue avec abattement de 30% (plafond 15 000 €/an).
- Micro-BIC
- Régime simplifié pour la location meublée avec abattement de 50% (plafond 77 700 €/an).
- Déficit foncier
- Résultat négatif en location nue, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
- Amortissement
- Déduction comptable de la perte de valeur d'un bien. Disponible uniquement en LMNP réel.