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⚖️ LMNP vs Location Nue

Comparez les régimes fiscaux et trouvez le meilleur choix pour votre investissement

🏠 Bien immobilier

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💰 Revenus locatifs

€/mois
€/mois
💡 Le meublé génère /an de plus en loyers bruts.

📋 Charges & Fiscalité

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€/an
🏆 Meilleur choix
Cash-flow supérieur de /an
🏠 Location Nue
Loyers nets
Régime optimal
Impôt
Cash-flow :
🛋️ LMNP
Loyers nets
Régime optimal
Impôt
Cash-flow :

📊 Tableau comparatif

Location Nue LMNP
Loyers annuels
Charges déductibles
Amortissements —
Impôt optimal
Cash-flow net
Rendement net

📈 Comparaison visuelle

Location Nue
LMNP
📖 En savoir plus sur LMNP vs Location Nue : guide complet, formule, FAQ

📚 Aide — LMNP vs Location Nue

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur compare les deux modes de location immobilière : la location nue (revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle - LMNP (BIC). Chaque régime a ses propres règles fiscales, abattements et possibilités d'optimisation.

⚙️ Comment ça fonctionne

Location Nue LMNP
Catégorie fiscale Revenus fonciers BIC
Abattement micro 30% 50%
Plafond micro 15 000 € 77 700 €
Amortissements ❌ Non ✅ Oui
Déficit imputable 10 700 €/an sur RG Sur BIC uniquement
🏠 Location Nue

Bail 3 ans minimum, déficit foncier imputable sur le revenu global (max 10 700 €/an), moins de gestion.

🛋️ LMNP

Amortissements (quasi-neutralité fiscale), abattement 50% en micro, loyers souvent +15-20% vs nu.

Location nue : Revenu net = Loyers − Charges (déficit foncier ≤ 10 700 €/an)
LMNP réel : Revenu net = Loyers − Charges − Amortissements

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs hésitant entre location nue et meublée
  • Propriétaires souhaitant optimiser la fiscalité de leur bien locatif
  • Porteurs de projet évaluant l'impact fiscal de chaque option
  • CGP et experts-comptables accompagnant leurs clients dans le choix du régime

⚠️ Points de vigilance

  • Plus-value LMNP : Les amortissements déduits peuvent être réintégrés à la revente
  • Mobilier obligatoire : Le LMNP exige un équipement minimum (décret 2015-981)
  • Turnover : Les baux meublés (1 an) entraînent plus de rotation que le nu (3 ans)
  • Déficit foncier : Avantageux en nu si travaux importants et TMI élevée
  • Comptable : Obligatoire en LMNP réel (~500 €/an)

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Location Nue

  • Bail stable (3 ans)
  • Déficit imputable sur RG
  • Moins de gestion
  • Pas de mobilier

❌ Location Nue

  • Pas d'amortissement
  • Abattement micro 30%
  • Loyers plus bas
  • Plafond micro 15k€

✅ LMNP

  • Amortissements (impôt ~0)
  • Abattement micro 50%
  • Loyers +15-20%
  • Plafond micro 77k€

❌ LMNP

  • Mobilier à acheter/renouveler
  • Comptable obligatoire (réel)
  • Plus de rotation locataires
  • Plus-value majorée à la revente

📚 Références légales

  • Art. 14 CGI — Revenus fonciers (location nue)
  • Art. 32 CGI — Régime micro-foncier (abattement 30%)
  • Art. 35 bis CGI — Location meublée (LMNP)
  • Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (abattement 50%)
  • Art. 156 I 3° CGI — Déficit foncier imputable (10 700 €/an)
  • Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée

⏳ Échéances et seuils

📝 Glossaire

Location nue
Location d'un logement vide (sans meubles). Revenus imposés en revenus fonciers.
LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel. Location d'un logement équipé. Revenus imposés en BIC.
Micro-foncier
Régime simplifié pour la location nue avec abattement de 30% (plafond 15 000 €/an).
Micro-BIC
Régime simplifié pour la location meublée avec abattement de 50% (plafond 77 700 €/an).
Déficit foncier
Résultat négatif en location nue, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.
Amortissement
Déduction comptable de la perte de valeur d'un bien. Disponible uniquement en LMNP réel.