Donation avec Réserve d'Usufruit

Simulez une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit : valorisation fiscale selon l'âge du donateur.

Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les effets fiscaux d'une donation d'usufruit temporaire à un proche (ou à un organisme d'intérêt général), opération permettant de transférer pendant une durée fixe (3 à 30 ans) les revenus d'un bien. Il calcule la valeur fiscale de l'usufruit cédé, l'économie d'impôt générée par la sortie des revenus du foyer du donateur, et les droits de donation éventuellement dus sur la valeur transmise.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, la nature des revenus générés (loyers, dividendes), la durée de l'usufruit envisagée, le lien avec le bénéficiaire et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur applique le barème fiscal des usufruits temporaires (23 % par tranche de 10 ans, art. 669 II CGI), chiffre les droits de donation, projette l'économie d'impôt annuelle sur la durée et compare avec la situation de maintien en pleine propriété.

Usufruit temporaire (art. 669 II CGI) : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans ou fraction

À qui s'adresse ce simulateur ?

Parents souhaitant transmettre à leurs enfants tout en conservant la jouissance
Grands-parents anticipant la transmission aux petits-enfants
Propriétaires de biens locatifs voulant conserver les revenus
CGP et notaires conseillant sur l'optimisation successorale

Échéances et seuils

Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 CGI): La valeur de l'usufruit décroît par tranches de 10 ans : 90 % avant 21 ans, 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans… jusqu'à 10 % après 91 ans. La nue-propriété vaut le complément à 100 %.
Rappel fiscal: 15 ans : Les donations antérieures de moins de 15 ans sont prises en compte pour le calcul des droits et la consommation des abattements. Optimisation : espacer les donations de 15 ans.

Points de vigilance

Le barème fiscal des usufruits temporaires (23 % par tranche de 10 ans) est plafonné à la valeur de l'usufruit viager — le simulateur applique correctement ce plafond
La donation d'usufruit temporaire à un organisme d'intérêt général ouvre droit à réduction d'impôt sur les dons (66 % ou 75 %) — le simulateur applique la réduction saisie
L'administration peut requalifier l'opération en abus de droit si la durée est courte et le bénéfice fiscal manifeste, notamment sur les donations entre membres d'une même famille
La donation est irrévocable sauf cas légaux : le donateur perd la jouissance et les revenus du bien pendant toute la durée, avec des conséquences sur le train de vie si l'opération est mal calibrée
Au terme de l'usufruit temporaire, le donateur récupère la pleine propriété de plein droit (art. 1133 CGI) — la réunion est gratuite

Références légales

Art. 669 CGI — Barème de valorisation usufruit/nue-propriété
Art. 779 CGI — Abattements en ligne directe
Art. 787 B CGI — Abattements autres bénéficiaires
Art. 595-599 Code civil — Droits et obligations de l'usufruitier
Art. 605-606 Code civil — Répartition des réparations
BOI-ENR-DMTG-10-10-40 — Doctrine sur le démembrement

Glossaire

Usufruit: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes...).
Nue-propriété: Droit de propriété sans la jouissance. Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Démembrement: Séparation de la propriété en usufruit et nue-propriété.
Abattement: Montant non taxé lors d'une donation ou succession, renouvelable tous les 15 ans.
Art. 669 CGI: Article du Code général des impôts fixant le barème fiscal de valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété.