🏠 Donation avec Réserve d'Usufruit

Optimisez votre transmission : calculez la valeur de la nue-propriété (barème art. 669 CGI), les droits de donation et comparez avec une donation en pleine propriété ou une succession.

🎁 Le bien à donner

€

👤 Le donateur (vous)

ans

👶 Le donataire (bénéficiaire)

Chaque donataire bénéficie de son propre abattement

Déjà utilisé sur l'abattement, par donataire

€

⚙️ Paramètres fiscaux (modifiables)

Par donataire, renouvelable tous les 15 ans

€
🔑 Donation Nue-Propriété
Droits de donation
Valeur NP ()
Abattement total
Base taxable
📦 Donation Pleine Propriété
Droits de donation
Valeur PP
Abattement total
Base taxable
⚰️ Transmission au décès
Droits de succession estimés
Valeur PP
Abattement
⚠️ Abattement potentiellement réduit
💰 Économie avec la donation en nue-propriété
vs donation pleine propriété ( d'économie)

📈 Droits de donation selon l'âge du donateur

Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété est faible → moins de droits à payer

✅ Bon timing ! À ans, la nue-propriété représente seulement de la valeur. C'est le moment idéal pour transmettre.
⚠️ Encore intéressant, mais la nue-propriété représente déjà de la valeur. L'avantage fiscal diminue.
⚠️ Avantage limité — À ans, la nue-propriété vaut (usufruit faible). L'économie est réduite.
📊 Barème fiscal art. 669 CGI :
Âge usufruitier Usufruit Nue-propriété
💡 Abattements de donation en vigueur : Enfant : 100 000 € • Petit-enfant : 31 865 € • Arrière-petit-enfant : 5 310 € • Frère/sœur : 15 932 € • Neveu/nièce : 7 967 € • Tiers : aucun
Barème des droits selon le lien : ligne directe de 5 % à 45 % • frère/sœur 35 % jusqu'à 24 430 €, 45 % au-delà • neveu/nièce 55 % • tiers 60 %
📖 En savoir plus sur Donation avec Réserve d'Usufruit : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Donation avec Réserve d'Usufruit

Définition

Ce simulateur chiffre les droits d'une donation de la nue-propriété d'un bien avec réserve d'usufruit : le donateur transmet le bien tout en conservant son usage ou ses revenus jusqu'à son décès. Il valorise la nue-propriété selon le barème fiscal de l'article 669 CGI, fonction de l'âge du donateur, et compare les droits dus avec ceux d'une donation en pleine propriété et d'une transmission par succession.

Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur du bien en pleine propriété, son type, son âge au jour de la donation, le lien de parenté avec les donataires, leur nombre et les donations déjà consenties depuis moins de 15 ans. Le simulateur détermine la valeur de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 I CGI, applique les abattements restants et le barème des droits propre au lien de parenté (art. 777 CGI), puis compare avec une donation en pleine propriété et une succession.

Nue-propriété = Valeur pleine propriété × (100 % − usufruit selon l'âge du donateur, art. 669 I CGI) — Droits = Barème × (Part de nue-propriété par donataire − Abattement restant)

Pour qui

  • Parents souhaitant transmettre à leurs enfants tout en conservant la jouissance
  • Grands-parents anticipant la transmission aux petits-enfants
  • Propriétaires de biens locatifs voulant conserver les revenus
  • CGP et notaires conseillant sur l'optimisation successorale

Avantages

  • Valorise la nue-propriété selon le barème de l'article 669 I CGI, à partir de l'âge du donateur au jour de la donation
  • Chiffre les droits de donation par donataire en tenant compte des abattements déjà consommés depuis moins de 15 ans
  • Compare la donation de la nue-propriété avec une donation en pleine propriété et avec une transmission par succession
  • Montre l'évolution des droits selon l'âge du donateur, pour mesurer l'intérêt de donner tôt

Inconvénients

  • Le barème de l'article 669 est forfaitaire : la valeur économique de l'usufruit, liée à l'espérance de vie et au rendement du bien, peut s'en écarter
  • Ne chiffre pas les frais de notaire de la donation, qui s'ajoutent aux droits
  • La donation est irrévocable (hors cas légaux) : le donateur ne peut plus disposer seul du bien, même si sa situation change
  • Ne traite pas les clauses particulières de l'acte (réversion d'usufruit au conjoint, interdiction d'aliéner, droit de retour) ni la donation-partage

Points de vigilance

  • La valeur de l'usufruit diminue par paliers de 10 ans d'âge du donateur : une donation consentie avant le franchissement d'un palier réduit la valeur taxable de la nue-propriété
  • Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI) — c'est l'intérêt central du montage
  • Le donateur conserve l'usage ou les revenus du bien mais ne peut plus le vendre seul : une vente suppose l'accord des nus-propriétaires
  • Les charges se répartissent selon le Code civil (entretien pour l'usufruitier, grosses réparations pour le nu-propriétaire), sauf convention contraire dans l'acte
  • Les donations consenties au même bénéficiaire depuis moins de 15 ans réduisent l'abattement disponible : elles doivent être saisies pour un calcul juste

Échéances et seuils

  • Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 CGI) — La valeur de l'usufruit décroît par tranches de 10 ans : 90 % avant 21 ans, 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans… jusqu'à 10 % après 91 ans. La nue-propriété vaut le complément à 100 %.
  • Rappel fiscal : 15 ans — Les donations antérieures de moins de 15 ans sont prises en compte pour le calcul des droits et la consommation des abattements. Optimisation : espacer les donations de 15 ans.

Références légales

  • Art. 669 CGI — Barème de valorisation usufruit/nue-propriété
  • Art. 777 CGI — Barème des droits selon le lien de parenté
  • Art. 779, 790 B et 790 D CGI — Abattements (ligne directe, frères et sœurs, neveux et nièces, petits-enfants, arrière-petits-enfants)
  • Art. 595-599 Code civil — Droits et obligations de l'usufruitier
  • Art. 605-606 Code civil — Répartition des réparations
  • BOI-ENR-DMTG-10-10-40 — Doctrine sur le démembrement

Glossaire

  • Usufruit — Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) sans en être propriétaire ; il s'éteint au plus tard au décès de l'usufruitier.
  • Nue-propriété — Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui reviennent à l'usufruitier ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
  • Démembrement de propriété — Séparation de la pleine propriété d'un bien entre l'usufruit (droit d'en user et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit d'en disposer), détenus par des personnes différentes.
  • Abattement — Somme déduite d'une base imposable (revenu, plus-value, succession ou donation) avant le calcul de l'impôt ou des droits.
  • Art. 669 CGI — Article du Code général des impôts fixant le barème fiscal de valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété.

Questions fréquentes

  • Comment calculer les droits sur une donation de la nue-propriété ? — On détermine d'abord la valeur de la nue-propriété avec le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge du donateur. On retire ensuite l'abattement encore disponible selon le lien de parenté, puis on applique le barème des droits de donation à la part de chaque donataire.
  • Quel intérêt fiscal à donner en se réservant l'usufruit ? — Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle du bien. Le donateur garde l'usage ou les revenus du bien sa vie durant, et à son décès le donataire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
  • Quel âge choisir pour donner avec réserve d'usufruit ? — La valeur fiscale de l'usufruit baisse par paliers de dix ans d'âge du donateur. Donner avant de franchir un palier permet de retenir une nue-propriété moins élevée, donc des droits de donation plus faibles.
  • Peut-on vendre un bien dont on a donné la nue-propriété ? — Pas seul : la vente de la pleine propriété suppose l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. Le prix se répartit alors entre eux selon la valeur de leurs droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix de vente.
  • Que compare le simulateur de donation avec réserve d'usufruit ? — Il met en regard les droits dus pour une donation de la nue-propriété, pour une donation en pleine propriété et pour une transmission par succession. Les frais de notaire et les clauses particulières de l'acte ne sont pas pris en compte.

Ticket d'investissement

  • À partir de 10 000 € — Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
  • À partir de 100 000 € — Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.

Complexité du montage

  • Expert — Ingénierie patrimoniale — Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

Profils concernés

  • Travailleur non-salarié (artisan, commerçant, profession libérale)
  • Dirigeant / Chef d'entreprise