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🏠 Donation avec Réserve d'Usufruit

Optimisez votre transmission : calculez la valeur de la nue-propriété (barème art. 669 CGI), les droits de donation et comparez avec une donation en pleine propriété ou une succession.

🎁 Le bien à donner

€

👤 Le donateur (vous)

ans
📊 Barème fiscal art. 669 CGI :
Âge usufruitier Usufruit Nue-propriété

👶 Le donataire (bénéficiaire)

Chaque donataire bénéficie de son propre abattement

Déjà utilisé sur l'abattement, par donataire

€

⚙️ Paramètres fiscaux (modifiables)

Par donataire, renouvelable tous les 15 ans

€
💡 Abattements 2024 : Enfant : 100 000 € • Petit-enfant : 31 865 € • Arrière-petit-enfant : 5 310 € • Frère/sœur : 15 932 € • Neveu/nièce : 7 967 €
🔑 Donation Nue-Propriété
Droits de donation
Valeur NP (%)
Abattement total
Base taxable
📦 Donation Pleine Propriété
Droits de donation
Valeur PP
Abattement total
Base taxable
⚰️ Transmission au décès
Droits de succession estimés
Valeur PP
Abattement
⚠️ Abattement potentiellement réduit
💰 Économie avec la donation en nue-propriété
vs donation pleine propriété (% d'économie)

📈 Droits de donation selon l'âge du donateur

Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété est faible → moins de droits à payer

✅ Bon timing ! À ans, la nue-propriété représente seulement % de la valeur. C'est le moment idéal pour transmettre.
⚠️ Encore intéressant, mais la nue-propriété représente déjà % de la valeur. L'avantage fiscal diminue.
⚠️ Avantage limité — À ans, la nue-propriété vaut % (usufruit faible). L'économie est réduite.
📖 En savoir plus sur Donation avec Réserve d'Usufruit : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Donation avec Réserve d'Usufruit

📖 Qu'est-ce que c'est ?

La donation avec réserve d'usufruit (ou donation en nue-propriété) permet de transmettre un bien tout en conservant le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus jusqu'à son décès.

L'avantage : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à la pleine propriété selon un barème fiscal (art. 669 CGI).

⚙️ Le barème fiscal (art. 669 CGI)

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation :

Âge de l'usufruitier Valeur usufruit Valeur nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
21 à 30 ans80%20%
31 à 40 ans70%30%
41 à 50 ans60%40%
51 à 60 ans50%50%
61 à 70 ans40%60%
71 à 80 ans30%70%
81 à 90 ans20%80%
Plus de 90 ans10%90%

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Parents souhaitant transmettre à leurs enfants tout en conservant la jouissance
  • Grands-parents anticipant la transmission aux petits-enfants
  • Propriétaires de biens locatifs voulant conserver les revenus
  • CGP et notaires conseillant sur l'optimisation successorale

⚠️ Points de vigilance

  • L'usufruitier doit entretenir le bien et payer les charges courantes
  • Le nu-propriétaire doit financer les grosses réparations (art. 606 Code civil)
  • En cas de vente, accord des deux parties nécessaire
  • L'usufruit s'éteint au décès : pas de droits supplémentaires pour le nu-propriétaire
  • Attention au délai de 15 ans pour le renouvellement des abattements

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Droits calculés sur valeur réduite
  • Conservation de la jouissance
  • Pas de droits au décès de l'usufruitier
  • Transmission anticipée
  • Abattements utilisés plus tôt

❌ Inconvénients

  • Perte de la pleine propriété
  • Vente difficile (accord nécessaire)
  • Charges réparties entre les parties
  • Irréversible (sauf rachat)

📚 Références légales

  • Art. 669 CGI — Barème de valorisation usufruit/nue-propriété
  • Art. 779 CGI — Abattements en ligne directe
  • Art. 787 B CGI — Abattements autres bénéficiaires
  • Art. 595-599 Code civil — Droits et obligations de l'usufruitier
  • Art. 605-606 Code civil — Répartition des réparations
  • BOI-ENR-DMTG-10-10-40 — Doctrine sur le démembrement

⏳ Échéances et seuils

Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 CGI)
La valeur de l'usufruit décroît par tranches de 10 ans : 90 % avant 21 ans, 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans… jusqu'à 10 % après 91 ans. La nue-propriété vaut le complément à 100 %.
Rappel fiscal : 15 ans
Les donations antérieures de moins de 15 ans sont prises en compte pour le calcul des droits et la consommation des abattements. Optimisation : espacer les donations de 15 ans.

📝 Glossaire

Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes...).
Nue-propriété
Droit de propriété sans la jouissance. Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Démembrement
Séparation de la propriété en usufruit et nue-propriété.
Abattement
Montant non taxé lors d'une donation ou succession, renouvelable tous les 15 ans.
Art. 669 CGI
Article du Code général des impôts fixant le barème fiscal de valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété.
Droits de donation = Barème progressif × Valeur de la nue-propriété
Valeur nue-propriété = Valeur du bien × (1 − % usufruit selon âge art. 669 CGI)