🏠 Donation avec Réserve d'Usufruit

Optimisez votre transmission : calculez la valeur de la nue-propriété (barème art. 669 CGI), les droits de donation et comparez avec une donation en pleine propriété ou une succession.

🎁 Le bien à donner

€

👤 Le donateur (vous)

ans
📊 Barème fiscal art. 669 CGI :
Âge usufruitier Usufruit Nue-propriété

👶 Le donataire (bénéficiaire)

Chaque donataire bénéficie de son propre abattement

Déjà utilisé sur l'abattement, par donataire

€

⚙️ Paramètres fiscaux (modifiables)

Par donataire, renouvelable tous les 15 ans

€
💡 Abattements 2024 : Enfant : 100 000 € • Petit-enfant : 31 865 € • Arrière-petit-enfant : 5 310 € • Frère/sœur : 15 932 € • Neveu/nièce : 7 967 €
🔑 Donation Nue-Propriété
Droits de donation
Valeur NP (%)
Abattement total
Base taxable
📦 Donation Pleine Propriété
Droits de donation
Valeur PP
Abattement total
Base taxable
⚰️ Transmission au décès
Droits de succession estimés
Valeur PP
Abattement
⚠️ Abattement potentiellement réduit
💰 Économie avec la donation en nue-propriété
vs donation pleine propriété (% d'économie)

📈 Droits de donation selon l'âge du donateur

Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété est faible → moins de droits à payer

✅ Bon timing ! À ans, la nue-propriété représente seulement % de la valeur. C'est le moment idéal pour transmettre.
⚠️ Encore intéressant, mais la nue-propriété représente déjà % de la valeur. L'avantage fiscal diminue.
⚠️ Avantage limité — À ans, la nue-propriété vaut % (usufruit faible). L'économie est réduite.
📖 En savoir plus sur Donation avec Réserve d'Usufruit : guide complet, formule, FAQ
📚 Aide — Donation avec Réserve d'Usufruit

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Ce simulateur chiffre les effets fiscaux d'une donation d'usufruit temporaire à un proche (ou à un organisme d'intérêt général), opération permettant de transférer pendant une durée fixe (3 à 30 ans) les revenus d'un bien. Il calcule la valeur fiscale de l'usufruit cédé, l'économie d'impôt générée par la sortie des revenus du foyer du donateur, et les droits de donation éventuellement dus sur la valeur transmise.

⚙️ Comment ça fonctionne

L'utilisateur saisit la valeur pleine propriété du bien, la nature des revenus générés (loyers, dividendes), la durée de l'usufruit envisagée, le lien avec le bénéficiaire et sa tranche marginale d'imposition. Le simulateur applique le barème fiscal des usufruits temporaires (23 % par tranche de 10 ans, art. 669 II CGI), chiffre les droits de donation, projette l'économie d'impôt annuelle sur la durée et compare avec la situation de maintien en pleine propriété.

Usufruit temporaire (art. 669 II CGI) : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans ou fraction

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Parents souhaitant transmettre à leurs enfants tout en conservant la jouissance
  • Grands-parents anticipant la transmission aux petits-enfants
  • Propriétaires de biens locatifs voulant conserver les revenus
  • CGP et notaires conseillant sur l'optimisation successorale

⚠️ Points de vigilance

  • Le barème fiscal des usufruits temporaires (23 % par tranche de 10 ans) est plafonné à la valeur de l'usufruit viager — le simulateur applique correctement ce plafond
  • La donation d'usufruit temporaire à un organisme d'intérêt général ouvre droit à réduction d'impôt sur les dons (66 % ou 75 %) — le simulateur applique la réduction saisie
  • L'administration peut requalifier l'opération en abus de droit si la durée est courte et le bénéfice fiscal manifeste, notamment sur les donations entre membres d'une même famille
  • La donation est irrévocable sauf cas légaux : le donateur perd la jouissance et les revenus du bien pendant toute la durée, avec des conséquences sur le train de vie si l'opération est mal calibrée
  • Au terme de l'usufruit temporaire, le donateur récupère la pleine propriété de plein droit (art. 1133 CGI) — la réunion est gratuite

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Chiffre la valeur fiscale de l'usufruit temporaire cédé selon le barème de l'article 669 II CGI
  • Projette l'économie d'impôt sur la durée par sortie des revenus du foyer du donateur
  • Applique les réductions d'impôt applicables aux dons à des organismes d'intérêt général (66 % ou 75 %)
  • Permet de tester plusieurs durées (3, 5, 10 ans) pour identifier la configuration la plus favorable fiscalement

❌ Inconvénients

  • L'administration surveille ces opérations : une donation à durée courte avec bénéfice fiscal manifeste expose à un risque d'abus de droit (art. L64 LPF)
  • Le donateur perd la jouissance et les revenus pendant toute la durée — impact patrimonial lourd non compensé si la situation financière change
  • La donation est irrévocable (hors cas légaux) : l'opération ne peut pas être défaite en cas de changement de vie (divorce, grave maladie, besoin de liquidités)
  • Ne modélise pas les effets collatéraux (perte d'éligibilité aux aides fondées sur le revenu, modification de la TMI par effet de seuil)

📚 Références légales

  • Art. 669 CGI — Barème de valorisation usufruit/nue-propriété
  • Art. 779 CGI — Abattements en ligne directe
  • Art. 787 B CGI — Abattements autres bénéficiaires
  • Art. 595-599 Code civil — Droits et obligations de l'usufruitier
  • Art. 605-606 Code civil — Répartition des réparations
  • BOI-ENR-DMTG-10-10-40 — Doctrine sur le démembrement

⏳ Échéances et seuils

Barème fiscal de l'usufruit (art. 669 CGI)
La valeur de l'usufruit décroît par tranches de 10 ans : 90 % avant 21 ans, 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans… jusqu'à 10 % après 91 ans. La nue-propriété vaut le complément à 100 %.
Rappel fiscal : 15 ans
Les donations antérieures de moins de 15 ans sont prises en compte pour le calcul des droits et la consommation des abattements. Optimisation : espacer les donations de 15 ans.

🔗 Liens utiles

Ressources complémentaires sélectionnées pour ce simulateur.

📝 Glossaire

Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes...).
Nue-propriété
Droit de propriété sans la jouissance. Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Démembrement
Séparation de la propriété en usufruit et nue-propriété.
Abattement
Montant non taxé lors d'une donation ou succession, renouvelable tous les 15 ans.
Art. 669 CGI
Article du Code général des impôts fixant le barème fiscal de valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété.
Droits de donation = Barème progressif × Valeur de la nue-propriété
Valeur nue-propriété = Valeur du bien × (1 − % usufruit selon âge art. 669 CGI)

💰 Ticket d'investissement

À partir de 10 000 €
Épargne constituée. Placement financier, investissement locatif, préparation retraite.
À partir de 100 000 €
Patrimoine financier significatif. Optimisation fiscale et structuration recommandées.

🧩 Complexité du montage

Expert — Ingénierie patrimoniale
Montage complexe impliquant plusieurs règles fiscales. CGP ou avocat fiscaliste requis.

👤 Profils concernés