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🛋️ Simulateur LMNP Complet

Calculez la rentabilité de votre investissement en meublé avec amortissements

🏠 Acquisition

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🏦 Financement

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ans

💶 Exploitation

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📋 Charges annuelles

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📊 Fiscalité

🎯 Résultats année 1

Rendement brut
Rendement net
Cash-flow net

⚖️ Micro-BIC vs Réel simplifié

Micro-BIC Réel
Loyers nets
Abattement 50% -
Charges déductibles -
Amortissements -
Base imposable
IR (TMI %)
PS (17,2%)
Impôt total ✓ ✓
Cash-flow net
Économie de par an vs Micro-BIC L'abattement forfaitaire est plus avantageux que vos charges réelles

🏗️ Amortissements (régime réel)

Bien immobilier
(30 ans)
Travaux
(10 ans)
Mobilier
(7 ans)
📋 Amortissements différés :
Ces amortissements seront reportés sur les années suivantes.

📈 Comparaison graphique

💡 Conseil : Les amortissements et charges déductibles réduisent significativement votre base imposable. Le régime réel est optimal pour vous. L'abattement forfaitaire de 50% est plus avantageux que vos charges réelles. Le micro-BIC est optimal pour vous.
⚠️ Attention : Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur vos autres revenus. L'excédent est reportable sans limite sur les bénéfices futurs.
📖 En savoir plus sur Simulateur LMNP Complet : guide complet, formule, FAQ

📚 Aide — Simulateur LMNP

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec deux régimes possibles : Micro-BIC ou Réel.

⚙️ Comment ça fonctionne

📘 Micro-BIC

Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes.
Simple, pas de comptabilité complexe. Idéal si peu de charges. Plafond : 77 700 €/an de recettes.

📗 Réel simplifié

Déduction des charges réelles + amortissements (bien, travaux, mobilier).
Comptable obligatoire (~500€/an). Souvent plus avantageux avec des charges élevées ou un crédit.

🏗️ Les amortissements (régime réel) :

  • Bien immobilier (hors terrain ~15%) : 25-40 ans
  • Travaux : 10-15 ans
  • Mobilier : 5-10 ans
Micro-BIC : Revenu imposable = Recettes × (1 − 50%)
Réel : Résultat fiscal = Recettes − Charges − Amortissements

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Investisseurs immobiliers souhaitant louer en meublé
  • Propriétaires comparant location nue vs meublée
  • Porteurs de projet évaluant la rentabilité d'un achat LMNP
  • CGP et experts-comptables conseillant leurs clients sur le choix du régime fiscal

⚠️ Points de vigilance

  • Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur d'autres revenus
  • L'excédent d'amortissement est reportable sans limite sur les bénéfices futurs
  • Le choix du régime réel est irrévocable pendant 2 ans
  • Le statut LMNP requiert un enregistrement au greffe (formulaire P0i)
  • Risque de requalification en LMP si recettes > 23 000 € ET > revenus du foyer

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages LMNP

  • Fiscalité optimisée (amortissements)
  • Loyers souvent 15-30% plus élevés
  • Bail flexible (1 an, 9 mois étudiant)
  • Récupération TVA possible (résidences services)
  • Report illimité des amortissements

❌ Inconvénients LMNP

  • Gestion plus lourde (ameublement)
  • Turnover locataires plus fréquent
  • Comptabilité obligatoire au réel
  • Usure mobilier à renouveler
  • Risque de requalification LMP

📚 Références légales

  • Art. 35 bis CGI — Régime des locations meublées
  • Art. 50-0 CGI — Régime micro-BIC (seuils et abattement)
  • Art. 39 C CGI — Règles d'amortissement des immobilisations
  • Art. 155 IV CGI — Définition LMP / LMNP
  • BOI-BIC-CHAMP-40-10 — Doctrine fiscale location meublée
  • Décret n°2015-981 — Liste des meubles obligatoires en location meublée

⏳ Échéances et seuils

Seuil LMP : 23 000 € de recettes et 50 % des revenus
Le passage du statut LMNP au statut LMP est automatique lorsque les recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET excèdent les autres revenus professionnels du foyer.
Micro-BIC meublé : plafond de 77 700 €
Le régime micro-BIC s'applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (meublé classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé). Abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en tourisme non classé).

📝 Glossaire

LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel. Statut fiscal pour les particuliers louant un bien meublé sans en faire leur activité principale.
BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Catégorie fiscale des revenus provenant d'une activité commerciale, dont la location meublée.
Micro-BIC
Régime simplifié avec abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, applicable si recettes < 77 700 €/an.
Amortissement
Déduction comptable étalée dans le temps de la valeur d'un bien (immobilier, mobilier, travaux).
Déficit BIC
Résultat négatif en location meublée. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable sur d'autres revenus.
LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Statut applicable si recettes > 23 000 €/an ET recettes > revenus professionnels du foyer. Régime social et fiscal différent.