Définition
Ce simulateur chiffre le rendement net d'une location meublée sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en comparant les deux régimes fiscaux possibles : le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % et le régime réel avec amortissement du bien et déduction des charges. Il identifie l'option qui maximise le revenu net disponible pour le bailleur.
Comment ça fonctionne
L'utilisateur saisit le prix du bien, les frais de notaire, les travaux, le mobilier, le financement, le loyer mensuel et le taux d'occupation, les charges (copropriété, taxe foncière, assurances, frais de comptabilité) et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule en parallèle le revenu imposable en micro-BIC (après abattement de 50 %, si les recettes ne dépassent pas 83 600 €) et le résultat net en régime réel (après charges, intérêts d'emprunt et amortissements sur 30 ans pour le bien hors 15 % de terrain, 10 ans pour les travaux et 7 ans pour le mobilier), puis chiffre l'imposition totale (IR + 18,6 % de prélèvements sociaux) dans chaque option.
Micro-BIC : Revenu_imposable = Loyers × 50 % Regime_reel : Resultat_net = Loyers moins Charges moins Amortissement (bien + mobilier) Impot_total = Resultat_net × (TMI + 18,6 % PS), option la plus favorable retenue
Pour qui
- Investisseurs immobiliers souhaitant louer en meublé
- Propriétaires comparant location nue vs meublée
- Porteurs de projet évaluant la rentabilité d'un achat LMNP
- CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix du régime fiscal
Avantages
- Chiffre l'écart d'imposition entre micro-BIC et régime réel pour le niveau de charges et d'amortissement réel du bailleur
- Modélise l'amortissement du bien, des travaux et du mobilier sur des durées forfaitaires (30, 10 et 7 ans, terrain estimé à 15 % du prix et des frais de notaire), déterminant pour la rentabilité nette du régime réel
- Identifie le seuil de charges au-delà duquel le régime réel devient plus avantageux que l'abattement forfaitaire de 50 %
- Permet de tester plusieurs scénarios de travaux ou d'acquisition mobilière pour en anticiper l'impact fiscal
Inconvénients
- Ne vérifie pas l'éligibilité de chaque charge au régime réel — l'utilisateur reste responsable de la qualification des dépenses
- Le report des amortissements non déductibles d'une année sur l'autre n'est pas projeté dynamiquement sur plusieurs exercices
- Ne traite pas le cas des locations meublées touristiques classées / non classées avec leurs abattements majorés spécifiques
- Raisonne sur un bien unique : un portefeuille locatif meublé avec des profils différents demande une analyse agrégée
Points de vigilance
- Le régime micro-BIC est plafonné à 83 600 € de recettes annuelles depuis les revenus 2026 (location meublée de longue durée) : au-delà, le régime réel s'impose obligatoirement, ce que le simulateur applique
- L'option pour le régime réel vaut pour un an et se reconduit tacitement chaque année — le simulateur éclaire le choix pour l'année en cours, une projection pluriannuelle est recommandée
- L'amortissement en régime réel ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global — il est reportable indéfiniment sur les bénéfices futurs, ce que le simulateur applique mais ne modélise pas sur plusieurs années
- Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d'un bien loué en LMNP, hors certaines résidences de services (étudiants, seniors, Ehpad) ; le simulateur applique les règles en vigueur à la date de simulation
- Les charges déductibles doivent correspondre à des dépenses justifiées et rattachées à l'activité locative — le simulateur ne vérifie pas la qualification pièce par pièce
Échéances et seuils
- Seuil LMP : 23 000 € de recettes et plus que les autres revenus d'activité — Le passage du statut LMNP au statut LMP est automatique lorsque les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer.
- Micro-BIC meublé : plafond de 83 600 € — Le régime micro-BIC s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € depuis les revenus 2026 (meublé de longue durée et meublé de tourisme classé) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé). Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en tourisme non classé).
Références légales
- Art. 35 bis CGI — Régime des locations meublées
- Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (seuils et abattement)
- Art. 39 C CGI — Règles d'amortissement des immobilisations
- Art. 155 IV CGI — Définition LMP / LMNP
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine fiscale location meublée
- Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée
Glossaire
- LMNP — Loueur Meublé Non Professionnel : particulier qui loue un logement meublé sans remplir les conditions du statut professionnel ; ses revenus sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — Catégorie de revenus des activités commerciales, industrielles et artisanales, dont relève aussi la location meublée.
- Micro-BIC — Régime simplifié avec abattement forfaitaire sur les recettes : 50 % pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (83 600 €/an en 2026), 30 % pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €/an).
- Amortissement — Déduction comptable, étalée sur plusieurs années, de la perte de valeur d'un bien (construction hors terrain, mobilier, travaux).
- Déficit BIC — Résultat négatif en location meublée. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur d'autres revenus.
- LMP (Loueur Meublé Professionnel) — Statut du loueur en meublé dont les recettes dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer ; régimes fiscal et social différents du LMNP.
Questions fréquentes
- Comment savoir si le régime réel est plus intéressant que le micro-BIC en LMNP ? — Il faut comparer l'abattement forfaitaire du micro-BIC au total des charges réelles et des amortissements. Si ce total dépasse l'abattement, le réel réduit davantage le revenu imposable, parfois jusqu'à zéro pendant plusieurs années. Le simulateur fait ce calcul pour l'année étudiée.
- Que peut-on amortir en location meublée non professionnelle ? — Le bâtiment, hors valeur du terrain qui ne s'amortit pas, le mobilier et les travaux d'amélioration, chacun sur sa propre durée d'utilisation. L'amortissement constate l'usure de ces éléments et vient en déduction des loyers au régime réel.
- Que se passe-t-il quand l'amortissement dépasse le bénéfice en LMNP ? — La part d'amortissement qui créerait ou creuserait un déficit n'est pas perdue : elle est mise en réserve et reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. Elle ne peut en revanche jamais s'imputer sur les autres revenus du foyer.
- Un meublé loué à l'année relève-t-il forcément du statut LMNP ? — Il relève du statut non professionnel tant que les deux conditions du statut professionnel ne sont pas réunies : des recettes meublées au-delà du seuil légal et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Si une seule condition manque, le loueur reste LMNP.
- Le simulateur LMNP vérifie-t-il que mes charges sont déductibles ? — Non. Il reprend les charges telles que vous les saisissez, sans contrôler leur qualification ni leurs justificatifs, et raisonne sur un seul bien. Le report des amortissements non utilisés n'est pas projeté exercice par exercice.
Ticket d'investissement
- À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
Complexité du montage
- Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.
Profils concernés
- Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)