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🏢 Démembrement Temporaire SCPI

Comparez nue-propriété et usufruit selon votre profil d'investisseur

👤 Votre profil

📊 Paramètres SCPI

Les clés économiques sont généralement utilisées sur le marché.
Clés de répartition
Nue-Propriété
Usufruit

💼 Fiscalité

💡 À retenir

⚠️ Simulation indicative. Les clés et rendements varient selon les SCPI et les conditions de marché. Consultez un CGP.
📖 En savoir plus sur Démembrement Temporaire SCPI : guide complet, formule, FAQ

📚 Aide — Démembrement SCPI

📖 Qu'est-ce que c'est ?

Le démembrement temporaire de SCPI consiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer) de l'usufruit (droit de percevoir les revenus) pour une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans). À l'échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.

⚙️ Comment ça fonctionne

👤 Nu-Propriétaire
  • Achète avec une décote (30-40% selon la durée)
  • Pas d'IFI pendant la durée du démembrement
  • Récupère la pleine propriété automatiquement à terme
  • Pas de revenus pendant la période
🏛️ Usufruitier (Personne Morale)
  • Perçoit 100% des revenus
  • Amortissement de l'usufruit (charge déductible IS)
  • Rendement dopé grâce à la décote
  • Perd l'usufruit à terme (valeur = 0)
Type de clé Calcul
Fiscale (art. 669) 23% par tranche de 10 ans pour l'usufruit
Économique Basée sur les revenus actualisés (plus favorable)
Prix nu-propriétaire = Prix pleine propriété × (1 − Clé de démembrement)
Rendement à terme = Revenus futurs / Prix payé en nue-propriété

👥 À qui s'adresse ce simulateur ?

  • Épargnants préparant leur retraite — Acquérir en NP aujourd'hui pour percevoir les revenus plus tard
  • Contribuables à l'IFI — Sortir des parts de leur assiette taxable
  • Trésoreries d'entreprise — Placer l'excédent avec amortissement fiscal
  • Holdings patrimoniales — Optimiser la fiscalité IS sur les revenus
  • CGP et conseils — Comparer les stratégies pour leurs clients

⚠️ Points de vigilance

  • Liquidité limitée — Revente difficile avant terme
  • Clés variables — Chaque SCPI fixe ses propres clés économiques
  • Risque de marché — Valeur de la part à terme non garantie
  • Fiscalité NP — PV taxable à la reconstitution si revente
  • Usufruitier PP — Revenus lourdement taxés (IR + PS 17,2%)

⚖️ Avantages et inconvénients

✅ Avantages

  • Décote importante (30-40%)
  • Sortie IFI pour le NP
  • Rendement dopé pour l'UF
  • Amortissement IS (UF PM)
  • Reconstitution automatique

❌ Inconvénients

  • Pas de revenus (NP)
  • Valeur = 0 à terme (UF)
  • Liquidité réduite
  • Clés non standardisées
  • Horizon long (5-20 ans)

📚 Références légales

  • Art. 669 CGI — Barème fiscal de valorisation usufruit temporaire (23%/10 ans)
  • Art. 885 G ter CGI — Règles IFI et démembrement temporaire
  • Art. 39 C CGI — Amortissement des immobilisations incorporelles (usufruit)
  • Art. 150-0 A CGI — Régime des plus-values mobilières
  • BOI-PAT-IFI-20-20-30 — Doctrine IFI et biens démembrés
  • BOI-RPPM-RCM-10-30 — Revenus des parts de sociétés civiles immobilières

⏳ Échéances et seuils

Durée du démembrement temporaire : 5 à 20 ans
Le démembrement de SCPI porte sur une durée fixée contractuellement (5 à 20 ans). Le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote (fonction du rendement et de la durée) et récupère la pleine propriété au terme sans fiscalité.

📝 Glossaire

SCPI
Société Civile de Placement Immobilier. Véhicule d'investissement collectif en immobilier.
TDVM
Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Rendement annuel distribué par la SCPI.
Clé de répartition
Pourcentage attribué à chaque droit (usufruit / nue-propriété) pour déterminer le prix d'achat.
Clé fiscale
Clé calculée selon l'article 669 CGI : 23% par tranche de 10 ans pour l'usufruit temporaire.
Clé économique
Clé calculée sur la base des revenus actualisés. Généralement utilisée sur le marché.
TRI (Taux de Rendement Interne)
Rendement annualisé d'un investissement tenant compte de tous les flux (entrée, sortie, revenus).