Capital conservé ou placé à fonds perdus

Comparez un placement qui garde votre capital (loyers, coupons, revente) et sa conversion à fonds perdus en rente viagère ou en retraits programmés.

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Qu'est-ce que c'est ?

Placer un capital à fonds perdus, c'est l'échanger contre des revenus plus élevés sans jamais le récupérer : rente viagère versée par un assureur, ou retraits programmés jusqu'à épuisement d'un contrat. Le garder, c'est se contenter des revenus qu'il produit (loyers, dividendes, intérêts) et le récupérer au terme, par revente ou transmission.

Le simulateur met les deux voies face à face avec la même mise, la même durée et la même fiscalité de l'épargnant, et répond à une question simple : le surplus de revenu du placement à fonds perdus compense-t-il la valeur du capital conservé ?

Comment ça fonctionne

Pour chaque voie, le simulateur construit un tableau de flux annuels : revenus bruts, charges, impôts, revenu net ; au terme, le placement classique ajoute le capital récupéré net de frais et d'impôt sur la plus-value, ou transmis net de droits. Le placement à fonds perdus n'ajoute rien, sauf annuités garanties restant à verser aux héritiers.

Les flux sont actualisés au taux du temps choisi : la valeur actuelle nette de chaque voie désigne la gagnante. Le rendement d'équilibre est le rendement interne du placement à fonds perdus : c'est ce que le placement classique doit rapporter, net de tout, pour faire jeu égal. La durée de bascule est la durée de jouissance à partir de laquelle la rente viagère l'emporte, toutes choses égales par ailleurs.

La durée de jouissance est une hypothèse libre : le simulateur n'impose aucune table de mortalité. C'est à l'utilisateur de juger s'il vivra au-delà de la durée de bascule.

À qui s'adresse ce simulateur ?

Retraité qui hésite entre garder un bien locatif et le vendre pour acheter une rente viagère.
Épargnant qui cherche un complément de revenu et compare un placement durable à une sortie en rente.
Propriétaire qui veut chiffrer ce que coûte vraiment la conservation d'un bien : vacance, charges, impôts et revente.
Personne qui prépare sa transmission et veut mesurer ce que la rente retire à ses héritiers.

Avantages et inconvénients

Avantages

Compare un actif détenu (immobilier, compte-titres, assurance-vie) à une rente, et pas seulement un capital à une rente.
Intègre la fiscalité française des deux voies : revenus fonciers ou meublés, prélèvement forfaitaire, rachats d'assurance-vie, fraction imposable de la rente.
Tient compte de la revente : frais, plus-value et abattements pour durée de détention.
Laisse la durée de jouissance libre et donne la durée à partir de laquelle la rente devient gagnante.
Montre la sensibilité du résultat au taux du temps, de 2 % à 12 %.

Inconvénients

Calcul déterministe : loyers, revalorisations et rendements sont supposés réguliers, sans aléa de marché.
La réversion de la rente au profit d'un conjoint n'est pas modélisée.
L'emprunt n'est pas pris en compte : la mise est entièrement apportée.
Les taux de conversion repères sont indicatifs : seul le devis d'un assureur fait foi.

Échéances et seuils

Fraction imposable de la rente: Fixée une fois pour toutes par l'âge à l'entrée en jouissance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Micro-foncier: Ouvert jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an ; au-delà, régime réel.
Micro-BIC location meublée de longue durée: Ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes par an, abattement de 50 %.
Plus-value immobilière: Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Assurance-vie: Après 8 ans, abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains rachetés.

Points de vigilance

La conversion en rente viagère est irréversible : le capital ne peut plus être récupéré.
Une rente viagère n'est rentable qu'à condition de vivre longtemps ; la durée de bascule dépasse souvent l'espérance de vie à l'âge de la conversion.
Une rente non revalorisée perd chaque année du pouvoir d'achat.
Le rendement d'un bien locatif s'apprécie net de vacance, de charges, d'impôts et de frais de revente, pas sur le loyer brut.
Le placement classique conserve un capital transmissible ; la rente s'éteint au décès, sauf annuités garanties.

Barèmes et valeurs appliqués

Valeurs lues en base par le simulateur, avec leur source. Le calcul applique celles en vigueur à la date retenue.

Abattement pour durée de détention des plus-values immobilières

Abattements annuels par tranche d'années de détention, distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Abattement IR, tranche 1	première année de détention : 1 années dernière année de détention : 5 années taux par année de détention : 0 %/an
Abattement IR, tranche 2	première année de détention : 6 années dernière année de détention : 21 années taux par année de détention : 6 %/an
Abattement IR, tranche 3	première année de détention : 22 années dernière année de détention : 22 années taux par année de détention : 4 %/an
Exonération totale IR au-delà de cette durée de détention	22 ans
Abattement PS, tranche 1	première année de détention : 1 années dernière année de détention : 5 années taux par année de détention : 0 %/an
Abattement PS, tranche 2	première année de détention : 6 années dernière année de détention : 21 années taux par année de détention : 1,65 %/an
Abattement PS, tranche 3	première année de détention : 22 années dernière année de détention : 22 années taux par année de détention : 1,6 %/an
Abattement PS, tranche 4	première année de détention : 23 années dernière année de détention : 30 années taux par année de détention : 9 %/an
Exonération totale PS au-delà de cette durée de détention	30 ans

Source : CGI art. 150 VC I ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er septembre 2014 · vérifié le 2 novembre 2026

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Assurance-vie : fiscalité des rachats (abattement et taux réduit après 8 ans, seuil de primes, versements avant 2017)

Abattement annuel sur les produits des contrats de plus de 8 ans ; taux réduit de 7,5 % après 8 ans (versements depuis le 27/09/2017 dans la limite de 150 000 € de primes, et versements antérieurs) ; prélèvement forfaitaire libératoire optionnel des produits des versements antérieurs au 27/09/2017 selon l'ancienneté du contrat. L'abattement ne réduit pas l'assiette des prélèvements sociaux.

Abattement annuel sur produits de contrats de plus de 8 ans, personne seule	4 600 €/an
Abattement annuel sur produits de contrats de plus de 8 ans, couple soumis à imposition commune	9 200 €/an
Ancienneté du contrat ouvrant l'abattement annuel et le taux réduit	8 ans
Taux IR des produits d'un contrat de plus de 8 ans, primes jusqu'au seuil de 150 000 €	7,5 %
Encours de primes (tous contrats) au-delà duquel les produits sont imposés à 12,8 % après 8 ans	150 000 €
Date des versements à partir de laquelle s'applique le régime PFU	27 septembre 2017
Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 1	ancienneté minimale du contrat : 0 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 1 : ancienneté maximale (exclue) : 4 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 1 : 35 %
Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 2	ancienneté minimale du contrat : 4 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 2 : ancienneté maximale (exclue) : 8 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 2 : 15 %
Prélèvement forfaitaire libératoire (versements avant le 27/09/2017), tranche 3	ancienneté minimale du contrat : 8 ans Prélèvement forfaitaire libératoire, tranche 3 : 7,5 %

Source : Art. 125-0 A CGI ; impots.gouv.fr « L'assurance-vie et le PEA » (màj 08/04/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2018 · vérifié le 2 novembre 2026

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Barème progressif de l'impôt sur le revenu

Tranches par part de quotient familial : plancher, plafond (absent pour la dernière tranche), taux marginal.

Tranche 1 — plancher par part (revenus 2025)	0 € Tranche 1 — plafond par part (revenus 2025) : 11 600 € Tranche 1 — taux marginal (revenus 2025) : 0 %
Tranche 2 — plancher par part (revenus 2025)	11 600 € Tranche 2 — plafond par part (revenus 2025) : 29 579 € Tranche 2 — taux marginal (revenus 2025) : 11 %
Tranche 3 — plancher par part (revenus 2025)	29 579 € Tranche 3 — plafond par part (revenus 2025) : 84 577 € Tranche 3 — taux marginal (revenus 2025) : 30 %
Tranche 4 — plancher par part (revenus 2025)	84 577 € Tranche 4 — plafond par part (revenus 2025) : 181 917 € Tranche 4 — taux marginal (revenus 2025) : 41 %
Tranche 5 — plancher par part (revenus 2025)	181 917 € Tranche 5 — taux marginal (revenus 2025) : 45 %

Source : CGI art. 197 I-1 · en vigueur depuis le 1er janvier 2025 · vérifié le 2 novembre 2026

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Fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux

Fraction de la rente soumise à l'IR selon l'âge du crédirentier à l'entrée en jouissance

Tranche 1	âge à l'entrée en jouissance, à partir de : 0 ans âge à l'entrée en jouissance, inférieur à : 50 ans fraction imposable : 70 %
Tranche 2	âge à l'entrée en jouissance, à partir de : 50 ans âge à l'entrée en jouissance, inférieur à : 60 ans fraction imposable : 50 %
Tranche 3	âge à l'entrée en jouissance, à partir de : 60 ans âge à l'entrée en jouissance, inférieur à : 70 ans fraction imposable : 40 %
Tranche 4	âge à l'entrée en jouissance, à partir de : 70 ans fraction imposable : 30 %

Source : CGI art. 158-6 · vérifié le 4 novembre 2026

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Micro-BIC des locations meublées

Seuils de recettes et abattements forfaitaires du micro-BIC par type de location meublée (revenus 2026-2028).

Micro-BIC longue durée	seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme classé	seuil de recettes (revenus 2026) : 83 600 €/an abattement forfaitaire : 50 %
Micro-BIC tourisme non classé	seuil de recettes (revenus 2026) : 15 000 €/an abattement forfaitaire : 30 %

Source : CGI art. 50-0 (loi 2024-1039 art. 7) ; BOFiP ACTU-2025-00127 (19/08/2026) ; service-public A18880 (27/07/2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Plus-values immobilières des particuliers

Taux d'impôt sur le revenu, majorations forfaitaires du prix d'acquisition, exonérations.

Taux forfaitaire d'impôt sur le revenu	19 %
Majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais (acquisition à titre onéreux)	7,5 % du prix
Majoration forfaitaire pour travaux	15 % du prix Forfait travaux ouvert au-delà de 5 ans de détention : 5 ans
Première cession d'un logement autre que la RP	remploi du prix en RP dans les 24 mois (sans condition de prix) : 24 mois cédant non propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédant la cession : 4 ans
Exonération si le prix de cession est ≤ 15 000 €	15 000 €
Non-résident hors UE/EEE	prix au-delà duquel un représentant fiscal est désigné : 150 000 €

Source : CGI art. 150 U à 150 VH, 200 B ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er février 2012 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvement forfaitaire unique : taux IR et taux global (IR + prélèvements sociaux) par type de revenu

Imposition forfaitaire de 12,8 % à l'IR (sauf option globale pour le barème) des revenus de capitaux mobiliers, plus-values mobilières, crypto-actifs, produits d'assurance-vie des versements depuis le 27/09/2017 (contrats de moins de 8 ans ou fraction au-delà de 150 000 € de primes), intérêts des PEL et CEL ouverts depuis 2018, gains du PER en sortie capital et gains d'un PEA retiré avant 5 ans.

Afficher les 15 lignes du barème

PFU, part impôt sur le revenu — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026)	31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants)	31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants)	31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	12,8 %
PFU global 30,0 % (IR + prélèvements sociaux) — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (versements depuis le 27/09/2017)	30 %
PFU, part impôt sur le revenu — intérêts et primes des PEL et CEL	12,8 %
PFU global 30,0 % (IR + prélèvements sociaux) — intérêts et primes des PEL et CEL (PEL et CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018)	30 %
PFU, part impôt sur le revenu — produits du PER (part gains) à la sortie	12,8 %
PFU global 31,4 % (IR + prélèvements sociaux) — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)	31,4 %
PFU, part impôt sur le revenu — gain net d'un PEA retiré ou clos avant 5 ans	12,8 %
PFU global 30 % — PEA retiré avant 5 ans, gains acquis avant le 1er janvier 2026	30 %
PFU global 31,4 % — PEA retiré avant 5 ans, gains acquis depuis le 1er janvier 2026	31,4 %

Source : Art. 200 A 1 B 1° CGI ; art. 125-0 A CGI ; art. 150 VH bis et 200 C CGI ; LFSS 2026 art. 12 ; BOSS FAQ CSG revenus du capital · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement, par type de revenu

CSG, CSG déductible, CRDS, prélèvement de solidarité et taux global par type de revenu. CSG à 10,6 % (total 18,6 %) pour les revenus du patrimoine (L136-6) à compter de l'imposition des revenus 2025 et pour les produits de placement (L136-7) à compter du 1er janvier 2026 ; CSG maintenue à 9,2 % (total 17,2 %) pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières et de biens meubles (art. 150 U à 150 UC), l'assurance-vie et les bons de capitalisation, l'épargne logement, les PEP et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (L136-8 IV). PER (bancaire ou assurantiel) : produits versés en capital depuis le 1er janvier 2026 à 10,6 % sur la totalité des gains (L136-7) ; rentes viagères à titre onéreux, y compris la part de rente PER issue de versements non déduits : revenus du patrimoine (L136-6), 10,6 % dès les revenus 2025. PEA et épargne salariale : gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 au taux antérieur, gains postérieurs au nouveau taux (destination). CSG déductible : 6,8 % pour un revenu imposé au barème, 0 pour un revenu qui n'entre jamais au barème. Revenus d'origine indéterminée taxés d'office (L136-8 IV bis, 25 %) : hors champ.

Afficher les 87 lignes du barème

Prélèvements sociaux sur les gains d'un PEA ouvert avant 2018 acquis jusqu'au 31/12/2017 (taux historique du 01/07/2012 au 31/12/2017 ; plus bas pour les gains plus anciens)	15,5 %
CSG 10,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle	dès les revenus 2025)) : 10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	6,8 %
CRDS — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus de capitaux mobiliers et produits de placement (dividendes, intérêts, obligations, comptes à terme, livrets fiscalisés, prêts participatifs) (depuis le 1er janvier 2026 (produits de placement ; revenus taxés par voie de rôle	dès les revenus 2025)) : 18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	6,8 %
CRDS — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (y compris exit tax, carried interest qualifié) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	18,6 %
CSG 10,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	6,8 %
CRDS — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — plus-values de cession de crypto-actifs (art. 150 VH bis CGI) (revenus 2025 et suivants (cessions depuis le 1er janvier 2025))	18,6 %
CSG 10,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)	6,8 %
CRDS — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC) (revenus 2025 et suivants)	18,6 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus du patrimoine déclarés (redevances, revenus de source étrangère sans établissement payeur en France), dès les revenus 2025	18,6 %
CSG 10,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux	6,8 %
CRDS — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux	0,5 %
Prélèvement de solidarité — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux (revenus 2025 et suivants)	18,6 %
CSG 10,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire	6,8 %
CRDS — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire	0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains BSPCE, gains d'acquisition d'actions gratuites (fraction ≤ 300 000 €), gains de levée d'options sous régime forfaitaire (revenus 2025 et suivants)	18,6 %
CSG 10,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits du PER (part gains) à la sortie	6,8 %
CRDS — produits du PER (part gains) à la sortie	0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits du PER (part gains) à la sortie	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — produits du PER (part gains) à la sortie (depuis le 1er janvier 2026)	18,6 %
CSG 9,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	6,8 %
CRDS — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des contrats d'assurance-vie et de capitalisation (maintenu par l'art. L136-8 IV 4° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — intérêts et primes des PEL et CEL	6,8 %
CRDS — intérêts et primes des PEL et CEL	0,5 %
Prélèvement de solidarité — intérêts et primes des PEL et CEL	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — intérêts et primes des PEL et CEL (maintenu par l'art. L136-8 IV 3° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI	0,5 %
Prélèvement de solidarité — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — produits des plans d'épargne populaire et rentes du 22° de l'art. 157 CGI (maintenu par l'art. L136-8 IV 5° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus fonciers (location nue)	6,8 %
CRDS — revenus fonciers (location nue)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus fonciers (location nue)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus fonciers (location nue) (maintenu par l'art. L136-8 IV 1° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U à 150 UC CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)	0,5 %
Prélèvement de solidarité — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI)	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — plus-values de cession de biens meubles, dont métaux précieux sur option (art. 150 UA CGI) (maintenu par l'art. L136-8 IV 2° CSS)	17,2 %
CSG 9,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	6,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	6,8 %
CRDS — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — gains du PEA au retrait ou à la clôture — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	18,6 %
CSG 9,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 9,2 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 17,2 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés avant le 1er janvier 2026 (LFSS 2026 art. 12 II 2°	taux antérieur maintenu ; taux historiques des gains antérieurs à 2018 ramenés à 9,2 %) : 17,2 %
CSG 10,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	10,6 %
CSG déductible du revenu imposable au barème — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (revenu jamais imposé au barème)	0 %
CRDS — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	0,5 %
Prélèvement de solidarité — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026	7,5 %
Prélèvements sociaux, taux global 18,6 % — revenus et gains de l'épargne salariale (PEE, PERCO/PER collectif) à la sortie — gains acquis ou constatés depuis le 1er janvier 2026 (depuis le 1er janvier 2026)	18,6 %

Source : Art. L136-6, L136-7, L136-8 I 2° et IV CSS ; LFSS 2026 n° 2025-1403 art. 12 (JORF 31/12/2025) ; BOSS FAQ CSG revenus du capital ; art. 1600-0 G CGI ; art. 235 ter CGI · en vigueur depuis le 1er janvier 2026 · vérifié le 2 novembre 2026

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Régime d'imposition des revenus fonciers

Micro-foncier (seuil de recettes, abattement) et option pour le régime réel.

Seuil de recettes foncières brutes annuelles du micro-foncier	15 000 €/an Abattement forfaitaire du micro-foncier : 30 %
Option irrévocable pour le régime réel	3 ans

Source : CGI art. 32 ; impots.gouv, dépliant revenus fonciers (mars 2026) · vérifié le 2 novembre 2026

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Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Taxe due lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € : taux appliqué à la totalité de la plus-value, avec lissage sur les tranches d'entrée (taxe = taux × PV − (plafond − PV) × coef_lissage).

Surtaxe, tranche 1	plancher (exclu) : 50 000 € plafond : 60 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 2 % coefficient de lissage de (plafond − PV) : 5 %
Surtaxe, tranche 2	plancher (exclu) : 60 000 € plafond : 100 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 2 %
Surtaxe, tranche 3	plancher (exclu) : 100 000 € plafond : 110 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 3 % coefficient de lissage de (plafond − PV) : 10 %
Surtaxe, tranche 4	plancher (exclu) : 110 000 € plafond : 150 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 3 %
Surtaxe, tranche 5	plancher (exclu) : 150 000 € plafond : 160 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 4 % coefficient de lissage de (plafond − PV) : 15 %
Surtaxe, tranche 6	plancher (exclu) : 160 000 € plafond : 200 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 4 %
Surtaxe, tranche 7	plancher (exclu) : 200 000 € plafond : 210 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 5 % coefficient de lissage de (plafond − PV) : 20 %
Surtaxe, tranche 8	plancher (exclu) : 210 000 € plafond : 250 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 5 %
Surtaxe, tranche 9	plancher (exclu) : 250 000 € plafond : 260 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 6 % coefficient de lissage de (plafond − PV) : 25 %
Surtaxe, tranche 10	plancher (exclu) : 260 000 € taux appliqué à toute la plus-value : 6 %

Source : CGI art. 1609 nonies G ; notice 2048-IMM-NOT-SD (05-2026) · en vigueur depuis le 1er janvier 2013 · vérifié le 2 novembre 2026

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Conversion d'un capital en rente viagère (taux et minorations)

Taux de conversion annuel unisexe par âge à la liquidation (interpolation linéaire entre âges), coefficients de minoration selon le taux de réversion (interpolation linéaire entre points), minoration par annuité garantie avec plancher, fourchettes affichées (taux technique, options de réversion).

Taux de conversion capital → rente viagère simple à 60 ans (unisexe)	3,55 % du capital/an
Taux de conversion capital → rente viagère simple à 65 ans (unisexe)	4,22 % du capital/an
Taux de conversion capital → rente viagère simple à 70 ans (unisexe)	5,2 % du capital/an
Taux de conversion capital → rente viagère simple à 75 ans (unisexe)	5,9 % du capital/an
Taux de conversion capital → rente viagère simple à 80 ans (unisexe)	7,2 % du capital/an
Coefficient appliqué au taux de conversion pour une réversion de 0 %	100 %
Coefficient appliqué au taux de conversion pour une réversion de 60 %	85 %
Coefficient appliqué au taux de conversion pour une réversion de 100 %	70 %
Taux de réversion minimal proposé	50 % Taux de réversion maximal proposé : 100 %
Minoration du taux de conversion par année d'annuités garanties	1,5 % Coefficient plancher après minoration pour annuités garanties : 70 %
Taux technique pratiqué — bas de fourchette affichée	0 % Taux technique pratiqué — haut de fourchette affichée : 1 %

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèse de calcul unifiée (EVO1) ; tarification unisexe : art. L111-7 C. assur. · en vigueur depuis le 1er janvier 2026

Hypothèses de calcul immobilières

Hypothèses et fourchettes de pratique utilisées par les simulateurs immobiliers (marché, charges, travaux, SCPI, amortissements, viager, nue-propriété, saisonnier, repères de taux locaux). Publications retenues : taux de TFPB des grandes villes (Cabinet FSL, mai 2025, aucun relèvement en 2026), taux moyen national de TEOM (DGCL, 2025 : 9,54 %) ; repères génériques de TFPB : taux moyen communal 2025 37,18 % (médiane 35,34 %), moyenne des villes de plus de 100 000 habitants 34,87 % (FSL). Les autres valeurs sont des pratiques sans publication officielle retrouvée, valeurs du simulateur conservées.

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Durée d'amortissement LMNP au réel	bien : 30 ans
Durée d'amortissement LMNP au réel	mobilier : 7 ans
Quote-part de terrain non amortissable	15 %
Durée d'amortissement LMNP au réel	travaux : 10 ans
Durée d'amortissement du bien en SCI à l'IS	30 ans
Part amortissable du bien (hors terrain) en SCI à l'IS	80 %
Taux annuel d'amortissement usuel, haut	5 %/an Taux annuel d'amortissement usuel, bas : 2 %/an
Travaux et entretien annuels, haut	1,5 % prix/an Travaux et entretien annuels, bas : 1 % prix/an
Girardin	réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux) : 110 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_max) : 130 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_min) : 100 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_max) : 120 % de l'apport réduction d'impôt rapportée à l'apport (taux_usuel_min) : 110 % de l'apport
Taux moyen d'IFI approximatif appliqué à la valeur des biens	0,5 %
Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, haut	6 mois Délai d'obtention d'une autorisation sous contingent, bas : 3 mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	14,03 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 11,22 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 7,85 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	18,25 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 14,6 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone A BIS, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 10,22 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	11,31 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 9,05 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B1, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 6,33 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	9,83 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone B2, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc1 (plafond réel fixé par commune)	9,83 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc2 (plafond réel fixé par commune) : 7,86 €/m²/mois Loyer repère Loc'Avantages zone C, niveau loc3 (plafond réel fixé par commune) : 5,5 €/m²/mois
Loyer repère de repli	10 €/m²/mois
Dépenses d'investissement annuelles, haut	2 % valeur/an Dépenses d'investissement annuelles, bas : 1 % valeur/an
Frais de sortie, haut	6 % du prix Frais de sortie, bas : 4 % du prix
Prime de risque immobilière, haut	3 % Prime de risque immobilière, bas : 2 %
Revalorisation annuelle du bien	2 %/an
Vacance locative annuelle	1 mois/an Vacance locative en % des loyers : 8 % loyers
Vacance en zone détendue, haut	3 mois/an Vacance en zone détendue, bas : 2 mois/an
Nue-propriété temporaire	charges pleine propriete (taux) : 30 % loyers
Nue-propriété temporaire	decote (borne_max) : 55 % decote (borne_min) : 25 % decote (taux_annuel_max) : 3 %/an decote (taux_annuel_min) : 2,5 %/an decote (taux_max) : 50 % decote (taux_min) : 35 %
Nue-propriété temporaire	duree (duree_max) : 20 ans duree (duree_min) : 15 ans
Nue-propriété temporaire	tmi comparaison (taux) : 30 %
OBO	coût initial de l'opération, haut : 15 % de la valeur coût initial de l'opération, bas : 10 % de la valeur
OBO	frais de structure estimés : 5 000 €
Location saisonnière	assurance pno (montant) : 300 €/an
Location saisonnière	conciergerie (taux_max) : 30 % recettes conciergerie (taux_min) : 20 % recettes
Location saisonnière	duree sejour (duree) : 4 nuits
Location saisonnière	frais fixes (montant) : 1 500 €/an
Location saisonnière	frais gestion lmnp (montant) : 500 €/an
Délai de jouissance par défaut	4 mois Délai de jouissance, haut : 6 mois Délai de jouissance, bas : 3 mois
Durée de détention recommandée, haut	10 ans Durée de détention recommandée, bas : 8 ans
Frais de souscription SCPI par défaut	10 % du montant (modifiable de 0 % du montant à 15 % du montant) Frais de souscription SCPI, haut : 12 % du montant Frais de souscription SCPI, bas : 8 % du montant
Taux de TEOM par défaut (taux moyen national 2025)	9,54 % de la base Taux de TEOM, moyenne haute : 12 % de la base Taux de TEOM, moyenne basse : 8 % de la base
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	bordeaux : 48,48 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	grande ville : 42 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	lille : 48,35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	lyon : 32,44 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	marseille : 47,13 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	nantes : 52,75 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	paris : 20,5 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	rural : 35 %
Taux global de TFPB 2025, reconduit en 2026 (commune + groupement)	toulouse : 48,55 %
Taux global de TFPB pré-rempli (commune + intercommunalité)	ville moyenne : 47 %
Coût de travaux renovation complete, haut	1 000 €/m² Coût de travaux renovation complete, bas : 600 €/m²
Coût de travaux renovation legere, haut	500 €/m² Coût de travaux renovation legere, bas : 300 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree f, haut	600 €/m² Coût de travaux renovation suggeree f, bas : 400 €/m²
Coût de travaux renovation suggeree g, haut	900 €/m² Coût de travaux renovation suggeree g, bas : 600 €/m²
Surcoût d'une restauration encadrée, haut	30 % Surcoût d'une restauration encadrée (Malraux), bas : 15 %
Bouquet standard	30 % de la valeur Bouquet usuel, haut : 30 % de la valeur Bouquet usuel, bas : 20 % de la valeur
Coefficient de conversion du capital en rente (× espérance de vie)	0,92 coef
Valeur du DUH, palier 1	années de valeur locative : 4 années de loyer espérance de vie maximale : 5 ans
Valeur du DUH, palier 2	années de valeur locative : 6 années de loyer espérance de vie maximale : 10 ans
Valeur du DUH, palier 3	années de valeur locative : 8 années de loyer espérance de vie maximale : 15 ans
Valeur du DUH, palier 4	années de valeur locative : 10 années de loyer espérance de vie maximale : 20 ans
Valeur du DUH, palier 5	années de valeur locative : 12 années de loyer
Décote usuelle du DUH en viager occupé, haut	50 % valeur vénale Décote usuelle du DUH en viager occupé, bas : 30 % valeur vénale
Valeur locative cadastrale estimée en % du loyer annuel de marché	60 % loyer Ratio VLC / loyer, haut : 70 % loyer Ratio VLC / loyer, bas : 50 % loyer
Décote nette de frais obtenue en vendant ses parts de SCPI sur le marché secondaire, par rapport à la valeur de retrait	10 % (modifiable de 0 % à 50 %)
Évolution annuelle du prix de part d'une SCPI retenue pour les années à venir	0 %/an (modifiable de -15 %/an à 10 %/an)
Viager sur deux têtes	durée ajoutée à la plus longue espérance de vie (hypothèse) : 2 ans
Quote-part de terrain non amortissable, valeur de référence usuelle	20 % du prix Quote-part de terrain non amortissable, bas de fourchette (rural, pavillonnaire) : 10 % du prix Quote-part de terrain non amortissable, haut de fourchette (grandes villes ; davantage à Paris) : 30 % du prix
Durée d'amortissement du gros œuvre d'un logement	plus de : 50 ans Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, bas : 40 % du bâti Part du gros œuvre dans le bâti d'un logement, haut : 50 % du bâti Part du gros œuvre retenue par défaut (haut de la fourchette) : 50 % du bâti
Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, bas	20 ans Durée d'amortissement des façades et de l'étanchéité d'un logement, haut : 50 ans Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, bas : 5 % du bâti Part des façades et de l'étanchéité dans le bâti d'un logement, haut : 20 % du bâti Part des façades et de l'étanchéité retenue par défaut (complément à 100 %) : 10 % du bâti
Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, bas	15 ans Durée d'amortissement des installations générales techniques d'un logement, haut : 30 ans Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti Part des installations générales techniques dans le bâti d'un logement, haut : 30 % du bâti Part des IGT retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Durée d'amortissement des agencements d'un logement, bas	5 ans Durée d'amortissement des agencements d'un logement, haut : 15 ans Part des agencements dans le bâti d'un logement, bas : 20 % du bâti Part des agencements dans le bâti d'un logement, haut : 25 % du bâti Part des agencements retenue par défaut (bas de la fourchette) : 20 % du bâti
Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, bas de fourchette	700 € HT/an Honoraires annuels d'expert-comptable d'une SCI à l'IS, haut de fourchette : 2 000 € HT/an

Hypothèse de calcul estimée, modifiable dans le simulateur · Source : Hypothèses des simulateurs ; Cabinet FSL, taux d'imposition 2025 des grandes collectivités (mai 2025) ; DGCL, note REI 2025 (taux TFB, TEOM) · en vigueur depuis le 5 novembre 2026

Références légales

Art. 158-6 CGI — Fraction imposable des rentes viagères constituées à titre onéreux
Art. 32 CGI — Régime micro-foncier
Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC des locations meublées
Art. 39 C CGI — Amortissement des biens donnés en location
Art. 150 VB III CGI (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) — Prix d'acquisition minoré des amortissements admis en déduction du loueur en meublé non professionnel
Art. 150 U à 150 VH CGI — Plus-values immobilières des particuliers et abattements pour durée de détention
Art. 1609 nonies G CGI — Taxe sur les plus-values immobilières élevées
Art. 125-0 A CGI — Imposition des produits des contrats d'assurance-vie
Art. 200 A CGI — Prélèvement forfaitaire unique
Art. L136-6, L136-7 et L136-8 CSS ; LFSS 2026 art. 12 — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placement
Art. L111-7 Code des assurances — Tarification identique pour les femmes et les hommes

Glossaire

Fonds perdus: Placement dans lequel le capital est échangé contre des revenus et n'est jamais récupéré : rente viagère, retraits programmés jusqu'à épuisement.
Rente viagère: Revenu versé périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire en contrepartie d'un capital.
Taux de conversion: Rapport entre la rente annuelle versée par l'assureur et le capital converti ; il croît avec l'âge à la conversion.
Fraction imposable: Pour les rentes viagères, pourcentage du montant de la rente soumis à l'impôt, déterminé par l'âge du rentier à l'entrée en jouissance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Annuités garanties: Nombre minimum d'années de versement garanti, même en cas de décès prématuré.
Taux d'actualisation: Taux utilisé pour convertir des flux passés ou futurs en valeur présente. Peut être l'inflation, un rendement de référence ou un taux conventionnel.
VAN (Valeur Actuelle Nette): Somme des flux financiers d'un investissement actualisés à un taux donné : positive, l'investissement crée de la valeur.
TRI (Taux de Rendement Interne): Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous ses flux et de leur date (mise de départ, revenus, revente) ; c'est le taux qui annule la valeur actuelle nette.
Rendement d'équilibre: Rendement net qu'un placement conservant le capital doit atteindre pour égaler un placement à fonds perdus ; c'est le taux de rendement interne de ce dernier.
Durée de bascule: Durée de jouissance à partir de laquelle une rente viagère rapporte davantage, en valeur actuelle, que le placement qui conserve le capital.
Rachat partiel: Retrait d'une partie de l'épargne d'un contrat d'assurance-vie sans le clôturer : seule la part de gains comprise dans le retrait est imposée, et l'antériorité fiscale est conservée.
Vacance locative: Période pendant laquelle le bien n'est pas loué et ne génère donc aucun revenu.

Questions fréquentes

Vaut-il mieux garder son capital ou le placer à fonds perdus pour se verser un revenu ?

Tout dépend de la durée pendant laquelle vous percevrez le revenu et du rendement net réel du placement conservé. Le placement à fonds perdus verse davantage chaque année mais ne rend rien au terme ; le placement classique verse moins mais conserve un capital revendable ou transmissible. Le simulateur chiffre les deux sur la même durée et la même fiscalité.

À partir de combien d'années une rente viagère devient-elle plus intéressante qu'un placement qui conserve le capital ?

C'est la durée de bascule : la durée de jouissance au-delà de laquelle la valeur actuelle de la rente dépasse celle du placement conservé, revente comprise. Elle dépend du taux de conversion, du rendement net du placement, de la fiscalité et du taux du temps ; elle dépasse souvent l'espérance de vie à l'âge de la conversion.

Qu'est-ce que le rendement d'équilibre d'un placement à fonds perdus ?

C'est le rendement net annuel que doit atteindre un placement conservant le capital pour égaler le placement à fonds perdus sur la même durée. Si votre placement rapporte davantage, net de charges, d'impôts et de frais de revente, il l'emporte.

Pourquoi tenir compte de la revente dans la comparaison avec une rente ?

Parce que le capital récupéré au terme est la moitié de l'équation : ses frais de revente et l'impôt sur la plus-value, après abattements pour durée de détention, réduisent ce que le placement classique rend réellement. L'ignorer avantagerait à tort le placement qui conserve le capital.

Que reste-t-il aux héritiers dans chacune des deux solutions ?

Le placement classique leur transmet le capital, diminué des droits de succession. Le placement à fonds perdus ne leur laisse rien, sauf les annuités garanties restant à courir si le rentier décède avant leur terme.