Définition
Ce simulateur compare la rentabilité nette d'un bien loué en meublé sous statut LMNP (régime micro-BIC ou réel) et d'un bien loué en nue (revenus fonciers micro ou réel). Il chiffre le revenu net après impôts dans chacune des quatre combinaisons possibles et identifie la formule la plus favorable pour le même patrimoine locatif.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit les loyers annuels en version meublée et en version nue (généralement plus élevés en meublé), la valeur du bien et du mobilier éventuel, les charges déductibles, la durée d'amortissement envisagée et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule le revenu net dans les quatre configurations (meublé micro-BIC, meublé réel, nue micro-foncier, nue régime réel) et restitue un comparatif chiffré.
Compare 4 scenarios : {Meuble micro-BIC 50 %, Meuble reel, Nue micro-foncier 30 %, Nue reel} Pour chaque scenario : Revenu_net = Loyers moins Abattement_ou_charges moins IR moins PS Ecart = Revenu_net_meuble moins Revenu_net_nue
Pour qui
- Investisseurs hésitant entre location nue et meublée
- Propriétaires souhaitant optimiser la fiscalité de leur bien locatif
- Porteurs de projet évaluant l'impact fiscal de chaque option
- CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients dans le choix du régime
Avantages
- Chiffre les quatre configurations possibles (meublé × régime, nue × régime) sur une base commune, évitant les comparaisons tronquées
- Prend en compte l'écart de loyer entre meublé et nue, déterminant pour la rentabilité réelle
- Modélise l'amortissement en LMNP réel et la déduction des charges en location nue au régime réel
- Permet de tester l'impact d'une transformation (meublement d'un bien loué nu ou inverse) sur le rendement net
Inconvénients
- Ne chiffre pas le coût d'investissement du mobilier initial et son renouvellement, qui pèse sur la rentabilité effective du passage en meublé
- Ne traite pas les contraintes locatives pratiques (turnover plus élevé en meublé, gestion plus intensive) qui pèsent sur le rendement réel
- Les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie) ne sont pas intégrés — à simuler séparément si éligible
- Raisonne sur un loyer stable — la volatilité des loyers meublés (tension locative, saisonnalité) n'est pas modélisée
Points de vigilance
- Le passage de location nue à meublée ou inversement nécessite des obligations pratiques (bail, déclaration, mobilier normé) que le simulateur ne gère pas
- Les plafonds des régimes micro diffèrent : 83 600 € en meublé de longue durée (revenus 2026), 15 000 € en location nue — le simulateur applique ces plafonds mais l'utilisateur doit vérifier la cohérence
- L'amortissement en LMNP réel modifie mécaniquement le résultat net annuel mais est réintégré au moment de la revente (cas classique) ; la location nue n'est pas concernée par ce report
- L'option pour le régime réel (meublé ou nue) est engageante pour plusieurs exercices : tester une projection pluriannuelle avant de basculer
- Le simulateur ne modélise pas les dispositifs dérogatoires (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) qui peuvent s'appliquer en location nue et modifier l'équation
Échéances et seuils
- Seuil micro-BIC (LMNP) : 83 600 € de recettes annuelles, abattement forfaitaire de 50 % — Le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de loyers annuels (revenus 2026 à 2028) pour la location meublée classique, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le régime réel est souvent plus avantageux dès que les charges réelles et amortissements dépassent 50 % des recettes.
- Seuil micro-foncier (location nue) : 15 000 € de recettes annuelles, abattement de 30 % — Pour la location nue, le régime micro-foncier (abattement de 30 %) s'applique jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles. Le régime réel s'applique obligatoirement au-delà, et peut être choisi volontairement si les charges effectives dépassent 30 % des loyers.
Références légales
- Art. 14 CGI — Revenus fonciers (location nue)
- Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30 %)
- Art. 35 bis CGI — Location meublée (LMNP)
- Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (abattement 50 %)
- Art. 156 I 3° CGI — Déficit foncier imputable (10 700 €/an)
- Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée
Glossaire
- Location nue — Location d'un logement vide (sans meubles). Revenus imposés en revenus fonciers.
- LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Micro-foncier — Régime simplifié des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans déduction des charges réelles, ouvert quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Micro-BIC — Régime simplifié avec abattement forfaitaire sur les recettes : 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (83 600 €/an en 2026), 30 % pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €/an).
- Déficit foncier — Excédent des charges déductibles sur les revenus fonciers. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le reste s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Amortissement — Déduction comptable, étalée sur plusieurs années, de la perte de valeur d'un bien (construction hors terrain, mobilier, travaux).
Questions fréquentes
- Vaut-il mieux louer meublé ou vide sur le plan fiscal ? — Le meublé permet souvent une imposition plus faible, grâce à un abattement forfaitaire plus large au micro et à l'amortissement au réel, que la location vide n'offre pas. La location vide garde l'atout du déficit foncier imputable sur le revenu global. Le résultat dépend des loyers, des charges et de la tranche d'imposition.
- Quelle différence entre micro-foncier et micro-BIC ? — Le micro-foncier s'applique aux loyers d'une location vide et le micro-BIC aux loyers d'une location meublée. Chacun a son propre abattement forfaitaire et son propre plafond de recettes, l'abattement du micro-BIC meublé classique étant plus élevé. Au-delà du plafond, le régime réel s'impose.
- Peut-on transformer une location vide en location meublée ? — Oui, en général lors d'un changement de locataire, en signant un bail meublé et en équipant le logement de la liste de meubles exigée par décret. Les loyers passent alors des revenus fonciers aux bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime fiscal différent.
- Le déficit foncier existe-t-il en location meublée ? — Non. Le déficit foncier, imputable dans une certaine limite sur le revenu global, est propre à la location vide au régime réel. En meublé non professionnel, un déficit ne s'impute que sur des revenus de même nature, et l'amortissement ne peut pas en créer.
- Le comparatif meublé et location vide tient-il compte du coût du mobilier ? — Non. Le simulateur compare quatre combinaisons de régimes à partir des loyers et charges saisis, sans chiffrer l'achat ni le renouvellement du mobilier, ni la gestion plus lourde du meublé. Les dispositifs comme Pinel ou Denormandie sont à simuler à part.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Intermédiaire — Montage à étudier — Conditions cumulatives, plusieurs régimes possibles. Conseil CGP recommandé.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)